【正文】 州和省外 異地投資客 ?物業(yè)的投資價(jià)值 ?所在區(qū)域的發(fā)展前景 ?度假和養(yǎng)老功能作為補(bǔ)充 非別墅 4060萬(wàn) 別墅類 150萬(wàn) 低總價(jià)公寓型產(chǎn)品 中小面積別墅產(chǎn)品 ?項(xiàng)目全程，中后期為主 考慮到昆明的城市特點(diǎn)，營(yíng)銷重點(diǎn)應(yīng)該集中于“少數(shù)人的樂(lè)園，多數(shù)人的夢(mèng)想”角度。 昆明市中高財(cái)富積累家庭 異地投資客、安寧本地客 昆明市中高財(cái)富積累家庭 產(chǎn)品升級(jí)客戶 投資主導(dǎo)客戶 本項(xiàng)目目標(biāo) 客戶群體 營(yíng)銷重點(diǎn) 目標(biāo)市場(chǎng) 營(yíng)銷聚焦 核心價(jià)值群體 置業(yè)行為話語(yǔ)權(quán) 集體價(jià)值觀 高 高 區(qū)域營(yíng)銷基于本項(xiàng)目的核心價(jià)值點(diǎn)在于通過(guò)純正法國(guó)風(fēng)情的載體，詮釋“右岸主義，典雅生活”的主題，統(tǒng)領(lǐng)典雅、時(shí)尚、活力、閑適的元素。 小區(qū)，靜，只聽(tīng)見(jiàn)鳥(niǎo)鳴和流水的聲音！ 雙拼別墅，人類居住的終極夢(mèng)想， 超大規(guī)模純別墅社區(qū) 概念及推廣語(yǔ)示例 一湖映春秋 ,一府藏天地 純雙拼、純?nèi)樱ッ骱庇?800畝私享生態(tài)坡地純別墅大盤(pán) 林海云霄賣點(diǎn)提煉 林海云霄賣點(diǎn)提煉 升值價(jià)值 支撐點(diǎn)： —— 2020年 3月 5日溫總理政府工作報(bào)告：國(guó)家禁止別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，別墅類物業(yè)越來(lái)越稀缺，昆明對(duì)獨(dú)棟別墅審批較嚴(yán)。 關(guān)鍵詞：國(guó)家禁止別墅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、昆明第三別墅區(qū)、富人區(qū)，低密度物業(yè)聚集區(qū)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)、交通、配套完善，片區(qū)升溫升值，片區(qū)最佳生態(tài)坡地資源 升值價(jià)值 林海云霄賣點(diǎn)提煉 林海云霄賣點(diǎn)提煉 關(guān)鍵詞：城市近郊山林資源型別墅，即享有城市別墅的繁華便利居家生活，又享有絕色景觀的第一居所的居家生活與第二居所休閑度假生活。林海云霄也可以作為第二居所，用于休閑度假或“ 5+2” 生活，與朋友家人共享陽(yáng)光、運(yùn)動(dòng)和湖光山色。 對(duì)售樓部進(jìn)行全面的重新包裝，包括售樓部的軟性裝飾及接待家具等所有物資，配合項(xiàng)目的別墅性質(zhì)。 在認(rèn)籌期針對(duì)所有能發(fā)的高端客戶發(fā)一次、以春晚大觀周刊專刊為 DM資料 樓宇廣告 開(kāi)盤(pán)前在分眾傳媒播放 內(nèi)容：林海云霄右岸生活火熱認(rèn)籌 內(nèi)容：林海云霄右岸生活盛大開(kāi)盤(pán) 8— 9月持續(xù)在報(bào)紙廣告、航空雜志、加油周刊以硬廣和軟文配合銷售、活動(dòng)信息發(fā)布 營(yíng)銷推廣計(jì)劃 媒體推廣計(jì)劃 —— 路牌廣告 ：項(xiàng)目入口處設(shè)置戶外路牌。 —— DM直郵： 在相關(guān)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，將制作精美的 DM或泛樓書(shū)直郵給相關(guān)高端客戶群。更新林海云霄項(xiàng)目網(wǎng)站，項(xiàng)目網(wǎng)站與搜房網(wǎng)鏈接，內(nèi)容豐富、圖文精美，信息不斷更新。 —— 項(xiàng)目分析： 林海云霄自 8月起認(rèn)籌， 9月中開(kāi)盤(pán)解籌，正值項(xiàng)目認(rèn)籌的關(guān)鍵時(shí)候； 路牌 ?駐守要塞、項(xiàng)目入口處，緊抓住太平的交通要道。 短信 針對(duì)相關(guān)高端客戶群及對(duì)地州客戶、昆明市中高檔住宅小區(qū)業(yè)主發(fā)送林海云霄銷售信息、營(yíng)銷活動(dòng) 8月仹推廣計(jì)劃 三、林海云霄銷售策略 —— 根據(jù)房源回收情況推出中等房源的相關(guān)單位，組成近 1億元的貨包，以新的案名、新的形象出現(xiàn)。 相關(guān)流程： —— 新客戶與老業(yè)主一起到售樓處，或新客戶持老業(yè)主身份證提出老帶新優(yōu)惠申請(qǐng)，填寫(xiě)老帶新優(yōu)惠申請(qǐng)單； —— 經(jīng)銷售經(jīng)理、開(kāi)發(fā)公司公司審批同意； —— 新客戶成交，交完首期款時(shí)，每套優(yōu)惠 1萬(wàn)元，抵總房款； —— 新客戶成交并簽約后，老業(yè)主獎(jiǎng)勵(lì) 1萬(wàn)元以現(xiàn)金兌現(xiàn)。 —— 客戶選定房號(hào)即交定金 5萬(wàn)（ 2萬(wàn)認(rèn)籌金轉(zhuǎn)為定金、補(bǔ)交 3萬(wàn)元），客戶所有優(yōu)惠只抵總房款，不抵定金。發(fā)放認(rèn)籌卡，認(rèn)籌卡對(duì)應(yīng)相應(yīng)客戶身份證號(hào)碼。 價(jià)格策略 老帶新優(yōu)惠 老業(yè)主（擴(kuò)大到所有認(rèn)籌客戶、上門(mén)客戶、金格 VIP客戶、奧迪會(huì)員）帶新客戶成交者，新客戶成交優(yōu)惠 1萬(wàn)元，老業(yè)主獎(jiǎng)勵(lì) 1萬(wàn)元，（非業(yè)主老帶新推薦者及新成交客戶均獎(jiǎng)勵(lì) 8000元），簽訂合同后即以現(xiàn)金兌現(xiàn)、沖抵房款。 ?不間斷，每周至少三版。 生態(tài)價(jià)值、升值價(jià)值、超大規(guī)模純別墅區(qū)、一又二分之一居住功能價(jià)值。 高爾夫雜志 加油周刊（車主傳播） （航雜志刊中刊） 媒介組合策略 ——航空雜志 在認(rèn)籌及開(kāi)盤(pán)熱銷期 9月中旬以后在分眾傳媒播放項(xiàng)目形象片、傳播項(xiàng)目核心價(jià)值賣點(diǎn)。 —— 樓宇廣告 ：認(rèn)籌、開(kāi)盤(pán)、開(kāi)盤(pán)熱銷期間，以 3D形象片傳播項(xiàng)目核心價(jià)值賣點(diǎn)，及銷售信息。 —— 形式：唯美生態(tài)坡地風(fēng)景圖片、軟文 —— 運(yùn)用： 8月份隨春城晚報(bào)發(fā)布 ,在銷售現(xiàn)場(chǎng)或外展場(chǎng)派發(fā)，作為 DM郵給相關(guān)高端客戶群。 7月上旬所有戶外廣告、報(bào)版、地盤(pán)包裝等均以嶄新的形象出現(xiàn)。 功能價(jià)值 功能價(jià)值 概念及推廣語(yǔ)示例 昆明首席一又二分之一別墅居所， 解析： 林海云霄地處城市近郊，離城市中心僅 15公里，昆安公路通車后，從昆明城市中心東風(fēng)廣場(chǎng)到林海云霄車程僅 20分鐘，按國(guó)際通行的別墅居住標(biāo)準(zhǔn)完全在客戶可接受的第一居所的時(shí)間與空間范圍內(nèi)，生活便利，完全可以作為第一居所， 15公里，富人階層與市井的距離，上層社會(huì)與大眾之間的距離。 排他性（獨(dú)占性） 不具有排他性，所有昆明別墅升值空間均所昆明政府對(duì)別墅類物業(yè)審批的限制程度影響。 競(jìng)爭(zhēng)力 在項(xiàng)目所在片區(qū)具有一定競(jìng)爭(zhēng)力，在昆明市場(chǎng)不具有競(jìng)爭(zhēng)力。 ?在核心客戶群上向上拔一個(gè)層次。 100200萬(wàn) 首先選擇成熟的低密度區(qū)域，或者品牌項(xiàng)目以及具備強(qiáng)勢(shì)資源的項(xiàng)目。 林海云霄整體營(yíng)銷戓略思路 ——營(yíng)銷策略推導(dǎo) 在 8月 —10月認(rèn)籌及開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期間，以多種媒體渠道、更準(zhǔn)確、高頻率傳播項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)及銷售信息。 客戶上門(mén)后，必須要讓他感受到本項(xiàng)目的價(jià)值賣點(diǎn)，使其對(duì)項(xiàng)目有信心，就必須增加客戶在現(xiàn)場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)值賣點(diǎn)的體驗(yàn)和感受。 ——由于項(xiàng)目形象、品牉、人文等需要長(zhǎng)期的積淀，因此以提升項(xiàng)目形象、人文價(jià)值、品牉、服務(wù)等軟性條件為輔來(lái)提升項(xiàng)目品質(zhì)。 ——跑贏城市發(fā)展大勢(shì)的問(wèn)題 ——確定項(xiàng)目在板塊中站位問(wèn)題 ——?jiǎng)陸B(tài)開(kāi)發(fā)的路徑選擇問(wèn)題 太平板塊：昆明大都市的休閑板塊（中央休閑區(qū)） 本項(xiàng)目：都市休閑板塊中的中心生活區(qū) 分期開(kāi)發(fā)：基于客戶分析的各階段發(fā)展目標(biāo) 我們認(rèn)為，戓略的本質(zhì)是取舍效應(yīng)，以及通過(guò)取舍建立起來(lái)的操作實(shí)施系統(tǒng)。 ——?dú)庀竽蚬珓?wù)員 安寧和西山給人印象丌好，心理距離很遠(yuǎn)，丌屬于昆明，空氣給人印象丌好。 ——2020年中下旬開(kāi)盤(pán)，基本完銷初步成售， 10月底完成整體銷售計(jì)劃； ——因貨量較少，所以須控制營(yíng)銷費(fèi)用支出，短時(shí)內(nèi)出貨銷售。 大昆明區(qū)域別墅產(chǎn)品供求走勢(shì) 項(xiàng)目 2020年 2020年 2020年 2020年 滇池衛(wèi)城 供應(yīng)套數(shù) 55 134 50 60 成交套數(shù) 26 39 104 69 成交均價(jià) 野鴨湖 供應(yīng)套數(shù) 70 50 60 27 成交套數(shù) 41 23 38 36 成交均價(jià) 7800 8300 1萬(wàn) 溪麓南郡 供應(yīng)套數(shù) 70 成交套數(shù) 成交均價(jià) 9500 春城海岸 供應(yīng)套數(shù) 81 成交套數(shù) 13 成交均價(jià) 太平 2020 2020 2020 2020 供應(yīng) 125 134 110 168 成交 67 62 142 105 均價(jià) 8400