【正文】 關(guān)核實(shí)后，五年內(nèi)可以從個(gè)人所得稅計(jì)征稅基中扣除。用金融政策推動(dòng)住房需求。同時(shí)，降低住宅購(gòu)買(mǎi)頭款比例（最少20％）。這些，同國(guó)際慣例基本接軌，保障了居民一的購(gòu)房資金來(lái)源。在90年代后期，上海市推動(dòng)住房消費(fèi)、拓展住房需求的政策措施，在全面是領(lǐng)先的。與此同時(shí)，上海的住房消費(fèi)的發(fā)展在全國(guó)也是領(lǐng)先的。這可以集中用商品房預(yù)售和銷(xiāo)售兩個(gè)指標(biāo)予以說(shuō)明：從預(yù)售情況來(lái)看，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積呈明顯下降趨勢(shì)。與此相對(duì)應(yīng)的已登記商品房預(yù)售面積呈大幅上升態(tài)勢(shì)，％，：：1。需求面積卻大幅上升。而商品房銷(xiāo)售面積從1997年的686．，平均每年增長(zhǎng)31．43％，供應(yīng)之比由1997年的1．65：1下降至1．07：1。表上海市商品房供求平衡比較。主要有：切實(shí)控制土地出讓?zhuān)ㄔ數(shù)谝徊糠郑??？刂仆恋爻鲎專(zhuān)瑸榭刂品慨a(chǎn)供給過(guò)量（尤其是辦公大樓、商場(chǎng)），創(chuàng)造了根本條件。1996年，開(kāi)放藍(lán)印戶(hù)口政策，允許非上海市居民購(gòu)買(mǎi)住宅，并給予上海藍(lán)印戶(hù)口。市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)機(jī)制，在供求平衡的實(shí)現(xiàn)中，也起到了重要的作用。比較而言，在這項(xiàng)行動(dòng)中，外資房地產(chǎn)商比內(nèi)資尤其國(guó)營(yíng)企業(yè)更為主動(dòng)。（3）房地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)加激。開(kāi)發(fā)商對(duì)于新的房屋開(kāi)發(fā)，開(kāi)始注意了市場(chǎng)調(diào)查，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果，選擇成片地塊、確定檔次、完善規(guī)劃布局、增加綠化面積、美化小區(qū)環(huán)境、豐富立面頂面、推敲房型、注重營(yíng)銷(xiāo)策略。三、房地產(chǎn)價(jià)格止跌回升從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，價(jià)格漲跌基本取決于市場(chǎng)供求關(guān)系。而當(dāng)供過(guò)于求時(shí)，價(jià)格則呈下跌趨勢(shì)。中房上海指數(shù)從1995年2月的942點(diǎn)，到1999年10月的691點(diǎn)，歷時(shí)56個(gè)月連續(xù)下跌，跌幅達(dá)26．64％。表3　19952000年中房上海指數(shù)時(shí)間950296029605960896119702970597089711980298059808981199029905990899110002000500080011城市指數(shù)942911900892893888877842825809772749730713703696692692700708711跌漲　1111815113517163723191710740883住宅指數(shù)835817808807810808800769754738704683669653646643641642652660663跌漲　12913283115163421141673211083辦公樓指數(shù)14631401138013451332130812701209118511741134108910381007978938918912905906907跌漲　72135132438612411404551312940206711資料來(lái)源：中房上海指數(shù)辦公室從中房上海指數(shù)走勢(shì)可以看出，上海房地產(chǎn)價(jià)格與供求關(guān)系密切相關(guān)。1995年2月至1997年2月，中房上海指數(shù)運(yùn)行24個(gè)月，指數(shù)從942點(diǎn)下滑至888點(diǎn)，總共下跌54點(diǎn)，跌幅5．73％，而從1997年2月至1999年2月，同樣是24個(gè)月，中房上海指數(shù)下跌至713點(diǎn)，下跌175點(diǎn)，跌幅達(dá)19．71％。主要原因是1997年下半年爆發(fā)的亞洲金融危機(jī)，對(duì)上海外銷(xiāo)房市場(chǎng)起巨大沖擊。亞洲金融危機(jī)，導(dǎo)致這些國(guó)家和地區(qū)貨幣縮水，使原有購(gòu)買(mǎi)力大大降低。使許多外銷(xiāo)樓盤(pán)，不得已只好外銷(xiāo)轉(zhuǎn)內(nèi)銷(xiāo)，售價(jià)對(duì)折。在世紀(jì)之交的2000年，中房上海指數(shù)開(kāi)始出現(xiàn)緩慢回升跡象，盡管回升幅度有限，但給予市場(chǎng)的信號(hào)是令人鼓舞的。主要的原因是上海軌道交通的大發(fā)展，使區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)大整合。四、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體逐步成熟上海房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近10年的發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體已逐步成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、咨詢(xún)策劃、中介代理、評(píng)估拍賣(mài)、會(huì)計(jì)審計(jì)都已形成一定規(guī)模，并各自出現(xiàn)一些代表性企業(yè)。到2000年底，上海共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)3500多家，從業(yè)人員達(dá)8萬(wàn)之多。與此同時(shí)，以開(kāi)發(fā)企業(yè)為主的上海房地產(chǎn)業(yè)增加值也迅速增加。二是上海地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)迅速壯大。到2000年，已發(fā)展至近2000家。在此過(guò)程中，一些海外著名公司紛紛搶灘上海，由此帶動(dòng)上海房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)的發(fā)展。1991年11月，上海成立了第一家專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司，到2000年，已發(fā)展到2000多家，管理的房屋面積近2億平方米。五、個(gè)人購(gòu)房己成為住宅市場(chǎng)主力軍上海的住房市場(chǎng)從90年代的上半期，以單位購(gòu)買(mǎi)為主，發(fā)展到90年代下半期的以個(gè)人為主。發(fā)展速度之快，全國(guó)著稱(chēng)。（2）1998年戶(hù)央決定開(kāi)始實(shí)行住房分配貨幣化，停止單位的實(shí)物分配。其中，一大批年輕白領(lǐng)以全新的自住其力的消費(fèi)觀念引領(lǐng)了市場(chǎng)潮流。而消費(fèi)品市場(chǎng)的價(jià)格相當(dāng)穩(wěn)定，居民吃穿用比較寬余，就將多年積累的儲(chǔ)蓄用于購(gòu)租住房。2000年除住宅外，辦公樓和商業(yè)用房空置量繼續(xù)增長(zhǎng)，這表明住宅空置的消化較好。商業(yè)用房空置發(fā)展司樣如此，從1994年的1．43％不斷上升，發(fā)展到2000年的10．34％。目前一些冠以3A、5A智能化甲級(jí)寫(xiě)字樓已不鮮見(jiàn)，但名符其實(shí)的智能化寫(xiě)字樓卻并不多見(jiàn)。對(duì)空置的辦公樓和商業(yè)用房來(lái)說(shuō)，在以互聯(lián)網(wǎng)為特征的信息社會(huì)，電子商務(wù)、電子網(wǎng)絡(luò)正以極快的速度向前發(fā)展，SOHO族的崛起使辦公家庭化隊(duì)伍迅速擴(kuò)大。因此，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)矛盾今后仍有可能較為突出。但是，在房地產(chǎn)的成本構(gòu)成中，有一塊是由權(quán)力部門(mén)、壟斷性事業(yè)、企業(yè)把持而非市場(chǎng)決定的，有某些不合理的地方。這些機(jī)構(gòu)的收費(fèi)，屬于政府明文規(guī)定的費(fèi)用，大體還算正常。如某區(qū)政府規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要在國(guó)家規(guī)定的銷(xiāo)售稅附加教育稅之外，另行支付教育費(fèi)，就是典型一例。這些機(jī)構(gòu)基本上屬于壟斷性的，而且政府、事業(yè)、企業(yè)性質(zhì)交叉、重迭、難分。但是，施工的壟斷問(wèn)題，仍未解決。部分機(jī)構(gòu)，不僅壟斷問(wèn)題尚存，而且收費(fèi)混亂毫無(wú)改善。開(kāi)發(fā)商反映強(qiáng)烈，又無(wú)可奈何。由于上述問(wèn)題的存在，上海房地產(chǎn)的成本構(gòu)成仍不合理和偏高，價(jià)格構(gòu)成隨之也不合理和偏高。上述問(wèn)題，在上海已經(jīng)是老生常談。以上問(wèn)題的存在，有些屬于根本性的體制、機(jī)制缺陷，有些屬于管理上的懈怠，有些是兩者兼有。如在未來(lái)不能有效地解決，將影響上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資環(huán)境和向支柱產(chǎn)業(yè)邁進(jìn)的步伐。但是，問(wèn)題盤(pán)根錯(cuò)節(jié)相當(dāng)復(fù)雜。但是，未來(lái)改進(jìn)的希望是有的：中國(guó)即將加入世界貿(mào)易組織，中央和上海市政府正在積極準(zhǔn)備中，要把WTO的公平、透明、不歧視等原則作為標(biāo)準(zhǔn)，改善政府的工作、減少行政審批?？梢韵嘈?，中國(guó)和上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境會(huì)愈來(lái)愈好，愈來(lái)愈規(guī)則，愈來(lái)愈符合國(guó)際慣例。在上海尤為如此。但是企業(yè)能級(jí)不高，產(chǎn)業(yè)集中度低。注冊(cè)資本僅500萬(wàn)元的資質(zhì)為三級(jí)、暫定三級(jí)或未定級(jí)的小企業(yè)就有近2000家，約占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總數(shù)的50％?？傊?，空麻袋背米者居多。然而，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從土地獲取、設(shè)計(jì)、建造、銷(xiāo)售等諸多環(huán)節(jié)，都需要大量的資金。這樣的事例在上海不在少見(jiàn)。一級(jí)資質(zhì)企業(yè)僅100來(lái)家，而且投資額和商品房銷(xiāo)售量?jī)H占全市總量的10％。目前住宅銷(xiāo)售形勢(shì)看好，他們又慢了半拍。1999年上海市商品房銷(xiāo)售面積前10名的總和僅為162萬(wàn)平方米，占全市的12％稍多。與香港十大房地產(chǎn)商占香港房地產(chǎn)市場(chǎng)80％份額相比，更顯得微不足道。上?，F(xiàn)有9家房地產(chǎn)上市公司。此后，新黃浦、中華企業(yè)、外高橋、陸家嘴、金橋、眾誠(chéng)實(shí)業(yè)（后被中遠(yuǎn)置業(yè)收購(gòu)）等5家企業(yè)先后上市。房地產(chǎn)上市公司利用股市籌資方便，理應(yīng)做好做大，成為房地產(chǎn)航母。2000年底，上海股市已超過(guò)2000點(diǎn)，但超過(guò)20元股價(jià)的房地產(chǎn)上市公司僅為外高橋1家，其余大多在15元左右，在上海股市中處于中下位。2000年年度報(bào)告顯示，好幾家房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)，每股僅有幾分錢(qián)。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中，缺乏大型、超大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，同上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模極不相稱(chēng)、同重要產(chǎn)業(yè)的集中規(guī)律不相稱(chēng)，更重要的是這種狀況影響了本產(chǎn)業(yè)的效率。上海房地產(chǎn)管理當(dāng)局也意識(shí)到此一問(wèn)題，在2000年提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入的門(mén)坎，清理了一些缺乏獨(dú)立開(kāi)發(fā)能力的小企業(yè)等等，引導(dǎo)企業(yè)重組聯(lián)合。九、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息運(yùn)行還不充分適應(yīng)市場(chǎng)需要上海房地產(chǎn)信息的收集利用，近年來(lái)有較大發(fā)展，基本形成體系。1996年8月，上海市政府出臺(tái)《關(guān)于搞活本市房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)若干規(guī)定》政策，其中一條要求建立市和區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心。目前已經(jīng)有19個(gè)區(qū)縣組建了區(qū)縣一級(jí)房地產(chǎn)交易中心，與市房地產(chǎn)交易中心形成市區(qū)二級(jí)的信息服務(wù)、交易管理網(wǎng)絡(luò)，并建立了市場(chǎng)信息歸集發(fā)布體系。其次，政府統(tǒng)計(jì)部門(mén)有相應(yīng)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度。最后，研究機(jī)構(gòu)和某些咨詢(xún)公司也積極介入。盡管如此，從適應(yīng)市場(chǎng)需要而言，還存在三個(gè)問(wèn)題：時(shí)效不足。而開(kāi)發(fā)商和服務(wù)企業(yè)在作市場(chǎng)研究時(shí)，希望獲得即時(shí)信息，即當(dāng)月的、更加貼近現(xiàn)狀的信息。房地產(chǎn)部門(mén)的信息，主要來(lái)源于登記程序；而統(tǒng)計(jì)部門(mén)信息直接來(lái)源于企業(yè)。由于數(shù)據(jù)協(xié)調(diào)的困難，或者單純服從統(tǒng)計(jì)權(quán)威，使最終數(shù)據(jù)同實(shí)際情況有差異，降低了準(zhǔn)確性。目前，權(quán)威的房地產(chǎn)信息基本上來(lái)自于政府機(jī)構(gòu)。而企業(yè)和購(gòu)買(mǎi)者除了需要總體數(shù)據(jù)之外，更加需要細(xì)化的數(shù)據(jù)，尤其需要細(xì)化到項(xiàng)目，甚至每一套房。第三部分、21世紀(jì)初上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景根據(jù)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史和現(xiàn)狀，人們可以得出以下結(jié)論：80－90年代，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走過(guò)了稍有曲折的道路，但總體上是以繁榮為主要特征的；目前的問(wèn)題還有一些，但總體上是健康的，有相當(dāng)良好的基礎(chǔ)。這種變化，是有利于上海房地產(chǎn)發(fā)展的，并提出了更高的要求。總體趨勢(shì)是：形成同世界上超大型都市相類(lèi)似的格局。本報(bào)告研究的重點(diǎn)是，21世紀(jì)初期（2002－2005年）上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景。以下作詳細(xì)闡述。尤其是從價(jià)格的角度看，更是如此。而21世紀(jì)初，上海的房地產(chǎn)需求將全面穩(wěn)定增長(zhǎng)。基本的原因是：1．上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入加速周期，將帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面興旺。由于中央政府有力的宏觀調(diào)控，加上東南亞及國(guó)際經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)，到90年代末，全國(guó)和上海經(jīng)濟(jì)開(kāi)始加速，進(jìn)入了一個(gè)新的增長(zhǎng)周期。這是從國(guó)民經(jīng)濟(jì)一般角度考察得出的結(jié)論。如前所述，中央對(duì)于上海21世紀(jì)發(fā)展的定位，已經(jīng)有了重大的提升。無(wú)論是產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，還是城市基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃布局，都是世界級(jí)的、世紀(jì)性的。任何人都能理解，中央的新定位對(duì)于上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的巨大意義。，將進(jìn)一步擴(kuò)大上海對(duì)海外的吸引力，全方位擴(kuò)大海外對(duì)上海房地產(chǎn)的需求。一方面海外客商繼續(xù)大量地進(jìn)入上海經(jīng)商，要購(gòu)租辦公樓、商場(chǎng)、廠房，也需要住宅。伴隨著開(kāi)放的新高潮，引發(fā)外商進(jìn)入上海的新高潮，也將引發(fā)外商購(gòu)租上海房地產(chǎn)的新高潮。需要強(qiáng)調(diào)的是：海外對(duì)上海房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)，不是一年兩年，而會(huì)持續(xù)1－2個(gè)年代。2002年3月15日，全國(guó)人大會(huì)9屆4次會(huì)議批準(zhǔn)的《中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》，在指導(dǎo)方針中提出“堅(jiān)持把提高人民生活水平作為根本出發(fā)點(diǎn)”，在人民生活篇中指出“在提高居民吃穿用等基本消費(fèi)水平的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)改善居民居住和出行條件”。這說(shuō)明了住宅問(wèn)題在人民生活中的重要性，及在政府工作中的地位之高。既然“十五”計(jì)劃把居住放在如此重要的地位，政府必定會(huì)運(yùn)用種種政策手段調(diào)動(dòng)住宅消費(fèi)，也必定會(huì)推動(dòng)住宅的需求。相信在21世紀(jì)初，會(huì)根據(jù)中央的指導(dǎo)思想，進(jìn)一步完善和深化推動(dòng)住宅消費(fèi)的政策。4．政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位職工住房分配貨幣化政策的全面實(shí)施，將進(jìn)一步激發(fā)居民的住宅消費(fèi)熱情。由于一系列復(fù)雜細(xì)致的工作需要處理，嚴(yán)格說(shuō)上海的政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位住房貨幣化還沒(méi)有全面實(shí)施。但是，現(xiàn)在離朱總理提出要求的時(shí)間已經(jīng)兩年有余，準(zhǔn)備工作也較為充分了。據(jù)本研究對(duì)上海市方案框架的了解，基本上是對(duì)老職工實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼和對(duì)新職工實(shí)施工資補(bǔ)貼兩種方式。上海政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位職工的居住水平，比起普通百姓來(lái)，總體上要高些（這是合理的）。一旦貨幣化方案實(shí)施，將極大地激發(fā)他們改善住房的積極性。以上，就是21世紀(jì)初上海房地產(chǎn)市場(chǎng)全面穩(wěn)定增長(zhǎng)的基本原因。這里所說(shuō)的需求總規(guī)模是指每年對(duì)新建商品房的需求（購(gòu)買(mǎi)和新增租賃）總量。其中，前三年呈上升趨勢(shì)，到2003年可能到達(dá)歷史頂峰。表20022005年上海新建商品房需求（租售）量預(yù)測(cè)單位：萬(wàn)平方米年份（1）住宅（2）辦公樓（3）商場(chǎng)用房（4）其他（5）總計(jì)2002165018011020196020021750210130202110200318002401503022202004175026016030220020051700280170402190合計(jì)86501170720140106802．需求品種結(jié)構(gòu)的全面上升，非住宅增長(zhǎng)速度超過(guò)住宅。21世紀(jì)初，上海房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)將是全結(jié)構(gòu)的。而且，非住宅的上升的速度將超過(guò)住宅。在同樣的背景下，由于政府采取了調(diào)動(dòng)住宅需求的大量措施，所以，在上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，對(duì)于住宅的需求連續(xù)多年保持強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)，一枝獨(dú)秀。目前，上海的房地產(chǎn)價(jià)格已全面回升。在經(jīng)濟(jì)大背景持續(xù)轉(zhuǎn)暖的形勢(shì)下，必然會(huì)吸引大量廠商競(jìng)相購(gòu)買(mǎi)和租賃，興起一個(gè)高潮。未來(lái)5年，各種新建房地產(chǎn)需求量（購(gòu)買(mǎi)和新增租賃）的預(yù)測(cè)見(jiàn)上表第3欄。2002－2003年，到達(dá)歷史頂峰的1800萬(wàn)平方米。而辦公樓、商場(chǎng)等非住宅，在5年中將逐年增長(zhǎng)，甚至延續(xù)到整個(gè)年代。90年代上海房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了大起大落兩個(gè)階段。未來(lái)5年的需求增長(zhǎng)，總體上不會(huì)出現(xiàn)上述情況。其次，政府管理部門(mén)有了90年代大起大落的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合水平大大提高，尤其會(huì)注意利用土地供給來(lái)調(diào)控整個(gè)市場(chǎng)。最后，上海的房地產(chǎn)學(xué)會(huì)、協(xié)會(huì)、院校和各種研究機(jī)構(gòu)較為成熟，比較冷靜、公允，會(huì)主動(dòng)地分析和監(jiān)測(cè)市場(chǎng)，發(fā)布信息，當(dāng)好參謀。90年代上