【正文】 圖 （三公里范圍內(nèi)酒店商圈分析） （三）基本圖片展示 （外觀、內(nèi)部設(shè)備、總臺等） （四）展店條件評估表 租期（租賃期限以 15 為標(biāo)準(zhǔn)，不得低于 10 年，租期越長得分越高）權(quán)重比15% 租期 10年 12年 15年 18年 20年 得分 3 6 9 12 15 租金（租金調(diào)幅以每年 3— 2%作為標(biāo)準(zhǔn)，不超過 3%，租金調(diào)幅越少得分越高）權(quán)重比 30% 租金調(diào)幅 4（含） 3% 3（含） 2% 2（含） 1% 1（含） 0% 0% 得分 6 12 18 24 30 押金期數(shù)（以 2 個月為標(biāo)準(zhǔn)，最高不超過 5 個月， 押金期數(shù)越小得分越高）權(quán)重比 10% 押金期數(shù) 5個月 4個月 3個月 2個月 1個月 得分 2 4 6 8 10 員工人數(shù)（以 150 人為標(biāo)準(zhǔn)，最高不超過 200 人，員工人數(shù)越少得分越高）權(quán)重比 10% 員工人數(shù) 200 180 150 130 100 得分 2 4 6 8 10 免租約期限（免租約期限以 3 個月為標(biāo)準(zhǔn)，最低不得低于 1 個月，免租約期越多得分越高）權(quán)重比 35% 免租期 1個月 2個月 3個月 4個月 5個月或以上 得分 7 14 21 28 35 標(biāo)準(zhǔn)得分 56 本案例得分 （五）競爭對手調(diào)查表 名稱： 地址： 電話號碼： 業(yè)主： 經(jīng)理： 臨近項目 到達最小時間 接近性 可見性 優(yōu)點 缺點 比較 商業(yè)區(qū) 主要雇主 高速公路 飛機場 城郊 購物中心 其他購物區(qū) 飯店區(qū) 吸引物 大學(xué) /學(xué)院 醫(yī)院 /醫(yī)療機構(gòu) 其他 所服務(wù)的目標(biāo)市場 評 論 優(yōu)點 缺點 比較 客房 餐飲 會議 目標(biāo)市場 1 目標(biāo)市場 2 市場營銷活動 評 論 優(yōu)缺點 廣告 銷售促進 人員推銷 公共關(guān)系 旅游貿(mào)易 （六）立地條件調(diào)查表 位 置 和 社 區(qū) 分 析 趨 勢 影 響 人口特征 人口規(guī)模 年齡結(jié)構(gòu) 收入結(jié)構(gòu) 信仰結(jié)構(gòu) 性別結(jié)構(gòu) 職業(yè)結(jié)構(gòu) 居住規(guī)模結(jié)構(gòu) 多人家庭 交通運輸系統(tǒng)和設(shè)施 飛機場 高速公路 公共汽車站 其他 吸引游客的景點和娛樂設(shè)施 可進入性 健康設(shè)施 醫(yī)院 醫(yī)藥 /牙醫(yī)中心 家庭看護中心 教育設(shè)施 大學(xué) 高中 初中 商貿(mào)學(xué)校 各類培訓(xùn)中心 新聞媒體 報社 廣播電臺 電視臺 新聞人物 （七）營業(yè)額預(yù)估表 指標(biāo)體系 客房數(shù) 月入住率 房價 預(yù)估月營業(yè)額 數(shù)值 （八）投資評估表 營業(yè)費用 金額 人員工資 租金 水電費 廣告費 修繕費 管理費 指標(biāo)體系 預(yù)付總成本 平均房價 客房出租率 總營業(yè)收入 投資利潤率 金額 （九）評價總報告 （正文略） 四、展店合同范本 1.《酒店委托管理合同》見附件 3 2.《酒店特許經(jīng)營合同》見附件 4 3.《 酒店開業(yè)管理合同 》 見附件 5 4．《酒店接受見習(xí)合同》見附件 6 5.《酒店咨詢管理合同》見附件 7 （正文結(jié)束，轉(zhuǎn)下頁見附件） 附件 1 恒生連鎖酒店管理總部加盟制度 第一章 總則 第一條 目的 為明確總部與各加盟店的權(quán)利與義務(wù)，推進總部和各加盟店的事業(yè)發(fā)展，特制定本管理制度。 第三條 嚴(yán)守 總部及加盟 店必須嚴(yán)格遵守本制度及依本制度制定的其他規(guī)定。 第二章 名稱 第四條 名稱 在總部的許可下，各加盟店對外名稱為“恒生連鎖酒店 店”。 第六條 續(xù)約與解除 合作續(xù)延須在合同有效期結(jié)束前 6 個月向總部提出申請，得到同意后，合作續(xù)延一個新的合作期。此外，總部有義務(wù)提前 6 個月通知各加盟店解除合同事項。 第七條 合作終止后處理 合作終止后，各加盟店中止合作進行的營業(yè)活動，在 30 日返還屬連鎖總部的物品，撤除合作期所作的廣告、標(biāo)志等。各加盟店需依據(jù)總部的指導(dǎo)進行開業(yè)前準(zhǔn)備。 總部有義務(wù)對加盟店進行下列指導(dǎo)： （ 1）人員培訓(xùn)； （ 2）提供各類促銷廣告宣傳； （ 3）指導(dǎo)建立總部通 行的營業(yè)賬簿。 .實施統(tǒng)一的廣告宣傳。 使用統(tǒng)一的酒店易耗品。 實行統(tǒng)一的經(jīng)營管理模式。 第十條 費用負(fù)擔(dān) 第九條所列的費用由各加盟店負(fù)擔(dān)。 各加盟店的經(jīng)營權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓。 第十三條 員工 各加盟店有錄用員工時需慎重。 第八章 加盟費 第十四條 加盟費 各加盟店需向總部支付 萬元的加盟費。 第九章 債務(wù)處理 第十六條 違約處理 如加盟店拒絕支付或部分支付加盟費，或不履行總部規(guī)定的其他義務(wù)，總部可對其下達限期支付命令，或單方面中止合作 關(guān)系。 第十八 條違約賠償 如總部不能遵守上條規(guī)定，須給予加盟店以賠償。 第十九條 設(shè)立分店 在合作期間，加盟店如設(shè)置分店，總部有權(quán)立即中止合作，并要求加盟店予以償還。 違反統(tǒng)一的廣告宣傳規(guī)定。 不經(jīng)總部同意，進行連鎖店內(nèi)部的競爭。 進行違法或有損連鎖店聲譽的活動。 員工人數(shù)增減。 經(jīng)營狀況發(fā)生重大變化。 （一）收購作業(yè)圖 在收購分析中，市場業(yè)務(wù)審定與財務(wù)狀況分析相當(dāng)關(guān)鍵。 2． 位置和社區(qū)分析工作板 位置和社區(qū)分析是一個兩步的過程。 對社區(qū)中分享目標(biāo)市場的競爭對手進行分析，以求本企業(yè)在該目標(biāo)市場中占據(jù)較大的市場份額。 客戶分析工作板 這是對飯店目標(biāo)市場的研究。 以提高市場營銷計劃的有效性 附件 3 酒店委托管理合同 本合同雙方為： _______________________（以下簡稱“甲方”），是根據(jù)中華人民共和國法律成立的法定企業(yè)，法定地址為中華人民共和國 ________市 ________路 _______號。 雙方同意訂立合同如下： 第 1 條 定 義 經(jīng)雙方接受后，下列之各措辭，用于本合同以及所有有關(guān)之附加或更改文件時，有以下之定義。 工程地址 —— 應(yīng)解釋為大約有＿＿＿平方米之工地，位于 _____市_________路 ______號及一部分房屋，如附表（一）之地圖所示，在其上將會建成 “酒店以及所有主動或被動之附屬建筑物”。 家私，裝置和設(shè)備或簡稱 —— 應(yīng)解釋為所有家私、裝置、辦公室設(shè)備、裝備（無論固定或可移動、包括地毯和墻身裝修），廚房、酒吧、洗燙設(shè)備、電話設(shè)備、浴室水設(shè)備、物料運送設(shè)備，貨物車和所有其它酒店業(yè)設(shè)備和物資（指使用年限一年以上，單位價值超過人民幣八百元的企業(yè)固定資產(chǎn)）。 統(tǒng)一制度 —— 應(yīng)解釋為乙方所采用之 旅游、飲食服務(wù)企業(yè)會計制度 會計年度 —— 應(yīng)解釋為由一月一日開始至十二月三十一日止之十二個月期間，第一會計年度應(yīng)由開業(yè)第一天開始至同年之十二月三十一日止 。 總收入 —— 應(yīng)解釋為任何直接或間接發(fā)生于酒店經(jīng)營之全部收入，包括所有房間總銷售、食物或飲料銷售、服務(wù)費等其他酒店操作及其設(shè)備使用費等等。 營業(yè)支出 —— 應(yīng)依據(jù)統(tǒng)一制度，包括下列項目： （ 1）薪俸，費用和工資，以及其他常規(guī)的或時有的，為酒店營業(yè)員工派發(fā)之其它款項，包括總經(jīng)理，以及任何員工福 利和糧款費用，起居住所、交通、員工 膳食、其它雜項福利，因上述薪俸之有關(guān)法令或法規(guī)而產(chǎn)生之應(yīng)付款項或稅項。 （ 3）依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)驗，經(jīng)董事會批準(zhǔn)的實際發(fā)生的呆賬。 （ 5）第 條所指定付于乙方之基本管理費。 （ 7）所有因正常酒店管理所需之營業(yè)設(shè)備，購入和更換之開支，包括 所列開支條。 （ 9）第 條所指定由乙方集團提供之廣告和業(yè)務(wù)推廣支出內(nèi)之酒店應(yīng)承擔(dān)的份額。 （ 11）付于推銷代理及信用卡公司之傭金、費用及開支和預(yù)定費用。 （ 13）一般情況下由酒店或由乙方在酒店所產(chǎn)生之營業(yè)費用。 獨立費用 —— 下列項目應(yīng)解釋為“獨立費用”，不應(yīng)包括在“營業(yè)支出” 之內(nèi)。 （ 2）本酒店的資本和房地產(chǎn)稅項。 （ 4）開業(yè)前支出的攤銷。 （ 6）由業(yè)主委任的審計師、律師和其他專業(yè)顧問費和任何特別費用。 （ 8）甲方所得稅，固定資產(chǎn)稅。 不可抗力 下 述情況均構(gòu)成不可抗力之事件。 （ 2）政府以統(tǒng)治者身份所做出的措施、政府條例和命令。 （ 4）勞工糾紛。 第 2 條 酒店計劃、建筑及設(shè)備 工程地址財產(chǎn)所有權(quán) 將建酒店之工地圖列于本合同的附錄（一）。甲方應(yīng)于六十天內(nèi)給與乙方一份酒店設(shè)計、建筑及配備總時間計劃，由乙方提出意見。 第 3 條 酒店開業(yè)前事項 酒店開業(yè)前乙方所提供的服務(wù) 在“酒店”開業(yè)之前，乙方受業(yè)主之委托，從事下 列活動： —— 設(shè)立開業(yè)前之預(yù)算案，呈交甲方批準(zhǔn)后執(zhí)行。 —— 為酒店設(shè)立管理控制和會計制度。 —— 協(xié)助組織和成立酒店內(nèi)之各不同部門。 —— 采購開業(yè)所需的物品。 —— 承擔(dān)廣告和公共關(guān)系計劃（確定宣傳媒介，擬定宣傳材料，傳送文件予旅行社，以及納入乙方管理公司集團的廣告和公開宣傳等） 。 —— 組織開業(yè)典禮。 乙方應(yīng)聯(lián)同甲方采取必要措施，獲得因酒店供應(yīng)、管理和經(jīng)營而需要之牌照和 準(zhǔn)許證。 （ 2）預(yù)算應(yīng)包含所有開業(yè)前活動之成本和支出。 —— 招募和培訓(xùn)酒店委任員工成本包括有需要時 在本集團內(nèi)其它酒店之培訓(xùn)費用。 —— 開幕典禮之成本。 —— 酒店部分開業(yè)時，部分經(jīng)營所需之資金。 _______百分之伍拾（ 50%），開業(yè)前九個月。 非乙方可控制而發(fā)生 : (a) 開業(yè)延誤甲方應(yīng)將根據(jù)因延遲而修訂之預(yù)算表所需增加之資金，存 入上述提及之賬戶，使乙方得以運用。 如本合同于開業(yè)日前因甲方原因終止，甲方應(yīng)賠償乙方于開業(yè)前服務(wù)所招致的合理損失， (b) 甲方應(yīng)負(fù)責(zé)向乙方賠償。特別提出的是，甲方同意在開業(yè)前六個月提供予乙方足夠資金， 以采購 足夠應(yīng)付初步所需物品（食品、食料和其他消費品），酒店開業(yè)后不超過六十天，乙方應(yīng)呈交一份確實支出表予甲方。部分開業(yè)期間于經(jīng)營期內(nèi)的營業(yè)支出，應(yīng)列入開業(yè)前預(yù)算內(nèi)。 （ 2）已取得酒店經(jīng)營所需之執(zhí)照和許可證以后。酒店之開業(yè)將不會解除甲方遵守本合同條款的責(zé)任，特別是參照第 條有關(guān)更正酒店建筑及設(shè)備之任何缺點或不足。 第 4 條 技術(shù)顧問服務(wù) 專業(yè)技術(shù)及經(jīng)驗 乙方應(yīng)以其專門經(jīng)驗以及專業(yè)技術(shù)提供現(xiàn)代化的酒店設(shè)計及部署工作，并適當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)甲方及其代理人。 （ 2）乙方將預(yù)備一份設(shè)備計劃，推薦及詳細(xì)說明各設(shè)備的主要特征。 (A) 最終施工圖及詳細(xì)規(guī)格，必須具備可用以呈報有關(guān)政府機構(gòu)所需的資料，（適用于呈報及申請有關(guān)建筑許可證、消防安全證等等）招標(biāo)、施工用途之有關(guān)文件。 （ C）燈光與園藝布置詳圖。 （ E）適用于市場推銷和廣告宣傳有關(guān)客房及公共場所的圖片或模型照片。 室內(nèi)設(shè)計與裝修 （ 1）乙方將會給予甲方就室內(nèi)設(shè)計和針對客房、走廊、公共場所的布局提供意見，以及技術(shù)上的建議。 （ A）客房、家私和附屬裝置性質(zhì)的客房布局圖。 （ C）燈光圖。 （ E）特別設(shè)計家私、燈光配件及零件的詳細(xì)圖則。 （ G）模范客 房的圖紙與詳細(xì)規(guī)格。 乙方將會檢討最終設(shè)計，并給予必要的建議，以便設(shè)計達到要求。 （ 2）籌備初步財政預(yù)算，以便采購初期所有的營業(yè)設(shè)備，后勤和營業(yè)所需的供應(yīng)。 （ 4）因通貨膨脹因素，財政預(yù)算應(yīng)經(jīng)常地加以檢討與調(diào) 查。 （ 2）津貼、報銷費用：在甲方的要求下，乙方將委派專家，針對項目的某一階段來提供專門的意見，指導(dǎo)或其他方面的服務(wù)，甲方應(yīng)承擔(dān)這些專家的津貼及所引起的費用，包括來回機票、住宿酒店費、交通費等等。 （ 2）津貼、報銷費用，每個月乙方會提出清單給甲方，甲方須于 30 日之內(nèi)付清。 商號、商標(biāo)、服務(wù)稱號及服務(wù)標(biāo)志 酒店根據(jù)國家法律程序注冊使用名為 “ 恒生 ”。所有“酒店”經(jīng)營的一般用具應(yīng)注明 “ 恒生 ”之服務(wù)標(biāo)志以便確認(rèn)酒店為乙方成員之一。 廣告 集團廣告，推廣及公共關(guān)系 乙方將會由合同批準(zhǔn)之日起準(zhǔn)備酒店之所有公開宣傳、廣告、公共關(guān)系