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正文內(nèi)容

我市房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及稅務(wù)稽查、管理對(duì)策(編輯修改稿)

2025-08-12 17:13 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售代理業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門。不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)日常處理票據(jù)的工作量大、成本核算也容易混亂,也給房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本帶來(lái)了可乘之機(jī)。以收據(jù)支付工程款、材料款偷欠稅款。房地產(chǎn)商自用房產(chǎn)、出租用房產(chǎn)不及時(shí)從“開(kāi)發(fā)成本”結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”,而是混入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目中,直接轉(zhuǎn)增“經(jīng)營(yíng)成本”。例如冀鹽房地產(chǎn)公司將自建自用的辦公樓成本243萬(wàn)元,直接混入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本中,未結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn),虛增經(jīng)營(yíng)成本。(三)超標(biāo)準(zhǔn)列支費(fèi)用利息支出問(wèn)題。(1)未在成本對(duì)象中分?jǐn)偨杩罾?。由于房地產(chǎn)公司借入資金量大,利息支出較多。部分企業(yè)財(cái)務(wù)處理為將其作為財(cái)務(wù)費(fèi)用全部直接在稅前扣除,影響了當(dāng)期的稅前利潤(rùn),造成納稅滯后。(2)高利率融資。存在的問(wèn)題主要有:超國(guó)家規(guī)定同期銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)扣除費(fèi)用;同時(shí)往往未按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。銷售費(fèi)用列支問(wèn)題(1)銷售人員的人數(shù)以及提成工資未如實(shí)納入企業(yè)正常人員工資管理,而是直接混入其他銷售費(fèi)用中列支,銷售人員的人員數(shù)量隨意性大,工資支出較多,造成企業(yè)所得稅及個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)計(jì)算不準(zhǔn)確。(2)虛增代理費(fèi)用。由于對(duì)銷售代理費(fèi)提取比例稅法尚無(wú)明確規(guī)定,各代理公司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致,一些房地產(chǎn)公司通過(guò)支付銷售代理費(fèi)的形式,將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿;或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o(wú)票支出、非法支出)以代理費(fèi)的形式支出、轉(zhuǎn)帳,擠占稅前利潤(rùn)。(3)廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支。超標(biāo)準(zhǔn)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出企業(yè)混入“會(huì)議費(fèi)”、“銷售費(fèi)用”等其他科目中,減少“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”等明細(xì)科目的賬載金額。四、檢查的方法和技巧(一)項(xiàng)目檢查法以房地產(chǎn)企業(yè)已完工或階段性完工的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為檢查重點(diǎn)。從項(xiàng)目開(kāi)始到結(jié)束,針對(duì)項(xiàng)目的完稅情況,全面審核項(xiàng)目的收入和成本支出的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。對(duì)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)項(xiàng)目,分期作為檢查的重點(diǎn)。(二)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)的收集法基礎(chǔ)資料數(shù)據(jù)的收集是保證檢查質(zhì)量,提高檢查效率的最基本的保障。房地產(chǎn)企業(yè)納稅檢查需要收集的基礎(chǔ)資料有:企業(yè)基本情況表、開(kāi)發(fā)手續(xù)情況登記表、項(xiàng)目部分會(huì)計(jì)科目匯總表、開(kāi)發(fā)成本明細(xì)表,項(xiàng)目銷售情況一覽表,通過(guò)以上表格數(shù)據(jù)的登錄,可以全面掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況,提高稽查分析、定性的準(zhǔn)確性;同時(shí)可以為下一次檢查提供數(shù)據(jù)參考達(dá)到數(shù)據(jù)共享,提高檢查效率。(三)數(shù)據(jù)間的邏輯關(guān)系分析法掌握所采集數(shù)據(jù)之間的邏輯關(guān)系,有利于發(fā)現(xiàn)企業(yè)提供的資料中所存在的疑點(diǎn),為進(jìn)一步檢查提供依據(jù)。如開(kāi)發(fā)手續(xù)情況登記表中反映的規(guī)劃面積、施工面積、土地面積、合同造價(jià)可以同項(xiàng)目銷售情況一覽表的數(shù)據(jù)對(duì)照,看企業(yè)提供可銷售面積與規(guī)劃許可證之間反映的面積有無(wú)差距;建筑安裝許可證的合同造價(jià)與實(shí)際合同和實(shí)際支付施工費(fèi)的差額。開(kāi)發(fā)成本明細(xì)表同項(xiàng)目部分會(huì)計(jì)科目匯總表、項(xiàng)目銷售情況一覽表對(duì)比,看房產(chǎn)交易費(fèi)、維修基金支付額與帳面銷售收入是否成比例,銷售面積是否一致,測(cè)定企業(yè)實(shí)現(xiàn)收入與帳面收入是否存在差額。(四)整體測(cè)算法由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)多,金額大,特別是成本方面的
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