【正文】 在抽取當(dāng)天向各位評委送達(dá)《評標(biāo)邀請函》。 （三）招標(biāo)人對投標(biāo)申請人的資格進行預(yù)審，將預(yù)審結(jié)果書面告知投標(biāo)人，發(fā)出《資格預(yù)審合格通知書》，同時向資格不合格的投標(biāo)申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 29 頁 （一）《關(guān)于（項目名稱）修建性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)》； （ 二）《招標(biāo)公告》或《投標(biāo)邀請書》； （三）招標(biāo)文件； （四）招標(biāo)小組人員情況表； （五）法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。 ⒉草擬《招投標(biāo)工作方案》、《投標(biāo)須知》、《評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》、《招標(biāo)公告》或《招標(biāo)邀請書》。 ⒊草擬《招投標(biāo)工作方 案》、《投標(biāo)須知》、《評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》、《招標(biāo)公告》或《投標(biāo)邀請書》，并將《投標(biāo)須知》、《招投標(biāo)工作方案》在小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置張貼公布 15 日，征求業(yè)主意見并進行修改。 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 29 頁 第三講、 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)程序 I、相關(guān)法規(guī) 《 中華人民共和國 招標(biāo)投標(biāo)法 》 國家建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》 廣州市國土房管局《廣州市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)程序》 II、程序步驟 一、籌備招標(biāo) （一）招標(biāo)人為業(yè)主 (物業(yè)為單一業(yè)主，或業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的 )或業(yè)主大會的： ⒈業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會，決定物業(yè)招標(biāo)事宜包括：招標(biāo)采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)、評標(biāo)委員會成員人數(shù)、推選代表招標(biāo)人的評標(biāo)委員會成員以及業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會在招投標(biāo)事宜中的各項權(quán)力?！? （四）步驟： （見附表）。國家建設(shè)部 [2020]131 號《業(yè)主大會規(guī)程》第五條要求：“由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組”。（《廣東省物業(yè)管理條例》第七條） （三）焦點及難點 籌備組的成立 業(yè)主間意見的不一致，多個派別 —— 如何協(xié)調(diào)?！币簿褪钦f，如果任期屆滿但因故未選舉出新的業(yè)主委員會的，那么舊的業(yè)主委員會還可以繼續(xù)開展工作。 （七）業(yè)主委員會工作的期限： 省條例 第十二條規(guī)定：“業(yè)主委員會委員每屆任期二年，可以連選連任。業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán) 1／ 2 以上通過。 （ 5）同一物業(yè)業(yè)主超過一人的 ，物業(yè)共有人應(yīng)當(dāng)推選一人參加業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，并參與投票及選舉活動?！? （ 4）業(yè)主代表大會 ：國家建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》第十六條：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。 （ 3）投票權(quán) ：國務(wù)院條例第十條，“ 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。 此外，市房管局《 關(guān)于貫徹國家《物業(yè)管理條例》有關(guān) 問題的通知 》還規(guī)定 : 業(yè)主委員會負(fù)責(zé)了解業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費、水電費、物業(yè)專項維修基金，以及監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)合同。 此外，《國務(wù)院條例》還規(guī)定：配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié) 作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作；配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。 ”第十五條：“ 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 29 頁 （二）業(yè)主大會與業(yè)主委員會 定義： 國務(wù)院條例第八條：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會?！? 第十六條：“業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。 選舉權(quán)與被選舉權(quán) ：業(yè)主與使用人區(qū)別：使用人無被選舉權(quán)，但可通過特定形式取得選舉權(quán) — — 國務(wù)院條例第十二條：“業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)： （一） 遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則； —— 最主要的義務(wù) （二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的 使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； （三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定； （四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金； （五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)?！薄笆褂萌耍侵肝飿I(yè)的承租人和其他實際使用物業(yè)的人。 二、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的基本概 念 （一）業(yè)主與使用人 定義： 國務(wù)院《條例》第六條：“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。街道 —— 基層優(yōu)勢：了解群眾；管理優(yōu)勢：對人的管理到位。 依據(jù)：市政府 [2020]15 號文《關(guān)于加強街道工作的意見》第三點“工作職責(zé)”第七條“對街轄內(nèi)物業(yè)管理小區(qū)（大廈）業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立有指導(dǎo)和監(jiān)督權(quán)”；海珠區(qū)政府發(fā)布 [2020]5 號文《關(guān)于加強我區(qū)房屋安全、物業(yè)和租賃管理工作的通知》進行細(xì)化 。 廣州市《申請晉升二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)收件資料》 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 29 頁 第二講、業(yè)主大會召開、業(yè)主委員會成立程序 一、有關(guān)法規(guī)規(guī)定 （一）有關(guān)法規(guī)及規(guī)范性文件 國務(wù)院頒布 2020 年 9 月 1 日施行的《物業(yè)管理條例》 廣東省人大常委會頒布 1998 年 10 月 1 日施行的《廣東省物業(yè)管理條例》 2020 年市政府發(fā)布的市長 2 號令《廣州市物業(yè)管理辦法》（現(xiàn)已廢止）。 對于晉升等級的，按市、省、國家審核權(quán)限進行申報辦理。三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接 20萬平方米以下住宅項目和 5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 （三）區(qū)分資質(zhì)等級作用 建設(shè)部《辦法》第八條規(guī)定： 一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。 2020 年 8 月修改會議（內(nèi)蒙古）： 爭議： 取消原臨時資質(zhì)規(guī)定（原因：物價局對收費定級的限制） —— 采納； 取消資質(zhì)等級對承接項目的限制 —— 未采納，保留。 行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。 二級資質(zhì) ： 300 萬元以上； 、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 20 人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于 20 人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱； 3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書； ，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100％：（ 1）多層住宅 200 萬平方米；（ 2）高層住宅 100 萬平方米；（ 3）獨立式住宅（別墅） 15 萬平方米；（ 4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè) 50 萬平方米。現(xiàn)已取消，而將該工作滲透到日常的管理工作中，年檢只對公司資質(zhì)條件進行復(fù)核。 按照廣州市原來的《廣州市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢程序》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)每年年檢一次，由所在區(qū)國土房管局初審后，市國土房管局核定資質(zhì)，并 按其資質(zhì)條件調(diào)整等級。由相應(yīng)資質(zhì)審批部門負(fù)責(zé)。 辦理程序 （ 1）窗口領(lǐng)取或網(wǎng)站下載《資質(zhì)申報表》； （ 2）填表，準(zhǔn)備有關(guān)資料（ 廣州市《新設(shè)立、申請核定三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)收件資料》 ） （ 3）窗口收件 ； （ 4）業(yè)務(wù)處室（市國土房管局物業(yè)管理處）辦理； （ 5）主管領(lǐng)導(dǎo)審核； 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 29 頁 （ 6）繕證及發(fā)證； （ 7）區(qū)國土房管局備案。 二、委托管理與資格完備的矛盾 —— 按省條例規(guī)定：取得資質(zhì)證書前承接物業(yè)項目的不合理。 《省條例》第十八條：從事物業(yè)管理 的公司必須持有縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書，并向工商行政主管部門申請注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。其中，具有中級以上職稱的人員不少于 5 人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)