年某企業(yè)投資保障性住房可行性調(diào)查初步報告(編輯修改稿)
2024-10-07 21:49 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 市計劃 籌建 萬套保障房，總面積約 780000 m2 ， 籌建 資金 需求 約為 億元 ，政府 資金支持力度不夠，建設(shè)資金缺口大，需多渠道融資。 融資 渠道 目前國內(nèi)保障性住房的主要融資渠道為： 銀行 貸款，發(fā)放企業(yè)債券，政府財政補貼，地方政府債，房地產(chǎn)信托基金等。 4 月 28 日，央行最新公布的數(shù)據(jù)顯示 ，房地產(chǎn)開放貸款新增 1678 億元，保障性住房開發(fā)貸款新增 651 億元，比年初增長 ﹪，占到房地產(chǎn)開發(fā)貸的四成左右。 特別是2020 年以來， 國家開發(fā)銀行與各省市 加強全面合作，加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè) ，為 保障房建設(shè)提供 建設(shè) 資金 支持。 6 月 9 日， 國家開發(fā)銀行 與 住建廳 簽署《開發(fā)性金融支持保障性安居工程建設(shè)戰(zhàn)略合作協(xié)議》，雙方將共同推進(jìn)保障性安居工程的建設(shè)。 一邊是商品房開發(fā)貸款收緊，一邊是保障房貸款趨熱。一冷一熱，一目了然。 企業(yè)投資保障房的一個好處是 能從金融機構(gòu)獲得較大規(guī)模的貸款，從而解決資金問題。 （二） 分類 建設(shè)投資額及收益分析 —— 廉租房、公租房 廉租房、公租房均屬于租賃性保障房， 一般由地方政府或用工單位投資建設(shè)， 土地通常為無償劃撥，建設(shè)和運營享受稅費優(yōu)惠政策。 對于參與投資建設(shè)的企業(yè)而言， 建設(shè)資金主要 靠收取租金 （可含租賃補貼） 或政府、用工單位 回 購 收回 。 現(xiàn)考慮以 租金方式 取得投資收益 ， 以 市 2020 年保障房建設(shè)數(shù)量為 基數(shù) 測算， 未 考慮建設(shè)資金成本，租賃房建成投用后的管理成本、財務(wù)成本等。 廉租房 建設(shè)投資額 ： 2020 年 市計劃 籌建廉租房 5000 套，約250000 m2， 建設(shè)成本 1600 元 / m2，總 投資 約 4 億元 ，爭取到 中央財政給予廉租住房建設(shè) 400 元 / m2補助 和 省 市 級財政給予 的 一定配套補助 ，原則估計約 500 元 / m2，參與企業(yè)實際投資為 億元。 收益： 若 不考慮政府租金補貼資金，按每戶每月租金 40元測算，建設(shè)資金回收期 約 114 年；若考慮政府租金補貼資金，按每戶每月租金 175 元測算 （政府補貼標(biāo)準(zhǔn)為 2 元 / m2— 5 元 / m2）， 建設(shè)資金回收期 約 26 年。 靜態(tài)推測，剩下的44 年，每年可取得 1050 萬元的租金收入，平均年收益率% 據(jù)此分析，單一投資廉租房 且政府不回購 ，回收期長且基本 無經(jīng)濟效益。 公租 房 建設(shè)投資額： 2020 年 市計劃籌建公租房 6000 套，約360000 m2，建設(shè)成本 1600 元 / m2，總投資約 億元，在廉租房建設(shè)資金保證之余，可爭取到 中央財政 和 省 市 級財政給予 的 一定配套補助 （不確定暫不考慮）。 收益： 因 公租房 主要面向工業(yè)園區(qū)務(wù)工人員、新畢業(yè)學(xué)生群體等， 按照《 市人民政府關(guān)于發(fā)展公共租賃住房的實施意見》 ：“ 公共租賃住房針對不同承租群體可實行不高于市場租金的級差化租金 ”， 每戶每月租金 暫按 300 元 估 算， 出租率 100%， 建設(shè)資金回收期約 27 年 ，在剩下的 43 年時間內(nèi)，每年可有 2160 萬元的 租金收益，平均年收益為 1337 萬元，年收益率為 %。 據(jù)此分析，單一投資 公 租房且政府不回購 ，回收期長且基本無經(jīng)濟效益。 擴展： 若政府或用工單位 回購，按照 發(fā) [2020]37 號 文：“ 用于投資收購 50平方米以下小戶型普通商品住房和公房改造或新建廉租房。投資收購要按照公開、公平、公正原則，通過政府采購方式進(jìn)行。收購價格按建安成本加 3％以下利潤控制，不 含 土地成本，土地采取置換方式解決 ” ， 可獲得3%的利潤。 —— 經(jīng)濟適用房 建設(shè)投
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