【正文】 陽臺 。 ,經(jīng)管理處復(fù)驗(yàn)確定工程無明顯質(zhì)量問題 ,將押金退回業(yè)主 (住戶 )和施工隊(duì)。驗(yàn)收不合格時(shí) ,限期改正 ,再行復(fù)驗(yàn) ,直至合格。如未驗(yàn)收 ,管理處可安排拆除隱蔽部分遮擋 ,再行驗(yàn)收 ,由此造成的損失由業(yè)主 (住戶 )自己負(fù)責(zé)。 六、驗(yàn)收 ,業(yè)主 (住戶 )和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向管理處申請竣工驗(yàn)收 ,管理處將 派人進(jìn)行查驗(yàn)。 、陽臺色調(diào) ,不得改變陽臺的用途 (陽臺不得安裝防盜網(wǎng)及鋁合金窗等 )。用戶不得自行安裝、拆除、改裝。 ,嚴(yán)禁擅自亂接、亂拉電源線 ； 超容量用電 在與管理處協(xié)商后 ,在管理處的監(jiān)督下 ,在管理人員指定位置處接臨時(shí)電源線 ,否則造成的一切后果由業(yè)主 (住戶 )負(fù)責(zé)。 :中小工程為 30天 ,較大工程為 45天 ,最長不超過 60天 ,如確實(shí)需要延期 ,要到管理處辦理延期手續(xù)。逾期完工要辦理逾期手續(xù)并交納逾期金每天 50元 ,不辦理延期手續(xù)的 ,管理處有權(quán)責(zé)令其停工 。如實(shí)際情況需要更改 ,必須報(bào)管理處審批 ,出具更改通知后方可施工。 (住戶 )收到批復(fù)后 ,應(yīng)帶領(lǐng)選定的裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人到管理處按規(guī)定辦理施工隊(duì)有關(guān)進(jìn)場手續(xù)方可進(jìn)場裝修施工 (詳 見附件 二 )。維修和改造 ,必須先向管理處提出申請 (住戶必須持業(yè)主委托書 ),并領(lǐng)取《裝修申請審批表》一式一份。 市住宅裝修資格的施工隊(duì)的自由 ,但必須經(jīng)管理處資格審查后按《 裝修施工隊(duì)管理辦法》 (詳見附 件 一 )的規(guī)定進(jìn)行管理。對于您的房產(chǎn)的二次裝修 ,將根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部關(guān)于《家庭居室裝飾裝修管理 規(guī)定》及 市物業(yè)管理規(guī)范 ,進(jìn)行嚴(yán)格的管理 ,同時(shí)為確保您的根本利益 ,特制定本規(guī)定 : 一、裝修范圍 業(yè)主應(yīng)嚴(yán)格按照《家庭居室裝飾裝修管理規(guī)定》中的裝修范圍和要求進(jìn)行室內(nèi)裝修、維修。 [相關(guān)法規(guī)制度 ] 1． 1995 年 9 月 1 日中華人民共和國建設(shè)部令第 46 號 《 建筑裝飾裝修管理規(guī)定》 （略） 2．物業(yè)管理公司裝修管理規(guī)定 根據(jù)國家建設(shè)部關(guān)于異產(chǎn)毗連關(guān)系的有關(guān)規(guī)定 ,懇請 業(yè)主 (住戶 )明白您的產(chǎn)權(quán)內(nèi)容不是一個(gè)獨(dú)立的整體 ,而是由內(nèi)部面積、空間、公共面積、財(cái)產(chǎn)份額和毗連關(guān) 系構(gòu)成。 本案例中 ，物業(yè)管理公司就是針對業(yè)主認(rèn)為改梁方案可行的實(shí)際情況，給他提出合法解決的方案。 有些時(shí)候，制止或糾正違章行為未必非得硬要板起面孔堅(jiān)持說 “ 不 ” 。后來他咨詢了原設(shè)計(jì)單位，得知改梁既要拿一筆不小的變更設(shè)計(jì)費(fèi)，又要等較長時(shí)間才能確定。然后約見這位業(yè)主，建議他寫出書面申請，報(bào)原設(shè)計(jì)單位審批。 [解決方法 ] 針對對方固執(zhí)的態(tài)度， 為了避免頂牛，管理處的工作人員坐在一起商討對策。即使業(yè)主的父親確為高級建筑師，其參數(shù)計(jì)算和改梁方案物業(yè)管理公司也不能同意，因?yàn)榇朔桨覆⒉荒艽碓O(shè)計(jì)單位或?qū)I(yè)設(shè)計(jì)單位的審批意見。業(yè)主裝修完成后，還須物業(yè)管理公司組織驗(yàn)收，合格后方可使用。物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)國家建設(shè)部《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理公司制定的 《住戶裝修管理規(guī)定》，經(jīng)審核確定該業(yè)主申請的裝修方案對房屋結(jié)構(gòu)沒有破壞，對業(yè)主的正常使用不構(gòu)成安全隱患，方可批準(zhǔn)。業(yè)主購房后，作為物業(yè)的所有權(quán)人，有權(quán)對自己的房屋進(jìn)行裝修，但其裝修不能影響房屋的安全。雙方都不讓步，問題一下子僵在那里了。然而，這位業(yè)主就是聽不進(jìn)去，態(tài)度十分固執(zhí)。并聲稱自己父親是位高級建筑師，已計(jì)算出了有關(guān)參數(shù)、設(shè)計(jì)出了改梁圖紙。 物業(yè)管理案例分析 日常管理 [案例一 ] 業(yè)主提出不合理裝修要求怎么辦 某廣場一位業(yè)主在裝修時(shí)，向管理處多次提出更改頂層復(fù)式房室內(nèi)的一根大梁。其理由是按常規(guī)該根梁應(yīng)為正梁，但搞成了反梁，既占用室內(nèi)空間又影響美觀。 對業(yè)主的這 一要求，管理處根據(jù)《裝修管理規(guī)定》耐心進(jìn)行解釋、說服，理所當(dāng)然地加以和善的回絕。三番五次找都未得到應(yīng)允，他干脆動了硬的， “不管你們同不同意，我都要改 ”。 [案例分析 ] 此案例是在業(yè)主辦理入住后，在裝修期間常見的問題。一般情況下，業(yè)主入住裝修前要填寫裝修申請，報(bào)物業(yè)管理公司審批。待物業(yè)管理公司批準(zhǔn)后，業(yè)主才能開始裝修。 本案例中業(yè)主提出的更改大梁的要求有可能給房屋的安全使用埋下隱患，因此，物業(yè)管理公司不能同意業(yè)主的這一要求。 因此，本案例中物業(yè)管理公司對業(yè)主提出的改梁要求不予同意的做法 是對的。并把商討出的辦法及時(shí)報(bào)告給物業(yè)公司和 開 發(fā)展的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，上下統(tǒng)一口徑。這位業(yè)主覺得管理處的建議合情合理，欣然同意。經(jīng)過比較，最終取消了改梁的想法。不妨指條正道，讓他自己去試一試，撞了南墻，他自然就回心轉(zhuǎn)意了。 既然你認(rèn)定可以，那你就通過合法途徑辦理，把球踢給了對方，矛盾不再集中在自己身上到頭來，有序管理的目的達(dá)到了，你在對方的心目中還是個(gè) “ 好人 ” 。所以。 二、裝修隊(duì)的選擇 ,業(yè)主 (住戶 )裝修應(yīng)盡量選擇管理處推薦的施工隊(duì) (至少有兩個(gè)以上的施工隊(duì)供業(yè)主選擇 ),這幾家實(shí)力較強(qiáng)、信譽(yù)較好的施工隊(duì)伍 ,經(jīng)培訓(xùn)對本大廈房屋結(jié)構(gòu)了解并在其承諾遵守本辦法和其他裝修規(guī)定后 ,在管理處監(jiān) 督管理下提供裝修服務(wù)。 三、裝修申請 業(yè)主 (住戶 )在規(guī)定范圍內(nèi)要進(jìn)行室內(nèi)裝修、維修和改造。 四、裝修審批 (住戶 )必須如實(shí)填報(bào)《裝修申請審批表》各款內(nèi)容于確定的裝修日期關(guān) 7天攜帶裝修設(shè)計(jì)圖紙和消防部門裝修審批材料批文 ,上報(bào)管理處 （ 涉及消防規(guī)定的應(yīng)先向消防部門辦理報(bào)批手續(xù) ） ,同時(shí)交納裝修 保證 金 100元 /平方米 ,需要進(jìn)行施工技術(shù)審定的 ,按每項(xiàng)工程150300元計(jì)收 ,管理處將在收到審批表后二個(gè)工作日內(nèi)給予批復(fù)。 五、施工 ,不得有任何更改。 ,業(yè)主 (住戶 )進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)理并保證裝修施工隊(duì)嚴(yán)格遵守規(guī)定 ,按規(guī)作業(yè) ,文明施工 ,施工期間不準(zhǔn)裝修 工人在大廈內(nèi)住宿。對于施工隊(duì)的違章裝修除按《 市住宅裝修管理規(guī)定》和《違章裝修項(xiàng)目》的規(guī)定進(jìn)行處理 ,對業(yè)主 (住戶 )處以相當(dāng)于施工隊(duì)罰款額30%的罰款。 :每天施工時(shí)間為 8:0012:00,14:0018:00。 (必須符合國家標(biāo)準(zhǔn) )的安裝、維修、拆移、改裝 ,必須由持有專業(yè)資格證書的單位施工 。 ,不得破壞樓宇結(jié)構(gòu) ,穿壞墻體。 ,每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運(yùn) ,樓梯、過道、天臺、道路及其他公共地方 不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方 ,不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施 ,保持公用地面、墻壁完好和整潔。 。 ,由管理處驗(yàn)收人員在《裝修申請審批表》上驗(yàn)收欄內(nèi)簽名。經(jīng)三次驗(yàn)收不合格者 ,管理處可另行指定施工單位進(jìn)行施工 ,所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主 (住戶 )承擔(dān)。 附件一（略） 附件二（略） [案例二 ] 部分業(yè)主要隨意封閉陽臺怎么辦 深圳某大廈入伙前，物業(yè)管理處的工作人員多次到現(xiàn)場考察，綜合考慮各種因素，并聽取有關(guān)方面意見，做出了 “ 主陽臺允許用白鋁材、白玻璃、統(tǒng)一規(guī)格平開窗封閉 ” 的規(guī)定。 有些業(yè)主聽了管理處的解釋，了解管理處的初衷是為了保持大廈外觀的統(tǒng)一，也就愉快地接受了。 在這種情形下，管理處先用了個(gè) “ 緩兵之計(jì) ” 。把他們穩(wěn)定下來之后，管理處做了一個(gè)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)持有異議的業(yè)主只有 20 多戶，并不占多數(shù)。 有了這個(gè)底數(shù)后，管理處本來可以強(qiáng)制要求這部分業(yè)主執(zhí)行既定的封閉陽臺的規(guī)定，但還是希望能說服他們，讓他們自覺自愿地去執(zhí)行 。外立面包括外墻、窗戶、陽臺及附屬設(shè)備，如空調(diào)機(jī)、廣告燈箱、防盜網(wǎng)和晾衣架等。本案例正是因?yàn)閭€(gè)