解讀房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與對策(編輯修改稿)
2025-07-21 05:43 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 1．以回扣高低論“英雄”評估機構(gòu)為了獲取估價業(yè)務(wù)，竟相提高回扣比例，你給客戶返40%，我就給客戶返45%，博弈的結(jié)果，犧牲了企業(yè)利益，也給估價行業(yè)造成不良影響。2．以價格高低論“英雄”“價格戰(zhàn)”主要表現(xiàn)為兩個方面：其一是估價結(jié)果價格戰(zhàn)。受估價目的所限，哪家估價機構(gòu)出具的估價結(jié)果能滿足委托方要求，委托方就將估價業(yè)務(wù)委托給該家機構(gòu)做?；蛟S預(yù)估就是由此而“誕生”的吧，委托方往往會要求幾家估價機構(gòu)就同一目的在同一估價時點上對擬估房地產(chǎn)進行預(yù)估，然后從中選擇自己所期望的估價結(jié)果的估價機構(gòu)。初看這似乎是一種正常的市場優(yōu)勝劣汰的競爭現(xiàn)象，但實際上滋生了估價機構(gòu)為承攬估價業(yè)務(wù)，競相迎合委托方要求而出具顯失公平、公正、真實、客觀、合理的估價報告的問題。其二是估價收費價格戰(zhàn)。以估價收費博弈的結(jié)果無疑是傷對方（競爭對手，其他估價機構(gòu)）七分，傷自己三分，可謂是傷人必先傷己。如果放任這種競爭方式漫延，無疑會給整個估價行業(yè)帶來滅頂之災(zāi)。3．以“圈地”多少論“英雄”某些金融機構(gòu)、政府相關(guān)機構(gòu)（如法院）或大型企業(yè)（估價業(yè)務(wù)的主要提供者）往往會主動選定某些估價機構(gòu)作為其固定合作伙伴，對其他取得合法估價資質(zhì)的估價機構(gòu)所出具的估價報告不予采納。估價機構(gòu)為了取得估價業(yè)務(wù)資源則通過一定途徑來獲得某些金融機構(gòu)、政府相關(guān)部門及某些大型企業(yè)的指定。這樣容易導(dǎo)致各估價機構(gòu)不擇手段大肆“圈地”，誰圈的領(lǐng)域多就意味著誰的估價業(yè)務(wù)來源廣，這種圈地現(xiàn)象是滋生商業(yè)賄賂的溫床，助長了商業(yè)賄賂的不正之風(fēng)，同時也衍生了估價業(yè)務(wù)員“炒單”或“飛單”現(xiàn)象。如A機構(gòu)入圍了中國農(nóng)業(yè)銀行深圳分行，B機構(gòu)入圍了深圳市農(nóng)村商業(yè)銀行，一旦B機構(gòu)估價業(yè)務(wù)員承接到需要在農(nóng)行貸款的業(yè)務(wù)，在別無選擇的情況下只能千里走單騎“飛單”至A機構(gòu)，同理A機構(gòu)也會發(fā)生估價業(yè)務(wù)員“飛單”至B機構(gòu)的現(xiàn)象。因此于估價行業(yè)的健康發(fā)展而言是不提倡這種“圈地”運動的，而應(yīng)倡導(dǎo)的是公平、公開、透明化的競爭。以上是目前估價行業(yè)普遍存在的現(xiàn)象，估價機構(gòu)或估價行業(yè)組織應(yīng)該積極主動地采取措施，實施有效的解決對策，以促使估價行業(yè)健康有序地發(fā)展。二、解決對策筆者根據(jù)多年來對估價行業(yè)發(fā)展及估價行業(yè)組織職能的了解，提出引入估價報告摘要系統(tǒng)等策略體系來有效遏制行業(yè)發(fā)展中的不規(guī)范行為，謹供參考：（一）提倡引入估價報告摘要管理系統(tǒng)估價報告摘要管理系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容：估價機構(gòu)出具估價報告之前，負責(zé)該估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師通過機構(gòu)密鑰進入估價機構(gòu)主系統(tǒng)，然后再通過個人指紋識別系統(tǒng)方式登錄估價報告摘要管理系統(tǒng)，對本項目估價內(nèi)容進行簡要歸納（為提高效率，系統(tǒng)可設(shè)置好需要填寫的項目，報告摘要要能反映估價行業(yè)監(jiān)管的主要內(nèi)容，如包括估價項目名稱、估價報告號、估價目的、估價時點、估價作業(yè)日期、估價結(jié)果、估價服務(wù)收費、估價人員等信息），最后打印估價報告摘要附至估價報告首頁。對于估價機構(gòu)出具的估價報告未登錄估價報告摘要管理系統(tǒng)，或雖然登錄了估價報告摘要管理系統(tǒng)但未打印并附在估價報告首頁的均視為不合格估價報告。估價行業(yè)組織通過定期與不定期抽查及檢舉揭發(fā)等方式對估價機構(gòu)進行監(jiān)督管理。如發(fā)現(xiàn)估價機構(gòu)不按要求出具估價報告，應(yīng)做出相應(yīng)行政處罰或經(jīng)濟處罰。估價報告摘要管理系統(tǒng)的管理者為估價資質(zhì)的批準(zhǔn)單位或同級估價行業(yè)組織，建議以同級估價行業(yè)組織作為估價報告摘要管理系統(tǒng)的管理者，如國家一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的估價報告摘要管理系統(tǒng)的管理者為中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會，依次類推。具體實施方案如下：（1）以行業(yè)組織為單位，建立完善的估價報告摘要管理系統(tǒng)。估價報告摘要管理系統(tǒng)必須具有五大功能，即“密鑰識別功能”、“真?zhèn)巫R別功能”、“投訴功能”、“指紋識別功能”及“統(tǒng)計歸納功能”?！懊荑€識別功能”是指估價機構(gòu)必須通過一個密鑰（一個機構(gòu)只能申請一個，密鑰通過USB接口連接估價機構(gòu)主機，其他計算機的指紋識別功能亦可生效）進入估價報告摘要系統(tǒng)；所謂“真?zhèn)巫R別功能”（真?zhèn)巫R別功能對外界公開）是指估價機構(gòu)每次登錄估價摘要系統(tǒng)并按規(guī)定要求填寫內(nèi)容后，估價摘要系統(tǒng)會自動出一個序列號，報告使用人可以通過該序列號登錄估價報告摘要真?zhèn)巫R別系統(tǒng)確認該報告的真實性；“投訴功能”是指估價報告使用人通過
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