昆明林海云霄項(xiàng)目整體營(yíng)銷報(bào)告(編輯修改稿)
2024-10-04 02:40 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 讓更多客戶成交！ ——成交攻堅(jiān)戓 在林海云霄品質(zhì)不形象無法在短期內(nèi)得到提升的情況下，為達(dá)成銷售，當(dāng)前需要?jiǎng)?wù)實(shí)解決的問題。 一個(gè)賣點(diǎn)、一個(gè)概念、一個(gè)促銷手段都無法解決目前的銷售問題，需要以下策略組合的綜合作用。 林海云霄整體營(yíng)銷戓略思路 ——營(yíng)銷策略推導(dǎo) 在 8月 —10月認(rèn)籌及開盤強(qiáng)銷期間，以多種媒體渠道、更準(zhǔn)確、高頻率傳播項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)及銷售信息。 1 通過大眾媒體廣引客源，幵定向拓展客戶資源，幵通過高頻度的現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷活勱不小眾及大眾客戶溝通互勱，吸引目標(biāo)客戶上門看樓。 2 以更加務(wù)實(shí)的價(jià)格策略、更具吸引力的促銷手段、更有力的賣場(chǎng)人氣營(yíng)造促進(jìn)更多客戶成交。 3 根據(jù)昆明別墅物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)、客戶需求及對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知，更加有力、準(zhǔn)確地強(qiáng)化本項(xiàng)目的價(jià)值賣點(diǎn)。 4 林海云霄整體營(yíng)銷營(yíng)銷執(zhí)行 一、林海云霄核心價(jià)值提煉 核心價(jià)值的切入點(diǎn) 1. 誰是核心受眾群體？ 2. 核心受眾群體的休閑和消費(fèi)偏好？ 3. 核心受眾群體的投資置業(yè)偏好？ 4. 從項(xiàng)目和太平板塊兩個(gè)角度如何落實(shí)營(yíng)銷主題？ 核心價(jià)值的切入點(diǎn) 我們確定營(yíng)銷核心價(jià)值點(diǎn)的 4個(gè)關(guān)鍵原則 c ！ 左岸的 后奢侈的 典雅的 鄉(xiāng)村主義的 異域的 懷舊的 繁華的 右岸的 特定功能的 …… 寧靜隱秘的 奢華的 能夠與目標(biāo)市場(chǎng)的生活方式融合和統(tǒng)一 代表目標(biāo)客戶群的集體價(jià)值觀 反映現(xiàn)狀市場(chǎng)所缺乏和陌生的主題和元素 代表市場(chǎng)消費(fèi)趨勢(shì)和發(fā)展潮流 本項(xiàng)目項(xiàng)目前期主要的客戶群是本地的投資主導(dǎo)型客戶、別墅夢(mèng)追求客戶和異地的投資者 核心價(jià)值的切入點(diǎn) 來源地 客戶類型 驅(qū)動(dòng)因素 支付總價(jià)能力 RMB萬元 區(qū)域與物業(yè)形式 進(jìn)場(chǎng)時(shí)間 昆明市區(qū)內(nèi)和安寧地區(qū) 生活升級(jí)客戶 居住面積放大，區(qū)域大環(huán)境良好和配套完善帶來整體生活品質(zhì)的改善。 5070 具備良好大環(huán)境，或是未來城市主要發(fā)展方向，以及具備優(yōu)良氛圍低密度社區(qū)內(nèi)的洋房或者多層產(chǎn)品。 安寧市的生活升級(jí)客戶在初期 昆明市在中后期 別墅夢(mèng)追求客戶 實(shí)現(xiàn)自己能夠擁有一套別墅或者有別墅感房子的夢(mèng)想。 主要作為自住度假、父母養(yǎng)老 非別墅 4060萬 別墅類 100萬 低總價(jià)公寓型產(chǎn)品 小面積別墅產(chǎn)品 ?中前期 產(chǎn)品升級(jí)客戶 產(chǎn)品形式的徹底改變，以及具備品牌的項(xiàng)目或強(qiáng)勢(shì)資源的高端產(chǎn)品。 100200萬 首先選擇成熟的低密度區(qū)域，或者品牌項(xiàng)目以及具備強(qiáng)勢(shì)資源的項(xiàng)目。 選擇獨(dú)棟別墅或者聯(lián)排別墅。 ?中后期 ?安寧市在中前期 投資主導(dǎo)客戶 ?物業(yè)的投資價(jià)值 ?所在區(qū)域的發(fā)展前景 ?度假和養(yǎng)老功能作為補(bǔ)充 非別墅 4060萬 別墅類 100萬 低總價(jià)公寓型產(chǎn)品 小面積別墅產(chǎn)品 ?中前期 地州和省外 異地投資客 ?物業(yè)的投資價(jià)值 ?所在區(qū)域的發(fā)展前景 ?度假和養(yǎng)老功能作為補(bǔ)充 非別墅 4060萬 別墅類 150萬 低總價(jià)公寓型產(chǎn)品 中小面積別墅產(chǎn)品 ?項(xiàng)目全程，中后期為主 考慮到昆明的城市特點(diǎn)，營(yíng)銷重點(diǎn)應(yīng)該集中于“少數(shù)人的樂園，多數(shù)人的夢(mèng)想”角度。 核心價(jià)值的切入點(diǎn) ?營(yíng)銷的重點(diǎn)肯定是昆明人和昆明市范圍。 ?昆明人代表整個(gè)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的集體價(jià)值觀方向。其他客戶均受昆明人置業(yè)行為和習(xí)慣的影響和引導(dǎo)。 ?項(xiàng)目必須參與昆明市場(chǎng)產(chǎn)生關(guān)聯(lián)，不能直接針對(duì)安寧和地州，即便一期的重要客戶來自安寧和地州。 ?昆明人消費(fèi)特點(diǎn)：崇尚消費(fèi)、超前消費(fèi)、內(nèi)需強(qiáng)勁。 ?在核心客戶群上向上拔一個(gè)層次。右岸、繁華和富人生活應(yīng)該是方向。 昆明市中高財(cái)富積累家庭 異地投資客、安寧本地客 昆明市中高財(cái)富積累家庭 產(chǎn)品升級(jí)客戶 投資主導(dǎo)客戶 本項(xiàng)目目標(biāo) 客戶群體 營(yíng)銷重點(diǎn) 目標(biāo)市場(chǎng) 營(yíng)銷聚焦 核心價(jià)值群體 置業(yè)行為話語權(quán) 集體價(jià)值觀 高 高 區(qū)域營(yíng)銷基于本項(xiàng)目的核心價(jià)值點(diǎn)在于通過純正法國(guó)風(fēng)情的載體，詮釋“右岸主義，典雅生活”的主題，統(tǒng)領(lǐng)典雅、時(shí)尚、活力、閑適的元素。 ?閑適散漫 ?開放多元 ?生態(tài)健康 ?生活方式 ?體驗(yàn)價(jià)值 ?場(chǎng)所精神 ?升值潛力 ?珍藏價(jià)值保值 ?啟動(dòng)期為法國(guó)風(fēng)情別墅社區(qū) 昆明人的生活和休閑消費(fèi)特點(diǎn) 超越休閑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的策略 市場(chǎng)所認(rèn)可的投資物業(yè) 特點(diǎn) 典雅 時(shí)尚 活力 閑適 右岸主義，典雅生活 核心價(jià)值的切入點(diǎn) 林海云霄賣點(diǎn)提煉 超大規(guī)模純別墅社區(qū) 支撐點(diǎn)： 800畝規(guī)模、純別墅社區(qū)、稀有的雙拼別墅 關(guān)鍵詞：低密度、超低容積率、安靜、私密的居住環(huán)境、閑適的居住氛圍，居住者同為富人圈層的身份感。 類別 與本項(xiàng)目擬合度描述 有效性 客戶需求 低密度、低容積率、安靜、私密的居住環(huán)境、閑適的居住氛圍，居住者同為富人圈層的身份感。純別墅區(qū)對(duì)客戶需求具有一定重要性，雙拼別墅對(duì)客戶需求不具有重要性，本項(xiàng)目超低的容積率，對(duì)客戶需求具有一定重要性。 排他性（獨(dú)占性） 在昆明別墅市場(chǎng)沒有排他性，但在項(xiàng)目所在片區(qū)目前具有排他性。純別墅社區(qū)在昆明在售別墅市場(chǎng)具有排他性。 競(jìng)爭(zhēng)力 在項(xiàng)目所在片區(qū)具有一定競(jìng)爭(zhēng)力，在昆明市場(chǎng)不具有競(jìng)爭(zhēng)力。針對(duì)本片區(qū)的綜合性大盤中如萬輝星城、恒大金碧天下的別墅產(chǎn)品。 小區(qū)，靜，只聽見鳥鳴和流水的聲音！ 雙拼別墅，人類居住的終極夢(mèng)想， 超大規(guī)模純別墅社區(qū) 概念及推廣語示例 一湖映春秋 ,一府藏天地 純雙拼、純?nèi)?，昆明罕?800畝私享生態(tài)坡地純別墅大盤 林海云霄賣點(diǎn)提煉 林海云霄賣點(diǎn)提煉 升值價(jià)值 支撐點(diǎn)： —— 2020年 3月 5日溫總理政府工作報(bào)告：國(guó)家禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)，別墅類物業(yè)越來越稀缺，昆明對(duì)獨(dú)棟別墅審批較嚴(yán)。 —— 昆明世博、滇池別墅在當(dāng)前普通物業(yè)價(jià)格漲幅趨緩并有所下調(diào)的情況下價(jià)格依然堅(jiān)挺，二手房市場(chǎng)價(jià)格漲幅較大，別墅類高端住宅物業(yè)的保值升值能力較強(qiáng)。 —— 從各片區(qū)分析，昆明世博、滇池板塊漸近飽和，別墅開發(fā)用地越來越少；呈貢板塊雖為城市發(fā)展方向、房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)，但為新城用地，規(guī)劃容積率較高，難以形成低密度的集中性的別墅板塊；本項(xiàng)目所在片區(qū)太平鎮(zhèn)作為昆明的后花園，規(guī)劃為中國(guó)首個(gè)奧林匹克小鎮(zhèn)，交通、配套不斷完善，眾多品牌開發(fā)商如恒大、報(bào)業(yè)、昆鋼、滇高等會(huì)開發(fā)眾多低密度別墅類物業(yè)，成為房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)片區(qū)，將成為昆明新的低密度物業(yè)聚集區(qū)，而且將至少有兩個(gè)高爾夫球場(chǎng)恒大高爾夫球場(chǎng)、滇高玉龍灣高爾夫球，片區(qū)將會(huì)成為繼世博、滇池板塊之后的昆明第三生態(tài)別墅區(qū)、昆明第三富人區(qū)，片區(qū)正處于其生命周期的高速成長(zhǎng)期，未來升值潛力巨大。 —— 本項(xiàng)目作為片區(qū)密度最低最大規(guī)模的純別墅樓盤，占據(jù)片區(qū)最佳區(qū)位、景觀資源、離昆明主城最近，自然將會(huì)成為片區(qū)最具升值潛力物業(yè)。 類別 與本項(xiàng)目擬合度描述 有效性 客戶需求 別墅物業(yè)的升值價(jià)值對(duì)所有別墅客戶都比較重要，尤其是對(duì)投資客戶或投資兼自住置業(yè)目的的客戶而言。本項(xiàng)目在今年別墅產(chǎn)品供
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