【正文】 指數(shù)資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 “十一五”期間，我國(guó)以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等為主要形式的住房保障制度初步形成。通過(guò)各類保障性住房建設(shè)，五年間，全國(guó)1140萬(wàn)戶城鎮(zhèn)低收入家庭和360萬(wàn)戶中等偏下收入家庭住房困難問(wèn)題得到解決。 　　到去年底，我國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率已達(dá)7%到8%，城鎮(zhèn)居民人均住房面積超過(guò)30平方米；農(nóng)村居民人均住房面積超過(guò)33平方米。 未來(lái)五年，我國(guó)計(jì)劃新建保障性住房3600萬(wàn)套。到“十二五”末，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將從目前的7%到8%提高到20%以上，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問(wèn)題?！　〗窈笠欢螘r(shí)期，我國(guó)將進(jìn)入保障性住房建設(shè)“加速跑”階段。保障形式繼續(xù)以包括廉租房在內(nèi)的公共租賃住房、包括經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的政策性產(chǎn)權(quán)房和各類棚戶區(qū)改造安置房等實(shí)物住房保障為主，同時(shí)結(jié)合租金補(bǔ)貼。 　　未來(lái)五年，全國(guó)計(jì)劃新建保障性住房3600萬(wàn)套，大約是過(guò)去10年建設(shè)規(guī)模的兩倍；同時(shí)，每年還將改造農(nóng)村危房150萬(wàn)戶以上。 2011年全國(guó)就將開(kāi)工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬(wàn)套，比上年增長(zhǎng)70%以上，創(chuàng)歷年之最。目前，上述任務(wù)已分解到各地。通過(guò)大規(guī)模保障性住房建設(shè)，到“十二五”末，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將提高到20%以上，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問(wèn)題，同時(shí)改善一部分中等偏下收入家庭住房條件，幫助更多困難群眾實(shí)現(xiàn)“安居夢(mèng)”。 對(duì)于大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程的資金缺口問(wèn)題。住建部相關(guān)專家表示，中央將會(huì)給予保障性安居工程建設(shè)很多配套政策優(yōu)惠，這種配套政策將會(huì)一直延續(xù)下去。 　　2011年將出臺(tái)更多支持保障性安居工程建設(shè)的政策，例如保障房投資信托基金等。而2010年，為了確保地方政府建設(shè)保障性安居工程的融資途徑，國(guó)務(wù)院在清理整頓地方融資平臺(tái)中，也對(duì)涉及保障性住房的融資平臺(tái)進(jìn)行了特別處理。 日前，財(cái)政部等部委發(fā)出了通知，將中央財(cái)政補(bǔ)貼、土地出讓純收益和公積金增值收益部分所產(chǎn)生的資金進(jìn)行統(tǒng)籌使用，允許地方政府建設(shè)公共租賃房也可以使用此筆資金。 　　專家表示，這一政策對(duì)東部沿海地區(qū)激勵(lì)比較大。目前，大部分東部沿海城市依靠地方財(cái)政投入和土地出讓純收益部分就可以完成當(dāng)?shù)亓夥拷ㄔO(shè)任務(wù)。多余的資金部分如果允許建設(shè)公共租賃房，這些城市會(huì)很有動(dòng)力去進(jìn)行新的保障性安居工程任務(wù)建設(shè)。 　　例如，2010年以來(lái)，中央已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)了公積金建設(shè)保障房試點(diǎn)政策、保障性安居工程資金使用政策等數(shù)條利好保障性安居工程的政策。甚至在國(guó)務(wù)院發(fā)出“19號(hào)文”以后，也將地方政府用于保障房建設(shè)的地方融資平臺(tái)特別照顧，不將其列入清理整頓范圍之內(nèi)。 2011年，保障性安居工程建設(shè)將會(huì)迎來(lái)更多政策“禮包”。例如，保障房信托投資基金試點(diǎn)批準(zhǔn)、政策性銀行貸款、土地優(yōu)先供應(yīng)等。另外，養(yǎng)老基金和保險(xiǎn)資金可能也將逐漸獲得進(jìn)入保障性安居工程建設(shè)的資格。3. 宏觀分析從房地產(chǎn)投資額構(gòu)成來(lái)看，主要由建安費(fèi)用，土地購(gòu)置費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用組成，其中土地購(gòu)置費(fèi)的占比在16﹪20﹪左右（﹪，﹪）。保障房單方投資額平均約2300元（含土地整理成本），約為商品房的70﹪。 目前國(guó)內(nèi)保障性住房的主要融資渠道為：貸款，發(fā)放企業(yè)債券，政府財(cái)政補(bǔ)貼，地方政府債，房地產(chǎn)信托基金等。 4月28日，央行最新公布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)放貸款新增1678億元，保障性住房開(kāi)發(fā)貸款新增651億元，﹪，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸的四成左右。 一邊是商品房開(kāi)發(fā)貸款收緊，一邊是保障房貸款趨熱。一冷一熱，一目了然。房企建設(shè)保障房的一個(gè)好處是，能從金融機(jī)構(gòu)獲得較大規(guī)模的貸款，從而解決資金問(wèn)題。4. 項(xiàng)目模式分析工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化開(kāi)發(fā)“為中低收入人群蓋房子也可以賺錢(qián)，還可以很好履行開(kāi)發(fā)商的企業(yè)公民社會(huì)責(zé)任。未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模參與地方的保障性住房建設(shè)將是市場(chǎng)的大趨勢(shì)”，這是萬(wàn)科對(duì)參與保障房建設(shè)的原因解釋。2006年以來(lái)，萬(wàn)科已竣工和在建的各類保障性住房約320萬(wàn)平方米。萬(wàn)科2006年利用通過(guò)招拍掛獲取的自有土地投資4600萬(wàn)元，打造了廣州萬(wàn)匯樓項(xiàng)目，以低租金面向城市低收入務(wù)工人群、新畢業(yè)學(xué)生等出租。項(xiàng)目于2008年交付使用后，出租率接近100%。根據(jù)現(xiàn)有租金收益情況的計(jì)算，萬(wàn)匯樓的建筑成本可在25年后回本，該項(xiàng)目在剩下的45年時(shí)間內(nèi)，預(yù)計(jì)有8280萬(wàn)元的租金收益，而平均每年收益為118萬(wàn)元，%。2010年8月25日，由萬(wàn)科承建的龍華保障性住房項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，龍華保障性住房項(xiàng)目被深圳市政府定位為公共租賃住房，首次采用政府主導(dǎo)、企業(yè)參與的代建總承包建設(shè)模式。項(xiàng)目總建筑面積約21萬(wàn)平方米，是深圳目前最大的保障性住房項(xiàng)目。2011年4月11日，萬(wàn)科與河北省簽署了《關(guān)于建設(shè)保障性住房的戰(zhàn)略合作協(xié)議》。據(jù)悉，萬(wàn)科簽署的協(xié)議將涉及到在河北省轄區(qū)內(nèi)的廊坊、保定、唐山、秦皇島、滄州、張家口等六個(gè)城市合作開(kāi)發(fā)建設(shè)保障性住房，包括開(kāi)發(fā)建設(shè)公共租賃房、限價(jià)商品住房、廉租住房等保障性住房項(xiàng)目。萬(wàn)科盈利模式保障房開(kāi)發(fā)的工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化降低開(kāi)發(fā)成本。2010年8月25日，深圳有史以來(lái)最大的、由萬(wàn)科承建的龍華保障性住房項(xiàng)目正式開(kāi)工建設(shè)。萬(wàn)科表示，在保障性住房方面有著更多優(yōu)勢(shì)。一方面萬(wàn)科在小戶型住宅設(shè)計(jì)建造和綜合社區(qū)開(kāi)發(fā)方面已經(jīng)非常成熟，另一方面是萬(wàn)科多年來(lái)在公共租賃住房運(yùn)作方面一直在實(shí)踐，將力爭(zhēng)把該項(xiàng)目打造成為住宅產(chǎn)業(yè)化的示范項(xiàng)目和全國(guó)保障性住房的標(biāo)桿，并成為公司未來(lái)利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)之一。其次，保障性住房非常適合做工業(yè)化，首先是戶型面積標(biāo)準(zhǔn)化，讓品質(zhì)更加有保障，采購(gòu)成本更低；保障性住房項(xiàng)目往往要求包括裝修兩年內(nèi)必須交付使用，因此，工業(yè)化在這方面的優(yōu)勢(shì)非常顯著。萬(wàn)科的住宅工業(yè)化生產(chǎn)模式非常適合開(kāi)發(fā)保障房標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；a(chǎn)品，按照產(chǎn)業(yè)化方式建設(shè)的龍華保障性住房項(xiàng)目，不但可縮短工期，還可解決勞動(dòng)力緊缺等問(wèn)題。 基礎(chǔ)設(shè)施綜合開(kāi)發(fā)目前，中冶已經(jīng)是全球最大的冶金工程承包商，中國(guó)最大的鋼結(jié)構(gòu)制造商，也是國(guó)內(nèi)最大的保障房建設(shè)企業(yè)。2010 年，中國(guó)中冶實(shí)現(xiàn)收入2，068億，%，%，%.中冶業(yè)務(wù)包括住宅、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售、保障性住房以及一級(jí)土地開(kāi)發(fā)等。項(xiàng)目范圍覆蓋一、二、三線城市，一、二、三線城市項(xiàng)目占比大約為21%、42%和37%. 2010年新開(kāi)工的保障房規(guī)劃總建筑面積為564萬(wàn)平方米。如公司以“授權(quán)開(kāi)發(fā)+政府回購(gòu)”模式開(kāi)發(fā)天津和苑保障房項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資約80億元，規(guī)劃總建筑面積約101萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)于2011年前后建成入住。中冶通過(guò)保障性住房開(kāi)發(fā)，把自己定義為“城市基礎(chǔ)設(shè)施綜合開(kāi)發(fā)”模式的擴(kuò)張，試圖從中探索出更多的盈利方式。他們充分利用自身資金、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)與政府合作，進(jìn)行從土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、公路、軌道交通等配套設(shè)施建設(shè)，到房屋建設(shè)及房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一整套服務(wù)。 2009年8月，中冶置業(yè)在石家莊、南京等地成立基礎(chǔ)設(shè)施投資及保障性住房投資公司，推進(jìn)“城市基礎(chǔ)設(shè)施綜合開(kāi)發(fā)”模式。 2009年10月公司簽署珠海橫琴島BT項(xiàng)目，包括路網(wǎng)建設(shè)、防潮堤和環(huán)境景觀工程等，投資總額達(dá)126億元。2010年4月，中國(guó)三冶以BT方式投資150億元建設(shè)鞍山市達(dá)道灣保障性住房項(xiàng)目。2010年8月，公司參與總投資134億元的秦皇島6個(gè)縣轄區(qū)的33個(gè)新民居建設(shè)項(xiàng)目。2010年9月，取得南京下關(guān)區(qū)兩塊地，進(jìn)行臨江老城改造及開(kāi)發(fā)。 作為大型央企，中冶在“城市基礎(chǔ)設(shè)施綜合開(kāi)發(fā)”中的規(guī)模化優(yōu)勢(shì)和綜合議價(jià)能力。與從事一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的地方城投公司相比，中冶將房屋建筑和區(qū)域內(nèi)配套交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一并囊括，這對(duì)需要進(jìn)行新城開(kāi)發(fā)及舊城改造的地方政府有極大的吸引力。中治盈利模式%%，雖然低于商品房40%的毛利，但也大大超越了市場(chǎng)預(yù)期。主要原因是公司在保障房的投資回報(bào)率基本穩(wěn)定的情況下，充分發(fā)揮公司在建筑工程領(lǐng)域設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營(yíng)一體化的優(yōu)勢(shì)，在管理和施工領(lǐng)域創(chuàng)造利潤(rùn)，獲得了超越一般保障房企業(yè)的毛利水平。城市綜合運(yùn)營(yíng)商“城市綜合運(yùn)營(yíng)商”是中國(guó)建筑著力發(fā)展的一種開(kāi)發(fā)模式。目前已經(jīng)與北京、上海、武漢、新疆、昆明等國(guó)內(nèi)17個(gè)省、市、自治區(qū)簽訂了框架協(xié)議，這種包含一攬子投資計(jì)劃的框架協(xié)議最終將為中國(guó)建筑帶來(lái)巨量的工程施工合同、BT項(xiàng)目合同、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同以及可用于二級(jí)開(kāi)發(fā)的大量?jī)?yōu)質(zhì)低價(jià)土地儲(chǔ)備。 中國(guó)建筑在長(zhǎng)期的保障房開(kāi)發(fā)中，已經(jīng)建立了全方位優(yōu)勢(shì)——承攬香港澳門(mén)公租屋開(kāi)發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)、“房建＋地產(chǎn)”雙料龍頭的品牌優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目質(zhì)量/進(jìn)度/成本控制能力領(lǐng)先、資金與融資平臺(tái)優(yōu)勢(shì)、渠道優(yōu)勢(shì)等。因成片區(qū)域的開(kāi)發(fā)，一般涉及投資動(dòng)輒幾十億、上百億，一般城投公司或地方建工企業(yè)難有實(shí)力獨(dú)自承擔(dān)，在銀行日益收緊對(duì)地方融資平臺(tái)信貸的背景下，這樣具有央企背景同時(shí)具備強(qiáng)大綜合建設(shè)實(shí)力的企業(yè)成為地方政府進(jìn)行城市開(kāi)發(fā)的首選。2009 年以來(lái)，公司與多家國(guó)有商業(yè)銀行簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，與武漢市、上海市楊浦區(qū)、新疆維吾爾自治區(qū)、北京市門(mén)頭溝區(qū)等近20 個(gè)省、市、區(qū)級(jí)政府達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，將金融資本與公司核心競(jìng)爭(zhēng)力有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)了融投資、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整條產(chǎn)業(yè)鏈的一體化。 2010年3月，中國(guó)建筑公告表示，以32億元的價(jià)格收購(gòu)深圳中海投。深圳中海投的主營(yíng)就是股權(quán)投資，這對(duì)于中國(guó)建筑今年的收購(gòu)戰(zhàn)略無(wú)疑助益甚大。 2010年12月2日，中國(guó)建筑發(fā)布公告，公司與工商銀行簽訂全面戰(zhàn)略合作協(xié)議。在未來(lái)5年內(nèi)，雙方將進(jìn)行總額不低于800億元等值人民幣的融資