【正文】 型著稱，保利香濱灣更是其中的佼佼者。入市時(shí)機(jī)：2012年7月份，按照今年房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)來講，已經(jīng)不算是入市的最佳時(shí)機(jī)了，但對(duì)于保利香檳灣而言，這樣的時(shí)機(jī)不可或缺，周邊東亞地塊、福清漁港地塊均未籌備銷售，整體市場(chǎng)剛需仍有部分沒有消化，對(duì)于一個(gè)體量?jī)H11萬的小戶型項(xiàng)目，香濱灣打了一個(gè)相對(duì)完美的時(shí)間差，利用東亞和福清地塊沒有開始銷售的契機(jī)，趕上了2012年剛需消化的末班車。強(qiáng)有力的銷售管理制度：保利地產(chǎn)以確定任務(wù)的模式對(duì)其下屬的銷售團(tuán)隊(duì)進(jìn)行嚴(yán)格的量化管理，電開量、約訪量、約訪成交率、電轉(zhuǎn)訪率等一系列量化要求，使其銷售團(tuán)隊(duì)具有非常強(qiáng)的戰(zhàn)斗力，在整體市場(chǎng)疲軟的情況下，達(dá)成了很好的銷售。從悅城的熱銷，我們也可以想到2011年濱河新區(qū)美室層雙的熱銷，美室層雙熱銷并沒有引起人們太多的關(guān)注，畢竟2011年成交熱盤還是比較多的，但2012年悅城的熱銷一下將人們的視線集中在了LOFT小戶型這個(gè)“新事物”上。Touch悅城熱銷原因：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控：悅城作為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不在調(diào)控范圍以內(nèi)，以其“不限購，不限貸”的特點(diǎn)吸引了較多的消費(fèi)者，很多客戶都選擇23戶相鄰的產(chǎn)品，準(zhǔn)備打通后作為一所房屋使用。對(duì)路的優(yōu)惠政策：易居代理作為全國性大型代理機(jī)構(gòu)，其對(duì)市場(chǎng)脈搏的把握相當(dāng)?shù)轿?，從恒大名都到中冶世家，以及悅城均采用了“首付分期”的?yōu)惠政策，該優(yōu)惠政策對(duì)于恒大及中冶等純住宅項(xiàng)目的支持雖然不是很大，但在悅城卻起到了立竿見影的效果，將“商業(yè)地產(chǎn)首付50%”的影響降低至最小，進(jìn)一步降低了小型游資入駐的門檻。廣告投放金額達(dá)300萬元。（4） 中建御闌世家樓盤位置稀土高新區(qū) 稀土高新區(qū)富強(qiáng)南路與校園路交匯處開發(fā)商包頭中建地產(chǎn)有限公司代理商世聯(lián)代理總占地88642㎡總建面317400㎡容積率中建御瀾世家是中建集團(tuán)在包頭打造的一個(gè)高檔住宅小區(qū)，于2011年8月正式開盤入市，但中建御瀾世家在2011年的開盤并不成功，受制于全裝修房產(chǎn)在包頭本土不被認(rèn)可的現(xiàn)實(shí)以及高企的房?jī)r(jià)，使該項(xiàng)目一度處于銷售困境之中。后期中建著力于品牌影響力的打造，使其品牌在包頭市逐步推廣，截至11月中旬，中建共計(jì)成交516套，成為高新區(qū)成交第二名。（5） 首創(chuàng)加州郡府樓盤位置稀土高新區(qū) 阿爾丁大街校園南路科技大學(xué)東1公里開發(fā)商包頭原創(chuàng)香江置業(yè)有限責(zé)任公司代理商包頭原創(chuàng)香江置業(yè)有限責(zé)任公司總占地200000㎡總建面400000㎡容積率首創(chuàng)加州郡府于2010年10月開始銷售，銷售狀態(tài)一直不溫不火，其銷售團(tuán)隊(duì)的打造可謂失敗，即使在2010年及2011年上半年樓市熱度仍高的時(shí)候，其銷售狀況也只能說是差強(qiáng)人意。以下為首創(chuàng)加州郡府園林實(shí)景圖：首創(chuàng)加州郡府熱銷原因：過硬的社區(qū)環(huán)境：首創(chuàng)加州郡府一期交樓后，很多客戶發(fā)現(xiàn)首創(chuàng)加州郡府的園林景觀、社區(qū)規(guī)劃、樓體外立面等硬件條件非常好，在整個(gè)高新區(qū)現(xiàn)有樓盤中，可能只有城市別墅的三江尊園可以一較高下，經(jīng)過口碑宣傳后，首創(chuàng)加州郡府迎來了自2010年開盤以來最大的銷售高峰。相比該項(xiàng)目前期推出的花園洋房60007000的價(jià)格來講，高層產(chǎn)品41004500元的價(jià)格在這樣的市場(chǎng)環(huán)境中更具有競(jìng)爭(zhēng)力，加上前期推廣的花園洋房概念，首創(chuàng)加州郡府可以說是誤打誤撞出一個(gè)“高開低走”的成功案例。翡麗灣尚未取得預(yù)售許可證，但已經(jīng)開始進(jìn)行銷售。翡麗灣開盤優(yōu)惠政策：98折基礎(chǔ)上總價(jià)減10000，贈(zèng)送全部公攤面積。將贈(zèng)送面積核算入總價(jià)后，其成交價(jià)格低至4500元/㎡左右，相對(duì)萬郡大都城及松石國際城均有了較大的優(yōu)勢(shì)。翡麗灣開盤后，青山區(qū)才出現(xiàn)了一個(gè)相對(duì)位置較好的中等價(jià)位樓盤，在基本供求關(guān)系的影響下，翡麗灣雖然熱銷，但只能說是勉強(qiáng)及格。商品房市場(chǎng)：商品房市場(chǎng)“供小于求，消化庫存”，雖然全年同比“量?jī)r(jià)齊跌”但下半年成交量?jī)r(jià)均有回穩(wěn)趨勢(shì)。2012年整體市場(chǎng)雖然呈現(xiàn)了雙降的態(tài)勢(shì)，但任有部分樓盤在相對(duì)清冷的樓市中成交良好，甚至火爆。在這樣的市場(chǎng)情況下，反而是各個(gè)方面均比較平均的樓盤，乏善可乘，沒有形成較好的成交。第五部分：附表附表1：2012年土地供應(yīng)明細(xì)表土地編號(hào)宗地面積區(qū)域宗地坐落出讓年限最高容積率土地用途（供）2012【101】青山區(qū)青山區(qū)勞動(dòng)路西側(cè)、鋼鐵大街以南405其他商服2012【102】青山區(qū)青山區(qū)青山路南側(cè)、沙河?xùn)|路東側(cè)、文化路北側(cè)703其他普通商品住房用地2012[201]東河區(qū)東河區(qū)巴彥塔拉大街南、耐火廠路東70其他普通商品住房用地2012[202]昆區(qū)昆區(qū)校園南路北側(cè)、豐盈路東側(cè)703其他普通商品住房用地2012[203]昆區(qū)昆區(qū)少先路北側(cè)、市府西路東側(cè)405其他商服用地土地編號(hào)宗地面積區(qū)域宗地坐落出讓年限最高容積率土地用途（供）2012[204]九原區(qū)九原區(qū)哈林格爾街北、210國道東703其他普通商品住房用地[2012]301青山區(qū)青山區(qū)文化路南、賽汗路東、四道沙河西側(cè)703其他普通商品住房用地[2012]302青山區(qū)青山區(qū)建設(shè)路南側(cè)、萬青路東側(cè)703其他普通商品住房用地[2012]401昆區(qū)昆區(qū)學(xué)府道東側(cè)、青年路南側(cè)70其他普通商品住房用地[2012]402青山區(qū)青山區(qū)文化路北側(cè)、青山賓館西側(cè)70其他普通商品住房用地[2012]404昆區(qū)昆區(qū)校園南路北側(cè)、豐盈路東側(cè)703其他普通商品住房用地[2012]501昆區(qū)昆區(qū)阿爾丁大街西側(cè)、包頭市種子管理站院內(nèi)703其他普通商品住房用地[2012]601青山區(qū)青山區(qū)賽音道4號(hào)街坊、青山新華書店北側(cè)70其他普通商品住房用地G[2012]第06號(hào)濱河區(qū)包頭市濱河新區(qū)創(chuàng)業(yè)大街以南、禮賢路以西405商務(wù)金融用地G[2012]第07號(hào)高新區(qū)稀土高新區(qū)沼園路以南、幸福南路以西70中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地[2012]701昆區(qū)昆區(qū)鋼鐵大街北側(cè)、烏蘭道南側(cè)、廣場(chǎng)西路東側(cè)、廣場(chǎng)東路西側(cè)（現(xiàn)市政府大院）706其他普通商品住房用地[2012]801昆區(qū)昆區(qū)烏蘭道北側(cè)、白云路東側(cè)（原昆區(qū)公安分局）704其他普通商品住房用地[2012]802昆區(qū)昆區(qū)團(tuán)結(jié)大街北側(cè)，三八路西側(cè)（二旅社東院）70其他普通商品住房用地[2012]901東河區(qū)東河區(qū)東門大街南、東河槽西70其他普通商品住房用地[2012]903昆區(qū)昆區(qū)市府東路西側(cè)、烏蘭道南側(cè)70其他普通商品住房用地[2012]1001青山區(qū)青山區(qū)團(tuán)結(jié)大街南側(cè)、富強(qiáng)路西側(cè)70其他普通商品住房用地[2012]1101青山區(qū)青山路南側(cè)、民族東路東側(cè)704其他普通商品住房用地[2012]1102青山區(qū)文化路北側(cè)、民族東路東側(cè)40其他商服用地[2012]1103昆區(qū)昆區(qū)鋼鐵大街南側(cè)、廣場(chǎng)東路東側(cè)、市府東路西側(cè)、廣場(chǎng)南路北側(cè)408商務(wù)金融用地[2012]1201其他包伊公路以南、南繞城公路以北70其他普通商品住房用地[2012]1202其他包伊公路以南、南繞城公路以北70其他普通商品住房用地[2012]1203其他包伊公路以南、南繞城公路以北70其他普通商品住房用地[2012]1204其他包伊公路以南、南繞城公路以北70其他普通商品住房用地土地編號(hào)宗地面積區(qū)域宗地坐落出讓年限最高容積率土地用途（供）[2012]1205其他包伊公路以南、南繞城公路以北70其他普通商品住房用地[2012]1206其他包伊公路以南、南繞城公路以北70其他普通商品住房用地[2012]1301昆區(qū)昆區(qū)鋼鐵大街南側(cè)、廣場(chǎng)西路西側(cè)、廣場(chǎng)南路北側(cè)、市府西路東側(cè)708其他普通商品住房用地[2012]1401其他內(nèi)蒙古華業(yè)特鋼舊廠區(qū)內(nèi),緯六東街南北兩側(cè)，緯四街北側(cè)，緯五街南北兩側(cè)，經(jīng)二路東側(cè)，經(jīng)一路西側(cè)403其他商服用地[2012]1403其他內(nèi)蒙古華業(yè)特鋼舊廠區(qū)內(nèi)，緯七街南側(cè)，緯六東街北側(cè)，經(jīng)二路西側(cè)，經(jīng)三路東側(cè)703其他普通商品住房用地[2012]1404其他內(nèi)蒙古華業(yè)特鋼舊廠區(qū)內(nèi)，緯五街北側(cè)，緯六東街南側(cè)，經(jīng)二路西側(cè)，經(jīng)三路東側(cè)702其他普通商品住房用地[2012]1405其他內(nèi)蒙古華業(yè)特鋼舊廠區(qū)內(nèi)，緯五街南側(cè)，緯四街北側(cè)，經(jīng)二路西側(cè)，經(jīng)三路東側(cè)70其他普通商品住房用地[2012]1406其他內(nèi)蒙古華業(yè)特鋼舊廠區(qū)內(nèi)，緯七街南側(cè)，緯六東街北側(cè)，經(jīng)四路東側(cè)，經(jīng)三路西側(cè)703其他普通商品住房用地[2012]1407其他內(nèi)蒙古華業(yè)特鋼舊廠區(qū)內(nèi)，緯七街南側(cè)，緯六東街北側(cè)，經(jīng)四路東側(cè)，經(jīng)三路西側(cè)70其他普通商品住房用地[2012]1501東河區(qū)東河區(qū)巴彥塔拉大街南、西河槽東側(cè)403其他商服用地G[2012]第16號(hào)濱河區(qū)濱河新區(qū)70中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地G[2012]第17號(hào)濱河區(qū)濱河新區(qū)70中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地G[2012]第18號(hào)濱河區(qū)濱河新區(qū)70中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地G[2012]第19號(hào)高新區(qū)稀土高新區(qū)黃河大街以北，科技路以東，幸福南路以西404商務(wù)金融用地[2011]1601青山區(qū)青山區(qū)幸福路、文化路南紅線以南，（）401其他商服用地[2012]1801昆區(qū)昆區(qū)烏蘭道北側(cè)、白云路東側(cè)（原昆區(qū)公安分局）404其他商服用地附表2：2012年土地成交明細(xì)表土地編號(hào)區(qū)域土地坐落成交價(jià)（萬元）買受人土地用途土地面積（公頃）容積率成交單價(jià)建筑面積成交金額樓面地價(jià)G[2011]第17號(hào)九原區(qū)濱河新區(qū)春華路以南、禮賢路以東包頭市濱河新區(qū)開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地22074711893661037G[2011]第18號(hào)九原區(qū)濱河新區(qū)騰飛大街以北、禮賢路以東包頭市濱河新區(qū)開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地220741006691043937321037[2011]1201昆區(qū)昆區(qū)團(tuán)結(jié)大街以南、林蔭路東側(cè)、學(xué)府道西側(cè)包頭市萬順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司住宅用地45423[2011]1308青山區(qū)青山區(qū)北重集團(tuán)北墻鐵路專用線北側(cè)、公忽同路兩側(cè)、110國道南側(cè)包頭溫商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其他商服用地163758136628382[2011]1309昆區(qū)昆區(qū)民族東路東兵工大道南青山路北（北出口）包頭市富泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司其他普通商品住房用地[2011]1401昆區(qū)昆區(qū)青年路南側(cè)阿爾丁包頭市建華天誠置業(yè)有限公司其他普通商品住房用地[2011]1402昆區(qū)昆區(qū)林蔭南路以東、校園路北側(cè)內(nèi)蒙古隆德房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司其他普通商品住房用地31868[2011]1403青山區(qū)民主路東側(cè)、蒙牛路南側(cè)包頭市新大新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其他普通商品住房用地33253[2012]101青山區(qū)青山區(qū)勞動(dòng)路西側(cè)、鋼鐵大街以南包頭市恒通（集團(tuán)）有限責(zé)任公司其他商服用地5[2012]102青山區(qū)青山區(qū)青山路南側(cè)、沙河?xùn)|路東側(cè)、文化路北側(cè)包頭市龍?jiān)捶康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司其他普通商品住房用地32625875[2012]201東河區(qū)東河區(qū)巴彥塔拉大街南、耐火廠路東包頭市商泰置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司其他普通商品住房用地1545土地編號(hào)區(qū)域土地坐落成交價(jià)（萬元）買受人土地用途土