【文章內(nèi)容簡介】 （ 17） 對講機使用管理規(guī)定 （ 18） 保安 值班記錄 （ 19） 來訪登記表 七、 環(huán)境衛(wèi)生、綠化 （ 1） 環(huán)境部工作制度 （ 2） 清潔工作細則及質(zhì)量標準 （ 3） 公共通道、綠化帶、垃圾池清潔工作細則及質(zhì)量標準 八、 設(shè)備維修管理 （ 1） 業(yè)主及物業(yè)使用人房屋維修管理規(guī)定 （ 2） 房屋維修回訪制度 （ 3） 房屋維修標準及收費標準 （ 4） 建筑設(shè)施的保養(yǎng) （ 5） 電氣維修規(guī)定 業(yè)主及物業(yè)使用人維修服務(wù)標準： 序號 內(nèi) 容 服 務(wù) 標 準 備注 01 上樓時間 接到維修要求，跟用戶約定好維修時間，準時按預(yù)約時間到達目的地。 維修及時率達到 99%。 如暫沒有此項維修人員，應(yīng)向住戶解釋，再約定時間。 02 維 修 服 務(wù) 時 間 一般不超過８小時，復雜的最多不應(yīng)超過７２小時。服務(wù)效率滿意率應(yīng)達到 98%。 如超出上述時間，應(yīng)向住戶說明原因。 03 服務(wù)態(tài)度 熱情、謙虛、使用文明用語。 服務(wù)態(tài)度滿意率達到 99%。 04 維修材料 應(yīng)向住戶提供合格的維修材料。 05 維 修 工 作 滿 意 率 應(yīng)達到９０％。 對不滿意的 10％應(yīng)盡快組織二次維修，使住戶滿意。 06 洗 臉 盆 漏 水 應(yīng)達到原先標準，經(jīng)反復試用，不漏水，服務(wù)對象滿意，此項維修不超過 １小時。 洗菜盆漏水同此項 07 洗 臉 盆 堵 塞 達到暢通標準，對切口處的修補應(yīng)盡力恢復原樣，維修時間不超過２小時。 洗菜盆堵塞同此項 08 疏通馬桶 使之相當暢通，即使往馬桶里扔少許紙巾也不影響暢通，維修時間不超過２小時。 嚴重堵塞除外，如馬桶內(nèi)掉進梳子、洗發(fā)水瓶等。 09 疏通地漏 使之相當暢通，并對切口恢復原樣，清出異物并清理干凈。 維修時間不超過 1小時 10 維修墻內(nèi)水管 應(yīng)摸準管路，打墻時盡量少破壞磁片，維修完畢后外觀應(yīng)恢復原樣，做到工完場清。 維修時間不超過 2小時 11 接頭漏水 應(yīng)達到緊固、密封、不滴水。 維修時間不超過１小時 12 樓 上 水 漏到樓下 盡快找到漏水原因，以達到處理好不漏水為標準，并對墻地面等污染處清理干凈。 維修時間不超過４小時 （上層住戶不在家除外） 13 馬桶漏水 以不漏水為標準，如需拆馬桶安裝，應(yīng)恢復原樣，維修時間不超過２小時。 15 水 龍 頭漏 水 維修后應(yīng)達到原來標準，密閉、開關(guān)自如，維修時間不超過３０分鐘。 16 房間沒水 使之通水，應(yīng)在１小時內(nèi)解決住戶用水問題。 （市政停水除外） 閥門、濾 網(wǎng)、高位水箱等都可能造成住戶家中沒水。 17 房間無電 以恢復房間正常用電為標準，在維修完畢后應(yīng)盡量保持原狀。 維修時間不超過２小時， 比較復雜的不超過２４小時 18 燈不亮 應(yīng)達到原來照明標準，住戶提供的物料還需進行嚴格的驗證。 維修時間不超過３０分鐘。 19 門鈴不響 以達到清脆悅耳為標準 維修時間不超過３０分鐘 20 修理電器 使電器能達到正常使用 ,保持原有外觀 ,試用效果使住戶滿意 。 小維修不超過 2小時， 較難的不超過 72小時 21 房間插座無電 使用方便、安全為標準。并把故障原因 告訴住戶。 維修時間不超過２小時， 比較復雜的不超過２４小時 22 換 鎖 應(yīng)按住戶要求安裝，并反復試用使之靈活，開關(guān)自如，緊閉性好。 木門不超過３０分鐘， 鐵門不超過２小時。 23 修理門窗 使之能開關(guān)靈活自如，密封性能良好。 維修時間不超過２小時，如玻璃損壞的不超過２４小時 有償維修服務(wù)項目收費標準 編號 序號 服務(wù)項目 單位 收費標準 （元） 備 注 ㈠ 安 裝 類 1 空調(diào)（窗式） 臺 50— 80 有預(yù)留孔 2 空調(diào)（窗式） 臺 80— 120 無預(yù)留孔，不含支架 3 空調(diào)（分體） 臺 150— 250 不含支架、配件 4 空調(diào)支架 副 150— 250 鋁合金材料，其它材料另計費用 5 洗衣機 臺 10— 20 含調(diào)試 6 抽油煙機 臺 50— 80 含調(diào)試 7 排氣扇 臺 20— 30 8 熱水器（電） 臺 80— 100 含調(diào)試 9 熱水器（氣） 臺 100— 150 含調(diào)試 10 玻璃 平方米 80— 100 含料，普通 5厘白玻 11 燈具、門鈴等 個 30— 120 12 防盜門 扇 150— 300 13 水（電）表 塊 30— 50 14 水管 米 20— 30 15 閥門 個 10— 30 16 洗臉（菜）盆 個 80— 100 17 門鎖 個 30— 50 18 室內(nèi)電路 米 20— 30 ㈡ 維 修 類 1 浴缸堵塞 個 /次 30— 80 根據(jù)工作難易程度及工時確定 2 浴缸漏水 個 /次 30— 80 根據(jù)工作難易程度及工時確定 3 洗臉（菜）盆堵塞 個 /次 20— 80 根據(jù)工作難易程 度及工時確定 4 洗臉（菜）盆漏水 個 /次 20— 50 根據(jù)工作難易程度及工時確定 5 馬桶堵塞 個 /次 10— 100 根據(jù)工作難易程度及工時確定 6 馬桶漏水 個 /次 30— 80 根據(jù)工作難易程度及工時確定 7 疏通地漏 個 /次 5— 60 根據(jù)工作難易程度及工時確定 8 水龍頭漏水 個 /次 5— 15 9 水表漏水 個 /次 20— 30 10 抽油煙機 臺 50— 80 11 排風扇 臺 10— 20 12 熱水器（電） 臺 50— 100 13 熱水器（氣） 臺 100— 200 14 室內(nèi)電路 米 20— 50 15 電話 部 20— 30 16 電源插座 個 /次 10— 20 17 電表箱開關(guān) 個 /次 20— 30 18 修補瓷磚 平方米 30 含人工、輔材 19 刷油漆 平方米 20 20 空調(diào)（窗式） 臺 100— 200 不含電腦板、壓縮機 21 空調(diào)（分體） 臺 200— 250 不含電腦板、壓縮機 22 燈具 個 20— 60 23 鋁合金拉手 個 15— 30 24 各類門 個 2080 注：此 標準可根據(jù)實際情況調(diào)整。 房屋裝修管理規(guī)定 房屋裝修和使用中禁止下列行為： ，外貌和用途，不得鑿 、拆房屋內(nèi)的梁柱、樓板、陽臺、防水層、隔熱層、戶與戶之間的隔墻、通道及外窗等（特別是承重墻），如造成不良后果，則需承擔因結(jié)構(gòu)損壞而造成的一切損失； 、構(gòu)筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在外墻上開門、窗的，將由城市規(guī)劃行政主管部門按照《城市規(guī)劃法》及相關(guān)法規(guī)的規(guī)定處罰； 、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備或者移裝共用設(shè)備；擅自拆改供水、供暖、供電、供氣、有線、通信、通風口、下水管等共用設(shè)施； 、庭院、平臺、屋頂共用道路或者其他場地搭建建筑物、構(gòu)筑物；侵占綠地、毀壞綠化；亂倒垃圾、雜物、高空拋物等； 、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫，禁止在公共區(qū)域攪拌水泥沙漿，嚴禁向窗外，陽臺外，樓梯，電梯，過道，天臺等公共場所拋撒堆放裝修材料、垃圾、雜物等； 、搭建涼蓬、 窗外晾衣架 和衛(wèi)星接收天線 ； 調(diào)主機需安裝到指定位置，以保持上下左右外觀統(tǒng)一?？照{(diào)出水管必須接到空調(diào)漏水專用管道； 九、 消防管理 （ 1） 防火管理措施 （ 2） 防火安全“三級”檢查制度 （ 3） 消防控制中心管理制度 （ 4） 關(guān)于制定滅火應(yīng)急方案預(yù)案和進行演練的規(guī)定 （ 5） 滅火應(yīng)急規(guī)程 防火管理措施 一、 任何單位和個人需要在轄區(qū)內(nèi)施工動火，必須提前到 客服部 辦理動火作業(yè)手續(xù) 。在重點部位、危險地段（如變壓器室、配電房、汽車庫、發(fā)電機房、樓層等）動火，必須經(jīng)管理處主任批準，違者按有關(guān)規(guī)定處罰。 二、 動火前，施工單位必須采取切實有效的防火安全措施，且管理處必須派人督促檢查落實情況，動火完畢后立即派人清查現(xiàn)場。對私自動火作業(yè)的，除責成其迅速補辦動火作業(yè)手續(xù)外，可給予其必要的處罰；對造成事故的，除加重處罰外，還必須移交司法機關(guān)追究其法律責任。 三、施工動火過程必須做到“七不”、“四要”、“一清”。 （一）動火前的“七不”： 防火、滅火設(shè)施不落實前不動火。 周圍的易燃雜物未清理前不動火。 附近難以移動的易燃結(jié)構(gòu)未采取有效安全防范措施前不動火。 盛裝過油類等易燃物品的容器內(nèi)的殘存油質(zhì)未徹底清除前不動火。 凡儲存 有易燃、易爆物品的場所，易燃物品未搬出前不動火。 進行高空焊接或切割作業(yè)，下面的可燃物品未清理或未采取有效安全防護措施前不動火。 未備好相應(yīng)的滅火器材前不動火。 （二）動火中的“四要”： 動火前要指定現(xiàn)場安全負責人。 現(xiàn)場安全負責人和動火人員必須密切注意動火情況，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭時，要立即停止動火。 發(fā)生火災(zāi)爆炸事故時，要及時撲救。 動火人員要嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程。 （三）動火后的“一清”： 動火結(jié)束后，動火人員和現(xiàn)場負責人應(yīng)徹底 清理現(xiàn)場火種，在確認無任何殘余火種的情況下，才能離開現(xiàn)場。 四 、配電房及重要機房內(nèi)不準堆放可燃物品，不準吸煙，消防設(shè)備旁邊不準堆放任何雜物。 五 、通道、樓梯口等部位必須保持暢通，疏散標志和安全指示燈要保證完好。禁止業(yè)主 /物業(yè)使用人在走道、垃圾桶旁焚香、燒紙。 六 、 管理處 所有人員必須遵守《中華人民共和國消防條例》和公司有關(guān)消防管理的規(guī)定。 七 、嚴格維護消防設(shè)備，按公司規(guī)定定期進行測試檢查，保證設(shè)備完好。 管理人員考核制度 a、 管理人員考核是以任職資格和崗位責任為依據(jù) 綜合 運用評議、詢問、測試、調(diào)查等手段，對特定對象履行職位的能力進行結(jié)論性評價的過程。 為合理利用人力資源，充分發(fā)揮人員潛能，切實搞好人才培訓提供依據(jù)。 b、 考核工作要堅持“三公”、“三嚴”、“四結(jié)合”、“四掛鉤”： 1）三公”為公平， 即考核標準公平合理，人人都能平等競爭； 公開， 即考核實行公開監(jiān)督，人人掌握考核 辦法； 公正， 即考核做到公正客觀，考核結(jié)果必須準確。 2