【正文】 仍很迫切。而動(dòng)拆遷又使人口導(dǎo)入?yún)^(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展。90年代以來(lái)，為改善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化城市環(huán)境，提高土地利用價(jià)值，改善居民居住條件，上海加大舊區(qū)改造力度。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，就是在此背景下得到迅速發(fā)展的。根據(jù)世界銀行1998年的分類：上海已進(jìn)入中上等收入國(guó)家和地區(qū)。近幾年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)需求迅速增加的原因是：（1）上海率先跨入上中等收入地區(qū)。表上海商品房銷售面積與存量房買賣面積情況比較年份商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）比上年增長(zhǎng)幅度％存量房買賣面積（平方米）比上年增長(zhǎng)幅度％存量房買賣與商品房銷售面積之比％1995　19961997199819992000資料來(lái)源：《19952000年上海統(tǒng)計(jì)年鑒》、《2002上海統(tǒng)計(jì)手冊(cè)》三是租賃市場(chǎng)迅速崛起。1995年二手房交易面積僅為60．87萬(wàn)平方米，僅過(guò)四年1999年達(dá)到511萬(wàn)平方米，2000年達(dá)到779萬(wàn)平方米。進(jìn)入2000年，銷售進(jìn)一步上升，達(dá)到1557．87萬(wàn)平方米的創(chuàng)記錄水平。到1998年突破1000萬(wàn)平方米，達(dá)1050．77萬(wàn)平方米，短短三年翻了一番。以下進(jìn)行分別分析：一、市場(chǎng)需求增長(zhǎng)較快表現(xiàn)在三個(gè)方面：首先，新建商品房銷售增長(zhǎng)迅速。這一階段的市場(chǎng)，表現(xiàn)出5個(gè)特征，即：市場(chǎng)需求增長(zhǎng)較快；供求關(guān)系逐步趨于平衡；房地產(chǎn)價(jià)格止跌回升；市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體逐步成熟；個(gè)人購(gòu)房成為住宅市場(chǎng)主力軍。同時(shí)把住宅消費(fèi)放在極為重要的位置上，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和新的消費(fèi)熱點(diǎn)，并出臺(tái)了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)政策。第二部分、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀（穩(wěn)步發(fā)展階段）1997年前后，中國(guó)成功地實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)軟著陸。1995年上海商品房空置量達(dá)到413．39萬(wàn)平方米，比1994年的175．33萬(wàn)平方米增加了1．4倍，1996年上升到629．9萬(wàn)平方米，1997年底，達(dá)到969萬(wàn)平方米，供大于求的矛盾相當(dāng)突出。上市的外銷商品房從1992年的22．2萬(wàn)平方米增至1997年的161．5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了7．27倍，外銷商品房中綜合辦公樓占主體，比例超過(guò)50％。其次，房地產(chǎn)由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^(guò)于求，商品房空置增長(zhǎng)較快。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整效果從1995年開始顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)為：首先，土地使用權(quán)出讓數(shù)量回落。這類企業(yè)的產(chǎn)生，溝通了房地產(chǎn)再生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。1992年7月上海第一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)——上海威得利房產(chǎn)咨詢公司成立。1992年上海房地產(chǎn)施工面積432．27萬(wàn)平方米，竣工面積139．6萬(wàn)平方米；1993年施工面積達(dá)到1521萬(wàn)平方米，竣工面積320萬(wàn)平方米，1994年施工、竣工面積分別為1305．82萬(wàn)平方米和341．2萬(wàn)平方米。1992年完成投資12．55億元，1993年迅速增加到83．7億元，1994年更是增加到了117．43億元。1994年超過(guò)兩千大關(guān)，達(dá)到2081家。其次，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量迅速擴(kuò)張。特別是1994年2月，上海市第十屆人大常委會(huì)第7次會(huì)議通過(guò)《上海市實(shí)施＜中華人民共和國(guó)土地法＞辦法》規(guī)定，自1995年1月1日起全面對(duì)商業(yè)等6類內(nèi)資項(xiàng)目用地實(shí)行土地使用權(quán)有償出讓，標(biāo)志著上海土地使用制度改革全面推行。首先，土地使用制度改革全面推行，土地使用權(quán)大規(guī)模進(jìn)入市場(chǎng)。綜觀這一時(shí)期上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，雖然比較緩慢，但進(jìn)展是實(shí)質(zhì)性的，更重要的是經(jīng)過(guò)這一時(shí)期的發(fā)展，初步構(gòu)筑了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)。1987年，上海市房地產(chǎn)交易所成立，1988年9月，按照“政企分開”的原則，從交易所分離成立了上海市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。行政性的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)誕生。此一行動(dòng)，拉開了上海對(duì)外資土地批租的序幕。1986年起，向中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)征收土地使用費(fèi)，1987年開始實(shí)施土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓。1986－1991年，上海商品房竣工面積為402．08萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴(kuò)大。經(jīng)營(yíng)性的房地產(chǎn)開發(fā)公司有了起步?！胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)是社會(huì)主義市場(chǎng)體系的重要組成部分”的觀點(diǎn)得到了確認(rèn)，從而極大地推動(dòng)了市場(chǎng)機(jī)制在房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展。二、緩慢發(fā)展階段（19861991年）經(jīng)過(guò)多年的討論，1986年，中國(guó)確立了社會(huì)主義商品經(jīng)濟(jì)理論。雖然該“三三制售房”方式由于種種原因沒有得到普遍推廣，但它是上海住房制度改革中住房商品化的一個(gè)嘗試。1984年，愛建公司建設(shè)的“愛建公寓”在香港上市，半個(gè)月就銷售一空。這些成果，從理論和思想上為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。由此，理論界開始對(duì)房地產(chǎn)理論進(jìn)行全面的反思和探索。第二，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的爭(zhēng)鳴，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇創(chuàng)造了輿論環(huán)境。到1985年，市區(qū)住宅建筑面積達(dá)到了6444．3萬(wàn)平方米，比1978年增加了50％以上，人均居住面積也達(dá)到了5．4平方米。到改革開放初期，成為了上海第一大社會(huì)問(wèn)題（1978年，上海市區(qū)人均居住面積僅為4．5平方米）。歷史上，上海是一個(gè)人口眾多的大城市，住房一直比較緊張。一、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇階段（1978－1985年）在改革開放和以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心的政策背景下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇有兩方面條件。1978年，中國(guó)開始了經(jīng)濟(jì)改革和對(duì)外開放，上海的房地產(chǎn)業(yè)（市場(chǎng)）又復(fù)蘇了，發(fā)展了。第一部分、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史回顧在歷史上，上海曾經(jīng)是中國(guó)一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)相當(dāng)發(fā)達(dá)的城市。21世紀(jì)初的上海，面臨著前所未有的重任和機(jī)遇。在這樣重要的時(shí)刻，中國(guó)中央政府把上海的發(fā)展，定位于“確立國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心城市地位”、建成“國(guó)際經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融和航運(yùn)中心”和“現(xiàn)代化的國(guó)際大都市”。21世紀(jì)的已經(jīng)到來(lái)。研究上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀及前景，無(wú)論對(duì)于上海、對(duì)于中國(guó)，甚至對(duì)于世界城市的發(fā)展、房地產(chǎn)的發(fā)展，都具有重要的意義。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及前景研究報(bào)告前言第一部分、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史回顧一、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇階段（19781985年）二、緩慢發(fā)展階段（19861991年）三、超常發(fā)展階段（19921994年）四、調(diào)整回落階段（19951997年）第二部分、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀（穩(wěn)步發(fā)展階段）一、 住宅需求增長(zhǎng)較快二、 供求關(guān)系逐步趨于平衡三、房地產(chǎn)價(jià)格止跌回升四、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體逐步成熟五、個(gè)人購(gòu)房已成為住宅市場(chǎng)主力軍六、空置辦公、商業(yè)用房的問(wèn)題還比較突出七、房地產(chǎn)成本構(gòu)成、價(jià)格構(gòu)成有待進(jìn)一步改善八、企業(yè)能級(jí)不高，產(chǎn)業(yè)集中度偏低九、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息運(yùn)行還不充分適應(yīng)市場(chǎng)需要第三部分、21世紀(jì)初上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景一、需求全面穩(wěn)定增長(zhǎng)三、 住宅質(zhì)量全方位的提高三、運(yùn)行機(jī)制基本完成市場(chǎng)化四、外資進(jìn)入將興起一輪新的高潮五、服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高六、國(guó)有企業(yè)改革加快速度七、信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中全面發(fā)揮重要作用第四部分、21世紀(jì)初上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的商機(jī)一、進(jìn)入上海房地產(chǎn)業(yè)主力業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)二、由上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)的機(jī)會(huì)前言以市場(chǎng)容量為標(biāo)志，目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)是中國(guó)城市中最大的市場(chǎng)。即便在當(dāng)代國(guó)際城市中進(jìn)行比較，可能也是最大的。20世紀(jì)90年代的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，走過(guò)了以繁榮為主要特征的路程。中國(guó)面臨著進(jìn)入WTO的重大時(shí)刻，將進(jìn)一步溶入全球經(jīng)濟(jì)格局中去。同20世紀(jì)90年代的“長(zhǎng)江流域的龍頭”、全國(guó)的“經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融中心”定位，有了重大的變化。聯(lián)系到國(guó)內(nèi)外許多重大因素，以及中國(guó)和上海自身發(fā)展的需要，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在21世紀(jì)初如何發(fā)展，是令世人包括海外的朋友特別關(guān)注的。1949年，中華人民共和國(guó)成立以后，房地產(chǎn)開始納入計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的管理，因此逐漸萎縮，沉寂了整整30年。從無(wú)到有，從小至大，大致經(jīng)歷了復(fù)蘇、緩慢發(fā)展、超常發(fā)展和調(diào)整4個(gè)階段。第一，較快地解決長(zhǎng)期的嚴(yán)重的住房短缺，是上海居民強(qiáng)烈的內(nèi)在要求。1949年以后，尤其是1956年以后，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的控制下，把住房作為一種福利，由國(guó)家統(tǒng)一投資、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一分配和近乎無(wú)償使用，使住房生產(chǎn)的正常循環(huán)遭到破壞，再投入困難；加上在重生產(chǎn)輕生活思想影響下對(duì)住房問(wèn)題的忽視，使得上海的住房長(zhǎng)期嚴(yán)重緊缺。為了改變這一狀況，1979年，上海市政府提出了實(shí)行國(guó)家統(tǒng)建和企業(yè)自建相結(jié)合的方針，企業(yè)建房積極性被調(diào)動(dòng)起來(lái)，在上海掀起了一輪住宅建設(shè)的熱潮。這一輪住宅建設(shè)，雖然還是非市場(chǎng)化的，卻是一個(gè)歷史性的演練，為日后上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的大發(fā)展提供了建設(shè)知識(shí)和人才的初步準(zhǔn)備。70年代末、80年代初，鄧小平發(fā)表過(guò)兩次關(guān)于房地產(chǎn)和住房制度改革的意見。經(jīng)過(guò)多年的熱烈討論，終于對(duì)于住房的商品屬性和城市土地的經(jīng)濟(jì)屬性取得了共識(shí)。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的第一個(gè)標(biāo)志是，成立了能開發(fā)在市場(chǎng)上出售房屋的上海中華企業(yè)公司和上海工商業(yè)者愛國(guó)建設(shè)公司。另一個(gè)標(biāo)志是，開始試行新建住房按土建成本由政府、單位和個(gè)人各負(fù)擔(dān)三分之一，出售給個(gè)人。盡管上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇相當(dāng)有限，僅僅處于萌芽狀態(tài)，但上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的確自此起步。盡管該理論還有局限性，但是在相當(dāng)大的程度上承認(rèn)了市場(chǎng)的作用，推動(dòng)了各類市場(chǎng)的發(fā)展。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在1986—1991年間取得了緩慢的但是實(shí)質(zhì)性的發(fā)展。到1991年底，上海共有房地產(chǎn)開發(fā)公司94家，其中，中資公司72家，中外合資和外商獨(dú)資企業(yè)22家，共擁有自有資金23．5億元，從業(yè)人員近6000人。1986－1989年實(shí)際完成投資21．76億元，1990年和1991年分別為7．。土地使用制度開始了商品化改革。1988年7月8日，上海通過(guò)國(guó)際招標(biāo)，由日本孫氏企業(yè)有限公司以2800萬(wàn)美元的出讓金，獲得虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)第26號(hào)地塊1．29萬(wàn)平方米50年的使用權(quán)，可用于建造辦公、酒店、住宅等建筑共6．45萬(wàn)平方米。到1991年底，上海共對(duì)外出讓土地使用權(quán)12幅，計(jì)980萬(wàn)平方米。與房地產(chǎn)投資、開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大相適應(yīng)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在政府鼓勵(lì)下出現(xiàn)了。此后，各區(qū)縣也相繼成立了區(qū)縣級(jí)交易市場(chǎng)。三、超常發(fā)展階段（19921994年）1992年，鄧小平同志南方談話后，建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成為共識(shí)，上海和全國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了高速增長(zhǎng)，也以迅雷不及掩耳之勢(shì)引發(fā)了一輪房地產(chǎn)發(fā)展高潮。1992年上海對(duì)外批租土地194幅，占地面積1983萬(wàn)平方米，1993年對(duì)外出讓土地244幅，占地面積達(dá)4932．56萬(wàn)平方米，1994年對(duì)外出讓452幅，占地1594．22萬(wàn)平方米。當(dāng)年，上海就向內(nèi)資有償出讓168幅地塊，面積326．34萬(wàn)平方米。1992年上海各類房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)猛增到849家，1993年又增至1425家。三是房地產(chǎn)投資成倍增長(zhǎng)。四是商品房開發(fā)和竣工面積直線上升。最后，伴隨著投資和開發(fā)的高潮，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、咨詢、物業(yè)管理、評(píng)估等全業(yè)大量出現(xiàn)。到年底，經(jīng)房管部門和工商登記批準(zhǔn)成立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司共12家，1993年起每年新增超過(guò)300家；1991年11月，上海第一家專業(yè)物業(yè)公司——滬港合資的“上海安居樂(lè)物業(yè)管理公司”在上海古北新區(qū)誕生，隨后中房上海公司等一大批內(nèi)資開發(fā)公司相繼成立了物業(yè)公司；成立于1992年的上海市土地估價(jià)所是解放后最早出現(xiàn)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。四、調(diào)整回落階段（1995－1997年）1992－1994年間，上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是驚人的，雖然它為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，但由于發(fā)展速度過(guò)快而產(chǎn)生了一些問(wèn)題，從而引發(fā)了一輪調(diào)整。1995年上海土地有償出讓共497幅，占地面積1203．51萬(wàn)平方米，分別是1994年的80％和64％，其中，外銷地塊258幅，640．30萬(wàn)平方米，比1994年下降了43％和59％，內(nèi)銷地塊（含外資內(nèi)銷）239幅，563．21萬(wàn)平方米；1996年上海土地有償出讓共764幅，1066．86萬(wàn)平方米，與1995年相比，雖然地塊幅數(shù)有所增加，但出讓土地面積減少了10％以上，其中，外銷地塊出面積減少了40％，內(nèi)銷地塊增加了1倍以上，達(dá)到537幅，土地面積也增加了近20％；1997年土地出讓的規(guī)模有所回升。1995－1997年三年，每年上市供應(yīng)的內(nèi)銷商品房分別為1019．99萬(wàn)平方米、1330．35萬(wàn)平方米和1737．52萬(wàn)平方米，平均每年新增300－400萬(wàn)平方米。由于商品房供給急劇上市，加上房?jī)r(jià)高企，市場(chǎng)在短期內(nèi)難以消化，造成空置嚴(yán)重。與此同時(shí)，由于人們繼續(xù)看好上海房地產(chǎn)這個(gè)大市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)仍有較快的增長(zhǎng)，各種經(jīng)紀(jì)、咨詢、評(píng)估、物業(yè)管理等企業(yè)的發(fā)展充滿了生機(jī)，使整個(gè)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)整的陣痛中朝著更理性、更市場(chǎng)化和更規(guī)范的方向發(fā)展。為保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，中央政府采取了積極財(cái)政政策，旨在通過(guò)增加投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在此大背景下進(jìn)入了穩(wěn)步發(fā)展階段。同時(shí)，也存在4個(gè)問(wèn)題：空置辦公商用房的問(wèn)題仍比較突出；房地產(chǎn)成本構(gòu)成，價(jià)格構(gòu)成有待進(jìn)一步改善；企業(yè)能級(jí)不高，產(chǎn)業(yè)集中度偏低；房地產(chǎn)信息運(yùn)行還不適應(yīng)市場(chǎng)的需要。1995年，銷售面積僅567．66萬(wàn)平方米。1999年達(dá)1328．67萬(wàn)平方米。其次，二手房（上海稱為存量房）買賣大幅度上升，速度大大超過(guò)新房市場(chǎng)。倘若按此速度計(jì)算，到2003年上海存量房交易面積將超過(guò)商品房的銷售面積（見表1）。1998年已登記的房屋租賃面積為198．55萬(wàn)平方米，1999年達(dá)318．85萬(wàn)平方米。1997年上海人均GDP達(dá)到3102美元。戶上等收入國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征之一就是，汽車、不動(dòng)產(chǎn)等大宗耐用消費(fèi)品開始大量進(jìn)入家庭。（2）城市舊區(qū)改造和動(dòng)拆遷拉動(dòng)商品房銷售。1995到2000年，全市拆遷舊房面積達(dá)2303萬(wàn)平方米，為過(guò)去50年拆除總面積的53％。浦東、閔行、寶山、徐匯作為上海人口導(dǎo)入?yún)^(qū)近兩年來(lái)一直是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域。80年代初，上海人均居住面積僅4平方米多一點(diǎn)（折成建筑面積約8平方米），在全國(guó)各大城市中位列末流水平。但是，很難在短期內(nèi)解決。（4）政府不斷地調(diào)整政策，有力地推動(dòng)了居民的住房消費(fèi)熱情。自1996年開始，經(jīng)過(guò)連續(xù)3次降低，居民購(gòu)房契稅負(fù)擔(dān)由1996年以前的6％下降到2000年的0．75％。這些措施，使居民購(gòu)房的交易成本有較大的降低。這一措施搞活了舊住房市場(chǎng)，方便居民套現(xiàn)購(gòu)新房，有力地推動(dòng)了新房市場(chǎng)。1998年，對(duì)個(gè)人購(gòu)買或差價(jià)換購(gòu)商品住宅所支付的購(gòu)房款，經(jīng)稅務(wù)機(jī)