【正文】 州和省外 異地投資客 ?物業(yè)的投資價值 ?所在區(qū)域的發(fā)展前景 ?度假和養(yǎng)老功能作為補充 非別墅 4060萬 別墅類 150萬 低總價公寓型產(chǎn)品 中小面積別墅產(chǎn)品 ?項目全程，中后期為主 考慮到昆明的城市特點，營銷重點應(yīng)該集中于“少數(shù)人的樂園，多數(shù)人的夢想”角度。 昆明市中高財富積累家庭 異地投資客、安寧本地客 昆明市中高財富積累家庭 產(chǎn)品升級客戶 投資主導(dǎo)客戶 本項目目標 客戶群體 營銷重點 目標市場 營銷聚焦 核心價值群體 置業(yè)行為話語權(quán) 集體價值觀 高 高 區(qū)域營銷基于本項目的核心價值點在于通過純正法國風(fēng)情的載體，詮釋“右岸主義，典雅生活”的主題，統(tǒng)領(lǐng)典雅、時尚、活力、閑適的元素。 小區(qū)，靜，只聽見鳥鳴和流水的聲音！ 雙拼別墅，人類居住的終極夢想， 超大規(guī)模純別墅社區(qū) 概念及推廣語示例 一湖映春秋 ,一府藏天地 純雙拼、純?nèi)?，昆明罕?800畝私享生態(tài)坡地純別墅大盤 林海云霄賣點提煉 林海云霄賣點提煉 升值價值 支撐點： —— 2020年 3月 5日溫總理政府工作報告：國家禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)，別墅類物業(yè)越來越稀缺，昆明對獨棟別墅審批較嚴。 關(guān)鍵詞：國家禁止別墅房地產(chǎn)開發(fā)、昆明第三別墅區(qū)、富人區(qū)，低密度物業(yè)聚集區(qū)、房地產(chǎn)開發(fā)熱點、交通、配套完善，片區(qū)升溫升值，片區(qū)最佳生態(tài)坡地資源 升值價值 林海云霄賣點提煉 林海云霄賣點提煉 關(guān)鍵詞：城市近郊山林資源型別墅，即享有城市別墅的繁華便利居家生活，又享有絕色景觀的第一居所的居家生活與第二居所休閑度假生活。林海云霄也可以作為第二居所，用于休閑度假或“ 5+2” 生活，與朋友家人共享陽光、運動和湖光山色。 對售樓部進行全面的重新包裝，包括售樓部的軟性裝飾及接待家具等所有物資，配合項目的別墅性質(zhì)。 在認籌期針對所有能發(fā)的高端客戶發(fā)一次、以春晚大觀周刊?？癁?DM資料 樓宇廣告 開盤前在分眾傳媒播放 內(nèi)容：林海云霄右岸生活火熱認籌 內(nèi)容：林海云霄右岸生活盛大開盤 8— 9月持續(xù)在報紙廣告、航空雜志、加油周刊以硬廣和軟文配合銷售、活動信息發(fā)布 營銷推廣計劃 媒體推廣計劃 —— 路牌廣告 ：項目入口處設(shè)置戶外路牌。 —— DM直郵： 在相關(guān)營銷節(jié)點，將制作精美的 DM或泛樓書直郵給相關(guān)高端客戶群。更新林海云霄項目網(wǎng)站，項目網(wǎng)站與搜房網(wǎng)鏈接，內(nèi)容豐富、圖文精美，信息不斷更新。 —— 項目分析： 林海云霄自 8月起認籌， 9月中開盤解籌，正值項目認籌的關(guān)鍵時候； 路牌 ?駐守要塞、項目入口處，緊抓住太平的交通要道。 短信 針對相關(guān)高端客戶群及對地州客戶、昆明市中高檔住宅小區(qū)業(yè)主發(fā)送林海云霄銷售信息、營銷活動 8月仹推廣計劃 三、林海云霄銷售策略 —— 根據(jù)房源回收情況推出中等房源的相關(guān)單位，組成近 1億元的貨包，以新的案名、新的形象出現(xiàn)。 相關(guān)流程： —— 新客戶與老業(yè)主一起到售樓處，或新客戶持老業(yè)主身份證提出老帶新優(yōu)惠申請，填寫老帶新優(yōu)惠申請單； —— 經(jīng)銷售經(jīng)理、開發(fā)公司公司審批同意； —— 新客戶成交，交完首期款時，每套優(yōu)惠 1萬元，抵總房款； —— 新客戶成交并簽約后，老業(yè)主獎勵 1萬元以現(xiàn)金兌現(xiàn)。 —— 客戶選定房號即交定金 5萬（ 2萬認籌金轉(zhuǎn)為定金、補交 3萬元），客戶所有優(yōu)惠只抵總房款，不抵定金。發(fā)放認籌卡，認籌卡對應(yīng)相應(yīng)客戶身份證號碼。 價格策略 老帶新優(yōu)惠 老業(yè)主（擴大到所有認籌客戶、上門客戶、金格 VIP客戶、奧迪會員）帶新客戶成交者，新客戶成交優(yōu)惠 1萬元，老業(yè)主獎勵 1萬元，（非業(yè)主老帶新推薦者及新成交客戶均獎勵 8000元），簽訂合同后即以現(xiàn)金兌現(xiàn)、沖抵房款。 ?不間斷，每周至少三版。 生態(tài)價值、升值價值、超大規(guī)模純別墅區(qū)、一又二分之一居住功能價值。 高爾夫雜志 加油周刊（車主傳播） （航雜志刊中刊） 媒介組合策略 ——航空雜志 在認籌及開盤熱銷期 9月中旬以后在分眾傳媒播放項目形象片、傳播項目核心價值賣點。 —— 樓宇廣告 ：認籌、開盤、開盤熱銷期間，以 3D形象片傳播項目核心價值賣點，及銷售信息。 —— 形式：唯美生態(tài)坡地風(fēng)景圖片、軟文 —— 運用： 8月份隨春城晚報發(fā)布 ,在銷售現(xiàn)場或外展場派發(fā)，作為 DM郵給相關(guān)高端客戶群。 7月上旬所有戶外廣告、報版、地盤包裝等均以嶄新的形象出現(xiàn)。 功能價值 功能價值 概念及推廣語示例 昆明首席一又二分之一別墅居所， 解析： 林海云霄地處城市近郊，離城市中心僅 15公里，昆安公路通車后，從昆明城市中心東風(fēng)廣場到林海云霄車程僅 20分鐘，按國際通行的別墅居住標準完全在客戶可接受的第一居所的時間與空間范圍內(nèi)，生活便利，完全可以作為第一居所， 15公里，富人階層與市井的距離，上層社會與大眾之間的距離。 排他性（獨占性） 不具有排他性，所有昆明別墅升值空間均所昆明政府對別墅類物業(yè)審批的限制程度影響。 競爭力 在項目所在片區(qū)具有一定競爭力，在昆明市場不具有競爭力。 ?在核心客戶群上向上拔一個層次。 100200萬 首先選擇成熟的低密度區(qū)域，或者品牌項目以及具備強勢資源的項目。 林海云霄整體營銷戓略思路 ——營銷策略推導(dǎo) 在 8月 —10月認籌及開盤強銷期間，以多種媒體渠道、更準確、高頻率傳播項目核心價值點及銷售信息。 客戶上門后，必須要讓他感受到本項目的價值賣點，使其對項目有信心，就必須增加客戶在現(xiàn)場對本項目的價值賣點的體驗和感受。 ——由于項目形象、品牉、人文等需要長期的積淀，因此以提升項目形象、人文價值、品牉、服務(wù)等軟性條件為輔來提升項目品質(zhì)。 ——跑贏城市發(fā)展大勢的問題 ——確定項目在板塊中站位問題 ——勱態(tài)開發(fā)的路徑選擇問題 太平板塊：昆明大都市的休閑板塊（中央休閑區(qū)） 本項目：都市休閑板塊中的中心生活區(qū) 分期開發(fā)：基于客戶分析的各階段發(fā)展目標 我們認為，戓略的本質(zhì)是取舍效應(yīng)，以及通過取舍建立起來的操作實施系統(tǒng)。 ——氣象尿公務(wù)員 安寧和西山給人印象丌好，心理距離很遠，丌屬于昆明，空氣給人印象丌好。 ——2020年中下旬開盤，基本完銷初步成售， 10月底完成整體銷售計劃； ——因貨量較少，所以須控制營銷費用支出，短時內(nèi)出貨銷售。 大昆明區(qū)域別墅產(chǎn)品供求走勢 項目 2020年 2020年 2020年 2020年 滇池衛(wèi)城 供應(yīng)套數(shù) 55 134 50 60 成交套數(shù) 26 39 104 69 成交均價 野鴨湖 供應(yīng)套數(shù) 70 50 60 27 成交套數(shù) 41 23 38 36 成交均價 7800 8300 1萬 溪麓南郡 供應(yīng)套數(shù) 70 成交套數(shù) 成交均價 9500 春城海岸 供應(yīng)套數(shù) 81 成交套數(shù) 13 成交均價 太平 2020 2020 2020 2020 供應(yīng) 125 134 110 168 成交 67 62 142 105 均價 8400