【正文】 連接主城和南部地區(qū)的樞紐?！眲⒅钦f，他們對在龍洲灣的購房者進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)巴南人不足30%，隨著交通便利，大渡口、南坪、九龍坡的居民成了在龍洲灣購房的主力軍。建70萬m2商業(yè)中心“龍洲灣新區(qū)核心區(qū)不僅是巴南行政中心，也是商貿(mào)中心，還是總部經(jīng)濟(jì)區(qū)。從最開始發(fā)展繁華的解放碑，到觀音橋、沙坪壩、楊家坪、南岸、大渡口六大商圈。隨著其不斷發(fā)展成熟，將促進(jìn)周邊房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，促進(jìn)更多購房者在此區(qū)域購房，使得沿線區(qū)域房地產(chǎn)增值。隨著成渝經(jīng)濟(jì)黃金軸線的確立，大學(xué)城的戰(zhàn)略地位再次浮出水面。軟件企業(yè)搶占大學(xué)城如今，在大學(xué)城最集中的就算是IT企業(yè)，作為重慶未來經(jīng)濟(jì)增長率最快的行業(yè)。除龍湖在大學(xué)城的各個項目全部亮相之外，以富力城為核心的商圈物業(yè)也已成形；協(xié)信?城立方、金科?廊橋水鄉(xiāng)、旭陽?臺北城等知名樓盤也日漸成熟。在交通上，目前大學(xué)城已形成“四橫二縱”立體路網(wǎng)體系。據(jù)悉，在生活配套設(shè)施上，兩座五星級酒店即將開工建設(shè)；面積近20萬平方米的各種商業(yè)中心也即將建成。作為成渝經(jīng)濟(jì)帶的重要紐帶，新老成渝線、成渝高速復(fù)線等都將貫通大學(xué)城，給大學(xué)城未來的發(fā)展更是增添了強(qiáng)勁的動力。但是大學(xué)城的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀不盡人意，在區(qū)域發(fā)展未成熟之前，各大開發(fā)商的涌入導(dǎo)致樓市產(chǎn)能過剩，調(diào)控力度加大之后，投資客的撤離，人群購買力不足，所以大學(xué)城樓市陷入比較尷尬的局面，但是隨著未來地鐵一號線延伸段的開通，以及成渝高速復(fù)線、成渝客專貫通沙坪壩，將會大大縮短大學(xué)城和主城區(qū)的時間，因此大學(xué)城未來仍有很大的升值空間。昨日，在江北寸灘區(qū)域城市發(fā)展論壇上，江北區(qū)國土房管局黨委書記陳萍表示，新城崛起對商業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)來說將迎來巨大商機(jī)。預(yù)計未來常住人口將從現(xiàn)在的2萬~3萬人增至30萬~50萬人?！标惼急硎?，唐桂片區(qū)擁有諸多老船廠及抗戰(zhàn)時期的紅軍醫(yī)院等，該區(qū)計劃結(jié)合造船廠的資源，建設(shè)工廠主題的時光主題文化產(chǎn)業(yè)區(qū)。另外，還將配備水上賓館等設(shè)施，吸引市民參觀旅游區(qū)域崛起，離不開產(chǎn)業(yè)的支撐。寸灘區(qū)域是重慶的國際化窗口，應(yīng)發(fā)揮其臨港經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)，充分利用保稅港區(qū)優(yōu)惠政策，以第二產(chǎn)業(yè)為核心進(jìn)行招商引資，建成為重慶對外開放的橋頭堡。 楊家坪去江北將不再繞行重慶嘉華大橋南延伸段二期工程開工了，昨天我們從九龍坡區(qū)政府獲悉，嘉華大橋南延伸段二期工程正式開工，今后楊家坪商圈環(huán)道往江北方向的車輛，只需10分鐘就可以經(jīng)過直港大道通達(dá)嘉華大橋。嘉華大橋南延伸段從嘉華大橋起，連接黃沙溪立交，并與大黃路相交形成大黃路立交，下穿鵝公巖大橋西引橋第四跨，與西引橋相交形成鵝公巖立交。一期工程現(xiàn)已建成通車，起于黃沙溪立交，終點(diǎn)在規(guī)劃中的景觀大道(二期工程的起點(diǎn))。二期工程預(yù)計將在2014年10月完工，屆時楊家坪商圈環(huán)道往江北方向的車流，將不再繞行直港大道九濱路段，只需 10分鐘就可以通過直港大道直達(dá)嘉華大橋。，分流渝北最堵路段民安大道據(jù)市規(guī)劃局透露，將在首創(chuàng)十方界前面建設(shè)一條衡水路，來分流民安大道巨大的交通壓力。衡水路的建成對周邊區(qū)域發(fā)展帶來巨大影響。衡水路建成通車，將進(jìn)一步打通新牌坊和觀音橋商圈的經(jīng)濟(jì)脈絡(luò)，其與紅楓路形成的十字交叉路口將匯聚大量車流，為這一片區(qū)注入源源不斷的消費(fèi)活力，為渝北的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出長足的貢獻(xiàn)。至此，引入全市首創(chuàng)的“地面地下四層立體交通體系”的南坪中心交通樞紐工程全部完工。四層立體交通體系”包括地面層和地下三層。負(fù)一層為地下步行街，負(fù)二層為軌道三號線，負(fù)三層為過境車輛專用車道，雙向六車道。 地下空間設(shè)計分為三個主題：“大廳”、“綠洲”、“街景”，設(shè)計風(fēng)格以重慶獨(dú)特的山、水、霧為靈感，同時借鑒了莫斯科等城市地鐵站的打造風(fēng)格，營造濃郁的藝術(shù)氛圍。其中，公共步行空間占到約八成，市民既可以在這里舒適地休閑購物，又可以通過此處快速出行。寸灘長江大橋作為機(jī)場專用快速路南段的寸灘長江大橋?qū)⒂谀陜?nèi)開建，工期3年，2014年底建成。大橋顏色組合為乳白色的主梁及吊索和中國紅的主纜及橋塔。已于2010年10月開工建設(shè)。其中寸灘長江大橋為機(jī)場快速路的標(biāo)志性工程。南橋頭位于渝中區(qū)紅巖村和滴水巖之間，通過隧道與陳庹路連接，考慮在原后勤工程學(xué)院附近修建一條道路，與大石路相銜接。大橋竣工之后，從渝中區(qū)到北環(huán)立交最快只要15分鐘左右，將大大緩解嘉華大橋和石門大橋的通行壓力。據(jù)統(tǒng)計，高峰時段車流量超過8000輛/小時，楊公橋立交至北環(huán)立交段高峰時段車流量接近10000輛/小時，通行能力難以滿足需求。同時改造6座立交，新增3座立交，改造石子山至石馬河長下坡段，新建高家花園復(fù)線橋。紅巖村嘉陵江大橋、高家花園復(fù)線橋、寸灘長江大橋今年開建，將會繼續(xù)推進(jìn)主城區(qū)城市道路建設(shè)，一定程度上有效緩解交通壓力。據(jù)2012年6月13日召開的重慶市商圈建設(shè)工作會透露，“十二五”期間，主城區(qū)改造提升5個成熟商圈，續(xù)建、新建10個新興商圈，建成6個區(qū)域性中心城市商圈，遠(yuǎn)郊區(qū)縣（自治縣）至少分別建成1個核心商圈。我市規(guī)劃建設(shè)沙坪壩西永、北部新區(qū)禮嘉、南岸茶園、兩江新區(qū)龍盛、九龍坡陶家5個新興商圈：1. 西永商圈以完善西部新城城市功能為重點(diǎn)，突出人文、科技和生態(tài)特色，主要服務(wù)西部新城。3. 茶園商圈重點(diǎn)發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，形成東部新城商業(yè)中心區(qū)。5. 陶家商圈重點(diǎn)發(fā)展購物餐飲、休閑娛樂、金融證券、中介服務(wù)等商貿(mào)商務(wù)服務(wù)業(yè)。各個副商圈的崛起雖然不能輻射整個重慶，但是會帶動所屬區(qū)域的商業(yè)和商務(wù)，從而推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。重慶軌道集團(tuán)稱，上線調(diào)試成功后，6號線接下來將進(jìn)行系統(tǒng)聯(lián)調(diào)，并計劃在今年6月進(jìn)行不載客試運(yùn)行。一期工程于2009年底開建，共設(shè)16座車站，其中地下站12座、高架站4座。今年內(nèi)，有望實現(xiàn)五里店至禮嘉段的試運(yùn)營。6號線一期工程投入試運(yùn)營以后，將與3號線搭建成“天”字型軌道交通網(wǎng)絡(luò)骨架，緩解沿線城區(qū)的交通擁堵現(xiàn)象，切實提高各城區(qū)之間的出行效率。隨著重慶市的軌道交通越來越完善將會帶動房地產(chǎn)的價值得到提升，提升居住便利性上的表現(xiàn)也將日益突出，交通的改善拉近了個大區(qū)域之間的連接，將會引來新一輪的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展及房地產(chǎn)的迅猛增值。三、重慶樓市 2012重慶樓市更趨理性平穩(wěn)在重慶市第三屆人民代表大會第五次會議上，市長黃奇帆在作政府工作報告中提出，今年將優(yōu)化房地產(chǎn)市場調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運(yùn)行，房價增幅不超過城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅。商品房方面，自住性和改善性需求得到滿足，將穩(wěn)定今年房地產(chǎn)市場的發(fā)展節(jié)奏，避免大起大落的震蕩，為市場帶來良性的氛圍。隨著入住人群的增多，公租房必然會在2012年更加強(qiáng)調(diào)入駐后的管理和服務(wù)水平，使得我市的公租房建設(shè)更上臺階，進(jìn)一步在全國當(dāng)好示范和樣板。％近日有外地媒體報道，四大國有銀行的首套房利率已經(jīng)回歸基準(zhǔn)利率。20日，晨報記者了解到，目前重慶大部分銀行首套房利率相比去年有所下調(diào)，但仍較基準(zhǔn)利率上浮5%。目前重慶的個人住房貸款仍處于供大于求的情況，在其它貸款都略有放松的情況下，個人住房貸款的數(shù)量反而有所下降，因此短期內(nèi)重慶的個貸利率可能仍會繼續(xù)保持高于基準(zhǔn)利率的情況。部分購房者表示，房價下跌的實惠又被上漲的利率給沖抵掉了，甚至比降價前支付的總額更高。從短期看，首套房貸利率上調(diào)將進(jìn)一步阻擋購房者入市的步伐，這對處于相持期的樓市來說如同“雪上加霜”；從中長期看，由于此舉釋放出了銀行看跌房價的信號，將進(jìn)一步強(qiáng)化房價調(diào)整的預(yù)期和開發(fā)商的降價銷售的壓力，這可能對市場進(jìn)入“以價換量”階段有一定推動作用。其中，高層住宅建面均價6136元/平方米。資料顯示，去年秋交會共成交各類房屋2682套，高層住房建面均價6390元/平方米。其中，二手住宅成交683套。與去年秋交會相比，今年春交會二手房比較火，成交金額增加超過1億元。春交會的樓市延續(xù)了今年3月份的“量增價穩(wěn)”走勢。調(diào)控政策持續(xù)，房價向上猛漲可能性很小，但是，房價下行的空間也不大，從土地成本的角度分析，現(xiàn)在的價格處于底部區(qū)域，開發(fā)商的利潤較低。隨著企業(yè)與企業(yè)，企業(yè)與購房者“博弈”的進(jìn)一步加劇，整個市場的價格會趨于穩(wěn)定，但也不排除一些開發(fā)企業(yè)為了緩解資金壓力加大促銷。昨日，重慶晚報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我市在近期將集中推出包括江北嘴地標(biāo)地塊在內(nèi)的12幅優(yōu)質(zhì)地塊（土地用途主要為住宅或商業(yè)），屆時重慶土地市場或?qū)⒂瓉沓山桓叱?。只是隨之A13地塊再度沉寂，直到近期，又有消息傳說江北嘴這塊最為核心的地塊將于近期掛牌出讓。在土地市場活躍的背后將會是重慶樓市的回暖。重慶商社開始進(jìn)軍新業(yè)態(tài)，即在大竹林投資50億元，建西南地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的城市綜合體購物公園。所謂的“城市綜合體”就是將城市中的辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、娛樂和交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。根據(jù)計劃，購物公園包括三個部分，大型購物中心、汽車4S集群和高檔寫字樓群。城市快速發(fā)展、土地資源捉襟見肘的當(dāng)下，瞄準(zhǔn)總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的許多城市，如今都把選擇城市綜合體作為發(fā)展的“新戰(zhàn)略”。這種經(jīng)營的新業(yè)態(tài)值得嘗試并且有巨大的發(fā)展?jié)摿?。事實上，新樓盤土地使用權(quán)“縮水”2—5年，早已是行業(yè)的普遍現(xiàn)象，在一些分多期開發(fā)的樓盤中，購房者損失的有效住宅土地使用權(quán)也更多。住宅土地使用權(quán)是從國家將土地出讓給開發(fā)商(也就是開發(fā)商繳納土地出讓金之時)起開始計算，一般住宅為70年（重慶目前為50年）。理論上講，房產(chǎn)的實際使用期限應(yīng)反映在房價上。如果按這一理論進(jìn)行推斷，土地使用權(quán)年限“縮水”，消費(fèi)者必然存在隱性的購房損失。購房者在買房簽約期，如遇土地使用權(quán)縮水較多的樓盤，可以要求開發(fā)商簽署購房補(bǔ)充協(xié)議。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，本次房地產(chǎn)展示交易會四日共成交各類房屋3313套， 億元。環(huán)比2012年春季房交會，%，%。除高層成交套數(shù)下降外，花園洋房、高檔低密度住房、裝修房的成交套數(shù)都不同程度的上漲。花園洋房漲幅近一倍，從113套達(dá)到200套，而同比去年秋交會，漲幅接近2倍。今年秋交會期間雖然遭遇強(qiáng)降溫天氣，但沒有延續(xù)前兩屆的“寒流”，總成交量較今年春交會增長10%以上，較去年秋交會增長23%以上，不但成功地遏制住了繼續(xù)走“下坡路”的勢頭，也讓眾多開發(fā)商抓住了2012年的最后一波行情。 雖然本屆秋交會仍然是剛需打主力，但別墅、洋房等高檔住宅產(chǎn)品的表現(xiàn)卻格外搶眼。 2012土地市場綜述2012年重慶土地市場風(fēng)云突變，原以為2012年將會是政府持續(xù)打壓的一年，樓市陷入低谷，必將影響開發(fā)商的拿地?zé)崆?，但土地競爭仍然激烈?據(jù)重慶土地交易中心公開數(shù)據(jù)不完全顯示，2012年重慶主城供應(yīng)土地410宗，㎡；2012年重慶主城成交土地335宗，較去年同期增加34宗，％；㎡，％。由于“十八大”換屆，黨中央將持續(xù)調(diào)控不動搖，但2013年的市場形勢并不明朗，預(yù)計二季度之前，由于開發(fā)商資金受限，土地市場成交量會維持在一個偏小的水平。二、2012年度土地供應(yīng)情況 2012年土地供應(yīng)整體情況圖：2012年重慶土地新增供應(yīng)月度走勢（含：工業(yè)用地及其他）數(shù)據(jù)來源：重慶土地交易中心2012年重慶土地供應(yīng)前三季度較為平穩(wěn)，平均約570萬方，放量集中在第四季度，約相當(dāng)于前三季度季度總和的3/4。2012年宏觀調(diào)控政策維穩(wěn)，商品房市場從3月份后成交量較為平穩(wěn)可觀，從而帶動了土地市場的火熱。圖：20082012年房地產(chǎn)相關(guān)用地新增供應(yīng)數(shù)據(jù)來源：重慶土地交易中心，%，相較于前2年上漲幅度較大。圖：2012年重慶房地產(chǎn)相關(guān)用地新增供應(yīng)月度走勢數(shù)據(jù)來源：重慶土地交易中心2012年重慶房地產(chǎn)相關(guān)用地新增供應(yīng)202宗。三．2012年度土地成交情況 2012年成交量情況圖：2012年重慶土地整體成交月度走勢（含：工業(yè)用地及其他）數(shù)據(jù)來源：重慶土地交易中心2012年重慶土地成交共335宗，環(huán)比增加約376萬方，%。前三季度土地成交較穩(wěn)平穩(wěn)，每季度平均550萬方，隨著商品房市場的穩(wěn)定成交，給開發(fā)商帶來了希望，對未來市場逐漸看好，第四季度大幅上漲，達(dá)到900萬方。2012年商品房市場成交較為穩(wěn)定可觀，開發(fā)商重拾拿地?zé)崆?，紛紛加大土地儲備?月份后商品房市場回暖，開發(fā)商資金回籠，不少大型開發(fā)商提前完成年度目標(biāo)，加上政府也積極供地，所以土地市場在第四季度表現(xiàn)尤為活躍。2012年成交量雖有上漲，但是大多數(shù)地塊都是底價成家，溢價地塊約占22%，且溢價率不高，所有整體成交價和樓面地價均有不同程度下跌。5月和6月成交的房地產(chǎn)相關(guān)用地量較少，且存在溢價的地塊，所以拉高了整體的成交價格和樓面地價。 2012年成交區(qū)域解析 整體成交解析圖： 2012年重慶土地區(qū)域成交情況數(shù)據(jù)來源：重慶土地交易中心2012年重慶土地成交區(qū)域分布較為平均北部新區(qū)成交體量最高。圖： 2012年重慶土地區(qū)域成交均價情況數(shù)據(jù)來源：重慶土地交易中心2012年重慶渝中區(qū)土地價格最高，為1703萬元/畝，遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。另外，北部新區(qū)的成交價為314萬元/畝，居第二位，主要由于大竹林和禮嘉組團(tuán)為政府重點(diǎn)開發(fā)的區(qū)域，且開發(fā)商可接受的價格較高，所以價格偏高。 2012房地產(chǎn)相關(guān)用地成交區(qū)域分析圖： 2012年房地產(chǎn)相關(guān)用地區(qū)域成交面積情況數(shù)據(jù)來源：重慶土地交易中心2012年房地產(chǎn)相關(guān)用地成交量最大的是北部新區(qū)，居住性質(zhì)用地占比較大，可以預(yù)計，北部新區(qū)在規(guī)劃大量商務(wù)產(chǎn)品后，住宅和商業(yè)配套設(shè)施將成為未來開發(fā)的重點(diǎn)。圖： 2012年房地產(chǎn)相關(guān)用地區(qū)域成交價格情況數(shù)據(jù)來源：重慶土地交易中心2012年成交金額最高的是北部新區(qū)、渝北區(qū)及九龍坡區(qū)；渝中區(qū)的成交均價最高，成交均價達(dá)到1703萬元/畝，樓面地價4088元/平方米，江北區(qū)成交均價961萬元/畝，樓面地價也達(dá)到3301元/平方米，這兩個區(qū)的成交價格比較突出，主要是因為這兩個區(qū)的商業(yè)金融用地較多。地塊位于禮嘉開發(fā)新區(qū)，緊臨其開發(fā)的悠山郡項目，是規(guī)劃建設(shè)的新城市中心區(qū)，今年年底開通輕軌。 2012年一季度，龍湖新增土地總建筑還不足50萬方。8月僅一周，就新增土地建面近200萬方。【樓市篇】數(shù)據(jù)說明；以下商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售數(shù)據(jù)及成交數(shù)據(jù)均來自重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)，如無特殊說