【正文】 業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益?！? 職責(zé)： （ 1）業(yè)主大會 職責(zé) 國務(wù)院條例 第十一條 ： 業(yè)主大會履行下列職責(zé)： （一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； （四）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施； （五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； （六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 （ 2）業(yè)主委員會職責(zé) 國務(wù)院條例 第十五條 ：業(yè)主委員會 履行下列職責(zé)： （一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； （ 三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施； （五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 幾個注意點 （ 1）一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會： 住宅與非住宅、商 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 29 頁 鋪與寫字樓混合型物業(yè)的處理方法 （ 2）只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少的： 經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。 ” 市國土房管局 592 號《關(guān)于貫徹國家 物業(yè)管理條例 有關(guān)問題的通知》發(fā)布的《業(yè)主大會議事規(guī)則（示范文本）》第二條，“業(yè)主投票權(quán)是按業(yè)主擁有物業(yè)的面積確定，每戶一票，該票代表的投票權(quán)以物業(yè)建筑面積計算，每一平方米為投票權(quán)的計算份額，超出部分按四舍五入處理?！笔袊练抗芫?592 號《業(yè)主大會議事規(guī)則（示范文本）》進(jìn)行細(xì)化：第四章第四點，物業(yè)管理小區(qū)（大廈）業(yè)主超 過 300 名的可以幢、單元、樓層等為單位推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會；第六點，業(yè)主代表推選產(chǎn)生必須由其所代表的業(yè)主持有 1/2 以上投票權(quán)的業(yè)主通過。 （ 6） 業(yè)主大會決議的有效性 ：會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有 1／2 以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定， 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 29 頁 必須經(jīng)物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2／ 3 以上通過?！笔袊练抗芫?592 號《業(yè)主大會議事規(guī)則（示范文本）》第六章第三條規(guī)定：“前一屆業(yè)主委員會的工作自產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會起停止從事業(yè)主委員會的工作。 三、召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會的程序 （一）程序指導(dǎo)文件： 市國土房管局《關(guān)于指導(dǎo)物業(yè)管理首次業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立工作有關(guān)問題的通 知》（ [2020]756 號） （二）成立條件： 物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到 50%以上； 或 物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到 30%以上不足 50%，且使用超過一年。 建設(shè)單位參與的問題。 業(yè)主委員會候選人的確立 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 29 頁 街道指導(dǎo)籌備組進(jìn)行人選的確定 場地、經(jīng)費(fèi) 宣傳公告欄、 活動場所、經(jīng)費(fèi)來源（理論上由全體業(yè)主承擔(dān)） 盡量取得建設(shè)單位與物業(yè)公司的配合 投票權(quán)份額的認(rèn)定與投票驗票 業(yè)主、建設(shè)單位投票份額的認(rèn)定 市國土房管局《業(yè)主大會議事規(guī)則（示范文本）》第三章第二條里規(guī)定：“已出售物業(yè)的投票權(quán)歸買受人，未出售物業(yè)的投票權(quán)歸出賣人。 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 29 頁 首次業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立基本程序 籌備組成員的構(gòu)成 聯(lián)名業(yè)主的建議 聯(lián)名業(yè)主報送資料 公示期內(nèi)業(yè)主自薦增補(bǔ)的構(gòu)成 產(chǎn)生籌備組 業(yè)主異議的處理 建設(shè)單位參與籌備組 籌備組確立 張貼候選人簡歷 核對候選人提交件 召開選舉大會通知 印發(fā)選票 業(yè)主大會刻章備案 封箱監(jiān)票 投票表決規(guī)則公約 投票選舉首屆委員 發(fā)出大會通知 提交資料送區(qū)備案 加以提示公示說明 取回收件回執(zhí) 確認(rèn)業(yè)主投票權(quán) 業(yè)主委員會刻章 草擬公示文件 正式送區(qū)局備案 說明：委員人數(shù)控制在 5~15 人；委托選舉不多于 3 人；任期自定，屆滿換選，所應(yīng)用的表格按照“穗國房字 [2020]756 號文的示范文本。 ⒉業(yè)主委員會將業(yè)主大會表決物業(yè)招標(biāo)事宜的結(jié)果向業(yè)主公布。 （二）招標(biāo)人為建設(shè)單位的： ⒈建設(shè)單位確定招標(biāo)小組人員。 二、招標(biāo)備案 招標(biāo)人為建設(shè)單位 的，應(yīng)在公開發(fā)布《招標(biāo)公告》或發(fā)出《投標(biāo)邀請書》的 10 日前，提交以下材料報物業(yè)項目所在地的區(qū)國土房管局備案。 三、招標(biāo) （一）招標(biāo)人公開發(fā)布《招標(biāo)公告》或發(fā)出《投標(biāo)邀請書》； （二）招標(biāo)人收到投標(biāo)申請人《投標(biāo)申請》的同時 ,向投標(biāo)申請人開具《投標(biāo)申請回執(zhí)》。 四、投標(biāo)評標(biāo) （一）投標(biāo)人在招標(biāo)人限定期限內(nèi)將已密封的投標(biāo)文件（在封口處加蓋投標(biāo)單位公章）送達(dá)招標(biāo)人，經(jīng)招 標(biāo)人檢查后向投標(biāo)人開具《投標(biāo)文件收件回執(zhí)》。 （三） 組建評標(biāo)委員會。 （四）招標(biāo)人組織開標(biāo)。 （五）評標(biāo)委員會進(jìn)行評標(biāo)。 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 29 頁 （六）招標(biāo)人按照中標(biāo)候選人的順次排序確定中標(biāo)人，由招標(biāo)人確認(rèn)及宣布中標(biāo)人。 （八）招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書 ,同時將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。 （二）區(qū)國土房管局自收到招標(biāo)人中標(biāo)備案資料之日，向招標(biāo)人開具《備案回執(zhí)》。 二、招標(biāo)事宜指引 （一）招標(biāo)人資格 招標(biāo)人為業(yè)主委員會的，須經(jīng)業(yè)主大會通過有關(guān)招標(biāo)的決議 （ 必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2／ 3 以上通過 ） 并提供證明資料； 招標(biāo)人為開發(fā)建設(shè)單位的，應(yīng)取得 《關(guān)于（項目名稱）修建性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)》 ； 招標(biāo)人委托物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜的 ,須具備以上條件。 招標(biāo)公告（或者招標(biāo)邀請書）。 招標(biāo)小組人員情況表。 （三）招標(biāo) 招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。 在確定中標(biāo)人前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價格、投標(biāo)方案等實質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行談判。 招標(biāo)人為業(yè)主委員會的，經(jīng)區(qū)國土房管局進(jìn)行招標(biāo)備案后，應(yīng)將擬訂的《招標(biāo)公告》（或《投標(biāo)邀請書》）、《投標(biāo)須知》、《招標(biāo)書》在住宅小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置張貼公布 15日，征求業(yè)主意見。 三、投標(biāo)事宜指引 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 29 頁 （一）投標(biāo)人資格 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標(biāo)文件要求的其他條件，參加投標(biāo)時應(yīng)提供相應(yīng)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)管理資質(zhì)證書、法人代表授權(quán)書等證明文件。 投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競爭，不得損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。 禁止投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評標(biāo) 委員會成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。 （二）開標(biāo) 招標(biāo)人在評標(biāo)會上將《標(biāo)書》交由招標(biāo)人、投標(biāo)人代表檢查文件的密封情況后，當(dāng)眾予以拆封宣讀。 （三）評標(biāo) 評標(biāo)委員會開展 評標(biāo)活動應(yīng)當(dāng)遵守職業(yè)道德規(guī)范，認(rèn)真、公正、誠實、廉潔地履行評標(biāo)職責(zé)，并對所提出的評審意見承擔(dān)個人責(zé)