【文章內(nèi)容簡介】 備中，要把WTO的公平、透明、不歧視等原則作為標準，改善政府的工作、減少行政審批。2002年中國人大會議以后，國務(wù)院及其管理市場的機構(gòu)——工商行政管理總局已經(jīng)宣布：未來幾年，中國市場秩序整頓的主要指向是壟斷行業(yè)及其壟斷行為，并在2002年3－4月間，開始了中國歷史上首輪針對壟斷行為的舉報行動?？梢韵嘈?，中國和上海的房地產(chǎn)市場運行環(huán)境會愈來愈好，愈來愈規(guī)則，愈來愈符合國際慣例。上述一切不符合商業(yè)規(guī)則的壟斷，及對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的亂收費等不合理現(xiàn)象，將逐步被取消、直至消除。在上海尤為如此。八、企業(yè)能級不高，產(chǎn)業(yè)集中度偏低2000年底，上海有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3500多家。但是企業(yè)能級不高，產(chǎn)業(yè)集中度低。表現(xiàn)在3個方面：（1）小企業(yè)過多。注冊資本僅500萬元的資質(zhì)為三級、暫定三級或未定級的小企業(yè)就有近2000家，約占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)的50％。雖然這些小企業(yè)不具資金優(yōu)勢，但它運用某些巧妙，如以參聯(lián)建的形式籌措資金，或項目建設(shè)請施工隊墊資、或銷售請中介代理公司售后再結(jié)帳等等?？傊?，空麻袋背米者居多。其中，竟然不乏成功者，取得了一席之地。然而，房地產(chǎn)開發(fā)從土地獲取、設(shè)計、建造、銷售等諸多環(huán)節(jié)，都需要大量的資金。小企業(yè)稍有不慎，資金接不上氣，就陷入困境甚至破產(chǎn)，并導(dǎo)致一系列的糾紛和訴訟。這樣的事例在上海不在少見。（2）大中型房地產(chǎn)企業(yè)不僅數(shù)量少，優(yōu)質(zhì)企業(yè)更少。一級資質(zhì)企業(yè)僅100來家，而且投資額和商品房銷售量僅占全市總量的10％。尤其是一些大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，在1991993年的房地產(chǎn)高潮中，由于過多投資高檔寫字樓、商住樓項目，在90年代中期市道低下之際被套牢，或成“半截子工程”，企業(yè)負債率相當高，傷了元氣。目前住宅銷售形勢看好，他們又慢了半拍。因此，大中型房地產(chǎn)企業(yè)所占市場份額和作用有限。1999年上海市商品房銷售面積前10名的總和僅為162萬平方米，占全市的12％稍多。遠低于國內(nèi)成熟行業(yè)中著名企業(yè)所占60％的市場份額。與香港十大房地產(chǎn)商占香港房地產(chǎn)市場80％份額相比，更顯得微不足道。（3）上市公司表現(xiàn)平平。上?，F(xiàn)有9家房地產(chǎn)上市公司。其中，興業(yè)房地產(chǎn)為全市第一家房地產(chǎn)上市公司。此后，新黃浦、中華企業(yè)、外高橋、陸家嘴、金橋、眾誠實業(yè)（后被中遠置業(yè)收購）等5家企業(yè)先后上市。而金豐投資和天宸實業(yè)是通過買殼成為房地產(chǎn)上市公司。房地產(chǎn)上市公司利用股市籌資方便，理應(yīng)做好做大，成為房地產(chǎn)航母。但時至今日，基本上表現(xiàn)平平。2000年底，上海股市已超過2000點，但超過20元股價的房地產(chǎn)上市公司僅為外高橋1家，其余大多在15元左右，在上海股市中處于中下位。原因是業(yè)績不夠理想。2000年年度報告顯示，好幾家房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績，每股僅有幾分錢。個別在近一、二年名氣較大的房地產(chǎn)上市公司，每股凈利也只有1角多。上海房地產(chǎn)市場中，缺乏大型、超大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，同上海房地產(chǎn)市場的規(guī)模極不相稱、同重要產(chǎn)業(yè)的集中規(guī)律不相稱，更重要的是這種狀況影響了本產(chǎn)業(yè)的效率。其形成原因是復(fù)雜的，簡而言之，主要是舊體制遺留下來的地區(qū)所有制、部門所有制；其次是在房地產(chǎn)運行的全過程中，行政保護時有發(fā)生、市場競爭的機制發(fā)揮作用不完整。上海房地產(chǎn)管理當局也意識到此一問題，在2000年提高了房地產(chǎn)開發(fā)進入的門坎，清理了一些缺乏獨立開發(fā)能力的小企業(yè)等等，引導(dǎo)企業(yè)重組聯(lián)合?？磥恚搯栴}的較好解決，有待于國退民進的正常進行、上市公司設(shè)立的公平開放和在WTO原則指導(dǎo)下市場競爭機制的充分發(fā)揮作用。九、房地產(chǎn)市場信息運行還不充分適應(yīng)市場需要上海房地產(chǎn)信息的收集利用，近年來有較大發(fā)展，基本形成體系。首先，房地產(chǎn)主管部門重視。1996年8月，上海市政府出臺《關(guān)于搞活本市房地產(chǎn)二、三級市場若干規(guī)定》政策，其中一條要求建立市和區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心。上海市房地產(chǎn)交易中心于1996年底成立并開始試運行。目前已經(jīng)有19個區(qū)縣組建了區(qū)縣一級房地產(chǎn)交易中心，與市房地產(chǎn)交易中心形成市區(qū)二級的信息服務(wù)、交易管理網(wǎng)絡(luò)，并建立了市場信息歸集發(fā)布體系。市房地局通過市交易中心，定期向社會發(fā)布有關(guān)房地產(chǎn)基本信息和價格指數(shù)，得到社會較好評價。其次，政府統(tǒng)計部門有相應(yīng)的房地產(chǎn)統(tǒng)計制度。統(tǒng)計部門通過直接向房地產(chǎn)企業(yè)收集數(shù)據(jù)，并同房地產(chǎn)主管部門協(xié)調(diào)，將數(shù)據(jù)報告政府，并向社會發(fā)布價格指數(shù)。最后，研究機構(gòu)和某些咨詢公司也積極介入。目前，上海房地產(chǎn)市場信息工作，已經(jīng)走在全國前列。盡管如此，從適應(yīng)市場需要而言，還存在三個問題：時效不足?，F(xiàn)在，無論是政府還是民間機構(gòu)，發(fā)布的房地產(chǎn)市場信息都是以季度為周期，沒有月度信息。而開發(fā)商和服務(wù)企業(yè)在作市場研究時，希望獲得即時信息，即當月的、更加貼近現(xiàn)狀的信息。準確性困惑。房地產(chǎn)部門的信息，主要來源于登記程序；而統(tǒng)計部門信息直接來源于企業(yè)。來源的不同，導(dǎo)致同一指標統(tǒng)計數(shù)據(jù)的不同。由于數(shù)據(jù)協(xié)調(diào)的困難，或者單純服從統(tǒng)計權(quán)威，使最終數(shù)據(jù)同實際情況有差異，降低了準確性。細化程度不足。目前，權(quán)威的房地產(chǎn)信息基本上來自于政府機構(gòu)。但是，政府部門發(fā)布的信息，都是總體性的指標，缺乏分地區(qū)、分品種、分項目的數(shù)據(jù)。而企業(yè)和購買者除了需要總體數(shù)據(jù)之外，更加需要細化的數(shù)據(jù)，尤其需要細化到項目，甚至每一套房。政府的信息遠遠滿足不了需要。第三部分、21世紀初上海房地產(chǎn)市場的前景根據(jù)上海房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史和現(xiàn)狀，人們可以得出以下結(jié)論：80－90年代，上海房地產(chǎn)市場走過了稍有曲折的道路，但總體上是以繁榮為主要特征的；目前的問題還有一些，但總體上是健康的，有相當良好的基礎(chǔ)。如前言所述，21世紀上海發(fā)展社會經(jīng)濟的定位，有了重大的積極變化。這種變化，是有利于上海房地產(chǎn)發(fā)展的，并提出了更高的要求。相信21世紀前10－20年中，上海房地產(chǎn)發(fā)展有著極大的機遇，會迎來改革開放以后第2個黃金時代?？傮w趨勢是：形成同世界上超大型都市相類似的格局。前景是鼓舞人心的。本報告研究的重點是，21世紀初期（2002－2005年）上海房地產(chǎn)市場的前景。本報告認為，主要將呈現(xiàn)以下7個趨勢，即：市場需求全面穩(wěn)定增長；住宅質(zhì)量全方位提高；運行機制基本實現(xiàn)市場化；外資進入再起高潮；服務(wù)業(yè)全面發(fā)展；國企改革加快速度；信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)揮實質(zhì)作用。以下作詳細闡述。一、需求全面穩(wěn)定增長90年代中后期，上海的房地產(chǎn)市場在輿論上并不為人看好。尤其是從價格的角度看，更是如此。其實，90年代后4年的住宅需求增長速度，是相當可觀的。而21世紀初，上海的房地產(chǎn)需求將全面穩(wěn)定增長。尤其是，住宅需求在高平臺上繼續(xù)增長。基本的原因是：1．上海經(jīng)濟增長進入加速周期，將帶來房地產(chǎn)市場的全面興旺。同全國經(jīng)濟發(fā)展類似，90年代前中期，尤其是1992－1996年，上海經(jīng)濟增長迅速；但在1996年以后連續(xù)多年，增長速度有所放慢。由于中央政府有力的宏觀調(diào)控，加上東南亞及國際經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)，到90年代末，全國和上海經(jīng)濟開始加速，進入了一個新的增長周期。這輪增長才剛剛開始，只要沒有大的突發(fā)性事件，上海經(jīng)濟的增長速度將超過90年代后期，并維持不短的時期。這是從國民經(jīng)濟一般角度考察得出的結(jié)論。如從自身的角度考察，上海還有特別的推動經(jīng)濟增長的因素。如前所述，中央對于上海21世紀發(fā)展的定位，已經(jīng)有了重大的提升。根據(jù)中央提出的上海要建成“國際經(jīng)濟、貿(mào)易、金融、航運”4個中心的指導(dǎo)意見，2002年3月上海市人民代表大會通過的“十五”社會經(jīng)濟發(fā)展計劃，已經(jīng)規(guī)劃了宏大的發(fā)展計劃。無論是產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，還是城市基礎(chǔ)設(shè)施計劃布局，都是世界級的、世紀性的。未來五年，僅固定資產(chǎn)投資就要達到10000億人民幣。任何人都能理解，中央的新定位對于上海經(jīng)濟增長的巨大意義。經(jīng)濟的增長和繁榮必然帶來上海企業(yè)和居民個人收入增長速度的提高，推動國內(nèi)外人才和資金向上海的流動，也必然帶來房地產(chǎn)市場的增長和繁榮，這是不言而喻的。，將進一步擴大上海對海外的吸引力，全方位擴大海外對上海房地產(chǎn)的需求。堅持對外開放是中國的基本國策，中國進入WTO就在眼前，再加上上海變成現(xiàn)代化國際大都市和國際經(jīng)濟中心城市的燦爛前景，將大大增強上海對海外的吸引力。一方面海外客商繼續(xù)大量地進入上海經(jīng)商，要購租辦公樓、商場、廠房，也需要住宅。另一方面，由于上海政治安定、治安良好、環(huán)境改善、房價便宜，對于香港、臺灣、澳門同胞及海外華僑、華裔，返土歸鄉(xiāng)、落葉歸根、購租住宅具有較大的吸引力（此一情況港臺媒體已于2000年4季有正面的報道）。伴隨著開放的新高潮，引發(fā)外商進入上海的新高潮，也將引發(fā)外商購租上海房地產(chǎn)的新高潮。2000年上海房地產(chǎn)外銷房的強勁增長（比1999年預(yù)售增長53％，銷售增長35％），可以看出若干端倪。需要強調(diào)的是：海外對上海房地產(chǎn)需求的增長，不是一年兩年，而會持續(xù)1－2個年代。，是21世紀初政府提高人民生活的主要目標和內(nèi)容。2002年3月15日，全國人大會9屆4次會議批準的《中國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》，在指導(dǎo)方針中提出“堅持把提高人民生活水平作為根本出發(fā)點”，在人民生活篇中指出“在提高居民吃穿用等基本消費水平的基礎(chǔ)上，重點改善居民居住和出行條件”。在中國歷來的最高文獻中，強調(diào)指出“重點改善居民居住條件……”是不多見的。這說明了住宅問題在人民生活中的重要性，及在政府工作中的地位之高。這不僅對于全國，而且對于上海的發(fā)展都具有重要的指導(dǎo)意義。既然“十五”計劃把居住放在如此重要的地位，政府必定會運用種種政策手段調(diào)動住宅消費，也必定會推動住宅的需求。上海政府歷來對于住宅的重視、及運用政策調(diào)動需求之有力，有口皆碑。相信在21世紀初，會根據(jù)中央的指導(dǎo)思想，進一步完善和深化推動住宅消費的政策。在2002年的上海市人大通過的“十五”計劃中，規(guī)定了到2005年末，上海城鎮(zhèn)居民住房人均使用面積要達到18－20平方米，比2000年末有較大的提高。4．政府機關(guān)、事業(yè)單位職工住房分配貨幣化政策的全面實施，將進一步激發(fā)居民的住宅消費熱情。1998年朱鎔基總理在全國人大上提出，在全國切斷城鎮(zhèn)職工住房的實物分配、實行貨幣化分配的要求以來，上海市進行了積極的準備工作，當年年底上海市人大就通過了原則性的條例。由于一系列復(fù)雜細致的工作需要處理，嚴格說上海的政府機關(guān)、事業(yè)單位住房貨幣化還沒有全面實施。上海政府對于各項工作的處理，歷來是積極和穩(wěn)妥兩面兼顧，對住房貨幣化的處理也是如此。但是，現(xiàn)在離朱總理提出要求的時間已經(jīng)兩年有余，準備工作也較為充分了。在全國各地大中城市相繼實質(zhì)性地推出貨幣化方案的形勢下，上海市不會久拖不決，相信在2002年將最終推出。據(jù)本研究對上海市方案框架的了解，基本上是對老職工實施購房補貼和對新職工實施工資補貼兩種方式。方案也許還要完善，技術(shù)可能還要細化，但補貼一說是變不了的。上海政府機關(guān)、事業(yè)單位職工的居住水平，比起普通百姓來，總體上要高些（這是合理的）。但是，中低層次職工的住房，還有相當?shù)睦щy。一旦貨幣化方案實施，將極大地激發(fā)他們改善住房的積極性。同時，會進一步在社會上產(chǎn)生住宅消費的漪漣效應(yīng)。以上，就是21世紀初上海房地產(chǎn)市場全面穩(wěn)定增長的基本原因。21世紀初上海房地產(chǎn)市場全面穩(wěn)定增長，是指：需求總規(guī)模的擴大、需求品種結(jié)構(gòu)的全面上升（非住宅增長速度超過住宅）、需求增長的持續(xù)時間較長較穩(wěn)定三層意思：1．需求總規(guī)模的擴大。這里所說的需求總規(guī)模是指每年對新建商品房的需求（購買和新增租賃）總量。本研究運用數(shù)量模型及經(jīng)驗估計相結(jié)合的方法，預(yù)測上海房地產(chǎn)需求的總規(guī)模（見下表第5欄），從2002年到2005年每年幾乎都在2000萬平方米及其以上。其中，前三年呈上升趨勢，到2003年可能到達歷史頂峰。2004－2005年，略有下降。表20022005年上海新建商品房需求（租售）量預(yù)測單位：萬平方米年份（1）住宅（2）辦公樓（3）商場用房（4）其他（5）總計2002165018011020196020021750210130202110200318002401503022202004175026016030220020051700280170402190合計86501170720140106802．需求品種結(jié)構(gòu)的全面上升，非住宅增長速度超過住宅。在90年代最后5年中，上海房地產(chǎn)需求增長的主要表現(xiàn)是住宅，而辦公樓、商鋪、廠房等（以下簡稱非住宅）的需求是疲軟的。21世紀初，上海房地產(chǎn)需求的增長將是全結(jié)構(gòu)的。即不僅是住宅，而且辦公樓、商鋪、廠房等非住宅房地產(chǎn)的需求，將全面地上升。而且，非住宅的上升的速度將超過住宅。因為，在90年代后期，中國和上海經(jīng)濟的增長速度比較平緩，對于上海非住宅房地產(chǎn)的需求也呈疲軟之勢。在同樣的背景下，由于政府采取了調(diào)動住宅需求的大量措施，所以，在上海的房地產(chǎn)市場中，對于住宅的需求連續(xù)多年保持強勁態(tài)勢，一枝獨秀。而非住宅相形見細，空置量大，空置率特別高，因此價格跌落時間之長、跌落程度之深也大大超過了住宅。目前，上海的房地產(chǎn)價格已全面回升。非住宅價格雖然也在回升，但是，仍然處于空置量比較大、價格和租金相對低的階段。在經(jīng)濟大背景持續(xù)轉(zhuǎn)暖的形勢下，必然會吸引大量廠商競相購買和租賃，興起一個高潮。所以未來5年中，非住宅的需求增長速度會超過住宅。未來5年，各種新建房地產(chǎn)需求量（購買和新增租賃）的預(yù)測見上表第3欄。由表可知，未來2年住宅需求還呈增長趨勢。2002－2003年，到達歷史頂峰的1800萬平方米。隨后兩年，住宅需求可能有所下降。而辦公樓、商場等非住宅，在5年中將逐年增長，甚至延續(xù)到整個年代。3．需求增長的持續(xù)時間較長、較穩(wěn)定。90年代上海房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了大起大落兩個階段。其中，大起的時間不很長，只經(jīng)歷了大約3年時間（1992．3－1995．6），樓盤的總體價格大約上升了一倍以上；而大落的時間較長，差不多經(jīng)歷了5年多時間（1995．2－1999．10），樓盤的總體價格下降了26．64％（中房上海指數(shù)）。未來5年的需求增長，總體上不會出現(xiàn)上述情況。因為：首先，這次的需求增長有較深、較廣泛的國內(nèi)外經(jīng)濟動因，而非1992年式的突然啟動和跳躍。其次，政府管理部門有了90年代大起大落的經(jīng)驗教訓，調(diào)控房地產(chǎn)市場的綜合水平大大提高，尤其會注意利用土地供給來調(diào)控整個市場。再次，經(jīng)過90年代的曲折，上海的房地產(chǎn)開發(fā)