【文章內(nèi)容簡介】 成本模式下的轉(zhuǎn)換 公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換 ① 2020 年 12月 31日 借： 銀行存款 600 貸：其他業(yè)務(wù)收入 600 借：其他業(yè)務(wù)成本 110 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 110 （ 5500247。50 ） ① 2020 年 12月 31日 借：銀行存款 600 貸：其他業(yè)務(wù)收入 600 借：投資性房地產(chǎn)－公允價(jià)值變動(dòng) 400 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 400 （ 6500－ 6100） ② 2020 年 12月 31日?qǐng)?bào)表列報(bào) “ 投資性房地產(chǎn) ” 項(xiàng)目 ＝ ＝ （萬元） 影響 “ 營業(yè)利潤 ” 項(xiàng)目＝ 600110＝ 490（萬② 2020 年 12月 31日?qǐng)?bào)表列報(bào) “ 投資性房地產(chǎn) ” 項(xiàng)目＝ 6500（萬元） 影響 “ 營業(yè)利潤 ” 項(xiàng)目＝ 600+400＝ 1000（萬元） 元） （ 3） 2020年 6月 30日對(duì)外出租的房地產(chǎn)租賃期屆滿，企業(yè)董事會(huì)作出書面決議明確表明，將用于該房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對(duì)外銷售的，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨。 2020年 12月 31日轉(zhuǎn)換日該房地產(chǎn)的公允價(jià)值為 6400萬元。收到半年租金 300萬元。 [答疑編號(hào) 3759070212] 成本模式下的轉(zhuǎn)換 公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換 借：銀行存款 300 貸：其他業(yè)務(wù)收入 300 借：其他業(yè)務(wù)成本 55 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 55 （ 5500247。50/2 ） 借：開發(fā)產(chǎn)品 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 （ +110+55） 貸：投資性房地產(chǎn) 5500 借：銀行存款 300 貸：其他業(yè)務(wù)收入 300 借：開發(fā)產(chǎn)品 6400 公允價(jià)值變動(dòng)損益 100 貸：投資性房地產(chǎn)－成本 6000 －公允價(jià)值變動(dòng) 500 （ 100+400） 【例題 4 計(jì)算題】 A公 司為母公司，其子公司為丁公司。 （ 1） 2020年 1月 1日， A公司與丁公司簽訂租賃協(xié)議，將 A公司一棟辦公樓出租給丁公司，租賃期開始日為協(xié)議簽訂日，年租金為 85萬元，租賃期為 10年。 （ 2）丁公司將租賃的資產(chǎn)作為其辦公樓。 A公司將該棟出租辦公樓作為投資性房地產(chǎn)核算，并按公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。該辦公樓租賃期開始日的公允價(jià)為 1660萬元， 2020年 12月 31日的公允價(jià)值為 1750萬元。 該辦公樓于 2020年 6月 30日達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)并交付使用，其建造成本為 1500萬元，預(yù)計(jì)使用年限為 20年，預(yù)計(jì)凈殘值 為零。 A公司對(duì)所有固定資產(chǎn)按年限平均法計(jì)提折舊。 [答疑編號(hào) 3759070213] A公司 丁公司 1月 1日 借：投資性房地產(chǎn) 1660 累計(jì)折舊 （ 1500/20/2） 貸：固定資產(chǎn) — 原價(jià) 1500 資本 公積 收到租金 借：銀行存款 85 貸：其他業(yè)務(wù)收入 85 支付租金 借：管理費(fèi)用 85 貸：銀行存款 85 12月 31日 借：投資性房地產(chǎn)（ 17501660） 90 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 90 合并報(bào)表抵消分錄 借：固定資產(chǎn) — 原價(jià) 1500 資本公積 公允價(jià)值變動(dòng)損益 90 貸：投資性房地產(chǎn) 1750 固定資產(chǎn) — 累計(jì)折舊 借：營 業(yè)收入 85 貸：管理費(fèi)用 85 借：管理費(fèi)用 （ 1500/20） 75 貸：固定資產(chǎn) — 累計(jì)折舊 75 總結(jié)： 考點(diǎn)五：與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出 （一）資本化的后續(xù)支出 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。例如 ,企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能 ,往往需要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建而使其更加堅(jiān)固耐用 ,或者通過裝修而改善其室內(nèi)裝潢 ,改擴(kuò)建或裝修支出滿足確認(rèn)條件的 ,應(yīng)當(dāng)將其資本化。 企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。 企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍 作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)。 （ 1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程 借：投資性房地產(chǎn) — 在建 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 貸：投資性房地產(chǎn) （ 1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程 借：投資性房地產(chǎn) — 在建 貸：投資性房地產(chǎn) — 成本 — 公允價(jià)值變動(dòng) （ 2）發(fā)生改擴(kuò)建或裝修支出 借：投資性房地產(chǎn) — 在建 貸：銀行存款等 （ 2）發(fā)生改擴(kuò)建或裝修支出 借：投資性房地產(chǎn) — 在建 貸：銀行存款等 （ 3）改擴(kuò)建工程或裝修完工 借：投資性房地產(chǎn) 貸；投資性房地產(chǎn) — 在建 （ 3）改擴(kuò)建工程或裝修完工 借：投資性房地產(chǎn) — 成本 貸；投資性房地產(chǎn) — 在建 （二）費(fèi)用化的后續(xù)支出 不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。 采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：銀行存款 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：銀行存款 考點(diǎn)六：投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更 （一）模式變更的原則 ，不得隨意變更。 比較成熟、能夠滿足采用公允價(jià)值模式條件的情況下 ,才允許企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)從成本模式計(jì)量變更為公允價(jià)值模式計(jì)量。 ，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。 （二）成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的會(huì)計(jì)處理 。 ，調(diào)整期初留存收益（盈余公積、未分配利潤）。 【思考問題】 2020年 1月 1日， A公司認(rèn)為，出租給 B公司使用的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場比較成熟，具備了采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件，決 定對(duì)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式。 2020年 12月 31日該寫字樓的公允價(jià)值為 6 000萬元，變更日其原賬面價(jià)值為4800萬元（其中原值為 5000萬元，已計(jì)提折舊 200萬元）。假設(shè) A公司按凈利潤的 10%計(jì)提盈余公積。所得稅稅率為 25%，稅法規(guī)定該投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)處理，折舊年限為 25年，凈殘值為零，采用直線法計(jì)提折舊。公允價(jià)值變動(dòng)不得計(jì)入應(yīng)納稅所得額。 [答疑編號(hào) 3759070301] 『正確答案』 公允價(jià)值 6000萬元 賬面價(jià)值 4800萬元 =1200萬元； 借：投資性房地產(chǎn) — 成本 5 000 — 公允價(jià)值變動(dòng) 1 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 200 貸：投資性房地產(chǎn) 5000 遞延所得稅負(fù)債 （ 120025% ） 300 盈余公 積 （ 90010% ） 90 利潤分配 —— 未分配利潤 810 考點(diǎn)七：投資性房地產(chǎn)的處置 企業(yè)可以通過對(duì)外出售或轉(zhuǎn)讓的方式處置投資性房地產(chǎn) ,非貨幣性交易等而減少投資性房地產(chǎn)業(yè)也屬于投資性房地產(chǎn)的處置。 （一）成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) （二）成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：其他業(yè)務(wù)成本 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸： 投資性房地產(chǎn) 借：其他業(yè)務(wù)成本 公允價(jià)值變動(dòng)損益 資本公積 —— 其他資本公積 貸：投資性房地產(chǎn) — 成本 — 公允價(jià)值變動(dòng) 【例題 1 計(jì)算題】（ 2020年新制度） 207 年 2月 5日，甲公司資產(chǎn)管理部門建議管理層將一閑置辦公樓用于出租。 207 年 2月 10日，董事會(huì)批準(zhǔn)關(guān)于出租辦公樓的方案并明確出租辦公樓和意圖在短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生變化。當(dāng)日，辦公樓的成本為 3 200萬元，已計(jì)提折舊為 2 100萬元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備，公允價(jià)值為 2 400萬元，甲公司采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地 產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 207 年 2月 20日，甲公司承租方簽訂辦公樓租賃合同，租賃期為自 207 年 3月 1日起 2年，年租金為 360萬元。 辦公樓 207 年 12月 31日的公允價(jià)值為 2 600萬元， 208 年 12月 31日的公允價(jià)值為 2 640萬元。 209 年 3月 1日，甲公司收回租賃期屆滿的辦公樓并對(duì)外出售，取得價(jià)款 2 800萬元。 要求：根據(jù)上述資料，不考慮其他因素，回答下列各題。 （ 1）甲公司將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)是（ ）。 7 年 2月 5日 7 年 2月 10日 7 年 2月 20日 7 年 3月 1日 [答疑編號(hào) 3759070302] 『正確答案』 B 『答案解析』自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)應(yīng)該是董事會(huì)批準(zhǔn)相關(guān)的議案時(shí)， 207 年 2月 10日，董事會(huì)批準(zhǔn)關(guān)于出租辦公樓的方案并明確出租辦 公樓和意圖在短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生變化。 （ 2）甲公司 209 年度因出售辦公樓而應(yīng)確認(rèn)的損益金額是（ ）。 [答疑編號(hào) 3759070303] 『正確答案』 C 『答案解析』快 速計(jì)算方法：轉(zhuǎn)換日產(chǎn)生資本公積 =2400（ 32002100） =1300（萬元）；出售辦公樓而應(yīng)確認(rèn)的損益金額 =公允價(jià)值 2800賬面價(jià)值 2640+資本公積 1300=1 460（萬元） 具體的核算如下： ① 自用轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)， 借：投資性房地產(chǎn)－成本 2 400 累計(jì)折舊 2 100 貸：固定資產(chǎn) 3 200 資本公積－其他資本公積 1 300 ② 累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)損益 =26402400=240（萬元） ③ 對(duì)外出售 時(shí) 借：銀行存款 2 800 貸：其他業(yè)務(wù)收入 2 800 借：其他業(yè)務(wù)成本 1 100 （倒擠） 資本公積－其他資本公積 1 300 公允價(jià)值變動(dòng)損益 240 貸：投資性房地產(chǎn)－成本 2 400 －公允價(jià)值變動(dòng) 240（ 2 640－ 2 400） 所以驗(yàn)算：其他業(yè)務(wù)收入 2 800－其他業(yè)務(wù)成本 1 100－公允價(jià)值變動(dòng)損益 240＝ 1 460（萬元） 【拓展】假定 207 年 2月 10日轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值不是 2 400萬元，改為 1000萬元。 快速計(jì)算方法：轉(zhuǎn)換日產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)損益 =公允 1000賬面價(jià)值（ 32002100） =100（萬元）；出售辦公樓而應(yīng)確認(rèn)的損益金額 =公允價(jià)值 2800賬面價(jià)值 2640=160（萬元） ① 自用轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí) 借：投資性房地產(chǎn)－成本 1 000 累計(jì)折舊 2 100 公允價(jià)值變動(dòng)損益 100 貸：固定資產(chǎn) 3 200 ② 累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)損益 =26401000=1640（萬元） ③ 對(duì)外出售時(shí) 借：銀行存款 2 800 貸：其他業(yè)務(wù)收入 2 800 借：其他業(yè)務(wù)成本 1300 （倒擠） 公允價(jià)值變動(dòng)損益 （ 1640100） 1340 貸：投資性房地產(chǎn)－成本 1000 －公允價(jià)值變動(dòng) 1640 所以驗(yàn)算：其他業(yè)務(wù)收入 2 800－其他業(yè)務(wù)成本 1 300－公允價(jià)值變動(dòng)損益 1340＝ 160（萬元） 【例題 2 單選題】（ 2020年原制度）甲 公司從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)， 208 年度發(fā)生的有關(guān)交易或事項(xiàng)如下： （ 1） 1月 1日，因商品房滯銷，董事會(huì)決定將兩棟商品房用于出租。 1月 20日 ,甲公司與乙公司簽訂租賃合同并已將兩棟商品房以經(jīng)營租賃方式提供給乙公司使用。出租商品房的賬面余額為 9 000萬元，未計(jì)提跌價(jià)