年某企業(yè)投資保障性住房可行性調(diào)查初步報告-預(yù)覽頁
【正文】 公共機(jī) 構(gòu)所有 個人購買的歸 個人 購房者 購房者 個人購買的歸 個人 購房者 獲得土地方式 行政劃撥 行政劃撥 行政劃撥 出讓 安置住房可以劃撥方式供地 ，對于配套建設(shè)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性設(shè)施用地，必須以出讓方式供地。2020 年，計劃籌建 保障性住房 萬套 （廉租房 5000 套，經(jīng)適房 1200 套，公租房 6000 套，限價房 500 套），實施棚戶區(qū)改造 2256 套 ， 比 2020 年 增加了 %。同時，大力鼓勵社會參與， 并 對涉及保障性住房的融資平臺進(jìn)行了特別處理，不將其列入清理整頓范圍等。對廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目，優(yōu)先提供信貸支持。例如，保障房 信托投資基金 試點批準(zhǔn)、 政策性銀行貸款 、土地優(yōu)先供應(yīng)等。 2020 年 市計劃 籌建 萬套保障房，總面積約 780000 m2 ， 籌建 資金 需求 約為 億元 ，政府 資金支持力度不夠，建設(shè)資金缺口大，需多渠道融資。 6 月 9 日， 國家開發(fā)銀行 與 住建廳 簽署《開發(fā)性金融支持保障性安居工程建設(shè)戰(zhàn)略合作協(xié)議》，雙方將共同推進(jìn)保障性安居工程的建設(shè)。 （二） 分類 建設(shè)投資額及收益分析 —— 廉租房、公租房 廉租房、公租房均屬于租賃性保障房， 一般由地方政府或用工單位投資建設(shè)， 土地通常為無償劃撥，建設(shè)和運營享受稅費優(yōu)惠政策。 收益： 若 不考慮政府租金補貼資金，按每戶每月租金 40元測算，建設(shè)資金回收期 約 114 年；若考慮政府租金補貼資金，按每戶每月租金 175 元測算 （政府補貼標(biāo)準(zhǔn)為 2 元 / m2— 5 元 / m2）， 建設(shè)資金回收期 約 26 年。 據(jù)此分析，單一投資 公 租房且政府不回購 ，回收期長且基本無經(jīng)濟(jì)效益。 —— 經(jīng)濟(jì)適用房 建設(shè)投資額 ： 2020 年 市計劃 建設(shè) 經(jīng)濟(jì)適用房 1200 套，約 72020 m2，建設(shè)成本 1600 元 / m2，總投資約 億元。 收益： 依據(jù) 政府已有 的 明確規(guī)定 ,即 兩限房 利潤率為 8%～10%。 —— 棚戶區(qū)改造 因棚戶區(qū)改造注重與廉租房等保障性住房建設(shè)相結(jié)合，與城市舊城改造相結(jié)合，與災(zāi)后重建相結(jié)合，與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合 ， 可 實施 綜合性 開發(fā)建設(shè) 。即可建廉租房 420 套，公租房 150 套，經(jīng)適房 500 套。 以上假定考慮出售率 100%，資金周轉(zhuǎn)快，以商業(yè)房作為盈利點的較理想模式，未考慮拆遷補償困難制約棚戶區(qū)改造、改造規(guī)模較小等因素。保障房資金來源不斷擴(kuò)充， 政府鼓勵企業(yè)參與 保障房 建設(shè) 。 未來 5年內(nèi)保障性住房都將成為國家建設(shè)重點，相關(guān)利好和扶持政策預(yù)計將不斷出現(xiàn) 。 （三 ） 投資項目效益分析 —— 經(jīng)濟(jì)效益 以棚戶區(qū)改造為例， 根據(jù) 上述分類分析可知 100 畝 棚戶區(qū)改造 ， 在不考慮拆遷困難、改造規(guī)模較小等制約因素 ，但考慮政府回購 的條件下， 原地 建設(shè)廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房和商業(yè)房，投資約 1 億元，可獲得利潤率為 %。 —— 社會效益 參與保障房建設(shè)，可利用融資平臺優(yōu)勢為 政府 緩解保障房建設(shè)融資困難， 大力推進(jìn)保障房建設(shè)， 滿足 中低收入家庭住房需要 。 如果屆時 政策變動，政府不回購或不全部回購 租賃性保障房 ，項目將面臨無法回收成本的風(fēng)險。 截 至 2020 年 6 月 ， 市 籌建 保障房 約 7900 套 （ 包含2020年流轉(zhuǎn)保障房約 2020套 ） ， 實際未能達(dá)到年初設(shè)定目標(biāo)。 項目工程規(guī)模大，工期短， 租賃性保障房占比大，且由于 租賃性保障房 回購期較長（回購期一般有的為三年，即在工程交工滿 1 年之后分段支付），將會影響項目投資的回收，增加大量的財務(wù)成本。
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