【正文】 責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； —— 物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè) 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 29 頁(yè) 資格證書； —— 有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目 ； —— 建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。第七條規(guī)定： 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。 （二）辦理資質(zhì)證書 相關(guān)法規(guī)規(guī)定： （ 1）法規(guī)依據(jù)與資格條件 建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（ 2020 年 5 月 1 日起實(shí)施）。 辦理工商登記程序： （ 1）辦理步驟： 第一步：辦理《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》 —— 查詢名稱，領(lǐng)取并填寫《名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請(qǐng)書》、《指定（委托）書》，遞交名稱登記材料，領(lǐng)取《名稱登記受理通知書》等待名稱核準(zhǔn)結(jié)果； 第二步：辦理前置審批手續(xù)（非必須） —— 領(lǐng)取《企業(yè)設(shè)立登記申請(qǐng)書》，經(jīng)營(yíng)范圍涉及前置審批的，辦理相關(guān)審批手續(xù)； 第三步：辦理驗(yàn)資手續(xù) —— 到經(jīng)工商局確認(rèn)的入資銀行開立入資專戶辦理驗(yàn)資手續(xù)（以非貨幣方式出資的，還應(yīng)辦理資產(chǎn)評(píng)估手續(xù)）； 中國(guó)最大管理資源中心 第 2 頁(yè) 共 29 頁(yè) 第四步：領(lǐng)取執(zhí)照 —— 遞交申請(qǐng)材料，材料齊全后領(lǐng)取《受理通 知書》；按《受理通知書》確定的日期交納登記費(fèi)，領(lǐng)取執(zhí)照。兩者為企業(yè)法人。 相關(guān)法規(guī)規(guī)定： 《民法通則》：依法成立；有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所；能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。 中國(guó)最大管理資源中心 第 1 頁(yè) 共 29 頁(yè) 【講義】物業(yè)管理在日常工作中應(yīng)遵循的工作程序 第一講、資質(zhì)辦理程序 一、物業(yè)管理公司的成立與資質(zhì)證書辦理程序 物業(yè)管理企業(yè)“二證”要求： 營(yíng)業(yè)執(zhí)照 —— 企業(yè)法人資格； 資質(zhì)證書 —— 企業(yè)從業(yè)資格。 （一）注冊(cè)成立公司 物業(yè)管理企業(yè)“二證”要求： 營(yíng)業(yè)執(zhí)照 —— 企業(yè)法人資格； 資質(zhì)證書 —— 企業(yè)從業(yè)資格。 《公司法》：一般為有限責(zé)任公司與股份有限公司。子公司為企業(yè)法人；分公司 非企業(yè)法人。 （ 2）應(yīng)提交的資料： 《企業(yè)設(shè)立登記申請(qǐng)書》（內(nèi)含《企業(yè)設(shè)立登記申請(qǐng)表》、《投資者名錄》、《企業(yè)法定代表人登記表》、《董事會(huì)成員、經(jīng)理、監(jiān)事任職證明》、《企業(yè)住所證明》等表格）； 公司章程（提交打印件一式兩份，請(qǐng)全體股東親筆簽字；有法人股東的，要加蓋該法人單位公章并由其法定代表人親筆簽字）； 驗(yàn)資報(bào)告 （ 以非貨幣方式出資的，還應(yīng)提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 ； 涉及國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估的，應(yīng)提交國(guó)有資產(chǎn)管理部門的確認(rèn)文件）； 《名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請(qǐng)書》及《企業(yè)名稱 預(yù)先核準(zhǔn)通知書》； 股東資格證明； 《指定（委托）書》； 經(jīng)營(yíng)范圍涉及前置審批項(xiàng)目的，應(yīng)提交有關(guān)審批部門的批準(zhǔn)文件 ； 股東名錄和董事、經(jīng)理、監(jiān)事成員名錄 （非必備） 。 辦法規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為三級(jí) 。最低等級(jí)的 三級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件 ： —— 人民幣 50 萬元以上； —— 物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 10 人。 （ 2）與《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的區(qū)別 建設(shè)部規(guī)定：先取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照再辦理資質(zhì)證書。 前置審批的問題 —— 2 個(gè)矛盾： 一、注冊(cè)公司與辦理資質(zhì)的先后 —— 按國(guó)家建設(shè)部規(guī)定：企業(yè)無證（資質(zhì)證書）經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象。 廣州市解決方法 —— 設(shè)立臨時(shí)三級(jí)資質(zhì)。 二、資質(zhì)年檢及等級(jí)升降 （一）相關(guān)法規(guī)規(guī)定 根據(jù)建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第十七、十八條規(guī)定： 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度。不符合原定資質(zhì)等級(jí)條件的，原資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)注銷其資質(zhì)證書，由相應(yīng)資質(zhì)審批部門重新核定其資質(zhì)等級(jí)。側(cè)重點(diǎn)在于對(duì)物業(yè)管理企業(yè)管理的樓盤（小區(qū)、大廈等）進(jìn)行檢查，注重對(duì)物業(yè)項(xiàng)目管理質(zhì)量的檢查，而非公司資質(zhì)條件的審核。 （二）資質(zhì)等級(jí)條件： 一級(jí)資質(zhì) ： 500 萬元以上； 、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 30 人。 5．建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少 于 10 人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； 3. 中國(guó)最大管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 29 頁(yè) 物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書； ，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％：（ 1）多層住宅 100 萬平方米；（ 2）高層住宅 50 萬平方米；（ 3）獨(dú)立式住宅（別墅） 8 萬平方米；（ 4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè) 20 萬平方米。 與以前的對(duì)比：對(duì)獲得國(guó)優(yōu)、省優(yōu)項(xiàng)目條件的取消。 廣州市一級(jí)資質(zhì)企業(yè) 14 家，二級(jí) 52家，三級(jí) 740家。二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接 30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和 8 萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 （四）辦理程 序 廣州市之前的資質(zhì)等級(jí)分四級(jí)（深圳甲乙丙級(jí)），去年建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》頒布實(shí)施后進(jìn)行調(diào)整，按新標(biāo)準(zhǔn)全面核定資質(zhì)等級(jí)。 申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料： （一）企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表； （二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 中國(guó)最大管理資源中心 第 6 頁(yè) 共 29 頁(yè) （三）企業(yè)資質(zhì)證書正、副本； （四）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動(dòng)合同； （五）物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件； （六）物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料 。 國(guó)家建設(shè)部 [2020]131 號(hào)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》 市國(guó)土房管局《關(guān)于貫徹國(guó)家 物業(yè)管理?xiàng)l例 有關(guān)問題的通知》（ [2020]592 號(hào)） 《關(guān)于指導(dǎo)物業(yè)管理首次業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì) 成立工作有關(guān)問題的通知》（ [2020]756 號(hào)） （二）主管部門 街道辦事處指導(dǎo)監(jiān)督，區(qū)國(guó)土房管局備案。 街道角色：指導(dǎo)與監(jiān)督。區(qū)局約束力與管理力度相比較不足?！? 省條例第二條：“業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人?！? 權(quán)利義務(wù)： 國(guó)務(wù)院《條例》第六條、第七條： 中國(guó)最大管理資源中心 第 8 頁(yè) 共 29 頁(yè) 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利： （一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； （二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； （三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議； （四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)； （五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)； （六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； （七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； （九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用； （十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 如何界定業(yè)主：一 、按書面憑證：權(quán)屬證明、購(gòu)房合同等；二按既成事實(shí)： 物業(yè)所有權(quán)人； 已辦理商品房預(yù)售合同登記且所購(gòu)房屋已入住使用的單位和個(gè)人； 持有空置物業(yè)的建設(shè)單位。”省條例第八條：“業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會(huì)?！币簿褪敲鞔_了，業(yè)主委員會(huì)的委員必須是業(yè)主?！辈⒚鞔_其宗旨及作用“ 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體