【文章內(nèi)容簡介】 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 29 頁 必須經(jīng)物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2／ 3 以上通過。 （七）業(yè)主委員會工作的期限： 省條例 第十二條規(guī)定：“業(yè)主委員會委員每屆任期二年，可以連選連任?！笔袊练抗芫?592 號《業(yè)主大會議事規(guī)則（示范文本）》第六章第三條規(guī)定：“前一屆業(yè)主委員會的工作自產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會起停止從事業(yè)主委員會的工作?！币簿褪钦f，如果任期屆滿但因故未選舉出新的業(yè)主委員會的，那么舊的業(yè)主委員會還可以繼續(xù)開展工作。 三、召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會的程序 （一）程序指導(dǎo)文件： 市國土房管局《關(guān)于指導(dǎo)物業(yè)管理首次業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立工作有關(guān)問題的通 知》（ [2020]756 號） （二）成立條件： 物業(yè)已交付使用的建筑面積達到 50%以上； 或 物業(yè)已交付使用的建筑面積達到 30%以上不足 50%，且使用超過一年。（《廣東省物業(yè)管理條例》第七條） （三）焦點及難點 籌備組的成立 業(yè)主間意見的不一致，多個派別 —— 如何協(xié)調(diào)。 建設(shè)單位參與的問題。國家建設(shè)部 [2020]131 號《業(yè)主大會規(guī)程》第五條要求：“由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組”。 業(yè)主委員會候選人的確立 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 29 頁 街道指導(dǎo)籌備組進行人選的確定 場地、經(jīng)費 宣傳公告欄、 活動場所、經(jīng)費來源（理論上由全體業(yè)主承擔） 盡量取得建設(shè)單位與物業(yè)公司的配合 投票權(quán)份額的認定與投票驗票 業(yè)主、建設(shè)單位投票份額的認定 市國土房管局《業(yè)主大會議事規(guī)則（示范文本）》第三章第二條里規(guī)定：“已出售物業(yè)的投票權(quán)歸買受人，未出售物業(yè)的投票權(quán)歸出賣人?！? （四）步驟： （見附表）。 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 29 頁 首次業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立基本程序 籌備組成員的構(gòu)成 聯(lián)名業(yè)主的建議 聯(lián)名業(yè)主報送資料 公示期內(nèi)業(yè)主自薦增補的構(gòu)成 產(chǎn)生籌備組 業(yè)主異議的處理 建設(shè)單位參與籌備組 籌備組確立 張貼候選人簡歷 核對候選人提交件 召開選舉大會通知 印發(fā)選票 業(yè)主大會刻章備案 封箱監(jiān)票 投票表決規(guī)則公約 投票選舉首屆委員 發(fā)出大會通知 提交資料送區(qū)備案 加以提示公示說明 取回收件回執(zhí) 確認業(yè)主投票權(quán) 業(yè)主委員會刻章 草擬公示文件 正式送區(qū)局備案 說明：委員人數(shù)控制在 5~15 人；委托選舉不多于 3 人；任期自定，屆滿換選，所應(yīng)用的表格按照“穗國房字 [2020]756 號文的示范文本。 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 29 頁 第三講、 物業(yè)管理招標投標程序 I、相關(guān)法規(guī) 《 中華人民共和國 招標投標法 》 國家建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》 廣州市國土房管局《廣州市物業(yè)管理招標投標程序》 II、程序步驟 一、籌備招標 （一）招標人為業(yè)主 (物業(yè)為單一業(yè)主，或業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的 )或業(yè)主大會的： ⒈業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會，決定物業(yè)招標事宜包括：招標采取公開招標或邀請招標、評標委員會成員人數(shù)、推選代表招標人的評標委員會成員以及業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會在招投標事宜中的各項權(quán)力。 ⒉業(yè)主委員會將業(yè)主大會表決物業(yè)招標事宜的結(jié)果向業(yè)主公布。 ⒊草擬《招投標工作方 案》、《投標須知》、《評標標準》、《招標公告》或《投標邀請書》，并將《投標須知》、《招投標工作方案》在小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置張貼公布 15 日，征求業(yè)主意見并進行修改。 （二）招標人為建設(shè)單位的： ⒈建設(shè)單位確定招標小組人員。 ⒉草擬《招投標工作方案》、《投標須知》、《評標標準》、《招標公告》或《招標邀請書》。 二、招標備案 招標人為建設(shè)單位 的，應(yīng)在公開發(fā)布《招標公告》或發(fā)出《投標邀請書》的 10 日前，提交以下材料報物業(yè)項目所在地的區(qū)國土房管局備案。 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 29 頁 （一）《關(guān)于（項目名稱）修建性詳細規(guī)劃的批復(fù)》； （ 二）《招標公告》或《投標邀請書》； （三）招標文件； （四）招標小組人員情況表； （五）法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。 三、招標 （一）招標人公開發(fā)布《招標公告》或發(fā)出《投標邀請書》； （二）招標人收到投標申請人《投標申請》的同時 ,向投標申請人開具《投標申請回執(zhí)》。 （三）招標人對投標申請人的資格進行預(yù)審，將預(yù)審結(jié)果書面告知投標人，發(fā)出《資格預(yù)審合格通知書》，同時向資格不合格的投標申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。 四、投標評標 （一）投標人在招標人限定期限內(nèi)將已密封的投標文件（在封口處加蓋投標單位公章）送達招標人，經(jīng)招 標人檢查后向投標人開具《投標文件收件回執(zhí)》。 （二）招標人在評標前一天，到物業(yè)所在地的區(qū)國土房管局隨機抽取占評標委員會 2/3 的專家作為評標委員會成員，并在抽取當天向各位評委送達《評標邀請函》。 （三） 組建評標委員會。由招標人隨機抽取的物業(yè)管理專家與業(yè)主大會推選的代表招標人的評標委員會成員組成評標委員 會。 （四）招標人組織開標。 招標人在開標會上將投標文件交由投標人或其推選的代表檢查投標文件的密封情況，經(jīng)確認無誤后，當眾予以拆封宣讀。 （五）評標委員會進行評標。評標委員會根據(jù)標書評分、現(xiàn)場答辯等情況進行綜合評 分，將評標分值進行統(tǒng)計，推薦前 3 名為中標候選人，并對評標結(jié)果簽字確認。 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 29 頁 （六）招標人按照中標候選人的順次排序確定中標人，由招標人確認及宣布中標人。 （七）招標人將中標結(jié)果在小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置向業(yè)主張貼公布，公布期限為 15日（前期物業(yè)管理招標無需公布）。 （八）招標人向中標人發(fā)出中標通知書 ,同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人。 五、中標備案 （一）招標人為建設(shè)單位的，應(yīng)當自確定中標人之日起 15 日內(nèi)，將開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料向物業(yè)項目所在地的區(qū)國 土房管局備案。 （二）區(qū)國土房管局自收到招標人中標備案資料之日，向招標人開具《備案回執(zhí)》。 III、注意事宜 一、總則 物業(yè)管理招標投標應(yīng)當遵循 公開、公平、公正和誠實信用 的原則。 二、招標事宜指引 （一）招標人資格 招標人為業(yè)主委員會的，須經(jīng)業(yè)主大會通過有關(guān)招標的決議 （ 必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2／ 3 以上通過 ） 并提供證明資料； 招標人為開發(fā)建設(shè)單位的，應(yīng)取得 《關(guān)于（項目名稱）修建性詳細規(guī)劃的批復(fù)》 ； 招標人委托物業(yè)管理招標代理機構(gòu)辦理招標事宜的 ,須具備以上條件。 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 29 頁 （二）招標備案 招標人 應(yīng)當在發(fā)布招標公告（公開招標方式）或者發(fā)出投標邀請書（邀標方式，下同）前，提交以下材料報物業(yè)項目所在區(qū)國土房管局備案： 屬 建設(shè)單位前期招標的：《關(guān)于（項目名稱）修建性詳細規(guī)劃的批復(fù)》；屬業(yè)主委員會招標的：《 經(jīng)業(yè)主大會通過有關(guān)招標的決議 》。