【正文】 商在替胡女士向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費后，開發(fā)商對胡女士的賠償義務(wù)就履行完畢。胡女士開始主張抵消是不妥的，因為開發(fā)商對胡女士負債而胡女士卻對物業(yè)管理公司負債，這兩種債務(wù)雖然都是金錢債務(wù)，但是并不符合 當事人互負到期債務(wù) 的條件。 《合同法》第九十九條所講的抵消是指：當事人互負到期債務(wù)，該債務(wù)的標的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對方的債務(wù)抵消，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵消的除外。于是，三方一同找到律師咨詢，最終在律師主持下達成書面協(xié)議：三方協(xié)商解決，由開發(fā)商向物業(yè)管理公司支付了胡女士下年度的物業(yè)管理費，胡女士不再向開發(fā)商要求賠償，同時胡女士向物業(yè)管理公司支付本年度供暖費。 3/9/2023 12 物業(yè)管理典型案例分析 物業(yè)管理公司認為自己及時聯(lián)系維修房屋，并且現(xiàn)在看來房屋存在質(zhì)量問題也不是物業(yè)管理不到位，如果胡女士不交納物業(yè)管理費他們無法接受，并且，因為這個小區(qū)是采用小區(qū)外的供熱廠的熱力供熱，統(tǒng)一供暖時間已到，如果胡女士不交納供暖暖氣費，他們就要受到經(jīng)濟損失。 案情介紹： 二、因新買房屋漏水業(yè)主拒交物業(yè)管理費 3/9/2023 11 物業(yè)管理典型案例分析 胡女士認為自己購買房屋就為了居住，現(xiàn)在因為漏雨無法居住，并且自己進行的裝修也遭到破壞，她認為這是開發(fā)商造成的，所以準備不再交納第二年的物業(yè)管理費和供暖費等。物業(yè)管理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂進行了防水處理。入住后兩個月雨季來臨，幾場大雨之后，胡女士發(fā)現(xiàn)天花板有水洇濕的現(xiàn)象，后來竟然發(fā)展到漏雨的地步?！稐l例》頒布以后，建管分開，開發(fā)商與物業(yè)公司各自獨立經(jīng)營是市場化的必然，物業(yè)公司必須靠自身實力才能贏得市場。 3/9/2023 9 物業(yè)管理典型案例分析 首次業(yè)主大會，簽訂物業(yè)管理合同時物業(yè)公司應(yīng)與業(yè)主大會做好充分的溝通，明確物業(yè)管理合同的條款。 3/9/2023 8 物業(yè)管理典型案例分析 銷售合同中明確的物業(yè)管理服務(wù)條款，應(yīng)包括服務(wù)內(nèi)容、標準、收費、違約責任等主要部分。這是物業(yè)管理條例第三章前期物業(yè)管理明確規(guī)定的內(nèi)容。物業(yè)管理公司可以根據(jù)業(yè)主大會要求的服務(wù)標準給出相應(yīng)的服務(wù)和相應(yīng)收費；如雙方確系分歧很大，也可以通過招投標的方式重新選聘物業(yè)公司。 3/9/2023 6 物業(yè)管理典型案例分析 本案中顯示業(yè)主大會已經(jīng)成立。因此，開發(fā)商應(yīng)在與物業(yè)買受人簽訂買賣合同中包含前期物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)服務(wù)約定。 3/9/2023 5 物業(yè)管理典型案例分析 根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十五條： 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。 3/9/2023 4 物業(yè)管理典型案例分析 根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十一條： 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。 3/9/2023 3 物業(yè)管理典型案例分析 根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十四條： 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾愈演愈烈，業(yè)主終于解聘了原物業(yè)管理公司。 物業(yè)管理典型案例分析 物業(yè)管理典型案例分析 李靜君 3/9/2023 1 物業(yè)管理典型案例分析 一、前期物業(yè)管理案例 案情介紹： 南山某小區(qū)的物業(yè)管理公司是開發(fā)商的全資子公司，理所當然的承接了開發(fā)商的物業(yè)進行管理。業(yè)主入住之后，對物業(yè)管理公司的物業(yè)管理收費標準和服務(wù)標準等問題多次提出質(zhì)疑，而該物業(yè)管理公司也多次向業(yè)主大會提出該項目嚴重虧損，意圖提高物業(yè)管理費，雙方僵持不下。 3/9/2023 2 物業(yè)管理典型案例分析 案例分析： 從以上的案情介紹可以看出，造成最后業(yè)主與物業(yè)管理公司相互不理解以至最后解除合同的直接原因是 物業(yè)管理公司與業(yè)主之間始終缺乏雙方認同的物業(yè)收費標準和服務(wù)標準。本案例中，物業(yè)管理公司是開發(fā)商的全資子公司，理所當然承接開發(fā)商的物業(yè)進行管理是不正確的，應(yīng)當通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。在本案例中，雖然物業(yè)公司“理所當然”接管了該物業(yè)，也應(yīng)與開發(fā)商簽訂書面的前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，明確物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方以及小業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)等內(nèi)容。本案中業(yè)主入住后對物業(yè)管理公司的收費和服務(wù)標準產(chǎn)生質(zhì)疑，設(shè)定物業(yè)管理公司服務(wù)達到合同規(guī)定標準，那么可見，在買房前期業(yè)主沒有清楚地了解前期物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)內(nèi)容，而造成與物業(yè)管理公司的矛盾。業(yè)主應(yīng)依法接受前期物業(yè)管理合同內(nèi)容。 既然物業(yè)公司與小業(yè)主之間對物業(yè)費和服務(wù)標準之間存在很多糾紛，業(yè)主大會成立后簽訂物業(yè)管理委托合同時，物業(yè)管理公司應(yīng)利用這一時機與業(yè)主大會溝通相關(guān)事宜。 3/9/2023 7 物業(yè)管理典型案例分析 啟示與思考： 前期物業(yè)管理，建設(shè)單位應(yīng)通過招投標的方式選聘物業(yè)公司，并與物業(yè)管理公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，相關(guān)條款應(yīng)在銷售合同中與買受人明確約定。從事前期物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)認真學(xué)習(xí)并嚴格按照相關(guān)條款操作。避免因業(yè)主買房時對物業(yè)管理相關(guān)內(nèi)容不清晰，業(yè)主入住后對物業(yè)公司的服務(wù)收費等事宜產(chǎn)生質(zhì)疑，產(chǎn)生不必要的矛盾。 物業(yè)公司要根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準來確定服務(wù)收費。 3/9/2023 10 物業(yè)管理典型案例分析 胡女士看中了某處商品房的頂層，在一次性付清全部房款后順利入住，同時向物業(yè)管理公司交納了當年的物業(yè)管理費。于是，胡女士找到物業(yè)管理公司報修。胡女士此時已經(jīng)對現(xiàn)在的房屋有些反感，經(jīng)過和開發(fā)商協(xié)商后準備換房，但是雙方對漏雨造成損失的賠償問題產(chǎn)生了爭議。 開發(fā)商認為自己出售的房屋有質(zhì)量問題是事實，也愿意賠償胡女士部分經(jīng)濟損失，但是他們認為自己已經(jīng)同意為胡女士調(diào)換房屋，自己和胡女士之間沒有糾紛。 3/9/2023 13 物業(yè)管理典型案例分析 處理情況： 由于三方對于債權(quán)、債務(wù)沒有任何異議，胡女士認為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為，但是又不十分肯定自己的行為是否合法。 3/9/2023 14 物業(yè)管理典型案例分析 案例分析： 胡女士不能直接向物業(yè)管理公司主張抵消。 3/9/2023 15 物業(yè)管理典型案例分析 開發(fā)商、胡女士、物業(yè)管理公司三者存在的債權(quán)、債務(wù)關(guān)系： 開發(fā)商與胡女士之間存在房屋買賣合同關(guān)系，因為房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商基于賠償責任對胡女士負有債務(wù)； 胡女士與物業(yè)管理公司之間存在物業(yè)管理合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義務(wù)，胡女士不交納物業(yè)管理費，那么就是胡女士對物業(yè)公司負有債務(wù)； 3/9/2023 16 物業(yè)管理典型案例分析 關(guān)于供暖費的問題，一般是業(yè)主和物業(yè)管理公司單獨簽有供暖協(xié)議，應(yīng)當依照執(zhí)行，如果胡女士拒絕交納