【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 對(duì)建設(shè)范圍內(nèi)現(xiàn)有建筑物拆遷；對(duì)拆遷后的地塊進(jìn)行整理，比如給排水、電力、天然氣等進(jìn)行重新規(guī)劃，使之達(dá)到六通一平可用地標(biāo)準(zhǔn)。③建設(shè)規(guī) 模建設(shè)項(xiàng)目位于 1 號(hào)地塊，除去 80 畝預(yù)留中心用地，建設(shè)項(xiàng)目可用地面積 157 畝。項(xiàng)目擬建設(shè)規(guī)模為 202200 平方米的住宅安置房和87500 平方米的寫(xiě)字樓、酒店生活安置房。主要建設(shè)條件◇所涉及土地與房屋拆遷補(bǔ)償已達(dá)成協(xié)議。第 7 頁(yè) 共 57 頁(yè)◇已與業(yè)主溝通落實(shí)，棚戶區(qū)初步拆遷方案已完成?！箜?xiàng)目建設(shè)所需道路、供電供水等條件具備?？偼顿Y該項(xiàng)目總投資 119006 萬(wàn)元，其中土地拆遷整理 46030 萬(wàn)元、安置用房建設(shè)成本 68116 萬(wàn)元、融資成本 4860 萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)所需資金將通過(guò)銀行貸款 30,000 萬(wàn)元，自籌 17600 萬(wàn)元，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)資金 71406 萬(wàn)元。5① 建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目建設(shè)工期為 2022 年 3 月到 2022 年 10 月。其中 2022 年 3 月2022 年 3 月完成土地的拆遷和平整；2022 年 4 月2022 年 10 月完成土地的掛牌出讓和拆遷戶“兩安”用房的建設(shè)。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào) 項(xiàng)目 單位 指標(biāo)1總改造用地面積 畝 4222 總拆遷范圍 畝 4223 土地掛牌面積 畝 2654 “兩安”建筑面積 ㎡ 287500 其中:商務(wù)寫(xiě)字樓、酒店 ㎡ 87500 住宅 ㎡ 2022005 安置人數(shù) 人 25006 建筑密度 % 7 容積率 8 綠地率 % 9 建設(shè)工期 年 310 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 11900611 投資回收期 年 12 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 13 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 分析結(jié)論及建議結(jié)論第 8 頁(yè) 共 57 頁(yè)項(xiàng)目符合省市戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，具有很好的社會(huì)效益。通過(guò)本項(xiàng)目的實(shí)施，能夠 激活城市經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展；能夠合理高效利用土地，提高土地長(zhǎng)期效益；有利于提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，增加城市品牌與形象?？傊磥?lái)無(wú)論是在土地的合理利用、土地效用與增值空間以及宏觀經(jīng)濟(jì)效益方面，均有廣闊的前景。建議積極做好項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作；以人為本，加強(qiáng)各利益主體的溝通；抓緊落實(shí)資金，整合資源，認(rèn)真開(kāi)展征地拆遷前與拆遷戶的溝通、協(xié)調(diào)等工作；積極與政府相關(guān)部門(mén)溝通，積極爭(zhēng)取政府更多的相關(guān)優(yōu)惠政策，確保拆遷工作按時(shí)按量的順利進(jìn)行。制定系統(tǒng)化管理制度，以保證項(xiàng)目有序運(yùn)行。加緊城市規(guī)劃與控制性詳規(guī)等技術(shù)性法律文件的形成。棚戶區(qū)改造是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，政策性強(qiáng)，涉及棚 戶區(qū)人民群眾的切身利益，關(guān)系到改革發(fā)展穩(wěn)定大局，因此在拆遷過(guò)程中盡量做到有法可依、依法辦事，盡量避免拆遷過(guò)程中產(chǎn)生沖突。對(duì)項(xiàng)目拆遷后的生產(chǎn)生活安置要進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃建設(shè)，結(jié)合項(xiàng)目周?chē)鷮?shí)際情況和拆遷戶實(shí)際需要，以取得預(yù)期效果。第 9 頁(yè) 共 57 頁(yè)2 需求分析 需求分析長(zhǎng)沙市簡(jiǎn)況①總體概況長(zhǎng)沙是湖南省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、信息中心，是國(guó)務(wù)院首批公布的歷史文化名城和第一批對(duì)外開(kāi)放的旅游城市。轄芙蓉、天心、岳麓、開(kāi)福、雨花五區(qū)，長(zhǎng)沙、望城、寧鄉(xiāng) 三縣和瀏陽(yáng)市，全市土地總面積 萬(wàn)平方公里，市區(qū)面積556 平方公里，建成區(qū)面積 185 平方公里；總?cè)丝? 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口 萬(wàn)人,其中,長(zhǎng)沙市市區(qū)城鎮(zhèn)人口 220 萬(wàn)人。2022 年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）3, 億元，比上年增長(zhǎng)第 10 頁(yè) 共 57 頁(yè)%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 1, 億元，增長(zhǎng) %，其中工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1, 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 1, 億元，增長(zhǎng)%。按常住人口計(jì)算，人均 GDP 達(dá) 45,765 元，同比增長(zhǎng) %。全年地方財(cái)政收入 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，增長(zhǎng) %。財(cái)政一般預(yù)算支出 億元，增長(zhǎng) %。全年城市居民人均可支配收入 18,282 元，比上年增加 2,129 元，增長(zhǎng) %，剔除物價(jià)因素，城市居民收入實(shí)際增長(zhǎng) %。城市居民恩格爾系數(shù)為 %，受食品價(jià)格上漲較快影響，恩格爾系數(shù)比上年回升 個(gè)百分點(diǎn)。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 1, 億元，比上年增長(zhǎng) %，增速提高 個(gè)百分點(diǎn)；剔除物價(jià)因素實(shí)際增長(zhǎng) %。全年限額以上批發(fā)零售企業(yè)零售額比上年增長(zhǎng) %。全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 1, 億元，比上年增長(zhǎng) %。；全年金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收入 6, 億元，比上年下降 %；金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金支出 6, 億元，下降 %；貨幣回籠 億元。存貸款余額穩(wěn)定增加，年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額(本外 幣合計(jì)，下同)3, 億元，比年初增加 億元，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 1, 億元，比年初增加 億元；年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額 3, 億元，比年初增加 億元，其中短期貸款余額 1, 億元，比年初增加 億元，中長(zhǎng)期貸款 2, 億元，比年初增加 億元。全年保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)原保險(xiǎn)保費(fèi)收入 億元，比上年增長(zhǎng) %。③城市 發(fā)展目標(biāo)在“兩型社會(huì)”的推力作用下，至 2020 年，長(zhǎng)沙市重點(diǎn)打造城市大第 11 頁(yè) 共 57 頁(yè)都市圈，推動(dòng)長(zhǎng)株潭融城，構(gòu)筑“3+5” 城市群城。至 2020 年，長(zhǎng)沙市城市建成區(qū)面積將由現(xiàn)在的 185 平方公里發(fā)展至 310 平方公里，戶籍人口達(dá)到 310 萬(wàn)人，常住人口達(dá)到 350 萬(wàn)左右。人均 GDP 達(dá)到 6 萬(wàn)元,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 萬(wàn)元。市場(chǎng)需求① 芙蓉區(qū)“強(qiáng)西拓東”戰(zhàn)略發(fā)展的需要芙蓉區(qū)的 “資源整合、提質(zhì)增效、開(kāi)放帶動(dòng)、強(qiáng)西拓東”的發(fā)展戰(zhàn)略提出：加大西部老城區(qū)的改造提質(zhì)力度，不斷完善城區(qū)功能，加快推進(jìn)商務(wù)中心區(qū)建設(shè)。將瀏陽(yáng)河以西長(zhǎng)沙中心城區(qū)里的“粗放型”企業(yè)陸續(xù)遷往河?xùn)|，騰出地方來(lái)集中發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)和樓宇經(jīng)濟(jì)，而將把瀏陽(yáng)河西建設(shè)成為城區(qū)工業(yè)集中地以及與商貿(mào)業(yè)配套的物流基地。本項(xiàng)目正是基于這樣的需求提出。① 芙蓉區(qū)空間規(guī)劃布局的需要根據(jù)不同地域的資源環(huán)境承載能力和開(kāi)發(fā)需求，芙蓉區(qū)“十一五”規(guī)劃中提出 “一區(qū) (商務(wù)中心區(qū))、一城(馬王堆新城)、一園 (隆平高科技園) 、一帶( 瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體 戰(zhàn)略構(gòu)想，確定全區(qū)“十一五”期間四大類(lèi)空間開(kāi)發(fā)區(qū)域?；鹁娲屙?xiàng)目位于規(guī)劃中的綜合開(kāi)發(fā)區(qū)域。該區(qū)域以城市商務(wù)次中心為定位，在現(xiàn)有發(fā)展基礎(chǔ)上，加強(qiáng)規(guī)劃控制，加快整合改造，完善基礎(chǔ)設(shè)施，突出 產(chǎn)業(yè) 跟進(jìn)，加快人流、物流、商流聚集，建設(shè)集現(xiàn)代特色商貿(mào)、高檔住宅、行政辦公、文化旅游、現(xiàn)代商務(wù)于一體的馬王堆新城。① 城市發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求隨著城市的快速擴(kuò)張與城市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，在現(xiàn)行城市用地相關(guān)法律法規(guī)約束下，未來(lái)城市發(fā)展用地將日趨緊張。尤其是市中心城市第 12 頁(yè) 共 57 頁(yè)用地，供需矛盾彰顯。① 城市結(jié)構(gòu)多核化，功能專(zhuān)業(yè)細(xì)分化的需求現(xiàn)代城市發(fā)展路徑表明，隨著城市日益膨脹，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。城市將由單一的同心圓式的環(huán)狀城市發(fā)展模式，向多核心城市發(fā)展。其城市功能結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多樣化與專(zhuān)業(yè)化。① 人口日趨膨脹的需求長(zhǎng)沙市至 2020 年規(guī)劃戶籍人口達(dá)到 310 萬(wàn)人，凈增 90 萬(wàn)人；人均住房面積規(guī)劃達(dá)到 34 平方米，均增 6 平方米。由此帶來(lái)的剛性住房需求至少達(dá)到 4500 萬(wàn)平方米，進(jìn)而對(duì)城市用地，產(chǎn)生 萬(wàn)畝的需求。 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容①規(guī)?；鹁娲灞Ｕ献》堪仓眯^(qū)項(xiàng)目的建設(shè)，主要是對(duì)東二環(huán)以東、長(zhǎng)善路以南、展覽館路以北沿萬(wàn)家麗路兩側(cè)的火炬村范圍內(nèi) 422 畝的棚戶區(qū)（共 9 塊地）進(jìn)行拆遷、整理。將位于長(zhǎng)善路、萬(wàn)家麗路、火炬路、王家湖合圍的 1 號(hào)塊地用于建設(shè)安置小區(qū)和生產(chǎn)安置房，包括 202200 平方米的住宅安置房建設(shè)和 87500 平方米的寫(xiě)字樓、酒店安置房建設(shè)。①建設(shè)內(nèi)容對(duì)建設(shè)范圍內(nèi)現(xiàn)有建筑物拆除，并進(jìn)行補(bǔ)償；對(duì)拆遷后的地塊進(jìn)行整理，比如給排水、電力、天然氣等進(jìn)行重新規(guī)劃，使之達(dá)到六通一平可用地標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目拆遷后，對(duì)該項(xiàng)目 1 號(hào)地塊的 157 畝地進(jìn)行“兩安”用房的建設(shè)。包括 202200 平方米的住宅安置房建設(shè)和 87500 平方米的寫(xiě)字樓、第 13 頁(yè) 共 57 頁(yè)酒店安置房建設(shè)。3 場(chǎng)址選擇 地址現(xiàn)狀項(xiàng)目地點(diǎn)與地理位置火炬村保障住房安置小區(qū)項(xiàng)目位于東二環(huán)以東、長(zhǎng)善路以南、展覽館路以北沿萬(wàn)家麗路兩側(cè)的火炬村區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃面積 422 畝。第 14 頁(yè) 共 57 頁(yè)注：圖中①、 ②、③、④、⑤、⑥、⑦、⑧、⑨為項(xiàng)目地點(diǎn)土地利用現(xiàn)狀擬建場(chǎng)地主要為棚戶居住區(qū)。 場(chǎng)址基本條件自然條件長(zhǎng)沙市處于東亞季風(fēng)區(qū)內(nèi)，屬亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，四季分明，氣候溫和，熱 量充足，雨水集中，河塘密布，土地肥沃，物產(chǎn)豐富，自古就有“魚(yú)米之鄉(xiāng)”的美稱(chēng)。年平均氣溫 16－18 攝氏度，年平均日照1300－1800 小時(shí)，無(wú)霜期 345 天，年平均降雨量 1200－1500 毫米。全市森林覆蓋率達(dá) %，城區(qū)人均綠化面積 35 平方米，大氣質(zhì)量和飲用水源質(zhì)量均達(dá)到了國(guó)家一類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)。氣象條件長(zhǎng)沙地處湖南省東部偏北地帶，根據(jù)湖南氣候區(qū)劃圖，長(zhǎng)沙位于湘第 15 頁(yè) 共 57 頁(yè)中氣候區(qū)北部，該地區(qū)氣象資料如下：氣溫： 年平均 ℃ 最高 ℃ 最低 ℃相對(duì)濕度： 年平均 80% 最熱月平均 75% 最冷月平均 81%降水量： 年平均 毫米蒸發(fā)量： 年平均 毫米最大積雪厚度 20 厘米年平均降雪日數(shù) 天全年日照時(shí)數(shù) 小時(shí)無(wú)霜期 天最大風(fēng)速 20 米/秒主導(dǎo)風(fēng)向 全年為西北風(fēng)，夏季為南風(fēng)地質(zhì)條件據(jù)初步勘察，項(xiàng)目場(chǎng)地?zé)o不良地質(zhì)現(xiàn)場(chǎng)，場(chǎng)地穩(wěn)定。場(chǎng)地類(lèi)別為 II類(lèi)， 為抗震一般場(chǎng)地。地震烈度根據(jù)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（GB183062022），長(zhǎng)沙市的地震動(dòng)峰值加速度分區(qū) g=，對(duì)照項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地地震基本烈度為Ⅵ度。交通條件項(xiàng)目周邊被城市多條干道圍合，并與城市外部交通形成了完整的網(wǎng)絡(luò)聯(lián)結(jié)，如城市南北大通道——東二環(huán)路、萬(wàn)家麗路，東西大通道—第 16 頁(yè) 共 57 頁(yè)—長(zhǎng)善路和晚報(bào)大道，城市干道康樂(lè)路、火炬路等。因此，項(xiàng)目建設(shè)交通條件很優(yōu)。施工條件①工程用水用電條件項(xiàng)目周邊市政配套齊全，施工用水用電接駁點(diǎn)不超過(guò) 100 米。②場(chǎng)地條件項(xiàng)目施工場(chǎng)地較平整，無(wú)需回填土方，但需對(duì)場(chǎng)地進(jìn)行平整。整體上，基本無(wú)障礙物，施工面大、施工方便。第 17 頁(yè) 共 57 頁(yè)4 項(xiàng)目拆遷方案 拆遷責(zé)任主體以長(zhǎng)沙市芙蓉城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司作為拆遷責(zé)任主體。拆遷根據(jù)二次開(kāi)發(fā)的需求情況，分片拆遷，分步實(shí)施。 拆遷安置方式項(xiàng)目為對(duì)拆遷戶實(shí)施“兩安”補(bǔ)償安置。生活用房：項(xiàng)目區(qū)內(nèi)拆遷住戶每人有償補(bǔ)償住宅面積 80 平方米，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為 1200 元/平方米；生產(chǎn)用房：免費(fèi)補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)式寫(xiě)字樓、酒店 35 平方米/人。 拆遷規(guī)模項(xiàng)目共涉及對(duì)東二環(huán)以東、長(zhǎng)善路以南、展覽館路以北沿萬(wàn)家麗路兩側(cè)的火炬村范圍內(nèi) 422 畝的棚戶區(qū)（共 9 塊地）進(jìn)行拆遷、整理。其中萬(wàn)家麗路西側(cè)三塊地：1 號(hào)地塊占地面積 157 畝（不含預(yù)留中學(xué)用地 80畝）、2 號(hào)地 塊占地面積 畝、3 號(hào)地塊占地面積 畝；萬(wàn)家麗路東側(cè) 6 塊地：4 號(hào)地塊占地面積 畝、5 號(hào)地塊占地面積 25 畝、6 號(hào)地塊占地面積 畝、7 號(hào)地塊占地面積 畝、8 號(hào)地塊占地面積 畝、9 號(hào)地塊占地面積 畝。第 18 頁(yè) 共 57 頁(yè)5 “兩安”建設(shè)規(guī)模與建設(shè)方案 建設(shè)地點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目主要為拆遷戶生活安置房和生產(chǎn)安置用寫(xiě)字樓、酒店，包括 202200 平方米的安置住宅和 87500 平方米的寫(xiě)字樓、酒店。建設(shè)地點(diǎn)為 1 號(hào)地塊，位于長(zhǎng)善路以南、萬(wàn)家麗路以西、火炬路以北、王家湖路以東的地塊，占地面積 157 畝（不含預(yù)留中學(xué)用地 80 畝）。 建設(shè)規(guī)模建設(shè)項(xiàng)目位于 1 號(hào)地塊，除去 80 畝預(yù)留中心用地，建設(shè)項(xiàng)目可用第 19 頁(yè) 共 57 頁(yè)地面積 157 畝。根據(jù)委托方提供的人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，項(xiàng)目拆遷安置戶人數(shù)為 2500 人，按每人 80 平方米的住宅安置補(bǔ)償和 35 平方米的產(chǎn)權(quán)式酒店補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目擬建設(shè)規(guī)模為 224000 平方米的住宅安置房和 98000 平方米的寫(xiě)字樓、酒店生活安置房。 建設(shè)方案總占地面積 104719 平方米，規(guī)劃總建筑面積 287500 平方米，以建筑內(nèi)容為高層住宅和寫(xiě)字樓、酒店，總計(jì) 2500 戶，共設(shè)停車(chē)位 969 個(gè)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)以人為本，注重空間環(huán)境設(shè)計(jì)，創(chuàng)造和豐富居住區(qū)外部城市形象。同時(shí)，平面的豐富變化，使整個(gè)小區(qū) 臨街部分空間更具有層次感，成為城市景觀中一道亮麗的風(fēng)景線。 建筑方案主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》