【正文】 行攤銷 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷 （二）會(huì)計(jì)處理 投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的 ,不計(jì)提折舊或攤銷 ,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù) 債表日的公允價(jià)值計(jì)量。 （一）相關(guān)規(guī)定 企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的 ,可以采用公允價(jià)值計(jì)量模式。 【例題 1但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。 企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時(shí)間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日起，再從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 ，收回后繼續(xù)用于出租但暫時(shí)空置 的土地使用權(quán) [答疑編號(hào) 3759070101] 『正確答案』 C 『答案解析』選項(xiàng) C不屬于投資性房地產(chǎn)，應(yīng)作為存貨處理?，F(xiàn)在，第 9和 10層全部經(jīng)營出租給 A公司作為辦公用房，其他 1－ 7層仍然作為旅館提供住宿服務(wù)。 2020年，甲公司將第 1層全部經(jīng)營出租給 A公 司作為超市， 2－ 10層全部經(jīng)營出租給B公司作為辦公用房， 11 層－ 15層仍然作為辦公使用。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨。甲企業(yè)同時(shí)為整棟樓提供保安、清潔、維修等日常輔助服務(wù)。這里的 “ 空置建筑物 ” ，是指企業(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營出租狀態(tài)的建筑物。屬于誰的投資性房地產(chǎn)？ 『正確答案』對于 A企業(yè)而言，由于門面房產(chǎn)權(quán)屬于 A企業(yè)，屬于其投資性房地產(chǎn)。 注意的問題： （ 1）已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物，如果以經(jīng)營租賃方 式租入的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。 ，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)?？陀^性題目考點(diǎn)是投資性房地產(chǎn)的核算范圍、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置、投資性房地產(chǎn)的處置等。 考點(diǎn)一：投資性房地產(chǎn)的范圍 （一）屬于投資性房地產(chǎn)的范圍 出租 的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。 【思考問題】企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)產(chǎn)或廠址搬遷，部分土地使用權(quán)停止自用，管理層決定繼續(xù)持有這部分土地使用權(quán)，待其增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益。 【思考問題】 A企業(yè)與 B企業(yè)簽訂了一項(xiàng)經(jīng)營租賃合同， A企業(yè)將其持有產(chǎn)權(quán)的門面房出租給 B企業(yè)，為期 5年。而對于 B企業(yè)而言，由于沒有產(chǎn)權(quán)，則不屬于其投資性房地產(chǎn)。 （ 3）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將 該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。屬于投資性房地產(chǎn)？ 『正確答案』屬于。 ，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。第 1層， 2－ 10層屬于投資性房地產(chǎn)？ 『正確答案』屬于。第 9和 10層能否作為投資性房地產(chǎn)？ 『正確答案』可以。 考點(diǎn)二：投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量 （一）外購的投資性房地產(chǎn) 對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時(shí)開始對外出租 （自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。 采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 借：投資性房地產(chǎn) 貸：銀行存款 借：投資性房地產(chǎn)－成本 貸：銀行存款 （二）自行建造 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) ,其成本由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成 ,包括土地開發(fā)費(fèi)、建安成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。 在極少情況下，采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當(dāng)企業(yè)首次取得某項(xiàng)非在建投資性房地產(chǎn)（或某項(xiàng)現(xiàn)有房地產(chǎn)在改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn)）時(shí)，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量直至處置，并且假設(shè)無殘值。 單選題】下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量會(huì)計(jì)處理的表述中，正確的是（ ）。企業(yè)選擇公允價(jià)值模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有 投資 性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得對一部分投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，對另一部分投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 額的差額 借：投資性房地產(chǎn) — 公允價(jià)值變動(dòng) 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 公允價(jià)值低于其賬面余額的差額做相反的會(huì)計(jì)分錄。 （ 1） 2020年 3月 1日，支付價(jià)款為 3000萬元，寫字樓預(yù)計(jì)剩余使用年限為 30年 ,凈殘值為零，采用直線法計(jì)提折舊。當(dāng)日收到 300萬元存入銀行。這里的確鑿證據(jù)包括兩個(gè)方面 : 一是企業(yè)董事會(huì)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議，二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變。3月 1日， A公司承租方簽訂辦公樓租賃合同，租賃期為自 7月 1日起 5年。 A公司將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)是？ [答疑編號(hào) 3759070202] 『正確答案』 4月 30日。（不考慮土地使用權(quán)） （ 1） 2020年 11月 3日與乙公司簽訂租賃合同，租期為 3年，年租金為 200萬元。 2020年 9月 30日和 2020年 12月 31日辦公樓公允價(jià)值分別為 4000萬元和 4200萬元。 資產(chǎn)負(fù)債表 “ 投資性房地產(chǎn) ” ＝ 38409624＝ 3720（萬元） 影響 “ 營業(yè)利潤 ” 的金額＝租金 0轉(zhuǎn)換前折舊 72轉(zhuǎn)換后折舊 24＝ 96（萬元） ③2020 年 12月 31日報(bào)表列報(bào)。40 ＝ 96 2020年 12月 31日 借：投資性房地產(chǎn)－公允價(jià)值變動(dòng) 800 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 5000－ 4200=800 （ 3） 2020年收到租金。 2020年 12月 31日辦公樓公允價(jià)值為 4800萬元。該辦公樓預(yù)計(jì)使用年限為 20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零 ,采用年限平均法計(jì)提折舊。 甲公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 204 年計(jì)提折舊 150萬元 175萬元 3000萬元確認(rèn)為投資性房地產(chǎn) 204 年取得的 75萬元租金應(yīng)沖減投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值 [答疑編號(hào) 3759070208] 『正確答案』 B 『答案解析』選項(xiàng) A,辦公樓 204 年應(yīng)計(jì)提折舊＝ 3000/206/12=75 （萬元）；選項(xiàng) B，因?yàn)椴捎霉蕛r(jià)值模式計(jì)量，轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值＝ 3000－ 3000/20 ＝ 2625（萬元）。 （ 1）成本模式下的轉(zhuǎn)換 （ 2）公 允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換 ① 作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn)【賬面價(jià)值】 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備【已計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備】 貸：開發(fā)產(chǎn)品 【賬面余額】 ① 作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn) — 成本【公允價(jià)值】 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備【已計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備】 公允價(jià)值變動(dòng)損益 【借差】 貸：開發(fā)產(chǎn)品 【賬面余額】 資本公積 — 其他資本公積【貸差】 ② 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨 借：開發(fā)產(chǎn)品 【賬面價(jià)值】 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 投資性房地產(chǎn)減 值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) 【賬面金額】 ② 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨 借：開發(fā)產(chǎn)品 【公允價(jià)值】 公允價(jià)值變動(dòng)損益【借差】 貸：投資性房地產(chǎn)－成本 －公允價(jià)值變動(dòng) 公允價(jià)值變動(dòng)損益【貸差】 【例題 3 2020年 3月 31日和 2020年 12月 31日商鋪公允價(jià)值分別為 6000萬元和 6100萬元。 [答疑編號(hào) 3759070211] 成本模式下的轉(zhuǎn)換 公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換 ① 2020 年 12月 31日 借： 銀行存款 600 貸：其他業(yè)務(wù)收入 600 借：其他業(yè)務(wù)成本 110 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 110 （ 5500247。 [答疑編號(hào) 3759070212] 成本模式下的轉(zhuǎn)換 公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換 借：銀行存款 300 貸：其他業(yè)務(wù)收入 300 借：其他業(yè)務(wù)成本 55 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 55 （ 5500247。 （ 2）丁公司將租賃的資產(chǎn)作為其辦公樓。 A公司對所有固定資產(chǎn)按年限平均法計(jì)提折舊。 企業(yè)對某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍 作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)。 ，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。 2020年 12月 31日該寫字樓的公允價(jià)值為 6 000萬元，變更日其原賬面價(jià)值為4800萬元（其中原值為 5000萬元，已計(jì)提折舊 200萬元）。 [答疑編號(hào) 3759070301] 『正確答案』 公允價(jià)值 6000萬元 賬面價(jià)值 4800萬元 =1200萬元； 借：投資性房地產(chǎn) — 成本 5 000 — 公允價(jià)值變動(dòng) 1 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 200 貸：投資性房地產(chǎn) 5000 遞延所得稅負(fù)債 （ 120025% ） 300 盈余公 積 （ 90010% ） 90 利潤分配 —— 未分配利潤 810 考點(diǎn)七：投資性房地產(chǎn)的處置 企業(yè)可以通過對外出售或轉(zhuǎn)讓的方式處置投資性房地產(chǎn) ,非貨幣性交易等而減少投資性房地產(chǎn)業(yè)也屬于投資性房地產(chǎn)的處置。當(dāng)日，辦公樓的成本為 3 200萬元，已計(jì)提折舊為 2 100萬元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備，公允價(jià)值為 2 400萬元，甲公司采用公允價(jià)值模式對投資性房地 產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 要求：根據(jù)上述資料，不考慮其他因素，回答下列各題。 [答疑編號(hào) 3759070303] 『正確答案』 C 『答案解析』快 速計(jì)算方法：轉(zhuǎn)換日產(chǎn)生資本公積 =2400（ 32002100） =1300（萬元）；出售辦公樓而應(yīng)確認(rèn)的損益金額 =公允價(jià)值 2800賬面價(jià)值 2640+資本公積 1300=1 460（萬元） 具體的核算如下： ① 自用轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)， 借：投資性房地產(chǎn)－成本 2 400 累計(jì)折舊 2 100 貸：固定資產(chǎn) 3 200 資本公積－其他資本公積 1 300 ② 累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)損益 =26402400=240（萬元） ③ 對外出售 時(shí) 借：銀行存款 2 800 貸：其他業(yè)務(wù)收入 2 800 借：其他業(yè)務(wù)成本 1 100 （倒擠） 資本公積－其他資本公積 1 300 公允價(jià)值變動(dòng)損益 240 貸：投資性房地產(chǎn)－成本 2 400 －公允價(jià)值變動(dòng) 240（ 2 640－ 2 400） 所以驗(yàn)算：其他業(yè)務(wù)收入 2 800－其他業(yè)務(wù)成本 1 100－公允價(jià)值變動(dòng)損益 240＝ 1 460（萬元） 【拓展】假定 207 年 2月 10日轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值不是 2 400萬元，改為 1000萬元。出租商品房的賬面余額為 9 000萬元，未計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備，公允價(jià)值為 10 000萬元。辦公樓于 3月 1日開始建造，至年末尚未完工，共發(fā)生工程支出 3 500萬元。裝修后預(yù)計(jì)租金收入將大幅增加。 [答疑編號(hào) 3759070304] 『正確答案』 D 『答案解析』 A選項(xiàng)，店鋪重新裝修所發(fā)生的支出是應(yīng)該資本化，計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本；因?yàn)檠b修后預(yù)計(jì)租金收入將大幅增加。因?yàn)樗ㄞk公樓是自用的，所以不正確。 （ 3）下列各項(xiàng)關(guān)于甲公司 208 年 12月 31日資產(chǎn)負(fù)債表項(xiàng)目列報(bào)金額的表述中，正確的是（ ）。 計(jì)算題】 A公司有關(guān)投資性房地產(chǎn)資料如下： （ 1） 2020年 12月 18日 A公司與 B公司簽訂租賃合同， A公司將一棟辦公樓整體出租給 B公司，租期為 3年，年租金為 2 000萬元。 如果后續(xù)采用成本模式計(jì)量，則采用直線法計(jì)提折舊。 [答疑編號(hào) 3759070308] 成本模式計(jì)量的投 資性房地產(chǎn) 公允模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 借：銀行存款 2 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 2 000 借