【文章內容簡介】 安排。中建盈利模式中國建筑參與保障房的模式有承包、投資（限價開發(fā)、BT、經營BOO/BOT等、服務）等多種模式，其中承包業(yè)務為主導模式，其收益率約3％6％，另外，BT模式也是發(fā)展重點，相對傳統(tǒng)承包模式多出一塊融資收入，其收益率相對較高，預計能達到8％10％。而限價開發(fā)或混合開發(fā)的實質為地產開發(fā)，盡管收益率相對普通商品房要低，但仍有望達到10%.綜合來看，公司保障房業(yè)務的盈利能力將明顯超過公司傳統(tǒng)房建業(yè)務1％2％的收益率水平?！俺鞘芯C合運營商”、“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的城鎮(zhèn)綜合體建設模式”使得中國建筑在開發(fā)過程中可以獲得多重收益——項目的綜合開發(fā)往往采用BT/BOO/BOT模式，企業(yè)可獲取穩(wěn)定的融資收益；協(xié)議范圍內的規(guī)劃、勘察設計、運營管理等業(yè)務收入，協(xié)議范圍內的地產一二級開發(fā)收益；協(xié)議范圍內的房建、配套基建等工程業(yè)務收益；生態(tài)旅游/酒店/商業(yè)或配套基礎設施的運營管理。企業(yè)也可能獲得協(xié)議范圍外的基建項目、低成本土地作為該巨額投資的潛在風險的一個補償。 此外，通過企業(yè)和當地政府的互惠合作，企業(yè)培育了獲取當地基建項目、地產開發(fā)項目的渠道優(yōu)勢。以上提及的萬科模式（工業(yè)化、標準化開發(fā)）、中治模式（基礎設施綜合開發(fā)）、中建模式（城市綜合運營模式）、以及金隅模式（自由工業(yè)用地開發(fā)）等都是利用多渠道融資手段，以規(guī)?；档统杀静⒆非蟾哔Y產周轉率。不過，目前保障房的資金缺口還很大，即使保障房開發(fā)量居全國之首的中治，也只占有保障房市場約5%的市場份額，而國家今年在全國開工建設1000萬套保障房的目標已是一項必須完成的硬任務，所以基金介入的機會和空間還是很大的。保障房經營的安全性和穩(wěn)定性。南京市住建委對承建保障房的開發(fā)商要求利潤率控制在3%，另外可獲得1%～2%的管理費。上海政府要求安置房的利潤率在5%左右。根據摩根大通的統(tǒng)計，保障房的純利潤率可達13%～15%，同時開發(fā)商卻可以在信貸、土地、稅收等多方面獲得不少政策支持，尤其是不會占用過多的開發(fā)資金，市場風險較低，而且“政府訂單式”開發(fā)模式，從而節(jié)省前期市場調研、中期產品設計、工程監(jiān)理，后期營銷推廣費用。最重要一點，不會擔心房子會賣(租)不出去，造成房子被空置的風險。所以，保障房建設，堪稱為開發(fā)商在房地產市場低迷時的“避風港”。保障房銷售的利潤率和資產的周轉率。房地產開發(fā)的投資收益，取決于銷售的利潤率和資產的周轉率。而且政策性住房在需求上是穩(wěn)定且充裕的，只要按時交付使用，資金的回籠就不成問題，從而將資金的周轉速度最大化。以中國城市化速度每年將有1000多萬人口入城，未來保障房市場規(guī)模巨大、利潤率穩(wěn)定在3%～5%、風險低、資金周轉率高、容易獲得信貸支持，與“風險高、利潤高但不穩(wěn)定、資金周轉率低”的商品房市場之間，在調控逐步深入之下，保障房市場愈發(fā)受到開發(fā)商的青睞。保障房的商業(yè)用房銷售可成盈利點。如按“政府出地，企業(yè)出錢”開發(fā)保障房的模式，建造100萬平方米的保障房社區(qū)，以每平方平均建安成本2500元左右，開發(fā)商需投資25億左右建安成本。依此同時，開發(fā)商至少可建造8萬平方米左右的商業(yè)配套設施，如果發(fā)展商按市價以1萬平方米出售商業(yè)用房可以收回8億元左右資金，作為企業(yè)開發(fā)的盈利點。公租房的商業(yè)用房銷售可成盈利點。具體到公租房的建設模式上，住建部列舉了三種辦法。第一種是由政府出地、政府投資、政府管理。第二種模式是“政府出地，企業(yè)出錢”，第三種模式是政府拿出一部分土地，定性為公租房用途。按第二種的開發(fā)模式。建造100萬平方米的公租房社區(qū)，按平均建安成本2000元/平方米算，需投資20億左右建安成本。按重慶市設想公租房理想盈利模式：第一，公租房出租的租金可以償還銀行利息；第二，公租房的各類配套商業(yè)用房，出售后可以實現部分前期投資資金回籠；另外，一部分公租房的住戶，幾年后會按經濟適用房的價格買下公租房，這樣也可以加速開發(fā)商資金回籠問題。這三個來源就可以平衡本金和產生的利息。在歸還完本息后，公租房子照樣可出租的，公租房系統(tǒng)完全能夠實現保值增值。投資經適房資金壓力不是這么大，很多民營地產商也能建，只是政府把利潤率限定得較低而已。但建公租房，對于開發(fā)商來說，資金壓力更大。盡管租賃房每年約有8%－10%的回報，但對開發(fā)商來說，建房不可能單用自有資金，還需有銀行資金。銀行貸款有期限，在一定時間內需還本付息，而租賃房資金回籠速度比較慢，因此資金壓力大。 作為投資基金介入有三種方式。其一是盤活目前存量的公租房。比如，前兩年地方政府為完成中央下達的任務，在土地出讓上給開發(fā)商配建一部分公租房。這部分公租房主要由政府回購，若政府財力有問題，投資基金就可以替政府回購，同時還可和開發(fā)商磋商價格?！　”热缤瞥龅墓夥课磥硎袃r是20000元/平方米，政府三年后以9000元/平方米的價格回購，投資基金現在就介入，可按7000元/平方米的價格回購，這樣單從回購價格上就相當每年有7%的優(yōu)惠，若再加上未來以20000/平方米價格的房子出租，每年租金收益率可達3%，這還不包括租金收益另有稅收方面的優(yōu)惠?！　∑涠顿Y基金還可直接向政府拿地投建公租房，一方面享有公租房土地的優(yōu)惠；另一方面可將公租房做出品牌和檔次，比如在不是中心位置但有軌道交通的地方，建一些以青年人為主題的小區(qū)，獲得較好的租金收益。　　此外，還可嘗試一些創(chuàng)新方式，比如舊廠房改造。這種方式不僅成本更低、見效快，租金收益率也可能更好。由于出租用，工業(yè)用的廠房不需變更性質，流程上也更有效率。公租房轉共有產權房共有產權房全稱共有產權經濟適用房，2007年8月，淮安市開始試驗這一模式。該模式的核心內容為：中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產權。其用地由劃撥改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價差和政府給予經濟適用住房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資，形成政府產權。 簡單來說，就是政府在出讓土地之初，就在土地價格上作出一定讓步，差價則作為政府收購共有產權房的資金。通常，一個樓盤預留5%－10%的共有產權房。 與經濟適用房相同，購房者存在一定的條件約束。在其購買共有產權房后，仍有各種優(yōu)惠。按照淮安的做法，購房者在5年內，可以按照原始價格購買政府擁有的產權，5年后按照市場價格購買。5年內，政府產權部分不收房租，5年后按照廉租房收取對應產權的租金。 共有產權的模式下，購房者擁有其所屬產權的全部權利，可以抵押、轉賣。 如公租房可轉為共有產權房可加快資金的回籠速度，緩解資金壓力。5. 項目方案分析 SWOT分析 機遇2010年起，開始加大保障房建設。去年4月17日，國務院發(fā)布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，指出加快保障性住房工程建設。保障房資金來源不斷擴充，政府對民營資本進入保障房領域也敞開大門。另外，中央強化地方對保障房供地計劃的落實，并對保障房建設項目免征土地增值稅。未來5年內保障性住房都將成為國家建設重點，相關利好和扶持政策預計將不斷出現；而商品房目前存在政策調控，基本面難有起色。因此，保障房建設引發(fā)的投資機會具有一定的持續(xù)性。威脅政策和行業(yè)等宏觀環(huán)境仍存在著諸多不確定性優(yōu)勢與政府關系良好，有很好的融資渠道，可承接開發(fā)建設城市地鐵、輕軌、公交站點附近的安居工程和舊城改造，同時利用政府優(yōu)惠政策，積累優(yōu)質商業(yè)地產。弱勢融資成本較高，建安成本不夠低，沒有豐富保障性住房建設經驗，未能形成良好的品牌效應。（一） 操作流程；，作為前期保障性住房項目的自由資金開展項目；，設立具體的項目公司，運用土地抵押貸款，用公司股權發(fā)信托產品或基金產品等方式融資。；，可銷售項目的部分期房或以政府回購的方式回籠部分資金，以償還貸款或履行信托或基金產品回報；，回籠全部資金。（二）項目效益分析以河南鄭州一地塊為例，該地塊100畝，建筑密度30%，商業(yè)配比12%。首先假定做公租房，建筑面積為60000平米，以60平米一套計算，可建100套。假定每平米的建筑成本為2000元。再假定自由資金和貸款的融資比例為3：7，自由資金為3600萬，貸款規(guī)模將為8400萬。%計算，每年為貸款所付出的利息支出將為546萬。假定政府按每平米2200元回購，商業(yè)面積2400平米，假定1萬每平米，則商業(yè)收入為2400萬，毛利潤3600萬，減去利息支出546萬及規(guī)劃建設費用、規(guī)劃及行政事業(yè)收費等費用600萬，凈利潤為2454萬，%。以上項目效益分析是將融資比例以最大比例3：7假定，融資方式也是以最低成本的貸款方式假定，如以信托基金方式融資，年利率估計會上升至9%12%，加之多種隱形成本未計入，%，估計在10%左右，但建設保障性住房有許多政策優(yōu)惠，比如可配比建設商品房或積累優(yōu)質商業(yè)用地，所以綜合項目利潤率會有更大空間。（三）風險分析政策風險A地方政府是否回購的風險協(xié)議履行過程中，存在政策非連續(xù)性的風險。該項目要求在開工后2年內建成。項目建成后，市政府將分期分標段在三年時間內回購，整個建設交付時間至少五年，如果屆時市政府不回購或不全部回購，項目將面臨無法回收成本的風險。且因該項目用地為劃撥土地，無法將未回購的安置房和公共租屋對外銷售。B地方政府財政能力及融資能力風險雖然保障房建設資