【正文】 31 / 31物業(yè)管理工作中應(yīng)遵循的工作程序培訓(xùn)講義第一講、資質(zhì)辦理程序一、物業(yè)管理公司的成立與資質(zhì)證書(shū)辦理程序物業(yè)管理企業(yè)“二證”要求：營(yíng)業(yè)執(zhí)照——企業(yè)法人資格；資質(zhì)證書(shū)——企業(yè)從業(yè)資格。（一）注冊(cè)成立公司物業(yè)管理企業(yè)“二證”要求：營(yíng)業(yè)執(zhí)照——企業(yè)法人資格；資質(zhì)證書(shū)——企業(yè)從業(yè)資格。相關(guān)法規(guī)規(guī)定：《民法通則》：依法成立；有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所；能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任?！豆痉ā罚阂话銥橛邢挢?zé)任公司與股份有限公司。兩者為企業(yè)法人。子公司為企業(yè)法人；分公司非企業(yè)法人。辦理工商登記程序：（1）辦理步驟：第一步：辦理《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書(shū)》——查詢名稱，領(lǐng)取并填寫(xiě)《名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請(qǐng)書(shū)》、《指定（委托）書(shū)》，遞交名稱登記材料，領(lǐng)取《名稱登記受理通知書(shū)》等待名稱核準(zhǔn)結(jié)果；第二步：辦理前置審批手續(xù)（非必須）——領(lǐng)取《企業(yè)設(shè)立登記申請(qǐng)書(shū)》，經(jīng)營(yíng)范圍涉及前置審批的，辦理相關(guān)審批手續(xù)；第三步：辦理驗(yàn)資手續(xù)——到經(jīng)工商局確認(rèn)的入資銀行開(kāi)立入資專戶辦理驗(yàn)資手續(xù)（以非貨幣方式出資的，還應(yīng)辦理資產(chǎn)評(píng)估手續(xù)）；第四步：領(lǐng)取執(zhí)照——遞交申請(qǐng)材料，材料齊全后領(lǐng)取《受理通知書(shū)》；按《受理通知書(shū)》確定的日期交納登記費(fèi)，領(lǐng)取執(zhí)照。（2）應(yīng)提交的資料：《企業(yè)設(shè)立登記申請(qǐng)書(shū)》（內(nèi)含《企業(yè)設(shè)立登記申請(qǐng)表》、《投資者名錄》、《企業(yè)法定代表人登記表》、《董事會(huì)成員、經(jīng)理、監(jiān)事任職證明》、《企業(yè)住所證明》等表格）；公司章程（提交打印件一式兩份，請(qǐng)全體股東親筆簽字；有法人股東的，要加蓋該法人單位公章并由其法定代表人親筆簽字）；驗(yàn)資報(bào)告（以非貨幣方式出資的，還應(yīng)提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；涉及國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估的，應(yīng)提交國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)的確認(rèn)文件）；《名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請(qǐng)書(shū)》及《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書(shū)》；股東資格證明；《指定（委托）書(shū)》；經(jīng)營(yíng)范圍涉及前置審批項(xiàng)目的，應(yīng)提交有關(guān)審批部門(mén)的批準(zhǔn)文件；股東名錄和董事、經(jīng)理、監(jiān)事成員名錄（非必備）。（二）辦理資質(zhì)證書(shū)相關(guān)法規(guī)規(guī)定：（1）法規(guī)依據(jù)與資格條件建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（2004年5月1日起實(shí)施）。辦法規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為三級(jí)。第七條規(guī)定：新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。最低等級(jí)的三級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件：——人民幣50萬(wàn)元以上；——物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；——物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)；——有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；——建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。（2）與《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的區(qū)別建設(shè)部規(guī)定：先取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照再辦理資質(zhì)證書(shū)。《省條例》第十八條：從事物業(yè)管理的公司必須持有縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)，并向工商行政主管部門(mén)申請(qǐng)注冊(cè)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。前置審批的問(wèn)題——2個(gè)矛盾：一、注冊(cè)公司與辦理資質(zhì)的先后——按國(guó)家建設(shè)部規(guī)定：企業(yè)無(wú)證（資質(zhì)證書(shū)）經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象。二、委托管理與資格完備的矛盾——按省條例規(guī)定：取得資質(zhì)證書(shū)前承接物業(yè)項(xiàng)目的不合理。廣州市解決方法——設(shè)立臨時(shí)三級(jí)資質(zhì)。辦理程序（1）窗口領(lǐng)取或網(wǎng)站下載《資質(zhì)申報(bào)表》；（2）填表，準(zhǔn)備有關(guān)資料（廣州市《新設(shè)立、申請(qǐng)核定三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)收件資料》）（3）窗口收件；（4）業(yè)務(wù)處室（市國(guó)土房管局物業(yè)管理處）辦理；（5）主管領(lǐng)導(dǎo)審核；（6）繕證及發(fā)證；（7）區(qū)國(guó)土房管局備案。二、資質(zhì)年檢及等級(jí)升降（一）相關(guān)法規(guī)規(guī)定根據(jù)建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第十七、十八條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度。由相應(yīng)資質(zhì)審批部門(mén)負(fù)責(zé)。不符合原定資質(zhì)等級(jí)條件的，原資質(zhì)審批部門(mén)應(yīng)當(dāng)注銷其資質(zhì)證書(shū)，由相應(yīng)資質(zhì)審批部門(mén)重新核定其資質(zhì)等級(jí)。按照廣州市原來(lái)的《廣州市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢程序》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)每年年檢一次，由所在區(qū)國(guó)土房管局初審后，市國(guó)土房管局核定資質(zhì)，并按其資質(zhì)條件調(diào)整等級(jí)。側(cè)重點(diǎn)在于對(duì)物業(yè)管理企業(yè)管理的樓盤(pán)（小區(qū)、大廈等）進(jìn)行檢查，注重對(duì)物業(yè)項(xiàng)目管理質(zhì)量的檢查，而非公司資質(zhì)條件的審核?，F(xiàn)已取消，而將該工作滲透到日常的管理工作中，年檢只對(duì)公司資質(zhì)條件進(jìn)行復(fù)核。（二）資質(zhì)等級(jí)條件：一級(jí)資質(zhì)：；、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；；，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％：（1）多層住宅200萬(wàn)平方米；（2）高層住宅100萬(wàn)平方米；（3）獨(dú)立式住宅（別墅）15萬(wàn)平方米；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬(wàn)平方米。5．建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。二級(jí)資質(zhì)：；、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；；，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％：（1）多層住宅100萬(wàn)平方米；（2）高層住宅50萬(wàn)平方米；（3）獨(dú)立式住宅（別墅）8萬(wàn)平方米；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬(wàn)平方米。、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。與以前的對(duì)比：對(duì)獲得國(guó)優(yōu)、省優(yōu)項(xiàng)目條件的取消。2003年8月修改會(huì)議（內(nèi)蒙古）：爭(zhēng)議：取消原臨時(shí)資質(zhì)規(guī)定（原因：物價(jià)局對(duì)收費(fèi)定級(jí)的限制）——采納；取消資質(zhì)等級(jí)對(duì)承接項(xiàng)目的限制——未采納，保留。廣州市一級(jí)資質(zhì)企業(yè)14家，二級(jí)52家，三級(jí)740家。（三）區(qū)分資質(zhì)等級(jí)作用建設(shè)部《辦法》第八條規(guī)定：一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬(wàn)平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。（四）辦理程序廣州市之前的資質(zhì)等級(jí)分四級(jí)（深圳甲乙丙級(jí)），去年建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》頒布實(shí)施后進(jìn)行調(diào)整，按新標(biāo)準(zhǔn)全面核定資質(zhì)等級(jí)。對(duì)于晉升等級(jí)的，按市、省、國(guó)家審核權(quán)限進(jìn)行申報(bào)辦理。申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：　　（一）企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；　?。ǘI(yíng)業(yè)執(zhí)照；　?。ㄈ┢髽I(yè)資質(zhì)證書(shū)正、副本；　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理專業(yè)人員