【正文】 拖欠巨額管理費催交困難怎么辦由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時繳交管理費，甚至把交管理費作為與有關(guān)方面交涉的籌碼，作為達(dá)到某種目的的交換條件。 (2)財務(wù)部經(jīng)理經(jīng)審核存有疑問應(yīng)責(zé)令會計及時更正；如無疑問應(yīng)將收費資料加密在財務(wù)部長期保存。(4)每月31日，收費員應(yīng)將當(dāng)月1日~31日的收入明細(xì)匯總后交財務(wù)部主管審核，如經(jīng)審核存有疑問，應(yīng)及時查明予以更正；經(jīng)審核無誤，應(yīng)根據(jù)《會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》作相應(yīng)的賬務(wù)處理。(2)該部門的收費員應(yīng)根據(jù)各項服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)對消費明細(xì)單上的消費項目進(jìn)行準(zhǔn)確計費、收費。(7)經(jīng)審核，如存有疑問，應(yīng)及時查明并予以更正；如經(jīng)審核無誤的，對已如數(shù)收回的費用按照《會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理；對尚未收回的費用，按照《應(yīng)收賬款管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行相關(guān)的催繳工作。 (5)住戶用現(xiàn)金繳交水、電、煤氣、電話費用時，出納員在向住戶提供供水、供電、煤氣、電信等公司的收費憑據(jù)的同時，還應(yīng)按《現(xiàn)在管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定向住戶開具收款收據(jù)。(3)財務(wù)會計根據(jù)相關(guān)部門提供的收費單據(jù)，填制《收款通知單》。5．水、電、煤氣、電話費用的代收代繳(1)對已辦理銀行劃賬手續(xù)的住戶，出納員應(yīng)及時到銀行抄錄托收記錄。 (7)出納員在規(guī)定交費期限后的三日內(nèi)，編制《費用收繳明細(xì)表》報財務(wù)負(fù)責(zé)人。(5)財務(wù)部會計應(yīng)在28日前將《收費通知單》交財務(wù)部主管審核，經(jīng)審核存有疑問的在三個工作日內(nèi)向業(yè)主派發(fā)。(3)各部門主管應(yīng)在每月25日前將服務(wù)單匯總后交財務(wù)部會計?！?．有償服務(wù)費用的收繳 (1)機電處、服務(wù)處等處的工作人員在為住戶提供各項有償服務(wù)時，應(yīng)根據(jù)相關(guān)服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)計費，并請住戶對服務(wù)項目進(jìn)行驗收，在服務(wù)單上簽字確認(rèn)。[相關(guān)法規(guī)制度]1．《服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》（節(jié)選） 一、目的 規(guī)范服務(wù)費用的收繳工作，確保如數(shù)、及時、安全的收回各項費用。然后，便耐心地給他解釋入伙與入住、公用部位與自用部分的區(qū)別，依據(jù)有關(guān)法規(guī)向其說明大廈已入伙多年，早就不存在保修期，室內(nèi)維修發(fā)生的包括人工費在內(nèi)的所有費用，都要由業(yè)主住戶承擔(dān)，并在核對這次疏通下水管工作量的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步申明收取40元維修費，已給予了相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。[解決辦法]情況反映到管理處，主管領(lǐng)導(dǎo)上門做工作。通過提高他們對物業(yè)管理的認(rèn)知度，為自己管理服務(wù)的順利實施鋪路。從物業(yè)管理的實際看，即使在市場已經(jīng)相當(dāng)發(fā)育的地區(qū)，亦有相當(dāng)一部分業(yè)主用戶對物業(yè)管理法規(guī)缺乏足夠的理解。房屋保修期的計算，是從業(yè)主辦理入伙手續(xù)之日起計算時間，與業(yè)主入住到房屋的時間無關(guān)，因此，業(yè)主所說剛剛?cè)胱〉睦碛梢膊怀闪ⅰ１景咐滤艿谰S修范圍處于業(yè)主室內(nèi)，屬有償服務(wù)范圍，其堵塞顯然是由業(yè)主裝修期間，不按裝修管理規(guī)定，對下水管道使用不當(dāng)造成的，其責(zé)任完全應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)維修費用。誰知當(dāng)維修人員收取40元維修費用時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費，并振振有辭地說，自己裝修完剛?cè)胱。瑒e的樓房都有一年保修期，他也應(yīng)當(dāng)住滿一年后再交費。經(jīng)過3個多小時的努力，管道徹底疏通了。維修人員及時趕到現(xiàn)場。經(jīng)審核存有疑問的，應(yīng)及時查明，予以更正；經(jīng)審核無誤后的應(yīng)在財務(wù)審核欄內(nèi)簽署姓名及日期后交財務(wù)部會計； M．財務(wù)部會計將已全額收回的管理費用按《會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》進(jìn)行賬務(wù)處理；對未能收取的費用，應(yīng)在銀行第一次托收后的3日內(nèi)根據(jù)欠費資料填寫《管理費用催繳通知單》； N．《管理費用催繳通知單》經(jīng)財務(wù)部主管審核無誤后，加蓋公司財務(wù)專用章，交公共事務(wù)部在3日內(nèi)派發(fā)；O．公共事務(wù)部原則上應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)，將催繳通知單送交住戶或其家人的手中，并讓接收人在回執(zhí)上簽收；特殊情況無法找到住戶及其家人的，應(yīng)將催繳通知單用郵寄的方法寄交住戶；P．公共事務(wù)部應(yīng)做好送達(dá)、郵寄的派發(fā)記錄，保管好住戶簽收的回執(zhí)，并將派發(fā)情況向部門主管匯報。H．公共事務(wù)管理員應(yīng)詳細(xì)的記錄《收費通知單》的派發(fā)情況；Y．出納員根據(jù)《應(yīng)收管理費收繳明細(xì)表》填制委托收款憑證及相關(guān)資料，在銀行規(guī)定的托收日期前一日送交開戶行；J．出納員在銀行每次托收后的兩日內(nèi)到銀行讀取已托收數(shù)據(jù)，并根據(jù)托收情況向已全額托收的業(yè)主出具加蓋“轉(zhuǎn)賬收訖”章的有效收款收據(jù)；K．未辦理銀行托收的業(yè)主管理費，由業(yè)主到公司財務(wù)部用現(xiàn)金支付。業(yè)主收到入伙通知后一個月內(nèi)未來辦理入伙手續(xù)的應(yīng)視入伙，開始計收管理費；B．財務(wù)部會計每月20日前應(yīng)根據(jù)業(yè)主資料編制下月《應(yīng)收管理費用明細(xì)表》，內(nèi)容包括：編號、房號、業(yè)主姓名、房屋面積、管理費標(biāo)準(zhǔn)、應(yīng)收金額、上月欠費、滯納金、本月應(yīng)收等； C．財務(wù)部會計將《應(yīng)收費用明細(xì)表》于每月20日報財務(wù)部主管審核，經(jīng)審核如有差錯，應(yīng)及時更正；如無疑問，財務(wù)部主管在財務(wù)審核欄內(nèi)答署姓名、日期；D．財務(wù)部主管應(yīng)在22日前將審核無誤的《應(yīng)收管理費明細(xì)表》交財務(wù)部會計填寫《收費通知單》； E．財務(wù)部會計應(yīng)在每月25日前將填寫完整的《收費通知單》交財務(wù)部主管審核。3．管理費的收繳 (1)管理費的收取標(biāo)準(zhǔn)：（僅供參考） A．多層帶電梯： ?平方米；B．多層不帶電梯： ?平方米；C．別墅： ?平方米；D．商鋪： ?平方米~?平方米；E．寫字樓： ?平方米；F．公寓： ?平方米。 2．滯納金的計算方法 (1)對每月銀行的第二次托收未果，也未到物業(yè)部用現(xiàn)金交納管理服務(wù)費的住戶，公司財務(wù)部應(yīng)自每月一日起按1‰計收期滯納金。(4)兼營的餐飲、娛樂等各項服務(wù)費。 (2)機電維修、清潔、綠化等各項特約服務(wù)費。5．財務(wù)部主管負(fù)責(zé)費用收繳工作的監(jiān)督。3．財務(wù)部會計負(fù)責(zé)對各項有償服務(wù)費用的計算及填制收費通知單。三、職責(zé) 1．出納員或收費員負(fù)責(zé)按本程序辦理各項費用的銀行托收及現(xiàn)金收取工作。[相關(guān)法規(guī)制度]1．《服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》（節(jié)選） 一、目的 規(guī)范服務(wù)費用的收繳工作，確保如數(shù)、及時、安全的收回各項費用。物業(yè)管理公司還把政府有關(guān)規(guī)定復(fù)印交給該女士，該女士最后繳納了管理費。因此，該女士所購買的房屋，雖然未住過，但因管理公司的綜合服務(wù)并未因此而減少，故仍應(yīng)繳納管理費。另外，從物業(yè)管理的運作過程看，物業(yè)管理工作一旦啟動，物業(yè)內(nèi)的所有公共設(shè)備和配套設(shè)施都要運作，管理人員要到位，服務(wù)工作要開展，各項管理費用支出要發(fā)生。因管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)是“以支定收”的，若有一戶業(yè)主因房屋未住不交管理費，物業(yè)管理管理公司收取的費用就減少了一份。 物業(yè)管理費實質(zhì)上是向產(chǎn)權(quán)人、使用人收取公共區(qū)域管理服務(wù)費，主要包括公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)及保安、消防、綠化等費用。該女士覺得很冤，當(dāng)初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費？《物業(yè)管理案例分析》匯編財務(wù)管理篇[案例一]房子沒住，交不交管理費某女士購買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時，對房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問題，認(rèn)出為該房沒有達(dá)到入住條件，但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問題仍未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費的通知。[案例分析]認(rèn)為房屋細(xì)部有問題，并提出了自己的意見，但卻收取了房屋鑰匙，該女士的這種做法意味著她已經(jīng)認(rèn)可房屋的交付使用了。此費用一般按物業(yè)100%入住率測算分?jǐn)偟矫科椒矫?。要保證正常工作，只能挪用其他費用，侵占其他業(yè)主的權(quán)益。不可能因個別物業(yè)的空置，使物業(yè)整體的管理如治安、消防、保潔、電梯、公共照明及管理維護人員間斷或減少。[解決方法]物業(yè)管理公司接到該女士的投訴后，首先向她解釋了《物業(yè)管理條例》中的有關(guān)規(guī)定，說明只有開發(fā)商未賣出的房屋才可以減免部分管理費，而她的房屋不屬免收之列，不但應(yīng)足額補齊管理費，還需繳納滯納金?？紤]到該女士的特殊情況，經(jīng)請示業(yè)主委員會同意，管理公司減免了該女士的管理費滯納金。二、適用范圍 適用于物業(yè)部管理服務(wù)費及其他各項有償服務(wù)費的收繳工作。 2．各部門主管負(fù)責(zé)對本部門相關(guān)有償服務(wù)項目計費與審核。 4．服務(wù)處管理員負(fù)責(zé)通知單的派發(fā)及催繳工作。四、程序要點1．費用收取的范圍 (1)管理服務(wù)費。(3)代收代繳的水、電、煤氣、電話等費用。(5)其他各項多種經(jīng)營服務(wù)費用。(2)滯納金的計算公式：本金（1+1‰）n（n為滯納天數(shù)）。(2)管理費的收繳程序： A．公司財務(wù)部從業(yè)主入伙之日起計收管理費。經(jīng)審核有誤的，應(yīng)及時查明予以更正；經(jīng)審核無誤的，財務(wù)部主管在《收費通知單》上加蓋財務(wù)專用章； F．財務(wù)部主管在每月28日前將有效的《收費通知單》交公共事務(wù)部管理員派發(fā)； G．公共事務(wù)部的管理員根據(jù)住戶資料填寫信封，裝入《收費通知單》，視住戶不同情況采取不同的派發(fā)方式： ——需要直接送達(dá)的，管理員應(yīng)在兩個工作日內(nèi)送交住戶家中，并請住戶簽收； ——如住戶家中無人接收的，應(yīng)在兩個工作日內(nèi)送進(jìn)住戶信箱；——需要郵寄的，管理員應(yīng)貼足郵資，并在兩個工作日內(nèi)到郵局發(fā)送。出納員在收取業(yè)主用現(xiàn)金交納的管理費時應(yīng)按《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定收?。?L．出納員應(yīng)于規(guī)定收費日后的五日內(nèi)編制《費用收繳明細(xì)表》報財務(wù)部主管審核。……[案例二]住戶以維修未使用任何材料為由拒交維修費用去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在6樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。[案例分析]維修費用包括材料費用和人工費用等其他費用，業(yè)主以未使用維修材料拒絕交付維修費用的理由不成立。至于業(yè)主提出的保修期問題，關(guān)鍵在保修期時效的計算。物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)業(yè)主辦理入伙手續(xù)的時間計算保修期，依據(jù)實際情況酌情妥善處理。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)善于利用多種渠道做宣傳工作，向業(yè)主用戶普及物業(yè)管理法規(guī)知識。本案例應(yīng)收取的費用如在弄清維修范圍后，事先告知業(yè)主，就不會出現(xiàn)糾紛了。首先，征詢該住戶對維修人員文明用語、工作態(tài)度、維修質(zhì)量的意見，他均表示滿意。這位住戶覺得主管說得有理有據(jù)、合情合理，消除了誤解，便愉快地交付了應(yīng)付的維修費用。二、適用范圍 適用于物業(yè)部管理服務(wù)費及其他各項有償服務(wù)費的收繳工作。(2)各部門主管應(yīng)根據(jù)用戶簽字后的服務(wù)單對本部門員工計費的項目進(jìn)行審核，