【正文】 上將投標(biāo)文件交由投標(biāo)人或其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，當(dāng)眾予以拆封宣讀。由招標(biāo)人隨機(jī)抽取的物業(yè)管理專(zhuān)家與業(yè)主大會(huì)推選的代表招標(biāo)人的評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)。（二）招標(biāo)人在評(píng)標(biāo)前一天，到物業(yè)所在地的區(qū)國(guó)土房管局隨機(jī)抽取占評(píng)標(biāo)委員會(huì)2/3的專(zhuān)家作為評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員，并在抽取當(dāng)天向各位評(píng)委送達(dá)《評(píng)標(biāo)邀請(qǐng)函》。（三）招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人的資格進(jìn)行預(yù)審，將預(yù)審結(jié)果書(shū)面告知投標(biāo)人，發(fā)出《資格預(yù)審合格通知書(shū)》，同時(shí)向資格不合格的投標(biāo)申請(qǐng)人告知資格預(yù)審結(jié)果。（一）《關(guān)于（項(xiàng)目名稱(chēng)）修建性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)》；（二）《招標(biāo)公告》或《投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)》；（三）招標(biāo)文件；（四）招標(biāo)小組人員情況表；（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。⒉草擬《招投標(biāo)工作方案》、《投標(biāo)須知》、《評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》、《招標(biāo)公告》或《招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)》。⒊草擬《招投標(biāo)工作方案》、《投標(biāo)須知》、《評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》、《招標(biāo)公告》或《投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)》，并將《投標(biāo)須知》、《招投標(biāo)工作方案》在小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置張貼公布15日，征求業(yè)主意見(jiàn)并進(jìn)行修改。籌備組成員的構(gòu)成封箱監(jiān)票正式送區(qū)局備案取回收件回執(zhí)業(yè)主委員會(huì)刻章提交資料送區(qū)備案投票選舉首屆委員印發(fā)選票核對(duì)候選人提交件張貼候選人簡(jiǎn)歷召開(kāi)選舉大會(huì)通知業(yè)主大會(huì)刻章備案投票表決規(guī)則公約發(fā)出大會(huì)通知加以提示公示說(shuō)明確認(rèn)業(yè)主投票權(quán)草擬公示文件聯(lián)名業(yè)主報(bào)送資料公示期內(nèi)業(yè)主自薦增補(bǔ)的構(gòu)成籌備組確立建設(shè)單位參與籌備組業(yè)主異議的處理產(chǎn)生籌備組聯(lián)名業(yè)主的建議第三講、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)程序I、相關(guān)法規(guī)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》國(guó)家建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》廣州市國(guó)土房管局《廣州市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)程序》II、程序步驟一、籌備招標(biāo)（一）招標(biāo)人為業(yè)主(物業(yè)為單一業(yè)主，或業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的)或業(yè)主大會(huì)的：⒈業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，決定物業(yè)招標(biāo)事宜包括：招標(biāo)采取公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)、評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員人數(shù)、推選代表招標(biāo)人的評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員以及業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)在招投標(biāo)事宜中的各項(xiàng)權(quán)力?！保ㄋ模┎襟E：（見(jiàn)附表）。國(guó)家建設(shè)部[2003]131號(hào)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第五條要求：“由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會(huì)籌備組”。（《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條）（三）焦點(diǎn)及難點(diǎn)籌備組的成立業(yè)主間意見(jiàn)的不一致，多個(gè)派別——如何協(xié)調(diào)?！币簿褪钦f(shuō)，如果任期屆滿(mǎn)但因故未選舉出新的業(yè)主委員會(huì)的，那么舊的業(yè)主委員會(huì)還可以繼續(xù)開(kāi)展工作。（七）業(yè)主委員會(huì)工作的期限：省條例第十二條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期二年，可以連選連任。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過(guò)。（5）同一物業(yè)業(yè)主超過(guò)一人的，物業(yè)共有人應(yīng)當(dāng)推選一人參加業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，并參與投票及選舉活動(dòng)?！保?）業(yè)主代表大會(huì)：國(guó)家建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第十六條：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。（3）投票權(quán)：國(guó)務(wù)院條例第十條，“業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。此外，市房管局《關(guān)于貫徹國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)問(wèn)題的通知》還規(guī)定: 業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)了解業(yè)主和物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修基金，以及監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)合同。此外，《國(guó)務(wù)院條例》還規(guī)定：配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作；配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督?！钡谑鍡l：“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。（二）業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)定義：國(guó)務(wù)院條例第八條：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。”第十六條：“業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。選舉權(quán)與被選舉權(quán)：業(yè)主與使用人區(qū)別：使用人無(wú)被選舉權(quán)，但可通過(guò)特定形式取得選舉權(quán)——國(guó)務(wù)院條例第十二條：“業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；　 （五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；　 （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：　 （一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；——最主要的義務(wù)”“使用人，是指物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的人。二、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的基本概念（一）業(yè)主與使用人定義：國(guó)務(wù)院《條例》第六條：“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。街道——基層優(yōu)勢(shì)：了解群眾；管理優(yōu)勢(shì)：對(duì)人的管理到位。依據(jù)：市政府[2004]15號(hào)文《關(guān)于加強(qiáng)街道工作的意見(jiàn)》第三點(diǎn)“工作職責(zé)”第七條“對(duì)街轄內(nèi)物業(yè)管理小區(qū)（大廈）業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)的成立有指導(dǎo)和監(jiān)督權(quán)”；海珠區(qū)政府發(fā)布[2005]5號(hào)文《關(guān)于加強(qiáng)我區(qū)房屋安全、物業(yè)和租賃管理工作的通知》進(jìn)行細(xì)化 。廣州市《申請(qǐng)晉升二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)收件資料》第二講、業(yè)主大會(huì)召開(kāi)、業(yè)主委員會(huì)成立程序一、有關(guān)法規(guī)規(guī)定（一）有關(guān)法規(guī)及規(guī)范性文件國(guó)務(wù)院頒布2003年9月1日施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》廣東省人大常委會(huì)頒布1998年10月1日施行的《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》2001年市政府發(fā)布的市長(zhǎng)2號(hào)令《廣州市物業(yè)管理辦法》（現(xiàn)已廢止）。對(duì)于晉升等級(jí)的，按市、省、國(guó)家審核權(quán)限進(jìn)行申報(bào)辦理。三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬(wàn)平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。（三）區(qū)分資質(zhì)等級(jí)作用建設(shè)部《辦法》第八條規(guī)定：一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。2003年8月修改會(huì)議（內(nèi)蒙古）：爭(zhēng)議：取消原臨時(shí)資質(zhì)規(guī)定（原因：物價(jià)局對(duì)收費(fèi)定級(jí)的限制）——采納；取消資質(zhì)等級(jí)對(duì)承接項(xiàng)目的限制——未采納，保留。、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。二級(jí)資質(zhì)：；、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)；；，并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％：（1）多層住宅200萬(wàn)平方米；（2）高層住宅100萬(wàn)平方米；（3）獨(dú)