【文章內(nèi)容簡介】 表的業(yè)主持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主通過。（5）同一物業(yè)業(yè)主超過一人的，物業(yè)共有人應(yīng)當(dāng)推選一人參加業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，并參與投票及選舉活動(dòng)。（6）業(yè)主大會(huì)決議的有效性：會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。（七）業(yè)主委員會(huì)工作的期限：省條例第十二條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期二年，可以連選連任。”市國土房管局592號(hào)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（示范文本）》第六章第三條規(guī)定：“前一屆業(yè)主委員會(huì)的工作自產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)起停止從事業(yè)主委員會(huì)的工作?！币簿褪钦f，如果任期屆滿但因故未選舉出新的業(yè)主委員會(huì)的，那么舊的業(yè)主委員會(huì)還可以繼續(xù)開展工作。三、召開業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)的程序（一）程序指導(dǎo)文件：市國土房管局《關(guān)于指導(dǎo)物業(yè)管理首次業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立工作有關(guān)問題的通知》（[2004]756號(hào)）（二）成立條件：物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上；或物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%，且使用超過一年。（《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條）（三）焦點(diǎn)及難點(diǎn)籌備組的成立業(yè)主間意見的不一致，多個(gè)派別——如何協(xié)調(diào)。建設(shè)單位參與的問題。國家建設(shè)部[2003]131號(hào)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第五條要求：“由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會(huì)籌備組”。業(yè)主委員會(huì)候選人的確立街道指導(dǎo)籌備組進(jìn)行人選的確定 場地、經(jīng)費(fèi)宣傳公告欄、活動(dòng)場所、經(jīng)費(fèi)來源（理論上由全體業(yè)主承擔(dān)）盡量取得建設(shè)單位與物業(yè)公司的配合 投票權(quán)份額的認(rèn)定與投票驗(yàn)票業(yè)主、建設(shè)單位投票份額的認(rèn)定市國土房管局《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（示范文本）》第三章第二條里規(guī)定：“已出售物業(yè)的投票權(quán)歸買受人，未出售物業(yè)的投票權(quán)歸出賣人。”（四）步驟：（見附表）。首次業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立基本程序說明：委員人數(shù)控制在5~15人；委托選舉不多于3人；任期自定，屆滿換選，所應(yīng)用的表格按照“穗國房字[2004]756號(hào)文的示范文本?；I備組成員的構(gòu)成封箱監(jiān)票正式送區(qū)局備案取回收件回執(zhí)業(yè)主委員會(huì)刻章提交資料送區(qū)備案投票選舉首屆委員印發(fā)選票核對候選人提交件張貼候選人簡歷召開選舉大會(huì)通知業(yè)主大會(huì)刻章備案投票表決規(guī)則公約發(fā)出大會(huì)通知加以提示公示說明確認(rèn)業(yè)主投票權(quán)草擬公示文件聯(lián)名業(yè)主報(bào)送資料公示期內(nèi)業(yè)主自薦增補(bǔ)的構(gòu)成籌備組確立建設(shè)單位參與籌備組業(yè)主異議的處理產(chǎn)生籌備組聯(lián)名業(yè)主的建議第三講、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)程序I、相關(guān)法規(guī)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》國家建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》廣州市國土房管局《廣州市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)程序》II、程序步驟一、籌備招標(biāo)（一）招標(biāo)人為業(yè)主(物業(yè)為單一業(yè)主，或業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的)或業(yè)主大會(huì)的：⒈業(yè)主委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)，決定物業(yè)招標(biāo)事宜包括：招標(biāo)采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)、評標(biāo)委員會(huì)成員人數(shù)、推選代表招標(biāo)人的評標(biāo)委員會(huì)成員以及業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)在招投標(biāo)事宜中的各項(xiàng)權(quán)力。⒉業(yè)主委員會(huì)將業(yè)主大會(huì)表決物業(yè)招標(biāo)事宜的結(jié)果向業(yè)主公布。⒊草擬《招投標(biāo)工作方案》、《投標(biāo)須知》、《評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》、《招標(biāo)公告》或《投標(biāo)邀請書》，并將《投標(biāo)須知》、《招投標(biāo)工作方案》在小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置張貼公布15日，征求業(yè)主意見并進(jìn)行修改。（二）招標(biāo)人為建設(shè)單位的：⒈建設(shè)單位確定招標(biāo)小組人員。⒉草擬《招投標(biāo)工作方案》、《投標(biāo)須知》、《評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》、《招標(biāo)公告》或《招標(biāo)邀請書》。 二、招標(biāo)備案 招標(biāo)人為建設(shè)單位的，應(yīng)在公開發(fā)布《招標(biāo)公告》或發(fā)出《投標(biāo)邀請書》的10日前，提交以下材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)國土房管局備案。（一）《關(guān)于（項(xiàng)目名稱）修建性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)》；（二）《招標(biāo)公告》或《投標(biāo)邀請書》；（三）招標(biāo)文件；（四）招標(biāo)小組人員情況表；（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。三、招標(biāo)（一）招標(biāo)人公開發(fā)布《招標(biāo)公告》或發(fā)出《投標(biāo)邀請書》；（二）招標(biāo)人收到投標(biāo)申請人《投標(biāo)申請》的同時(shí),向投標(biāo)申請人開具《投標(biāo)申請回執(zhí)》。（三）招標(biāo)人對投標(biāo)申請人的資格進(jìn)行預(yù)審，將預(yù)審結(jié)果書面告知投標(biāo)人，發(fā)出《資格預(yù)審合格通知書》，同時(shí)向資格不合格的投標(biāo)申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。 四、投標(biāo)評標(biāo)（一）投標(biāo)人在招標(biāo)人限定期限內(nèi)將已密封的投標(biāo)文件（在封口處加蓋投標(biāo)單位公章）送達(dá)招標(biāo)人，經(jīng)招標(biāo)人檢查后向投標(biāo)人開具《投標(biāo)文件收件回執(zhí)》。（二）招標(biāo)人在評標(biāo)前一天，到物業(yè)所在地的區(qū)國土房管局隨機(jī)抽取占評標(biāo)委員會(huì)2/3的專家作為評標(biāo)委員會(huì)成員，并在抽取當(dāng)天向各位評委送達(dá)《評標(biāo)邀請函》。（三）組建評標(biāo)委員會(huì)。由招標(biāo)人隨機(jī)抽取的物業(yè)管理專家與業(yè)主大會(huì)推選的代表招標(biāo)人的評標(biāo)委員會(huì)成員組成評標(biāo)委員會(huì)。（四）招標(biāo)人組織開標(biāo)。招標(biāo)人在開標(biāo)會(huì)上將投標(biāo)文件交由投標(biāo)人或其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，經(jīng)確認(rèn)無誤后，當(dāng)眾予以拆封宣讀。（五）評標(biāo)委員會(huì)進(jìn)行評標(biāo)。評標(biāo)委員會(huì)根據(jù)標(biāo)書評分、現(xiàn)場答辯等情況進(jìn)行綜合評分，將評標(biāo)分值進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，推薦前3名為中標(biāo)候選人，并對評標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。（六）招標(biāo)人按照中標(biāo)候選人的順次排序確定中標(biāo)人，由招標(biāo)人確認(rèn)及宣布中標(biāo)人。（七）招標(biāo)人將中標(biāo)結(jié)果在小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置向業(yè)主張貼公布，公布期限為15日（前期物業(yè)管理招標(biāo)無需公布）。（八）招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書,同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。五、中標(biāo)備案（一）招標(biāo)人為建設(shè)單位的，應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，將開標(biāo)評標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評標(biāo)委員會(huì)的評標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料向物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)國土房管局備案。（二）區(qū)國土房管局自收到招標(biāo)人中標(biāo)備案資料之日，向招標(biāo)人開具《備案回執(zhí)》。III、注意事宜一、總則物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。二、招標(biāo)事宜指引（一）招標(biāo)人資格招標(biāo)人為業(yè)主委員會(huì)的，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過有關(guān)招標(biāo)的決議（必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過）并提供證明資料；招標(biāo)人為開發(fā)建設(shè)單位的，應(yīng)取得《關(guān)于（項(xiàng)目名稱）修建性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)》；招標(biāo)人委托物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜的,須具備以上條件。（二）招標(biāo)備案招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告（公開招標(biāo)方式）或者發(fā)出投標(biāo)邀請書（邀標(biāo)方式，下同）前，提交以下材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在區(qū)國土房管局備案：1