【正文】 中國(guó)最大管理資源中心 第 28 頁(yè) 共 29 頁(yè) 《 物業(yè)管理在日常工作中應(yīng)遵循的工作程序》有關(guān)法規(guī)及文件 法律： 《民法通則》 《公司法》 《 中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法 》 法規(guī)： 2020 年 國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》 1998 年廣東省人大常委會(huì)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》 2020 年廣州市政府市長(zhǎng) 2 號(hào)令《廣州市物業(yè)管理辦法》（現(xiàn)已廢止）。 五、銷戶程序 （一）業(yè)主憑房管部門出具的拆遷協(xié)議或房屋滅失證明、《專用卡》和本人身份證到代管銀行填寫《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金專用卡銷戶申請(qǐng)表》 ，辦理銷戶結(jié)清手續(xù)。 四、更戶程序 （一）新業(yè)主和原業(yè)主憑房屋產(chǎn)權(quán)證明或預(yù)售合同和本人身份證到代管銀行填寫《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金專用卡帳戶變更申請(qǐng)表》，辦理過戶手續(xù)。物業(yè)公司到代管銀行辦理?yè)芸钍掷m(xù)，提交《廣州市物業(yè) 專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)表》及《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)清單》資料。 三、使用程序 中國(guó)最大管理資源中心 第 27 頁(yè) 共 29 頁(yè) （一）物業(yè)管理公司將經(jīng)業(yè)主大會(huì)審核通過的《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)表》、《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)清單》和相符的磁盤文件報(bào)區(qū)國(guó)土房管局備案。 二、續(xù)籌程序 （一）物業(yè)管理公司續(xù)籌 物業(yè)管理公司憑 《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金續(xù)籌清單》到代管銀行續(xù)籌物業(yè)專項(xiàng)維修資金。 代管銀行核對(duì)建設(shè)單位提交的資料和磁盤文件后，向建設(shè)單位開具收件回執(zhí)，并在 20 個(gè)工作日內(nèi)制作《專用卡》，同時(shí)將物業(yè)專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)到每個(gè)業(yè)主的《專用卡》帳戶上。 （ 3）業(yè)主憑收件回執(zhí)到代管銀行領(lǐng)取《專用卡》。 業(yè)主自行辦理程序 （ 1）業(yè)主填寫《建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶 申請(qǐng)表》（個(gè)人版），向代管銀行提交以下資料： ① 《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金專用帳戶委托書》（個(gè)人版）； ② 身份證、預(yù)售合同、房產(chǎn)證或其他有效產(chǎn)權(quán)證明（復(fù)印件）。 （ 2）代管銀行核對(duì)物業(yè)管理公司提交的資料和磁盤文件后，向物業(yè)管理公司開具收件回執(zhí)，并在 20個(gè)工作日內(nèi)制作《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金專用卡》（以下簡(jiǎn)稱《專用卡》）。 ㈤通報(bào) 公示后，達(dá)標(biāo)的市優(yōu)秀、示范項(xiàng)目，由市物業(yè)管理協(xié)會(huì)向市國(guó)土房管局報(bào)批后，實(shí)行 通報(bào)保留其原來(lái)稱號(hào)；對(duì)市優(yōu)秀、示范復(fù)檢不達(dá)標(biāo)的項(xiàng)目和不申報(bào)復(fù)檢的項(xiàng)目，市協(xié)會(huì)將上報(bào)市國(guó)土房管局同意后，由市物業(yè)管理協(xié)會(huì)給予摘牌。 ㈣公示 為做到公平、公正、公開，廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)將對(duì)復(fù)檢結(jié)果向全市物業(yè)管理公司（以表格式）在廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)和廣州市國(guó)土房管局信息網(wǎng)實(shí)行七天公示。 ㈡復(fù)檢 廣 州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)將于每年 9 月中旬開始，分期分批組織專家進(jìn)行復(fù)檢工作。初評(píng)合格后，由廣東省建設(shè)廳、省物業(yè)協(xié)會(huì)推薦參加國(guó)家示范項(xiàng)目考評(píng)。 ㈤推薦 對(duì)申報(bào)參加省示范考評(píng)項(xiàng)目，在獲得當(dāng)年 或歷年廣州市物業(yè)管理示范項(xiàng)目中，由廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)擇優(yōu)推薦，報(bào)經(jīng)市國(guó)土房管局物業(yè)管理處同意后上報(bào)參評(píng)。 ㈢公示 為做到公平、公正、公開，廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)將對(duì)“廣州市示范考評(píng)達(dá)標(biāo)項(xiàng)目”在所有參評(píng)單位范圍內(nèi)和在廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)信息網(wǎng)上實(shí)行公示七日，對(duì)有異議的項(xiàng)目，廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)將另行組織專家重新復(fù)評(píng)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 23 頁(yè) 共 29 頁(yè) 申報(bào)參加省示范考評(píng)的項(xiàng)目，必須是已獲市示范稱號(hào)的項(xiàng)目或當(dāng)年通過市示范的項(xiàng)目；申報(bào)參加國(guó)家示范考評(píng)的項(xiàng)目，必須已獲省示范稱號(hào)一年以上的項(xiàng)目。 申報(bào)參加省、國(guó)家示范初評(píng)項(xiàng)目。 具體考評(píng)工作實(shí)施分階段性進(jìn)行： 參評(píng)單位申報(bào)； 考評(píng)； 公示； 通報(bào)； 推薦。 ㈡分值標(biāo)準(zhǔn) 廣州市示范項(xiàng)目考評(píng)分值不得低于 90分，申報(bào)省示范項(xiàng)目初評(píng)分值不低于 93 分，申報(bào)國(guó)家物業(yè)管理示范項(xiàng)目初評(píng)分值不低于 98 分。 ㈧ 未發(fā)生經(jīng)主管部門確認(rèn)屬實(shí)的有關(guān)收費(fèi)、服務(wù) 質(zhì)量等方面的較重大投訴。 ㈥已建立物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金。 ㈣入住率或使用率達(dá) 85%以上。 ㈡住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積 8 萬(wàn)平方米以上（含分期申報(bào)考評(píng)的，下同），別墅 2 萬(wàn)平方米以上，大廈 3 萬(wàn)平方米以上且非住宅建筑面積占60%（建筑面積以建設(shè)或質(zhì)量監(jiān)督部門出具的工程驗(yàn)收文件為準(zhǔn)）。 一、考評(píng)工作程序 一、考評(píng)范圍 廣州市范圍內(nèi)由持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的物業(yè) 管理公司實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)等。 五、監(jiān)督及 處罰 對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中出現(xiàn)的違法、違規(guī)行為，可向廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)招投標(biāo)管理中心反映，或報(bào)送所在區(qū)國(guó)土房管局處理。 招標(biāo)人為業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)將中標(biāo)結(jié)果在小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置向業(yè)主張貼公布。 （四）中標(biāo) 招標(biāo)人將評(píng)標(biāo)分值進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并確認(rèn)及宣布前三名中標(biāo)單位。 投標(biāo)文件內(nèi)容不全或表述不明確 的，評(píng)標(biāo) 委員會(huì) 應(yīng)要求投標(biāo)人作必要的澄清或說(shuō)明，否則應(yīng)按不符合要求處理。除了現(xiàn)場(chǎng)答辯部分外，評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)開展評(píng)標(biāo)活 動(dòng)不得與投標(biāo)人、招標(biāo)人及有相關(guān)利益或隸屬關(guān)系的人進(jìn)行私下接觸，不得收受投標(biāo)人、招標(biāo)人及有相關(guān)利益或隸屬關(guān)系人的財(cái)物或其他好處和宴請(qǐng)等；不得透露對(duì)投標(biāo)文件的評(píng)審和比較、中標(biāo)候選人的推薦情況以及與評(píng)標(biāo)有關(guān)的其他情況；不得向外界透露參與工作項(xiàng)目的商業(yè)秘密及招投標(biāo)等情況。 在評(píng)標(biāo)過程中召開現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說(shuō)明， 中國(guó)最大管理資源中心 第 19 頁(yè) 共 29 頁(yè) 并注明所占的評(píng)分比重。 四、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、中標(biāo)事宜指引 （一）開標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)要求 招標(biāo)人組織召開評(píng)標(biāo)會(huì)，應(yīng)知會(huì)區(qū)國(guó)土房管局或物業(yè)所在地街道辦事處等有關(guān)單位。 投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益。 （二）投標(biāo) 投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。 招標(biāo)人應(yīng)在評(píng)標(biāo)前一天，向物業(yè)所在區(qū)國(guó)土房管局索取物業(yè)管理專家?guī)烊藛T名單，隨機(jī)抽取占評(píng)標(biāo)小組 2/3 的專家參加 評(píng)標(biāo)委員會(huì)，并向其發(fā)出 《評(píng)標(biāo)邀請(qǐng)函》 。 招標(biāo)人應(yīng)草擬的有關(guān)文件： 《招投標(biāo)工作方案》、《投標(biāo)須知》、《評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》、《招標(biāo)公告》（或《招標(biāo)邀請(qǐng)書》）、《評(píng)標(biāo)邀請(qǐng)函》等。招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，標(biāo)底必須 保密。 法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。 招標(biāo)文件。 中國(guó)最大管理資源中心 第 17 頁(yè) 共 29 頁(yè) （二）招標(biāo)備案 招標(biāo)人 應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告（公開招標(biāo)方式）或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書（邀標(biāo)方式，下同）前，提交以下材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在區(qū)國(guó)土房管局備案： 屬 建設(shè)單位前期招標(biāo)的：《關(guān)于（項(xiàng)目名稱）修建性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)》；屬業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)的：《 經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過有關(guān)招標(biāo)的決議 》。 III、注意事宜 一、總則 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循 公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用 的原則。 五、中標(biāo)備案 （一）招標(biāo)人為建設(shè)單位的，應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起 15 日內(nèi)，將開標(biāo)評(píng)標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料向物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)國(guó) 土房管局備案。 （七）招標(biāo)人將中標(biāo)結(jié)果在小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置向業(yè)主張貼公布，公布期限為 15日（前期物業(yè)管理招標(biāo)無(wú)需公布）。評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)標(biāo)書評(píng)分、現(xiàn)場(chǎng)答辯等情況進(jìn)行綜合評(píng) 分，將評(píng)標(biāo)分值進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，推薦前 3 名為中標(biāo)候選人，并對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。 招標(biāo)人在開標(biāo)會(huì)上將投標(biāo)文件交由投標(biāo)人或其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，當(dāng)眾予以拆封宣讀。由招標(biāo)人隨機(jī)抽取的物業(yè)管理專家與業(yè)主大會(huì)推選的代表招標(biāo)人的評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員組成評(píng)標(biāo)委員 會(huì)。 （二）招標(biāo)人在評(píng)標(biāo)前一天，到物業(yè)所在地的區(qū)國(guó)土房管局隨機(jī)抽取占評(píng)標(biāo)委員會(huì) 2/3 的專家作為評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員，并