昆明天驕城花腰山寨商業(yè)項目整體運作策略方案(存儲版)
【正文】 ： 申明： 本 文檔系四川藍光和駿實業(yè)股份有限公司為經(jīng)營、管理之需要而制定，其知識產(chǎn)權(quán)歸四川藍光和駿實業(yè)股份有限公司所有，屬本公司商業(yè)機密，未經(jīng)許可不得外傳。 商業(yè)核心： 作為項目另一核心價值點，目前處于前期規(guī)劃調(diào)整階段，還沒有進行價值塑造。 區(qū)域社區(qū)型商業(yè)體量較大，但大型綜合型商業(yè)體缺乏，項目存在市場機會。 大學城學校列表 云南大學呈貢校區(qū) 云南民族大學呈貢校區(qū) 云南中醫(yī)學院 昆明理工大學 云南廣播電視大學 昆明醫(yī)科大學 云南藝術(shù)學院 補充客群 次要客群 重要客群 三、項目商業(yè)整體定位 客群定位 Page 13 第二部分 項目運作策略 Page 14 通過“花腰山寨”的打造，將 項目商業(yè)價值最大化 挖掘，確立項目區(qū)域商業(yè)中心地位， 提升項目整體價值，促進項目整體售價及銷售速度 。 2 該處獨棟商業(yè)分流主動線人流，不利于外側(cè)商業(yè)人氣帶動，加大造活難度。 5 取消中庭水景商業(yè)設(shè)置或降低該處商業(yè)體樓層，設(shè)計為一層商業(yè)。 立面 景觀 地標 狀元樓 龍舞臺（戲臺） 狀元牌坊 彝族人物雕塑 圖騰及小品 建筑立面整體以中國云南仿古建筑為藍本，加入花腰彝族的元素進行打造。 Page 27 五、開發(fā)運營策略 開發(fā)節(jié)奏 節(jié)點 節(jié)點 1 憑借良好的展示位置，作為花腰部落仿古示范區(qū)先期打造； ? 樹立項目文化形象，展示商業(yè)核心價值，強化主題元素。通過官方渠道授予項目 “中國首個少數(shù)名族文化商業(yè)綜合體” 等商業(yè)信號標簽。 策略三：多業(yè)權(quán)委托招商提前啟動，特色商家定向招商 部分具有品牌號召力，契合本案調(diào)性且有帶動作用的優(yōu)勢商家在招商中如遇到難度；可針對其進行政策支撐，確保后期運營造活，增強本項目的品牌號召力。 現(xiàn)方案較大幅度的降低了項目自持面積，避免項目開發(fā)過程中大量的資金占用，為項目順利開發(fā)提供了更為健康的現(xiàn)金流。 青年學生主題 校園經(jīng)濟： 由藍光出資建立 500萬創(chuàng)業(yè)基金，為周邊大學校園創(chuàng)業(yè)人群提供創(chuàng)業(yè)補助，并在項目打造示范區(qū)作為大學生的創(chuàng)業(yè)基地，打造酒吧休閑一條街吸引校園消費力。 主入口廣場 次入口小型廣 場 戲臺廣場 疊水景觀 小橋流水 四、打造策略 建筑景觀 Page 26 五、開發(fā)運營策略 示范區(qū)打造 示范區(qū)： 臨街面 4棟獨棟商業(yè)體 +內(nèi)部中心戲臺廣場 ? 該區(qū)域毗鄰目前項目售樓部位置，可以與售樓部起到很好的聯(lián)動效果； ? 該區(qū)域擁有良好的展示面和商業(yè)價值，作為商業(yè)示范區(qū)打造，有利于塑造項目商業(yè)價值，帶動項目整體銷售溢價和文化主題展示。 定向消費： 客棧、酒店 日常消費： 干雜店、洗衣店、水果店、五金店等 主題消費： 民族手工藝品、民族特色小吃、地方特產(chǎn)等 餐飲娛樂消費 ： 酒吧一條街、 KTV、 咖啡吧、大型特色餐飲等。 3 拓寬商業(yè)出口，與上方花腰長廊商業(yè)街連接。 經(jīng)濟指標調(diào)整 Page 16 二、規(guī)劃方案分析 1 2 3 4 對比原設(shè)計方案，現(xiàn)布局方案更加合理，簡化了內(nèi)部動線，整體布局及景觀設(shè)計更具有風情元素和主題特色。 花腰長廊兩大業(yè)態(tài) 三、項目商業(yè)整體定位 整體業(yè)態(tài)定位 花腰生活廣場 花腰部落 Page 12 從地緣性客群為核心，以呈貢區(qū)域客群為重要補充，同時驅(qū)動昆明及外地旅游等遠端消費客群。商業(yè)呈現(xiàn)，未來將上升。促進項目商業(yè)和住宅部分的溢價能力，帶動商業(yè)和住宅部分的銷售速度。任何人擅自復(fù)制、拷貝、摘抄、對外傳播或未經(jīng)本公司許可擅自使用本文檔的全部或部分內(nèi)容皆視為對本公司商業(yè)秘密的侵犯，是觸犯 《 中華人民共和國刑法 》 的行為，當事人將承擔相應(yīng)的法律后果。 項目住宅即將首批次即將開盤入市，為了確保項目整體價值的呈現(xiàn)和項目整體利潤的最大化，必須快速推進和打造項目商業(yè)部分，強化項目核心價值。 Page 9 三、項目商業(yè)整體定位 主題定位 產(chǎn)品定位 “載歌載舞 花腰山寨” “ 休閑昆明 花腰山寨 ” 以花腰彝文化為主題 ， 集 “ 主題餐飲 、 休閑娛樂 、 零售購物 、社區(qū)服務(wù) ” 于一體的大型坡地商業(yè)群落 。 確保項目 花腰文化主題落地 ，打造 昆明首個民族風情商業(yè)綜合體 。 3 與臨街商業(yè)存在同樣的問題，外部商業(yè)與內(nèi)部廣場聯(lián)動不強，且商業(yè)開口面較窄，無法對花樣長廊形成人流
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