【正文】 業(yè)務(wù)需要與代理成本之后，便可在當(dāng)?shù)氐闹薪榉?wù)公司中慎重選擇滿足條件的代理人。物業(yè)管理公司在異地從事投標(biāo)，與當(dāng)?shù)貥I(yè)主必然會(huì)在文化、風(fēng)俗等方面存在差異，加之服務(wù)行業(yè)本身與個(gè)人滿足程度密切相關(guān)的特性，雙方之間出現(xiàn)摩擦和爭(zhēng)議在所難免。這些服務(wù)可以提高投標(biāo)者工作效率，降低其交易成本?！　、跇I(yè)務(wù)代理。代理人應(yīng)當(dāng)利用其在當(dāng)?shù)貜V泛的社會(huì)關(guān)系與以往經(jīng)驗(yàn)向投標(biāo)公司提供相關(guān)的重要信息，包括重大項(xiàng)目的招標(biāo)信息；開(kāi)發(fā)商情況；當(dāng)?shù)胤?、?jīng)濟(jì)情況；社會(huì)風(fēng)俗習(xí)慣；勞務(wù)雇用管理等?！　‘?dāng)然，代理的這些優(yōu)勢(shì)必須建立在代理人優(yōu)秀的前提之上，因此如何選擇合適的代理人也將成為投標(biāo)公司必須認(rèn)真對(duì)待的一個(gè)重要問(wèn)題?！　?2)選擇代理人　　物業(yè)管理公司如果在國(guó)外從事投標(biāo)，必將面臨異域文化所帶來(lái)的種種障礙，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的固定性以及物業(yè)管理服務(wù)的無(wú)形性，又要求他們必須承擔(dān)較之于其他工程承包項(xiàng)目投標(biāo)更大的風(fēng)險(xiǎn)。　　以上文件絕大多數(shù)都必須順序經(jīng)由省(市)公證處、國(guó)內(nèi)外事部門及駐招標(biāo)物業(yè)所在國(guó)的中國(guó)大使館或領(lǐng)事館公證，以表明文件的簽名、印章屬實(shí)，文件的副本、節(jié)本、影印本與原本相符?！　、揶k事處人員名單和任職證書(shū)。這兩份報(bào)表從財(cái)務(wù)的角度反映出物業(yè)管理公司的財(cái)力、財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)管理水平。分公司的證明文件應(yīng)由物業(yè)管理總公司開(kāi)出，說(shuō)明該分公司的組織、章程；文件由選定的公證機(jī)關(guān)公證后生效。國(guó)內(nèi)投標(biāo)公司提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本審查，凡在國(guó)內(nèi)已有營(yíng)業(yè)執(zhí)照的物業(yè)管理公司通常可直接向招標(biāo)物業(yè)所在國(guó)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照，辦理申請(qǐng)注冊(cè)手續(xù)。因此，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司對(duì)外投標(biāo)時(shí)通常需另行準(zhǔn)備一份對(duì)外適用的公司章程。物業(yè)管理公司注冊(cè)提交的公司章程必須對(duì)本公司的治理結(jié)構(gòu)與經(jīng)營(yíng)體制做出充分說(shuō)明，其主要內(nèi)容包括：公司性質(zhì)、宗旨、注冊(cè)資本、營(yíng)業(yè)范圍、組織機(jī)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)管理、總管理機(jī)構(gòu)所在地等。但無(wú)論注冊(cè)手續(xù)在先在后，物業(yè)管理公司在申請(qǐng)時(shí)都必須按規(guī)定提交文件。注冊(cè)后經(jīng)該國(guó)政府核準(zhǔn)頒發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，公司即可正式營(yíng)業(yè)，參與有關(guān)投標(biāo)工作?！　　　∥飿I(yè)管理公司參與國(guó)際投標(biāo)，應(yīng)根據(jù)招標(biāo)物業(yè)所在國(guó)規(guī)定，履行必要的手續(xù)?！　≌畬?duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行這樣的劃分，并要求其按等級(jí)參與招標(biāo)投標(biāo)，無(wú)疑在競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制上為物業(yè)管理企業(yè)參與投標(biāo)把好了關(guān)，同時(shí)也從體制上為維護(hù)招標(biāo)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)秩序，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)水平提供了有力保障。對(duì)于不符合原定資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，由資質(zhì)等級(jí)評(píng)定初審部門提出降級(jí)或吊銷資質(zhì)證書(shū)的意見(jiàn)，報(bào)審批部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。未經(jīng)主管部門進(jìn)行資質(zhì)評(píng)定并取得資質(zhì)證書(shū)的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。一級(jí)企業(yè)可參加全國(guó)范圍內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；二級(jí)企業(yè)只限于參加全國(guó)范圍內(nèi)30萬(wàn)平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；三級(jí)企業(yè)只限于參加本省(自治區(qū)、直轄市)區(qū)域內(nèi)15萬(wàn)平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)?！　∫陨线@些規(guī)章制度僅僅是針對(duì)某些地區(qū)的個(gè)別特征而設(shè)置的，并不具有行業(yè)共性，而現(xiàn)行的《試行辦法》卻是在全國(guó)范圍內(nèi)建立起了行業(yè)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。該規(guī)則規(guī)定，天津市建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理，應(yīng)以招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；建筑面積20萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作必須以招標(biāo)投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)?！　〗?jīng)營(yíng)實(shí)力要求：企業(yè)注冊(cè)資本10萬(wàn)元以上(含10萬(wàn)元)?！　、廴?jí)物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)　　規(guī)模要求：公司管理物業(yè)規(guī)模一般在3萬(wàn)～20萬(wàn)平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在1萬(wàn)～5萬(wàn)平方米以上?！　∪藛T素質(zhì)要求：具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級(jí)職稱管理人員6人以上?！　、诙?jí)物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)　　規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在20萬(wàn)～50萬(wàn)平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在5萬(wàn)～20萬(wàn)平方米以上?！　∪藛T素質(zhì)要求：企業(yè)經(jīng)理或常務(wù)副經(jīng)理須從事專業(yè)物業(yè)管理工作3年以上；并且公司應(yīng)具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級(jí)職稱管理人員10人以上。如上海市根據(jù)《上海市物業(yè)管理公司資質(zhì)等級(jí)管理暫行辦法》，將物業(yè)管理公司劃分為以下三個(gè)等級(jí)：　?、僖患?jí)物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)　　規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬(wàn)平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在20萬(wàn)平方米以上。該《試行辦法》已于2000年1月1日起正式實(shí)施，其目的是要通過(guò)資質(zhì)審查，嚴(yán)格控制物業(yè)管理隊(duì)伍質(zhì)量，提高服務(wù)水平，而對(duì)于從事物業(yè)管理投標(biāo)的物業(yè)管理公司，審查更加嚴(yán)格。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)式樣見(jiàn)圖322。營(yíng)業(yè)執(zhí)照式樣見(jiàn)圖321。　　　　物業(yè)管理公司在國(guó)內(nèi)從事投標(biāo)業(yè)務(wù)，必須取得《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和政府頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》?！　∫?、投標(biāo)前期工作　　(一)取得從業(yè)資格　　正如所有合法經(jīng)營(yíng)的企業(yè)法人一樣，從業(yè)資格是物業(yè)管理公司從事正常營(yíng)業(yè)活動(dòng)所必須具備的首要條件，這自然也成為物業(yè)管理公司參與投標(biāo)前必須首先考慮的基本因素。因此，了解物業(yè)管理投標(biāo)的程序與技巧，了解投標(biāo)中可能發(fā)生的爭(zhēng)議及其解決途徑，對(duì)于提高物業(yè)管理公司的投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)力以及保障其自身權(quán)益，都是非?，F(xiàn)實(shí)和迫切的。然而，投標(biāo)的公平性與競(jìng)爭(zhēng)性又決定了它必將取代現(xiàn)有的開(kāi)發(fā)商“包辦制”，成為業(yè)主選擇“管家”的主要形式。第三節(jié)　物業(yè)管理投標(biāo)程序　　物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)在我國(guó)目前尚處于起步階段，迄今為止，國(guó)內(nèi)也僅有北京、廣州、南京等地進(jìn)行了初步嘗試，而參與投標(biāo)的物業(yè)管理公司更是寥寥可數(shù)。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，在這一行業(yè)中投標(biāo)活動(dòng)的成功經(jīng)驗(yàn)暫且乏善可陳。對(duì)于物業(yè)管理公司而言，要想在競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的物業(yè)管理行業(yè)中站穩(wěn)腳跟，乃至成為行業(yè)主導(dǎo)，就必須要盡快做好準(zhǔn)備，加入到投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的行列之中，在競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展壯大?！　‰m然，由于投標(biāo)對(duì)象——物業(yè)管理服務(wù)的無(wú)形性與其他工程項(xiàng)目的實(shí)物性的差異，物業(yè)管理投標(biāo)具有許多區(qū)別于其他項(xiàng)目投標(biāo)的獨(dú)特之處，但同樣作為投標(biāo)，其必經(jīng)程序仍與其他項(xiàng)目投標(biāo)有著諸多相似之處，仍要經(jīng)歷前期準(zhǔn)備、購(gòu)買標(biāo)書(shū)、可行性分析、編寫(xiě)及封送標(biāo)書(shū)等步驟。按照國(guó)際與國(guó)內(nèi)的不同管理規(guī)定，物業(yè)管理公司要取得投標(biāo)資格所需履行的手續(xù)也有所不同。首先，按照我國(guó)《公司法》規(guī)定，作為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的法人機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理公司(或其所屬集團(tuán)公司)必須擁有有關(guān)工商行政管理局所頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，以證明其合法經(jīng)營(yíng)資格。其次，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備經(jīng)有關(guān)部門核準(zhǔn)頒發(fā)的資質(zhì)證書(shū)?！　¤b于我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，隊(duì)伍良莠不齊，管理混亂的現(xiàn)狀，建設(shè)部已于1999年頒布了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》(以下簡(jiǎn)稱《試行辦法》)，規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實(shí)行分級(jí)審批制度?！　≡谠摗对囆修k法》出臺(tái)并正式實(shí)施之前，各級(jí)地方政府均是根據(jù)本地情況制訂并實(shí)施地區(qū)物業(yè)管理公司資質(zhì)等級(jí)管理辦法?！　☆愋鸵螅汗舅芾砦飿I(yè)的類型在3種以上，或管理涉外物業(yè)在2種以上；并且所管理物業(yè)應(yīng)有2個(gè)以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達(dá)標(biāo)面積超過(guò)50％?！　〗?jīng)營(yíng)實(shí)力要求：企業(yè)經(jīng)營(yíng)年限須在3年以上；且注冊(cè)資本應(yīng)在100萬(wàn)元以上(含100萬(wàn)元)?！　☆愋鸵螅汗舅芾砦飿I(yè)的類型在2種以上，或管理物業(yè)中含有涉外物業(yè)；且所管理的物業(yè)需有1個(gè)以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達(dá)標(biāo)面積超過(guò)30％?！　〗?jīng)營(yíng)實(shí)力要求：企業(yè)經(jīng)營(yíng)年限須在2年以上；且注冊(cè)資本應(yīng)在50萬(wàn)元以上(含50萬(wàn)元)?！　∪藛T素質(zhì)要求：具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級(jí)職稱管理人員3人以上。　　再如，天津市為規(guī)范行業(yè)秩序，推動(dòng)該市物業(yè)管理健康發(fā)展，也相應(yīng)出臺(tái)《天津市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)評(píng)定辦法》、《天津市物業(yè)管理招