【正文】 封箱監(jiān)票正式送區(qū)局備案取回收件回執(zhí)業(yè)主委員會(huì)刻章提交資料送區(qū)備案投票選舉首屆委員印發(fā)選票核對(duì)候選人提交件張貼候選人簡歷召開選舉大會(huì)通知業(yè)主大會(huì)刻章備案投票表決規(guī)則公約發(fā)出大會(huì)通知加以提示公示說明確認(rèn)業(yè)主投票權(quán)草擬公示文件聯(lián)名業(yè)主報(bào)送資料公示期內(nèi)業(yè)主自薦增補(bǔ)的構(gòu)成籌備組確立建設(shè)單位參與籌備組業(yè)主異議的處理產(chǎn)生籌備組聯(lián)名業(yè)主的建議第三講、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)程序I、相關(guān)法規(guī)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》國家建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》廣州市國土房管局《廣州市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)程序》II、程序步驟一、籌備招標(biāo)（一）招標(biāo)人為業(yè)主(物業(yè)為單一業(yè)主，或業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的)或業(yè)主大會(huì)的：⒈業(yè)主委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)，決定物業(yè)招標(biāo)事宜包括：招標(biāo)采取公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)、評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員人數(shù)、推選代表招標(biāo)人的評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員以及業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)在招投標(biāo)事宜中的各項(xiàng)權(quán)力。（三）招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人的資格進(jìn)行預(yù)審，將預(yù)審結(jié)果書面告知投標(biāo)人，發(fā)出《資格預(yù)審合格通知書》，同時(shí)向資格不合格的投標(biāo)申請(qǐng)人告知資格預(yù)審結(jié)果。評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)標(biāo)書評(píng)分、現(xiàn)場答辯等情況進(jìn)行綜合評(píng)分，將評(píng)標(biāo)分值進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，推薦前3名為中標(biāo)候選人，并對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。（二）招標(biāo)備案招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告（公開招標(biāo)方式）或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書（邀標(biāo)方式，下同）前，提交以下材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在區(qū)國土房管局備案：屬建設(shè)單位前期招標(biāo)的：《關(guān)于（項(xiàng)目名稱）修建性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)》；屬業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)的：《經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過有關(guān)招標(biāo)的決議》。招標(biāo)人應(yīng)草擬的有關(guān)文件：《招投標(biāo)工作方案》、《投標(biāo)須知》、《評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》、《招標(biāo)公告》（或《招標(biāo)邀請(qǐng)書》）、《評(píng)標(biāo)邀請(qǐng)函》等。四、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、中標(biāo)事宜指引（一）開標(biāo)現(xiàn)場要求招標(biāo)人組織召開評(píng)標(biāo)會(huì)，應(yīng)知會(huì)區(qū)國土房管局或物業(yè)所在地街道辦事處等有關(guān)單位。投標(biāo)文件內(nèi)容不全或表述不明確的，評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)要求投標(biāo)人作必要的澄清或說明，否則應(yīng)按不符合要求處理。一、考評(píng)工作程序一、考評(píng)范圍廣州市范圍內(nèi)由持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的物業(yè)管理公司實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)等。㈧未發(fā)生經(jīng)主管部門確認(rèn)屬實(shí)的有關(guān)收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量等方面的較重大投訴。申報(bào)參加省示范考評(píng)的項(xiàng)目，必須是已獲市示范稱號(hào)的項(xiàng)目或當(dāng)年通過市示范的項(xiàng)目；申報(bào)參加國家示范考評(píng)的項(xiàng)目，必須已獲省示范稱號(hào)一年以上的項(xiàng)目。㈡復(fù)檢廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)將于每年9月中旬開始，分期分批組織專家進(jìn)行復(fù)檢工作。業(yè)主自行辦理程序（1）業(yè)主填寫《建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶申請(qǐng)表》（個(gè)人版），向代管銀行提交以下資料：①《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金專用帳戶委托書》（個(gè)人版）；②身份證、預(yù)售合同、房產(chǎn)證或其他有效產(chǎn)權(quán)證明（復(fù)印件）。三、使用程序（一）物業(yè)管理公司將經(jīng)業(yè)主大會(huì)審核通過的《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)表》、《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)清單》和相符的磁盤文件報(bào)區(qū)國土房管局備案。《物業(yè)管理在日常工作中應(yīng)遵循的工作程序》有關(guān)法規(guī)及文件法律：《民法通則》《公司法》《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》法規(guī)：2003年國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》1998年廣東省人大常委會(huì)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》2001年廣州市政府市長2號(hào)令《廣州市物業(yè)管理辦法》（現(xiàn)已廢止）。物業(yè)公司到代管銀行辦理撥款手續(xù)，提交《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)表》及《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)清單》資料。（3）業(yè)主憑收件回執(zhí)到代管銀行領(lǐng)取《專用卡》。㈣公示為做到公平、公正、公開，廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)將對(duì)復(fù)檢結(jié)果向全市物業(yè)管理公司（以表格式）在廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)和廣州市國土房管局信息網(wǎng)實(shí)行七天公示。㈢公示為做到公平、公正、公開，廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)將對(duì)“廣州市示范考評(píng)達(dá)標(biāo)項(xiàng)目”在所有參評(píng)單位范圍內(nèi)和在廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)信息網(wǎng)上實(shí)行公示七日，對(duì)有異議的項(xiàng)目，廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)將另行組織專家重新復(fù)評(píng)。㈡分值標(biāo)準(zhǔn)廣州市示范項(xiàng)目考評(píng)分值不得低于90分，申報(bào)省示范項(xiàng)目初評(píng)分值不低于93分，申報(bào)國家物業(yè)管理示范項(xiàng)目初評(píng)分值不低于98分。㈡住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積8萬平方米以上（含分期申報(bào)考評(píng)的，下同），別墅2萬平方米以上，大廈3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60%（建筑面積以建設(shè)或質(zhì)量監(jiān)督部門出具的工程驗(yàn)收文件為準(zhǔn)）。（四）中標(biāo)招標(biāo)人將評(píng)標(biāo)分值進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并確認(rèn)及宣布前三名中標(biāo)單位。在評(píng)標(biāo)過程中召開現(xiàn)場答辯會(huì)的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說明，并注明所占的評(píng)分比重。招標(biāo)人應(yīng)在評(píng)標(biāo)前一天，向物業(yè)所在區(qū)國土房管局索取物業(yè)管理專家?guī)烊藛T名單，隨機(jī)抽取占評(píng)標(biāo)小組2/3的專家參加評(píng)標(biāo)委員會(huì)，并向其發(fā)出《評(píng)標(biāo)邀請(qǐng)函》。招標(biāo)文件。（七）招標(biāo)人將中標(biāo)結(jié)果在小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置向業(yè)主張貼公布，公布期限為15日（前期物業(yè)管理招標(biāo)無需公布）。（二）招標(biāo)人在評(píng)標(biāo)前一天，到物業(yè)所在地的區(qū)國土房管局隨機(jī)抽取占評(píng)標(biāo)委員會(huì)2/3的專家作為評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員，并在抽取當(dāng)天向各位評(píng)委送達(dá)《評(píng)標(biāo)邀請(qǐng)函》。⒊草擬《招投標(biāo)工作方案》、《投標(biāo)須知》、《評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》、《招標(biāo)公告》或《投標(biāo)邀請(qǐng)書》，并將《投標(biāo)須知》、《招投標(biāo)工作方案》在小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置張貼公布15日，征求業(yè)主意見并進(jìn)行修改。（《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條）（三）焦點(diǎn)及難點(diǎn)籌備組的成立業(yè)主間意見的不一致，多個(gè)派別——如何協(xié)調(diào)。（5）同一物業(yè)業(yè)主超過一人的，物業(yè)共有人應(yīng)當(dāng)推選一人參加業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，并參與投票及選舉活動(dòng)。此外，《國務(wù)院條例》還規(guī)定：配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作；配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。選舉權(quán)與被選舉權(quán)：業(yè)主與使用人區(qū)別：使用人無被選舉權(quán)，但可通過特定形式取得選舉權(quán)——國務(wù)院條例第十二條：“業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。”“使用人，是指物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的人。廣州市《申請(qǐng)晉升二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)收件資料》第二講、業(yè)主大會(huì)召開、業(yè)主委員會(huì)成立程序一、有關(guān)法規(guī)規(guī)定（一）有關(guān)法規(guī)及規(guī)范性文件國務(wù)院頒布2003年9月1日施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》廣東省人大常委會(huì)頒布1998年10月1日施行的《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》2001年市政府發(fā)布的市長2號(hào)令《廣州市物業(yè)管理辦法》（現(xiàn)已廢止）。2003年8月修改會(huì)議（內(nèi)蒙古）：爭議：