【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 備中，要把WTO的公平、透明、不歧視等原則作為標(biāo)準(zhǔn)，改善政府的工作、減少行政審批。2002年中國(guó)人大會(huì)議以后，國(guó)務(wù)院及其管理市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)——工商行政管理總局已經(jīng)宣布：未來(lái)幾年，中國(guó)市場(chǎng)秩序整頓的主要指向是壟斷行業(yè)及其壟斷行為，并在2002年3－4月間，開始了中國(guó)歷史上首輪針對(duì)壟斷行為的舉報(bào)行動(dòng)。可以相信，中國(guó)和上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境會(huì)愈來(lái)愈好，愈來(lái)愈規(guī)則，愈來(lái)愈符合國(guó)際慣例。上述一切不符合商業(yè)規(guī)則的壟斷，及對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的亂收費(fèi)等不合理現(xiàn)象，將逐步被取消、直至消除。在上海尤為如此。八、企業(yè)能級(jí)不高，產(chǎn)業(yè)集中度偏低2000年底，上海有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3500多家。但是企業(yè)能級(jí)不高，產(chǎn)業(yè)集中度低。表現(xiàn)在3個(gè)方面：（1）小企業(yè)過(guò)多。注冊(cè)資本僅500萬(wàn)元的資質(zhì)為三級(jí)、暫定三級(jí)或未定級(jí)的小企業(yè)就有近2000家，約占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)的50％。雖然這些小企業(yè)不具資金優(yōu)勢(shì)，但它運(yùn)用某些巧妙，如以參聯(lián)建的形式籌措資金，或項(xiàng)目建設(shè)請(qǐng)施工隊(duì)墊資、或銷售請(qǐng)中介代理公司售后再結(jié)帳等等?？傊?，空麻袋背米者居多。其中，竟然不乏成功者，取得了一席之地。然而，房地產(chǎn)開發(fā)從土地獲取、設(shè)計(jì)、建造、銷售等諸多環(huán)節(jié)，都需要大量的資金。小企業(yè)稍有不慎，資金接不上氣，就陷入困境甚至破產(chǎn)，并導(dǎo)致一系列的糾紛和訴訟。這樣的事例在上海不在少見。（2）大中型房地產(chǎn)企業(yè)不僅數(shù)量少，優(yōu)質(zhì)企業(yè)更少。一級(jí)資質(zhì)企業(yè)僅100來(lái)家，而且投資額和商品房銷售量?jī)H占全市總量的10％。尤其是一些大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，在1991993年的房地產(chǎn)高潮中，由于過(guò)多投資高檔寫字樓、商住樓項(xiàng)目，在90年代中期市道低下之際被套牢，或成“半截子工程”，企業(yè)負(fù)債率相當(dāng)高，傷了元?dú)?。目前住宅銷售形勢(shì)看好，他們又慢了半拍。因此，大中型房地產(chǎn)企業(yè)所占市場(chǎng)份額和作用有限。1999年上海市商品房銷售面積前10名的總和僅為162萬(wàn)平方米，占全市的12％稍多。遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)成熟行業(yè)中著名企業(yè)所占60％的市場(chǎng)份額。與香港十大房地產(chǎn)商占香港房地產(chǎn)市場(chǎng)80％份額相比，更顯得微不足道。（3）上市公司表現(xiàn)平平。上?，F(xiàn)有9家房地產(chǎn)上市公司。其中，興業(yè)房地產(chǎn)為全市第一家房地產(chǎn)上市公司。此后，新黃浦、中華企業(yè)、外高橋、陸家嘴、金橋、眾誠(chéng)實(shí)業(yè)（后被中遠(yuǎn)置業(yè)收購(gòu)）等5家企業(yè)先后上市。而金豐投資和天宸實(shí)業(yè)是通過(guò)買殼成為房地產(chǎn)上市公司。房地產(chǎn)上市公司利用股市籌資方便，理應(yīng)做好做大，成為房地產(chǎn)航母。但時(shí)至今日，基本上表現(xiàn)平平。2000年底，上海股市已超過(guò)2000點(diǎn)，但超過(guò)20元股價(jià)的房地產(chǎn)上市公司僅為外高橋1家，其余大多在15元左右，在上海股市中處于中下位。原因是業(yè)績(jī)不夠理想。2000年年度報(bào)告顯示，好幾家房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)，每股僅有幾分錢。個(gè)別在近一、二年名氣較大的房地產(chǎn)上市公司，每股凈利也只有1角多。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中，缺乏大型、超大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，同上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模極不相稱、同重要產(chǎn)業(yè)的集中規(guī)律不相稱，更重要的是這種狀況影響了本產(chǎn)業(yè)的效率。其形成原因是復(fù)雜的，簡(jiǎn)而言之，主要是舊體制遺留下來(lái)的地區(qū)所有制、部門所有制；其次是在房地產(chǎn)運(yùn)行的全過(guò)程中，行政保護(hù)時(shí)有發(fā)生、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制發(fā)揮作用不完整。上海房地產(chǎn)管理當(dāng)局也意識(shí)到此一問(wèn)題，在2000年提高了房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入的門坎，清理了一些缺乏獨(dú)立開發(fā)能力的小企業(yè)等等，引導(dǎo)企業(yè)重組聯(lián)合?？磥?lái)，該問(wèn)題的較好解決，有待于國(guó)退民進(jìn)的正常進(jìn)行、上市公司設(shè)立的公平開放和在WTO原則指導(dǎo)下市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的充分發(fā)揮作用。九、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息運(yùn)行還不充分適應(yīng)市場(chǎng)需要上海房地產(chǎn)信息的收集利用，近年來(lái)有較大發(fā)展，基本形成體系。首先，房地產(chǎn)主管部門重視。1996年8月，上海市政府出臺(tái)《關(guān)于搞活本市房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)若干規(guī)定》政策，其中一條要求建立市和區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心。上海市房地產(chǎn)交易中心于1996年底成立并開始試運(yùn)行。目前已經(jīng)有19個(gè)區(qū)縣組建了區(qū)縣一級(jí)房地產(chǎn)交易中心，與市房地產(chǎn)交易中心形成市區(qū)二級(jí)的信息服務(wù)、交易管理網(wǎng)絡(luò)，并建立了市場(chǎng)信息歸集發(fā)布體系。市房地局通過(guò)市交易中心，定期向社會(huì)發(fā)布有關(guān)房地產(chǎn)基本信息和價(jià)格指數(shù)，得到社會(huì)較好評(píng)價(jià)。其次，政府統(tǒng)計(jì)部門有相應(yīng)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度。統(tǒng)計(jì)部門通過(guò)直接向房地產(chǎn)企業(yè)收集數(shù)據(jù)，并同房地產(chǎn)主管部門協(xié)調(diào)，將數(shù)據(jù)報(bào)告政府，并向社會(huì)發(fā)布價(jià)格指數(shù)。最后，研究機(jī)構(gòu)和某些咨詢公司也積極介入。目前，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)信息工作，已經(jīng)走在全國(guó)前列。盡管如此，從適應(yīng)市場(chǎng)需要而言，還存在三個(gè)問(wèn)題：時(shí)效不足?，F(xiàn)在，無(wú)論是政府還是民間機(jī)構(gòu)，發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息都是以季度為周期，沒(méi)有月度信息。而開發(fā)商和服務(wù)企業(yè)在作市場(chǎng)研究時(shí)，希望獲得即時(shí)信息，即當(dāng)月的、更加貼近現(xiàn)狀的信息。準(zhǔn)確性困惑。房地產(chǎn)部門的信息，主要來(lái)源于登記程序；而統(tǒng)計(jì)部門信息直接來(lái)源于企業(yè)。來(lái)源的不同，導(dǎo)致同一指標(biāo)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的不同。由于數(shù)據(jù)協(xié)調(diào)的困難，或者單純服從統(tǒng)計(jì)權(quán)威，使最終數(shù)據(jù)同實(shí)際情況有差異，降低了準(zhǔn)確性。細(xì)化程度不足。目前，權(quán)威的房地產(chǎn)信息基本上來(lái)自于政府機(jī)構(gòu)。但是，政府部門發(fā)布的信息，都是總體性的指標(biāo)，缺乏分地區(qū)、分品種、分項(xiàng)目的數(shù)據(jù)。而企業(yè)和購(gòu)買者除了需要總體數(shù)據(jù)之外，更加需要細(xì)化的數(shù)據(jù)，尤其需要細(xì)化到項(xiàng)目，甚至每一套房。政府的信息遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需要。第三部分、21世紀(jì)初上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景根據(jù)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史和現(xiàn)狀，人們可以得出以下結(jié)論：80－90年代，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走過(guò)了稍有曲折的道路，但總體上是以繁榮為主要特征的；目前的問(wèn)題還有一些，但總體上是健康的，有相當(dāng)良好的基礎(chǔ)。如前言所述，21世紀(jì)上海發(fā)展社會(huì)經(jīng)濟(jì)的定位，有了重大的積極變化。這種變化，是有利于上海房地產(chǎn)發(fā)展的，并提出了更高的要求。相信21世紀(jì)前10－20年中，上海房地產(chǎn)發(fā)展有著極大的機(jī)遇，會(huì)迎來(lái)改革開放以后第2個(gè)黃金時(shí)代?？傮w趨勢(shì)是：形成同世界上超大型都市相類似的格局。前景是鼓舞人心的。本報(bào)告研究的重點(diǎn)是，21世紀(jì)初期（2002－2005年）上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景。本報(bào)告認(rèn)為，主要將呈現(xiàn)以下7個(gè)趨勢(shì)，即：市場(chǎng)需求全面穩(wěn)定增長(zhǎng)；住宅質(zhì)量全方位提高；運(yùn)行機(jī)制基本實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化；外資進(jìn)入再起高潮；服務(wù)業(yè)全面發(fā)展；國(guó)企改革加快速度；信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)揮實(shí)質(zhì)作用。以下作詳細(xì)闡述。一、需求全面穩(wěn)定增長(zhǎng)90年代中后期，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)在輿論上并不為人看好。尤其是從價(jià)格的角度看，更是如此。其實(shí)，90年代后4年的住宅需求增長(zhǎng)速度，是相當(dāng)可觀的。而21世紀(jì)初，上海的房地產(chǎn)需求將全面穩(wěn)定增長(zhǎng)。尤其是，住宅需求在高平臺(tái)上繼續(xù)增長(zhǎng)?；镜脑蚴牵?．上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入加速周期，將帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面興旺。同全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展類似，90年代前中期，尤其是1992－1996年，上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速；但在1996年以后連續(xù)多年，增長(zhǎng)速度有所放慢。由于中央政府有力的宏觀調(diào)控，加上東南亞及國(guó)際經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)，到90年代末，全國(guó)和上海經(jīng)濟(jì)開始加速，進(jìn)入了一個(gè)新的增長(zhǎng)周期。這輪增長(zhǎng)才剛剛開始，只要沒(méi)有大的突發(fā)性事件，上海經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度將超過(guò)90年代后期，并維持不短的時(shí)期。這是從國(guó)民經(jīng)濟(jì)一般角度考察得出的結(jié)論。如從自身的角度考察，上海還有特別的推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的因素。如前所述，中央對(duì)于上海21世紀(jì)發(fā)展的定位，已經(jīng)有了重大的提升。根據(jù)中央提出的上海要建成“國(guó)際經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、航運(yùn)”4個(gè)中心的指導(dǎo)意見，2002年3月上海市人民代表大會(huì)通過(guò)的“十五”社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃，已經(jīng)規(guī)劃了宏大的發(fā)展計(jì)劃。無(wú)論是產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，還是城市基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃布局，都是世界級(jí)的、世紀(jì)性的。未來(lái)五年，僅固定資產(chǎn)投資就要達(dá)到10000億人民幣。任何人都能理解，中央的新定位對(duì)于上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的巨大意義。經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和繁榮必然帶來(lái)上海企業(yè)和居民個(gè)人收入增長(zhǎng)速度的提高，推動(dòng)國(guó)內(nèi)外人才和資金向上海的流動(dòng)，也必然帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)和繁榮，這是不言而喻的。，將進(jìn)一步擴(kuò)大上海對(duì)海外的吸引力，全方位擴(kuò)大海外對(duì)上海房地產(chǎn)的需求。堅(jiān)持對(duì)外開放是中國(guó)的基本國(guó)策，中國(guó)進(jìn)入WTO就在眼前，再加上上海變成現(xiàn)代化國(guó)際大都市和國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心城市的燦爛前景，將大大增強(qiáng)上海對(duì)海外的吸引力。一方面海外客商繼續(xù)大量地進(jìn)入上海經(jīng)商，要購(gòu)租辦公樓、商場(chǎng)、廠房，也需要住宅。另一方面，由于上海政治安定、治安良好、環(huán)境改善、房?jī)r(jià)便宜，對(duì)于香港、臺(tái)灣、澳門同胞及海外華僑、華裔，返土歸鄉(xiāng)、落葉歸根、購(gòu)租住宅具有較大的吸引力（此一情況港臺(tái)媒體已于2000年4季有正面的報(bào)道）。伴隨著開放的新高潮，引發(fā)外商進(jìn)入上海的新高潮，也將引發(fā)外商購(gòu)租上海房地產(chǎn)的新高潮。2000年上海房地產(chǎn)外銷房的強(qiáng)勁增長(zhǎng)（比1999年預(yù)售增長(zhǎng)53％，銷售增長(zhǎng)35％），可以看出若干端倪。需要強(qiáng)調(diào)的是：海外對(duì)上海房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)，不是一年兩年，而會(huì)持續(xù)1－2個(gè)年代。，是21世紀(jì)初政府提高人民生活的主要目標(biāo)和內(nèi)容。2002年3月15日，全國(guó)人大會(huì)9屆4次會(huì)議批準(zhǔn)的《中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》，在指導(dǎo)方針中提出“堅(jiān)持把提高人民生活水平作為根本出發(fā)點(diǎn)”，在人民生活篇中指出“在提高居民吃穿用等基本消費(fèi)水平的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)改善居民居住和出行條件”。在中國(guó)歷來(lái)的最高文獻(xiàn)中，強(qiáng)調(diào)指出“重點(diǎn)改善居民居住條件……”是不多見的。這說(shuō)明了住宅問(wèn)題在人民生活中的重要性，及在政府工作中的地位之高。這不僅對(duì)于全國(guó)，而且對(duì)于上海的發(fā)展都具有重要的指導(dǎo)意義。既然“十五”計(jì)劃把居住放在如此重要的地位，政府必定會(huì)運(yùn)用種種政策手段調(diào)動(dòng)住宅消費(fèi)，也必定會(huì)推動(dòng)住宅的需求。上海政府歷來(lái)對(duì)于住宅的重視、及運(yùn)用政策調(diào)動(dòng)需求之有力，有口皆碑。相信在21世紀(jì)初，會(huì)根據(jù)中央的指導(dǎo)思想，進(jìn)一步完善和深化推動(dòng)住宅消費(fèi)的政策。在2002年的上海市人大通過(guò)的“十五”計(jì)劃中，規(guī)定了到2005年末，上海城鎮(zhèn)居民住房人均使用面積要達(dá)到18－20平方米，比2000年末有較大的提高。4．政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位職工住房分配貨幣化政策的全面實(shí)施，將進(jìn)一步激發(fā)居民的住宅消費(fèi)熱情。1998年朱鎔基總理在全國(guó)人大上提出，在全國(guó)切斷城鎮(zhèn)職工住房的實(shí)物分配、實(shí)行貨幣化分配的要求以來(lái)，上海市進(jìn)行了積極的準(zhǔn)備工作，當(dāng)年年底上海市人大就通過(guò)了原則性的條例。由于一系列復(fù)雜細(xì)致的工作需要處理，嚴(yán)格說(shuō)上海的政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位住房貨幣化還沒(méi)有全面實(shí)施。上海政府對(duì)于各項(xiàng)工作的處理，歷來(lái)是積極和穩(wěn)妥兩面兼顧，對(duì)住房貨幣化的處理也是如此。但是，現(xiàn)在離朱總理提出要求的時(shí)間已經(jīng)兩年有余，準(zhǔn)備工作也較為充分了。在全國(guó)各地大中城市相繼實(shí)質(zhì)性地推出貨幣化方案的形勢(shì)下，上海市不會(huì)久拖不決，相信在2002年將最終推出。據(jù)本研究對(duì)上海市方案框架的了解，基本上是對(duì)老職工實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼和對(duì)新職工實(shí)施工資補(bǔ)貼兩種方式。方案也許還要完善，技術(shù)可能還要細(xì)化，但補(bǔ)貼一說(shuō)是變不了的。上海政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位職工的居住水平，比起普通百姓來(lái)，總體上要高些（這是合理的）。但是，中低層次職工的住房，還有相當(dāng)?shù)睦щy。一旦貨幣化方案實(shí)施，將極大地激發(fā)他們改善住房的積極性。同時(shí)，會(huì)進(jìn)一步在社會(huì)上產(chǎn)生住宅消費(fèi)的漪漣效應(yīng)。以上，就是21世紀(jì)初上海房地產(chǎn)市場(chǎng)全面穩(wěn)定增長(zhǎng)的基本原因。21世紀(jì)初上海房地產(chǎn)市場(chǎng)全面穩(wěn)定增長(zhǎng)，是指：需求總規(guī)模的擴(kuò)大、需求品種結(jié)構(gòu)的全面上升（非住宅增長(zhǎng)速度超過(guò)住宅）、需求增長(zhǎng)的持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)較穩(wěn)定三層意思：1．需求總規(guī)模的擴(kuò)大。這里所說(shuō)的需求總規(guī)模是指每年對(duì)新建商品房的需求（購(gòu)買和新增租賃）總量。本研究運(yùn)用數(shù)量模型及經(jīng)驗(yàn)估計(jì)相結(jié)合的方法，預(yù)測(cè)上海房地產(chǎn)需求的總規(guī)模（見下表第5欄），從2002年到2005年每年幾乎都在2000萬(wàn)平方米及其以上。其中，前三年呈上升趨勢(shì)，到2003年可能到達(dá)歷史頂峰。2004－2005年，略有下降。表20022005年上海新建商品房需求（租售）量預(yù)測(cè)單位：萬(wàn)平方米年份（1）住宅（2）辦公樓（3）商場(chǎng)用房（4）其他（5）總計(jì)2002165018011020196020021750210130202110200318002401503022202004175026016030220020051700280170402190合計(jì)86501170720140106802．需求品種結(jié)構(gòu)的全面上升，非住宅增長(zhǎng)速度超過(guò)住宅。在90年代最后5年中，上海房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)的主要表現(xiàn)是住宅，而辦公樓、商鋪、廠房等（以下簡(jiǎn)稱非住宅）的需求是疲軟的。21世紀(jì)初，上海房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)將是全結(jié)構(gòu)的。即不僅是住宅，而且辦公樓、商鋪、廠房等非住宅房地產(chǎn)的需求，將全面地上升。而且，非住宅的上升的速度將超過(guò)住宅。因?yàn)?，?0年代后期，中國(guó)和上海經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度比較平緩，對(duì)于上海非住宅房地產(chǎn)的需求也呈疲軟之勢(shì)。在同樣的背景下，由于政府采取了調(diào)動(dòng)住宅需求的大量措施，所以，在上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，對(duì)于住宅的需求連續(xù)多年保持強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)，一枝獨(dú)秀。而非住宅相形見細(xì)，空置量大，空置率特別高，因此價(jià)格跌落時(shí)間之長(zhǎng)、跌落程度之深也大大超過(guò)了住宅。目前，上海的房地產(chǎn)價(jià)格已全面回升。非住宅價(jià)格雖然也在回升，但是，仍然處于空置量比較大、價(jià)格和租金相對(duì)低的階段。在經(jīng)濟(jì)大背景持續(xù)轉(zhuǎn)暖的形勢(shì)下，必然會(huì)吸引大量廠商競(jìng)相購(gòu)買和租賃，興起一個(gè)高潮。所以未來(lái)5年中，非住宅的需求增長(zhǎng)速度會(huì)超過(guò)住宅。未來(lái)5年，各種新建房地產(chǎn)需求量（購(gòu)買和新增租賃）的預(yù)測(cè)見上表第3欄。由表可知，未來(lái)2年住宅需求還呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。2002－2003年，到達(dá)歷史頂峰的1800萬(wàn)平方米。隨后兩年，住宅需求可能有所下降。而辦公樓、商場(chǎng)等非住宅，在5年中將逐年增長(zhǎng)，甚至延續(xù)到整個(gè)年代。3．需求增長(zhǎng)的持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)、較穩(wěn)定。90年代上海房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了大起大落兩個(gè)階段。其中，大起的時(shí)間不很長(zhǎng)，只經(jīng)歷了大約3年時(shí)間（1992．3－1995．6），樓盤的總體價(jià)格大約上升了一倍以上；而大落的時(shí)間較長(zhǎng)，差不多經(jīng)歷了5年多時(shí)間（1995．2－1999．10），樓盤的總體價(jià)格下降了26．64％（中房上海指數(shù)）。未來(lái)5年的需求增長(zhǎng)，總體上不會(huì)出現(xiàn)上述情況。因?yàn)椋菏紫?，這次的需求增長(zhǎng)有較深、較廣泛的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)動(dòng)因，而非1992年式的突然啟動(dòng)和跳躍。其次，政府管理部門有了90年代大起大落的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合水平大大提高，尤其會(huì)注意利用土地供給來(lái)調(diào)控整個(gè)市場(chǎng)。再次，經(jīng)過(guò)90年代的曲折，上海的房地產(chǎn)開發(fā)