【正文】 這對(duì)你工作績效的提高很有幫助。一個(gè)人的某一品質(zhì)被認(rèn)為是好的，他就被一種積極的光環(huán)所籠罩，從而也被賦予其他好的品質(zhì)；如果一個(gè)人的某一品質(zhì)被認(rèn)為是壞的，他就被一種消極的光環(huán)所籠罩，并被賦予其他不好的品質(zhì)。不論多么困難，他們都要鼓勵(lì)自己再試一次。 不被瑣務(wù)纏身 高效能人士不會(huì)被太多的瑣務(wù)纏身。 有效決策 一個(gè)好的決策思想，不是限期完成的，而是在反復(fù)思考、不斷推敲的過程中，在相關(guān)事物或其他活動(dòng)中受啟發(fā)頓悟而產(chǎn)生和迸發(fā)出來的。如果你約束自我，實(shí)現(xiàn)了自己制定的計(jì)劃，你就一定會(huì)成為一個(gè)卓有成效的高效能人士。因此，一名高效能人士要時(shí)常以“兼聽則明，偏聽則暗”的諫言提醒自己，多方地聽取他人的意見，以確保自己能夠做出正確的決定?！狈▏笞骷矣旯舱f：“語言就是力量。一個(gè)高效能人士應(yīng)當(dāng)對(duì)事物保持敏感，這樣才能在工作中贏得主動(dòng)。 守時(shí) 如果你想成為一名真正的高效能人士，就必須認(rèn)清時(shí)間的價(jià)值，認(rèn)真計(jì)劃，準(zhǔn)時(shí)做每一件事。 及時(shí)和同事及上下級(jí)交流工作 正確處理自己與上下級(jí)各類同事的關(guān)系，及時(shí)和同事、上下級(jí)交流工作，是高效能人士的一項(xiàng)重要習(xí)慣。健康，尤其是心理健康，已成為職場人士和企業(yè)持續(xù)發(fā)展的必備保障?！倍鴫牧?xí)慣則是你的敵人，他只會(huì)讓你難堪、丟丑、添麻煩、損壞健康或事業(yè)失敗。保持身體健康，遠(yuǎn)離亞健康是每一名高效能人士必須遵守的鐵律。 積極傾聽 西方有句諺語說：“上帝給我們兩只耳朵，卻只給了一張嘴巴。一名高效能人士應(yīng)當(dāng)及時(shí)擺脫小事困擾,積極地面對(duì)工作和生活。 及時(shí)改正錯(cuò)誤 ,坦然面對(duì)批評(píng),并且從中找尋有價(jià)值、可參考的成分,進(jìn)而學(xué)習(xí)、改進(jìn)、你將獲得意想不到的成功。 樹立團(tuán)隊(duì)精神 一個(gè)真正的高效能人士，是不會(huì)依仗自己業(yè)務(wù)能力比別人更優(yōu)秀而傲慢地拒絕合作，或者合作時(shí)不積極，傾向于一個(gè)人孤軍奮戰(zhàn)?！? 習(xí)慣1善于借助他人力量 年輕人要成就一番事業(yè)，養(yǎng)成良好的合作習(xí)慣是不可少的，尤其是在現(xiàn)代職場中，靠個(gè)人單打獨(dú)斗的時(shí)代已經(jīng)過去了，只有同別人展開良好的合作，才會(huì)使你的事業(yè)更加順風(fēng)順?biāo)?。一旦開始遇事推托，就很容易再次拖延，直到變成一種根深崹蒂固的習(xí)慣。 合理利用零碎時(shí)間 所謂零碎時(shí)間，是指不構(gòu)成連續(xù)的時(shí)間或一個(gè)事務(wù)與另一事務(wù)銜接時(shí)的空余時(shí)間。這兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來做事。 不找借口 美國成功學(xué)家格蘭特納說過這樣的話：“如果你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機(jī)會(huì)！”一個(gè)人對(duì)待生活和工作是否負(fù)責(zé)是決定他能否成功的關(guān)鍵。正如微軟總裁兼首席軟件設(shè)計(jì)師比爾。 培養(yǎng)重點(diǎn)思維 從重點(diǎn)問題突破，是高效能人士思考的一項(xiàng)重要習(xí)慣。：“成功就是目標(biāo)的達(dá)成，其他都是這句話的注釋。首先，從政策影響看，目前房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)于對(duì)東部等發(fā)達(dá)城市的房價(jià)影響較大，而在二三線城市，政策環(huán)境稍微溫和，房價(jià)相對(duì)保持穩(wěn)定，也在一定程度上保證了保障性住房的利潤率。截至目前，福星股份的城中村項(xiàng)目儲(chǔ)備已達(dá)522萬平米，在武漢漢口等區(qū)域還有多個(gè)洽談項(xiàng)目。投資者可重點(diǎn)關(guān)注如萬科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等大型全國性房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，其保障性住房對(duì)其利潤貢獻(xiàn)度較大的企業(yè)?！　〔贿^，不是所有房地產(chǎn)商都能受益于保障房，筆者認(rèn)為，開發(fā)能力較強(qiáng)的大型房地產(chǎn)龍頭企業(yè)、具有國資背景的城投公司，以及二三線城市的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，是最有可能在保障性住房項(xiàng)目中獲得受益的三類房地產(chǎn)公司　　根據(jù)國家要求，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司必須在滿足利潤率的基礎(chǔ)上開發(fā)保障性住房，因此，對(duì)于相關(guān)其開發(fā)能力的要求相對(duì)較強(qiáng)?！　∈紫?，各地限購令相繼出臺(tái)后，商品房銷售下降會(huì)影響到開發(fā)商的后繼開發(fā)投入，而參與保障房開發(fā)可在一定程度上彌補(bǔ)公司業(yè)務(wù)下降的困境。否則如果一方或幾方不履行融資義務(wù)，項(xiàng)目的資金鏈極有可能面臨斷裂、項(xiàng)目面臨停工或者爛尾的風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，屆時(shí)建設(shè)方不僅將承擔(dān)違約責(zé)任，在企業(yè)形象和信譽(yù)上均將受到不良影響，同時(shí)政府也會(huì)因此無法按時(shí)完成保障房建設(shè)任務(wù)，進(jìn)而影響到政府政績。刨去項(xiàng)目公司本身發(fā)生的管理費(fèi)的成本，同時(shí)要承擔(dān)上述財(cái)務(wù)費(fèi)用的差額，項(xiàng)目盈利空間將會(huì)比較有限。建設(shè)期利息的記取方式為同期貸款利率。項(xiàng)目效益風(fēng)險(xiǎn)A建設(shè)方的籌資墊資的融資風(fēng)險(xiǎn)。大量回購資金的籌措對(duì)于地方政府壓力巨大。且因該項(xiàng)目用地為劃撥土地，無法將未回購的安置房和公共租屋對(duì)外銷售。以上項(xiàng)目效益分析是將融資比例以最大比例3：7假定，融資方式也是以最低成本的貸款方式假定，如以信托基金方式融資，年利率估計(jì)會(huì)上升至9%12%，加之多種隱形成本未計(jì)入，%，估計(jì)在10%左右，但建設(shè)保障性住房有許多政策優(yōu)惠，比如可配比建設(shè)商品房或積累優(yōu)質(zhì)商業(yè)用地，所以綜合項(xiàng)目利潤率會(huì)有更大空間。假定每平米的建筑成本為2000元。（一） 操作流程；，作為前期保障性住房項(xiàng)目的自由資金開展項(xiàng)目；，設(shè)立具體的項(xiàng)目公司，運(yùn)用土地抵押貸款，用公司股權(quán)發(fā)信托產(chǎn)品或基金產(chǎn)品等方式融資。未來5年內(nèi)保障性住房都將成為國家建設(shè)重點(diǎn)，相關(guān)利好和扶持政策預(yù)計(jì)將不斷出現(xiàn)；而商品房目前存在政策調(diào)控，基本面難有起色。5. 項(xiàng)目方案分析 SWOT分析 機(jī)遇2010年起，開始加大保障房建設(shè)。按照淮安的做法，購房者在5年內(nèi)，可以按照原始價(jià)格購買政府擁有的產(chǎn)權(quán)，5年后按照市場價(jià)格購買。 簡單來說，就是政府在出讓土地之初，就在土地價(jià)格上作出一定讓步，差價(jià)則作為政府收購共有產(chǎn)權(quán)房的資金。由于出租用，工業(yè)用的廠房不需變更性質(zhì)，流程上也更有效率?！　”热缤瞥龅墓夥课磥硎袃r(jià)是20000元/平方米，政府三年后以9000元/平方米的價(jià)格回購，投資基金現(xiàn)在就介入，可按7000元/平方米的價(jià)格回購，這樣單從回購價(jià)格上就相當(dāng)每年有7%的優(yōu)惠，若再加上未來以20000/平方米價(jià)格的房子出租，每年租金收益率可達(dá)3%，這還不包括租金收益另有稅收方面的優(yōu)惠。 作為投資基金介入有三種方式。投資經(jīng)適房資金壓力不是這么大，很多民營地產(chǎn)商也能建，只是政府把利潤率限定得較低而已。建造100萬平方米的公租房社區(qū)，按平均建安成本2000元/平方米算，需投資20億左右建安成本。具體到公租房的建設(shè)模式上，住建部列舉了三種辦法。保障房的商業(yè)用房銷售可成盈利點(diǎn)。保障房銷售的利潤率和資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率。上海政府要求安置房的利潤率在5%左右。以上提及的萬科模式（工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)）、中治模式（基礎(chǔ)設(shè)施綜合開發(fā)）、中建模式（城市綜合運(yùn)營模式）、以及金隅模式（自由工業(yè)用地開發(fā)）等都是利用多渠道融資手段，以規(guī)?；档统杀静⒆非蟾哔Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。而限價(jià)開發(fā)或混合開發(fā)的實(shí)質(zhì)為地產(chǎn)開發(fā)，盡管收益率相對(duì)普通商品房要低，但仍有望達(dá)到10%.綜合來看，公司保障房業(yè)務(wù)的盈利能力將明顯超過公司傳統(tǒng)房建業(yè)務(wù)1％2％的收益率水平。深圳中海投的主營就是股權(quán)投資，這對(duì)于中國建筑今年的收購戰(zhàn)略無疑助益甚大。 中國建筑在長期的保障房開發(fā)中，已經(jīng)建立了全方位優(yōu)勢——承攬香港澳門公租屋開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)、“房建＋地產(chǎn)”雙料龍頭的品牌優(yōu)勢、項(xiàng)目質(zhì)量/進(jìn)度/成本控制能力領(lǐng)先、資金與融資平臺(tái)優(yōu)勢、渠道優(yōu)勢等。中治盈利模式%%，雖然低于商品房40%的毛利，但也大大超越了市場預(yù)期。2010年8月，公司參與總投資134億元的秦皇島6個(gè)縣轄區(qū)的33個(gè)新民居建設(shè)項(xiàng)目。他們充分利用自身資金、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢，通過與政府合作，進(jìn)行從土地一級(jí)開發(fā)、公路、軌道交通等配套設(shè)施建設(shè)，到房屋建設(shè)及房產(chǎn)開發(fā)的一整套服務(wù)。2010 年，中國中冶實(shí)現(xiàn)收入2，068億，%，%，%.中冶業(yè)務(wù)包括住宅、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、銷售、保障性住房以及一級(jí)土地開發(fā)等。一方面萬科在小戶型住宅設(shè)計(jì)建造和綜合社區(qū)開發(fā)方面已經(jīng)非常成熟，另一方面是萬科多年來在公共租賃住房運(yùn)作方面一直在實(shí)踐，將力爭把該項(xiàng)目打造成為住宅產(chǎn)業(yè)化的示范項(xiàng)目和全國保障性住房的標(biāo)桿，并成為公司未來利潤增長點(diǎn)之一。據(jù)悉，萬科簽署的協(xié)議將涉及到在河北省轄區(qū)內(nèi)的廊坊、保定、唐山、秦皇島、滄州、張家口等六個(gè)城市合作開發(fā)建設(shè)保障性住房，包括開發(fā)建設(shè)公共租賃房、限價(jià)商品住房、廉租住房等保障性住房項(xiàng)目。根據(jù)現(xiàn)有租金收益情況的計(jì)算，萬匯樓的建筑成本可在25年后回本，該項(xiàng)目在剩下的45年時(shí)間內(nèi)，預(yù)計(jì)有8280萬元的租金收益，而平均每年收益為118萬元，%。未來房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模參與地方的保障性住房建設(shè)將是市場的大趨勢”，這是萬科對(duì)參與保障房建設(shè)的原因解釋。 一邊是商品房開發(fā)貸款收緊，一邊是保障房貸款趨熱。3. 宏觀分析從房地產(chǎn)投資額構(gòu)成來看，主要由建安費(fèi)用，土地購置費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)用組成，其中土地購置費(fèi)的占比在16﹪20﹪左右（﹪，﹪）。甚至在國務(wù)院發(fā)出“19號(hào)文”以后，也將地方政府用于保障房建設(shè)的地方融資平臺(tái)特別照顧，不將其列入清理整頓范圍之內(nèi)。 　　專家表示，這一政策對(duì)東部沿海地區(qū)激勵(lì)比較大。住建部相關(guān)專家表示，中央將會(huì)給予保障性安居工程建設(shè)很多配套政策優(yōu)惠，這種配套政策將會(huì)一直延續(xù)下去。 2011年全國就將開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套，比上年增長70%以上，創(chuàng)歷年之最。到“十二五”末，全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將從目前的7%到8%提高到20%以上，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題