【文章內容簡介】 案解析』外購的無形資產，不包括為引入新產品進行宣傳發(fā)生的廣告費、管理費用及其他間接費用，不包括無 形資產已經達到預定用途以后發(fā)生的費用。無形資產的入賬價值＝ 1 800＋ 90＝ 1 890（萬元）。 （ 3）下列各項關于甲公司對管理系統(tǒng)軟件會計處理的表述中，正確的是（ ）。 8月 1日起在 5年內平均攤銷計入損益 5 000萬元進行初始計量 [答疑編號 3759060207] 『正確答案』 D 『答案解析』 7月 1日： 借：無形資產 4 546 未確認融資費用 454 貸：長期應付款 4 000 銀行存款 1 000 A選項，每年實際支付的價款是通過長期應付款；所以不正確。 B選項，管理系 統(tǒng)軟件自 7月 1日起在 5年內平均攤銷計入損益；所以不正確。 C選項，管理系統(tǒng)確認為無形資產并按照現(xiàn)值 4 546萬元入賬；所以不正確。 D選項，未確認融資費用在付款期限內分攤計入損益，正確。 （ 4）下列各項關于甲公司于 208 年 12月 31日資產、負債賬面價值的表述中，正確的是（ ）。 4 000萬元 （專利權）為 1 （管理系統(tǒng)軟件）為 4 500萬元 （對丙公司投資）為 12 800萬元 [答疑編號 3759060208] 『正確答案』 B 『答案解析』 A選項， 借：財務費用 （ 4 000－ 454） 5%1/2 ＝ 貸：未確認融資費用 長期應付款的金額＝（ 4 000）－（ 454－ ）＝ 3 （萬元） A選項錯誤； B選項，無形資產（專利權）賬面價值（資料 2）＝ 1 890－ 1 890/511/12 ＝ 1 （萬元），故選項 B正確； C選項，無形資產（管理系統(tǒng)軟件）金額（資料 3）＝ 4 546－ 4 546/56/12 ＝ 4 （萬元）；故選項 C錯誤； D選項，長期股權投資的金額本題沒有給出當年丙公司當年實際情況，所以金額無法計算。對長期股權投資（丙公司）賬面價值為初始投資成本 12 000萬元；故選項 D錯誤。 考點四：無形資產處置 （一）無形資產出租 企業(yè)讓渡無形資產使用權形成的租金收入記入 “ 其他業(yè)務收入 ” 科目，發(fā)生的相關費用，記入“ 其他業(yè)務成本 ” 科目，應交的營業(yè)稅記入 “ 營業(yè)稅金及附加 ” 科目。 （二）無形資產出售 企業(yè)將無形資產出售，表明企業(yè)放棄無形資產的所有權。無形資產準則規(guī)定，企業(yè)出售無形資產時，應將所取得的價款與該無形資產賬面價值的差額作為資產處置利得或損失（營業(yè)外收入或營業(yè)外支出），與固定資產處置性質相同，計入當期損益。 【思考問題】無形資產的出租與出售，其營業(yè)稅處理方法一樣？ 出租無形資產 → 營業(yè)稅金及附加 出售無形資產 → 營業(yè)外收支 【例題 1 單選題】 2020年 4月 1日， A公司與 B公司簽訂不可撤銷合同，將一項專利權出售，取得價款 300萬元，轉讓交易適用的營業(yè)稅稅率為 5%。該專利權為 2020年 1月 2日購入，實際支付的買價 710萬元，另付相關測試費用 10萬元。該專利權法律剩余有效年限為 8年， A公司估計該項專利權受益期限為 5年，采用直線法攤銷。 2020年 6月 1日， A公司辦理完畢專利權的相關手續(xù)。 要求：根據(jù)上述資料，不考慮其他因素，回答下列問題。 （ 1） A公司 2020年 4月不正確的會計處理表述是（ ）。 2020年 4月 1日該無形資產的累計攤銷額 324萬元 2020年 4月 1日該無形資產的賬面價值為 396萬元 4月末，原賬面價值高于調整后預計殘值的差額 111萬元，應確認為資產減值損失 4月末，無形資產的處置損益 111萬元，應確認為營業(yè)外支出 [答疑編號 3759060209] 『正確答案』 D 『答案解析』 A選項，至 2020年 4月 1日該無形資產的累計攤銷額＝ 720247。 （ 512 ） 27 ＝ 324（萬元） B選項，至 2020年 4月 1日該無形資產的賬面價值＝ 720－ 324＝ 396（萬元） C選項， 2020年 4月 1日，原賬面價值高于調整后預計殘值的差額，應作為資產減值損失計入當期損益。 調整后預計凈殘值＝公允價值 300－處置費用為 3005% ＝ 285（萬元） 原賬面價值高于調整后預計殘值的差額＝ 396－ 285＝ 111（萬元） 借：資產減值損失 111 貸：無形資產減值準備 111 D選項， 2020年 6月 1日， A公司辦理完畢專利權的相關手續(xù)，所以在 2020年 4月，無形資產處置尚未辦理相關手續(xù)，不應確認營業(yè)外收入， D選項錯誤。 （ 2） 2020年 6月 1日， A公司辦理完畢專利權的相關手續(xù)時正確的會計處理的表述是（ ）。 87萬元，應作為營業(yè)外支出 0 111萬元，應作為營業(yè)外 支出 [答疑編號 3759060210] 『正確答案』 C 『答案解析』 2020年 6月 1日 借：銀行存款 300 累計攤銷 324 無形資產減值準備 111 貸：無形資產 720 應交稅費－應交營業(yè)稅 15 注意：非流動資產進入持有待售期間，需要用賬面價值與公允價值減去處置費用后的凈額兩者的較低者反映無形資產，如果賬面價值大于公允價值減去處置費用后的凈額，應該計提減值準備。 （三）無形資產報廢 如果無形資產預期不能為企業(yè)帶來經濟利益，例如，該無形資產已被其他新技術所替代，則應將其報廢并予轉銷，其賬面價值轉作當期損益。轉銷時，應按已計提的累計攤銷，借記 “ 累計攤銷 ”科目；按其賬面余額，貸記 “ 無形資產 ” 科目；按其差額， 借記 “ 營業(yè)外支出 ” 科目。 已計提減值準備的，還應同時結轉減值準備。 第七章 投資性房地產 考情分析 本章主要以客觀題為主，綜合題涉及本章的主要是跨章節(jié)內容，例如債務重組、非貨幣性資產交換結合投資性房地產的會計處理。客觀性題目考點是投資性房地產的核算范圍、投資性房地產的轉換與處置、投資性房地產的處置等。 本章歷年考試題型、分值、考點分布 題 型 2020年 2020年 2020年 考點 單選題 3分 — 3分 （ 1）投資性房地產的轉換；（ 2）投資性房地產轉換時點的判斷；（ 3）投資性房地產的處置 多選題 — 2分 — 投資性房地產的處置 計算題 — — — — 綜合題 — — — — 合 計 3分 2分 3分 考點一：投資性房地產的范圍 （一）屬于投資性房地產的范圍 出租 的土地使用權，是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得的、以經營租賃方式出租的土地使用權。 【思考問題】甲公司以拍賣方式在土地交易市場取得一宗土地使用權，使用年限為 50年，甲公司將該土地使用權以經營租賃方式出租給乙公司。屬于投資性房地產？ 『正確答案』屬于。 ，是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得并準備增值 后轉讓的土地使用權。 【思考問題】企業(yè)發(fā)生轉產或廠址搬遷，部分土地使用權停止自用，管理層決定繼續(xù)持有這部分土地使用權，待其增值后轉讓以賺取增值收益。屬于投資性房地產？ 『正確答案』屬于。 ，是指企業(yè)擁有產權并以經營租賃方式出租的房屋等建筑物。 注意的問題： （ 1）已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產權的建筑物，如果以經營租賃方式租入的建筑物不屬于投資性房地產。 【思考問題】 A企業(yè)與 B企業(yè)簽訂了一項經營租賃合同， A企業(yè)將其持有產權的門面房出租給 B企業(yè)，為期 5年。 B企業(yè)一開始將 這門面房用于自行經營餐館。 2年后，由于連續(xù)虧損， B企業(yè)將餐館轉租給 C公司，以賺取租金差價。屬于誰的投資性房地產？ 『正確答案』對于 A企業(yè)而言，由于門面房產權屬于 A企業(yè)，屬于其投資性房地產。而對于 B企業(yè)而言，由于沒有產權，則不屬于其投資性房地產。 （ 2）已經出租的建筑物，是企業(yè)已經與其他方簽訂了租賃協(xié)議 ,約定以經營租賃方式出租建筑物。 【思考問題】 “ 空置建筑物或在建建筑物 ” 能否確認投資性房地產？ 對企業(yè)持有以備經營出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企業(yè)董事會或類似機構作出正式書面決議，明確表明 將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發(fā)生變化的，可視為投資性房地產。這里的 “ 空置建筑物 ” ，是指企業(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產經營活動且經整理后達到可經營出租狀態(tài)的建筑物。 （ 3）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產。 【思考問題】甲公司在長沙市中心購買了一棟寫字樓，共 20層。其中 1層經營出租給中國銀行作為分行， 2層經營出租給 A公司作為餐 飲服務， 3層以上全部經營出租給 B公司作為辦公用房，地下 1層經營出租給 C公司作為大型超市。甲企業(yè)同時為整棟樓提供保安、清潔、維修等日常輔助服務。屬于投資性房地產？ 『正確答案』屬于。 （二）不屬于投資性房地產 ，是指為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產，如企業(yè)的廠房和辦公樓，企業(yè)生產經營用的土地使用權等。 ，是指房地產開發(fā)企業(yè)銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產屬于房地產開發(fā)企業(yè)的存貨。 ，部分用于賺取租金或資本增值 、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。 【思考問題】 （ 1）甲公司在貴陽市中心有一個辦公樓，共 15層，作為為企業(yè)管理部門使用。 15層能夠單獨計量和出售。 2020年，甲公司將第 1層全部經營出租給 A公司作為超市， 2－ 10層全部經營出租給B公司作為辦公用房， 11 層－ 15層仍然作為辦公使用。第 1層， 2－ 10層屬于投資性房地產？ 『正確答案』屬于。 （ 2）甲公司在濟南市中心有一個旅館，共 10層，作為提供住宿服務。 1至 10層均能夠單獨計量和出售的。現(xiàn)在，第 9和 10層全部經營出租給 A公司作為辦公用房，其他 1－ 7層仍然作為旅館提供住宿服務。第 9和 10層能否作為投資性房地產？ 『正確答案』可以。 【歸納總結】 內容 屬于投資性房地產的有？ 1 企業(yè)擁有并自行經營的旅館或飯店 ，屬于固定資產 2 企業(yè)自用的辦公樓 ，屬于固定資產 3 房地產企業(yè)正在開發(fā)的商品房 ，屬于存貨 4 房地產企業(yè)開發(fā)的準備出售的房屋 ，屬于存貨 5 房地產企業(yè)開發(fā)的已出租的房屋 √ 6 企業(yè)持有的準備建造辦公樓的土地使用權 ，屬于無形資產 7 房地產企業(yè)持有的準備建造商品房的土地使用權 ，屬于存貨 8 企業(yè)以經營租賃方式租入的建筑物 ，不屬于企業(yè)的資產 9 已出租的房屋租賃期屆滿，收回后繼續(xù)用于出租 但暫時空置 √ 10 房地產企業(yè)持有并準備增值后出售的商品房 ，屬于存貨 11 房地產企業(yè)持有并準備增值后轉讓的土地使用權 ，屬于存貨 12 出租柜臺 ，屬于固定資產 13 炒樓花 ，違法行為 14 閑置 土地 ，屬于存貨、無形資產 15 企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍 ，屬于固定資產 【例題 單選題】下列項目中，不屬于企業(yè)個別報表投資性房地產的是（ ）。 ，收回后繼續(xù)用于出租但暫時空置 [答疑編號 3759070101] 『正確答案』 C 『答案解析』選項 C不屬于投資性房地產，應作為存貨處理。 考點二：投資性房地產的初始計量 （一）外購的投資性房地產 對于企業(yè)外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。但是對企業(yè)持有以備經營出租的空置建筑物或在建 建筑物 ，如果企業(yè)董事會作出了正式書面 決議，明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發(fā)生變化的，即使沒有對外出售也可視為投資性 房地產 。 外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。 企業(yè)購入房地產，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應當先將外購的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用于資本增值之日起，再從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。 采用成本模式進行后續(xù)計量 采用公允價值模式進行后續(xù)計量 借：投資性房地產