【文章內(nèi)容簡介】 ？ 一般適合性 企業(yè)的市場業(yè)務(wù)成就是否可以接受 ? 市場業(yè)務(wù)地位？ 市場占有率？ 產(chǎn)品及其獨(dú)有銷售特點(diǎn) 價(jià)格政策 ? 分配渠道－質(zhì)量及信譽(yù) 銷售力量－效率及信譽(yù) 信息交流有效性 業(yè) 務(wù) 市 場審定 視 作 落選對象 它是既不能被影響，也不能被控制。 2． 位置和社區(qū)分析工作板 位置和社區(qū)分析是一個(gè)兩步的過程。第一步先出來一個(gè)總體形象，它包括社區(qū)的資源；第二步是對社區(qū)的趨向和他們所帶來的影響進(jìn)行評估。 對社區(qū)中分享目標(biāo)市場的競爭對手進(jìn)行分析，以求本企業(yè)在該目標(biāo)市場中占據(jù)較大的市場份額。關(guān)鍵是要了解競爭對手的優(yōu)缺點(diǎn)，本企業(yè)與之相比的缺點(diǎn)是什么。 客戶分析工作板 這是對飯店目標(biāo)市場的研究。 以鞏固已有的受歡迎并有利可圖的服務(wù)項(xiàng)目，二是可以增加新的項(xiàng)目以吸引更多的客戶。 以提高市場營銷計(jì)劃的有效性 附件 3 酒店委托管理合同 本合同雙方為： _______________________（以下簡稱“甲方”），是根據(jù)中華人民共和國法律成立的法定企業(yè)，法定地址為中華人民共和國 ________市 ________路 _______號。 ________________________管理公司（以下簡 稱“乙方”）， 是根據(jù)中華人民共和國法律成立的法定企業(yè)，法定地址為中華人民共和國 ________市 ________路 _______號。 雙方同意訂立合同如下： 第 1 條 定 義 經(jīng)雙方接受后，下列之各措辭，用于本合同以及所有有關(guān)之附加或更改文件時(shí)，有以下之定義。 酒店 —— 應(yīng)解釋為建筑物之所在地，而其建筑物包括家私、裝潢設(shè)置及營業(yè)設(shè)備，其細(xì)則詳列在后，酒店又應(yīng)解釋為依據(jù)本合同而產(chǎn)生之營業(yè)運(yùn)作。 工程地址 —— 應(yīng)解釋為大約有＿＿＿平方米之工地，位于 _____市_________路 ______號及一部分房屋，如附表（一）之地圖所示，在其上將會建成 “酒店以及所有主動或被動之附屬建筑物”。 建筑物 —— 應(yīng)解釋為所有在性質(zhì)上或指定上視為地產(chǎn)物業(yè)的樓房及設(shè)施，以及包括所有為該等樓房及設(shè)施所設(shè)之設(shè)備，例如：熱力系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)，所有水管類裝置和電器設(shè)備，戶外及戶內(nèi)之標(biāo)志，升降機(jī)等等。 家私，裝置和設(shè)備或簡稱 —— 應(yīng)解釋為所有家私、裝置、辦公室設(shè)備、裝備（無論固定或可移動、包括地毯和墻身裝修），廚房、酒吧、洗燙設(shè)備、電話設(shè)備、浴室水設(shè)備、物料運(yùn)送設(shè)備，貨物車和所有其它酒店業(yè)設(shè)備和物資（指使用年限一年以上，單位價(jià)值超過人民幣八百元的企業(yè)固定資產(chǎn)）。 營業(yè)設(shè)備或簡稱 —— 應(yīng)解釋為一般用于酒店?duì)I業(yè)運(yùn)作之小件，例如：金屬物品、被單、臺布等物、陶器皿，小型廚房用具和制服，包括使用年限在一年以內(nèi)，單件價(jià)值人民幣八百元以下的低值易耗品購置，具體劃分標(biāo)準(zhǔn)按 旅游、飲食服務(wù)企業(yè)會計(jì)制度。 統(tǒng)一制度 —— 應(yīng)解釋為乙方所采用之 旅游、飲食服務(wù)企業(yè)會計(jì)制度 會計(jì)年度 —— 應(yīng)解釋為由一月一日開始至十二月三十一日止之十二個(gè)月期間，第一會計(jì)年度應(yīng)由開業(yè)第一天開始至同年之十二月三十一日止 。 獨(dú)立公共會計(jì)師 —— 應(yīng)解釋為按中華人民共和國法律規(guī)定在中國注冊的中國注冊會計(jì)師。 總收入 —— 應(yīng)解釋為任何直接或間接發(fā)生于酒店經(jīng)營之全部收入，包括所有房間總銷售、食物或飲料銷售、服務(wù)費(fèi)等其他酒店操作及其設(shè)備使用費(fèi)等等。 營業(yè)毛利或簡釋 —— 營業(yè)毛利應(yīng)解釋為每一會計(jì)年度（或其一部分）之總收入額與酒店?duì)I業(yè)支出之差額。 營業(yè)支出 —— 應(yīng)依據(jù)統(tǒng)一制度，包括下列項(xiàng)目： （ 1）薪俸，費(fèi)用和工資，以及其他常規(guī)的或時(shí)有的，為酒店?duì)I業(yè)員工派發(fā)之其它款項(xiàng)，包括總經(jīng)理，以及任何員工福 利和糧款費(fèi)用，起居住所、交通、員工 膳食、其它雜項(xiàng)福利，因上述薪俸之有關(guān)法令或法規(guī)而產(chǎn)生之應(yīng)付款項(xiàng)或稅項(xiàng)。 （ 2）為酒店而消耗的食品和飲料成本，和一般情況下為收益而發(fā)生之成本。 （ 3）依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)驗(yàn)，經(jīng)董事會批準(zhǔn)的實(shí)際發(fā)生的呆賬。 （ 4）因酒店?duì)I業(yè)有關(guān)雇用之獨(dú)立公共會計(jì)師以及用酒店之需要而聘請的法律顧問費(fèi)用。 （ 5）第 條所指定付于乙方之基本管理費(fèi)。 （ 6）第 條所指定付于乙方之基本管理費(fèi)。 （ 7）所有因正常酒店管理所需之營業(yè)設(shè)備，購入和更換之開支，包括 所列開支條。 （ 8）所有廣告 、業(yè)務(wù)推廣和公共關(guān)系開支。 （ 9）第 條所指定由乙方集團(tuán)提供之廣告和業(yè)務(wù)推廣支出內(nèi)之酒店應(yīng)承擔(dān)的份額。 （ 10）因酒店消耗而發(fā)生的熱力、水、電、煤氣、電話和任何其它公用設(shè)施費(fèi)用支出。 （ 11）付于推銷代理及信用卡公司之傭金、費(fèi)用及開支和預(yù)定費(fèi)用。 （ 12）為維持酒店之良好操作狀況而產(chǎn)生之修葺、保養(yǎng)及更換費(fèi)用，除第 條和第 條屬業(yè)主責(zé)任范圍的費(fèi)用外，均列入營業(yè)支出。 （ 13）一般情況下由酒店或由乙方在酒店所產(chǎn)生之營業(yè)費(fèi)用。 （ 14）為酒店?duì)I業(yè)任何直接稅項(xiàng)、牌照費(fèi)的繳付，但不包括第 條注明的費(fèi)用。 獨(dú)立費(fèi)用 —— 下列項(xiàng)目應(yīng)解釋為“獨(dú)立費(fèi)用”，不應(yīng)包括在“營業(yè)支出” 之內(nèi)。 （ 1）酒店裝飾、固定附屬裝置和設(shè)備的折舊。 （ 2）本酒店的資本和房地產(chǎn)稅項(xiàng)。 （ 3）本酒店土地使用費(fèi)。 （ 4）開業(yè)前支出的攤銷。 （ 5）第 條重置儲備金的開支。 （ 6）由業(yè)主委任的審計(jì)師、律師和其他專業(yè)顧問費(fèi)和任何特別費(fèi)用。 （ 7）獎(jiǎng)勵(lì)性管理費(fèi)。 （ 8）甲方所得稅，固定資產(chǎn)稅。 開房率 應(yīng)解釋為酒店實(shí)際出租了的客房數(shù)除以酒店可供出租的客房數(shù)的百分比。 不可抗力 下 述情況均構(gòu)成不可抗力之事件。 （ 1）戰(zhàn)爭、侵略、反叛、革命、暴動及內(nèi)戰(zhàn)。 （ 2）政府以統(tǒng)治者身份所做出的措施、政府條例和命令。 （ 3）地震或任何因自然力量發(fā)生而被影響及不可合理預(yù)測或抗拒的事故。 （ 4）勞工糾紛。 （ 5）其他非乙方可合理控制的而嚴(yán)重地影響乙方經(jīng)營酒店的能力的事故。 第 2 條 酒店計(jì)劃、建筑及設(shè)備 工程地址財(cái)產(chǎn)所有權(quán) 將建酒店之工地圖列于本合同的附錄（一）。 酒店規(guī)模 酒店將擁有下列： 套房間及有關(guān)配套設(shè)備， 咖啡廳 建筑進(jìn)行程序 為進(jìn)行酒店的建筑、布置、配備及裝飾，甲方將對自行聘請及保留所有有關(guān)及需要的建筑師、承包商、室內(nèi)設(shè)計(jì)師及其它專家和顧問的費(fèi)用負(fù)責(zé)。甲方應(yīng)于六十天內(nèi)給與乙方一份酒店設(shè)計(jì)、建筑及配備總時(shí)間計(jì)劃，由乙方提出意見。 酒店驗(yàn)收 乙方將協(xié)助甲方在酒店建筑設(shè)備安裝及完成時(shí)之接收程序，酒店業(yè)主答應(yīng)在一段合理時(shí)間內(nèi)執(zhí)行所有必要措施彌補(bǔ)乙方向其提出之合理建議。 第 3 條 酒店開業(yè)前事項(xiàng) 酒店開業(yè)前乙方所提供的服務(wù) 在“酒店”開業(yè)之前，乙方受業(yè)主之委托，從事下 列活動： —— 設(shè)立開業(yè)前之預(yù)算案，呈交甲方批準(zhǔn)后執(zhí)行。 —— 確立酒店之總體組織和計(jì)劃開業(yè)前之各項(xiàng)活動。 —— 為酒店設(shè)立管理控制和會計(jì)制度。 —— 按照中華人民共和國適用法規(guī)，挑選和招募來自各階層之酒店員工，需要時(shí)，履行培訓(xùn)計(jì)劃。 —— 協(xié)助組織和成立酒店內(nèi)之各不同部門。 —— 承擔(dān)分析各項(xiàng)應(yīng)保項(xiàng)目，和協(xié)商保險(xiǎn)計(jì)劃，在中國保險(xiǎn)公司投保。 —— 采購開業(yè)所需的物品。 —— 制訂并執(zhí)行酒店之市場營銷策略。 —— 承擔(dān)廣告和公共關(guān)系計(jì)劃（確定宣傳媒介，擬定宣傳材料，傳送文件予旅行社，以及納入乙方管理公司集團(tuán)的廣告和公開宣傳等） 。 —— 承擔(dān)業(yè)務(wù)推廣和訂房運(yùn)作。 —— 組織開業(yè)典禮。 甲方應(yīng)以本身費(fèi)用開支使乙方有適合之辦公地方充分完成其在此段之責(zé)任。 乙方應(yīng)聯(lián)同甲方采取必要措施，獲得因酒店供應(yīng)、管理和經(jīng)營而需要之牌照和 準(zhǔn)許證。 酒店開業(yè)前之預(yù)算 （ 1）開業(yè)前預(yù)算表應(yīng)如以下第 條之規(guī)定由乙方于不遲于開業(yè)前六個(gè)月呈交甲方批準(zhǔn)。 （ 2）預(yù)算應(yīng)包含所有開業(yè)前活動之成本和支出。 （ 3）包含： —— 開業(yè)前店長、店長助理、值班經(jīng)理和按人員編制在開業(yè)前委派給酒店的所需人員的工資。 —— 招募和培訓(xùn)酒店委任員工成本包括有需要時(shí) 在本集團(tuán)內(nèi)其它酒店之培訓(xùn)費(fèi)用。 —— 開業(yè)前廣告和業(yè)務(wù)推廣之成本。 —— 開幕典禮之成本。 —— 一切關(guān)于所有需要之經(jīng)營和行政成本，包括領(lǐng)取所有需要之執(zhí)照和準(zhǔn)許證成本、律師和顧問費(fèi)用。 —— 酒店部分開業(yè)時(shí)，部分經(jīng)營所需之資金。 甲方應(yīng)依據(jù)下列時(shí)間表存放包含本預(yù)表之資金于 條所述的銀行賬戶，使乙方得以運(yùn)用。 _______百分之伍拾（ 50%），開業(yè)前九個(gè)月。 _______百分之伍拾（ 50%），開業(yè)前六個(gè)月。 非乙方可控制而發(fā)生 : (a) 開業(yè)延誤甲方應(yīng)將根據(jù)因延遲而修訂之預(yù)算表所需增加之資金，存 入上述提及之賬戶，使乙方得以運(yùn)用。 由開業(yè)日起壹百貳拾（ 120）天內(nèi)，乙方應(yīng)送與甲方一份說明所有發(fā)生于開業(yè)前之開支和交回過渡之款項(xiàng)于甲方，該份記錄將以會計(jì)記錄為基礎(chǔ)，甲方或其代表人將有權(quán)在酒店辦事處視察及稽核全部賬薄。 如本合同于開業(yè)日前因甲方原因終止，甲方應(yīng)賠償乙方于開業(yè)前服務(wù)所招致的合理損失， (b) 甲方應(yīng)負(fù)責(zé)向乙方賠償。 流動資金及開業(yè)所需的物品 甲方應(yīng)在本合同的有效期內(nèi)提供足夠之作業(yè)流動資金，使酒店保證得以無間斷和有效的運(yùn)作。特別提出的是，甲方同意在開業(yè)前六個(gè)月提供予乙方足夠資金， 以采購 足夠應(yīng)付初步所需物品（食品、食料和其他消費(fèi)品），酒店開業(yè)后不超過六十天，乙方應(yīng)呈交一份確實(shí)支出表予甲方。 部分開業(yè)時(shí)間 由雙方同意，酒店將有一段部分開業(yè)期，由酒店確實(shí)完成可提供入住并獲得營業(yè)執(zhí)照后以供第一個(gè)付款客人入住享用酒店設(shè)施，至酒店正式開業(yè)日前立即終止，正式開業(yè)日明確列在第 條。部分開業(yè)期間于經(jīng)營期內(nèi)的營業(yè)支出，應(yīng)列入開業(yè)前預(yù)算內(nèi)。 酒店開業(yè)日 開業(yè)日應(yīng)經(jīng)雙方同意后決定，并應(yīng)在： （ 1）家私、裝置和設(shè)備已實(shí)質(zhì)上裝配完畢以后。 （ 2）已取得酒店經(jīng)營所需之執(zhí)照和許可證以后。 （ 3）雙方認(rèn)為該酒店已能在完整的營業(yè)基礎(chǔ)上提供標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)予客人以后。酒店之開業(yè)將不會解除甲方遵守本合同條款的責(zé)任，特別是參照第 條有關(guān)更正酒店建筑及設(shè)備之任何缺點(diǎn)或不足。 酒店開業(yè)日，預(yù)計(jì)為 ____年 ____月 _____日。 第 4 條 技術(shù)顧問服務(wù) 專業(yè)技術(shù)及經(jīng)驗(yàn) 乙方應(yīng)以其專門經(jīng)驗(yàn)以及專業(yè)技術(shù)提供現(xiàn)代化的酒店設(shè)計(jì)及部署工作，并適當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)甲方及其代理人。 技術(shù)顧問概要 酒店設(shè)備 （ 1）乙方將協(xié)助甲方選擇及訂立酒店里應(yīng)有的各種設(shè)備，諸如客房的種類與數(shù)量，酒店后勤等區(qū) 域。 （ 2）乙方將預(yù)備一份設(shè)備計(jì)劃，推薦及詳細(xì)說明各設(shè)備的主要特征。 （ 3）甲方將需提供包括以下幾點(diǎn)的最終設(shè)計(jì)圖及詳細(xì)規(guī)格給“管理公司”。 (A) 最終施工圖及詳細(xì)規(guī)格，必須具備可用以呈報(bào)有關(guān)政府機(jī)構(gòu)所需的資料，（適用于呈報(bào)及申請有關(guān)建筑許可證、消防安全證等等）招標(biāo)、施工用途之有關(guān)文件。 (B)規(guī)范客房的詳圖。 （ C）燈光與園藝布置詳圖。 （ D）最終設(shè)備的布置圖與詳細(xì)規(guī)格。 （ E）適用于市場推銷和廣告宣傳有關(guān)客房及公共場所的圖片或模型照片。 乙方將會檢討最終設(shè)計(jì)圖及詳細(xì)規(guī)格，并給予必要的建議，以便設(shè)計(jì)達(dá) 到要求。 室內(nèi)設(shè)計(jì)與裝修 （ 1）乙方將會給予甲方就室內(nèi)設(shè)計(jì)和針對客房、走廊、公共場所的布局提供意見，以及技術(shù)上的建議。 （ 2）甲方將會提供包括以下幾點(diǎn)的最終設(shè)計(jì)給乙方。 （ A）客房、家私和附屬裝置性質(zhì)的客房布局圖。 （ B）側(cè)面與天花板示意圖。 （ C）燈光圖。 （ D）將要采用所有材料的樣本和詳細(xì)規(guī)格，包括地毯的樣本，墻與天花板的處理以及家私和附屬裝置的材料。 （ E）特別設(shè)計(jì)家私、燈光配件及零件的詳細(xì)圖則。 （ F）選定物件的相片。 （ G）模范客 房的圖紙與詳細(xì)規(guī)格。 （ H）制服的美術(shù)設(shè)計(jì)、美術(shù)稿。 乙方將會檢討最終設(shè)計(jì)，并給予必要的建議，以便設(shè)計(jì)達(dá)到要求。 酒店后勤的供給、營業(yè)設(shè)備、營業(yè)所需的供應(yīng)，乙方將會： （ 1）預(yù)備一份完整的貨單，包括營業(yè)設(shè)備以及后勤的供給（這份貨單應(yīng)包含物品、數(shù)量、詳細(xì)規(guī)格等等），若甲方另有要求，也必須提供一家或多家供應(yīng)商的地址。 （ 2）籌備初步財(cái)政預(yù)算，以便采購初期所有的營業(yè)設(shè)備，后勤和營業(yè)所需的供應(yīng)。 （ 3）為以上（ 1）項(xiàng)所列的物品，做好最終財(cái)政預(yù)算。 （ 4）因通貨膨脹因素，財(cái)政預(yù)算應(yīng)經(jīng)常地加以檢討與調(diào) 查。 報(bào)酬 （ 1）上述技術(shù)顧問及酒店開業(yè)后的服務(wù)（參見第 條、 條及 條）所引起的經(jīng)費(fèi)，包括其人員的薪俸、旅差費(fèi)、食宿、辦公費(fèi)等，由甲方支付。 （ 2）津貼、報(bào)銷費(fèi)用：在甲方的要求下，乙方將委派專家，針對項(xiàng)目的某一階段來提供專門的意見，指導(dǎo)或其他方面的服務(wù)，甲方應(yīng)承擔(dān)這些專家的津貼及所引起的費(fèi)用，包括來回機(jī)票、住宿酒店費(fèi)、交通費(fèi)等等。 付款方式 （ 1）甲方對 （ 1）項(xiàng)費(fèi)用的支出，應(yīng)與提供服務(wù)者另行協(xié)商。 （ 2）津貼、報(bào)銷費(fèi)用，每個(gè)月乙方會提出清單給甲方，甲方須于 30 日之內(nèi)付清。 第 5 條 乙方的責(zé)任 乙方的服