【文章內容簡介】 ? 周邊地區(qū)已經(jīng)形成一定的規(guī)模，并且逐漸成熟的行業(yè) ? 行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)量（或產(chǎn)值）足夠大，足以支撐主體大廈的運轉 ? 行業(yè)產(chǎn)品的出口限制條件，出口量要達到一定規(guī)模 ? 行業(yè)集中度 ? 行業(yè)內主要生產(chǎn)企業(yè)的品牌效應以及國際知名度 ? 行業(yè)企業(yè)原有供應渠道 ? …… BICI 第 頁 30 行業(yè)選擇 ? 根據(jù)以上條件，通過初步調查分析，有些行業(yè)可以排除在外，有些行業(yè)可以優(yōu)先考慮 造紙 日用化工 食品添加劑生產(chǎn)應用 食品 皮革 照明電器 制筆 日用玻璃 香精香料化妝品 發(fā)酵 羽絨 洗滌用品 眼鏡 文房四寶 焙烤食品糖制品 糖業(yè) 電池 五金制品 鐘表 塑料加工 少數(shù)民族用品 釀酒 牙膏 輕工機械 搪瓷 日用雜品 文教體育用品 飲料 樂器 室內裝飾 陶瓷 工藝美術 包裝裝潢印刷 罐頭 玩具 乳制品 衡器 家用電器 輕工成型工具 鹽業(yè) 家具 自行車 縫紉 其他行業(yè) 可優(yōu)先選擇行業(yè) 可排除在外行業(yè) BICI 第 頁 31 出口貿易是影響商業(yè)模式選擇的重要影響因素 ? 主題大廈未來將會成為企業(yè)對外展示商品和洽談主要場所，國際先進的電子商務平臺為交易雙方提供快捷、簡便、安全、低成本的交易過程 ? 我國近年來出口貿易保持持續(xù)穩(wěn)定增長 全國出口統(tǒng)計102505001000150020202500300035002 0 0 1 年1 5 月 2020年 2 0 0 2 年1 5 月 2020年 2 0 0 3 年1 5 月總額（億美元） BICI 第 頁 32 行業(yè)出口狀況分析之一 —— 機電行業(yè) ? 機電產(chǎn)品出口是拉動全國外貿出口的重要力量 ，約占外貿總額的 40%以上 ? 目前出口地區(qū)比較集中， 10個重點省市占全部出口量的 90%以上 ? 主要貿易方式除一般貿易外，近年來加工貿易發(fā)展速度很快 全國機電產(chǎn)品出口統(tǒng)計0200400600800100012001400160018002 0 0 1 年1 5 月 2020年 2 0 0 2 年1 5 月 2020年 2 0 0 3 年1 5 月總額（億美元） BICI 第 頁 33 行業(yè)出口狀況分析之一 —— 皮革行業(yè) ? 皮革行業(yè)的出口量遠低于機電行業(yè)，但發(fā)展比較平穩(wěn) ? 目前在我國各地已經(jīng)形成了很多具有規(guī)模的皮革原料及產(chǎn)品的集散地，例如河北辛集、浙江溫州和海寧等 2 0 0 3 年皮革出口統(tǒng)計 0204060801001201407月 8月 9月 19月總額（億美元）上表統(tǒng)計數(shù)據(jù)中皮革行業(yè)所含類別： 皮面皮鞋、旅行用品及箱包、皮革服裝、毛皮服裝、皮革手套、足排藍球、皮革及生皮、靴鞋零件及類似品 BICI 第 頁 34 ? 北京市商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)概況 ? 分鐘寺區(qū)域經(jīng)濟特性分析 ? 項目可行性分析 ? 基本財務測算 ? 海問可以提供的服務 目錄 BICI 第 頁 35 ? 模型基本假設 ? 可選的開發(fā)模式 ? 市場風險提示 ? 主要結論 目錄 BICI 第 頁 36 建筑面積假設 規(guī)劃總建筑面積（萬平方米） 100實際可建筑面積（萬平方米） 90地下面積（萬平方米） 20回遷面積（萬平方米） 12實地面積（萬平方米） 40容積率 ? 本項目位于東南三環(huán)的交接地帶，共占地 40萬平方米左右，預計總建筑面積達 100萬平方米，容積率為 ? 項目預計從 2020年開始啟動，并初步假設通過三個階段達到全部土地的開發(fā) BICI 第 頁 37 開發(fā)周期和銷售比例假設 ? 開發(fā)周期和每年的銷售比例是影響項目投資和資金回收的重要因素，進而影響到項目的收益和風險 ? 本案暫設為三個開發(fā)周期，分別于 2020年、 2020年以及 2020年進行，每個周期持續(xù)兩年，既而投入使用并實現(xiàn)相應的收入和收益 ? 考慮到產(chǎn)品推出后不可能在一年時間內全部租售完畢，我們根據(jù)翔實的市場調查依據(jù)對一個產(chǎn)品每年的租售比例作了假設，原則上定位 3年內租售完畢。同時考慮市場經(jīng)營風險對各類產(chǎn)品假設了 10％的空臵率和未租售率，使預測結果更為符合實際 開發(fā)周期假設開發(fā)周期 2020 年 2020 年 2020 年開發(fā)面積（萬平方米） 25 50 25產(chǎn)品銷售比例假設銷售、出租進度 第一年（ 2020 年） 第二年（ 2020 年） 第三年（ 2020 年）50% 25% 25% BICI 第 頁 38 建筑和開發(fā)成本假設 ? 建筑和開發(fā)成本是進行財務預測的關鍵因素，為更為準確的完成財務預測，我們分別通過實地考察和不同案例的研究，運用科學的分析工具和模型，得出了以下幾個影響主要的財務假設數(shù)據(jù) 項目 單位成本（元 / 平米） 注解土地費用 2725土地出讓金 625拆遷費 2100前期費用 設計費 57 建安費 *3%勘測費 50可行性研究費 建安費 * 0 . 6 %招標費 建安費 * 0 . 5 %建造費用 1965建筑安裝費 1900監(jiān)理及綠化費用 65基礎設施配套 400銷售費 500 銷售傭金、廣告費、營業(yè)稅管理費用 基礎設施配套費和前期費用的 3%財務費用 見項目用款進展表不可預計費用 95 建安費的 5%總開發(fā)成本 BICI 第 頁 39 銷售和出租價格假設 ? 銷售和出租價格是不同于成本的影響財務模型最后結果的另外一個關鍵因素，具體體現(xiàn)在影響項目的收入以及收益 ? 銷售和出租價格的假設也是在經(jīng)過周邊地盤和相關資料充分的考究基礎上進行的，可能由于一些個別要素的不同會有稍微的差別，但是并不影響整個模型表達的主要效果 注解商品房出售（元 / 平方米） 6000商業(yè)用房出售（元／平方米） 18, 假設為一般住房價格的三倍商業(yè)房出租（元 / 平方米 / 天） 同行價格地下車庫出售價（元／平方米） 地下車庫出租價（元／車位 / 月） 300每車位占地面積（平方米） 5租售價格：根據(jù)周邊樓盤的一般情況以及項目的初步規(guī)劃 BICI 第 頁 40 資金來源假設 ? 由于該項目建設需要大量的資金投入，根據(jù)相關行業(yè)的一貫做法，我們假設自有資金和銀行貸款比例為 30： 70 ? 我們選用三年期的銀行貸款，每年支付利息，并于三年后支付本金。根據(jù)銀行貸款種類和相應的利率規(guī)定，項目需要承擔 %的財務費用，該部分費用我們可以在項目用款進度表中明確的看到 小計自有資金（萬元） 23,388 27,025 29,066 79,478貸款（萬元）貸出 54,572 56,058 53,820 164,449償還 0 0 0 54,572 56,058 53,820 164,449凈貸款 54,572 56,058 53,820 (54,572) (56,058) (53,820) 0小計（萬元） 77,960 83,083 82,885 (54,572) (56,058) (53,820) 79,478資金投入 BICI 第 頁 41 項目計劃用款表 ? 在建設和開發(fā)費用假設的基礎上，我們先對本項目的用款計劃進行了測試，目的在于初步了解本項目的投資規(guī)模和主要的支出項目 2020年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 總額土地成本 50,200 50,200前期費用 3,198 6,395 3,198 12,790建安工程費 23,750 71,250 71,250 23,750 190,000監(jiān)理費用 813 2,438 2,438 813 6,500基礎設施配套 10,000 20,000 10,000 40,000銷售費用 12,500 25,000 12,500 50,000管理及其他費用 396 792 792 792 792 3,563財務費用 2,996 6,458 10,181 8,513 5,052 34,563 67,762預備費 1,357 1,357 1,357 1,357 1,357 1,357 1,357 9,500小計 82,313 97,898 121,319 70,225 19,701 36,711 2,149 430,316項目用款計劃表 ( 單位：萬元） BICI 第 頁 42 項目用款計劃表（單位：萬元）82313978981213197022519701367112149430316090,000180,000270,000360,000450,000540,0002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年總額時間數(shù)額前三年是資金壓力較大的建設開發(fā)時期 ? 由于本項目的大部分資金是需要由銀行貸款解決的，因而通過了解項目的用款高峰是合理安排貸款規(guī)模的關鍵，進而有助于節(jié)約財務費用和整個項目的成本 ? 從圖表上可以看到，前三年的資金需求量最大，因而是資金壓力最大的時期 BICI 第 頁 43 可行的開發(fā)模式及特點 ? 不同的開發(fā)模式有不同的收益和風險表現(xiàn)，我們這里將具體就以下三個模式進行詳細的財務分析和預測，其他模式的預測也可以參照進行 模式一 1 住宅面積按拆遷面積計算，商業(yè)用房出售：商業(yè)用房出租＝ 3:1，地下面積全部按車庫出售 模式二 2 住宅面積按拆遷面積計算，商業(yè)用房出售：商業(yè)用房出租＝ 1:1，地下面積全部按車庫出租 模式三 3 住宅面積按拆遷面積計算，商業(yè)用房出售：商業(yè)用房出租＝ 1:3，地下面積全部按車庫出租 BICI 第 頁 44 模式一主要收入構成 ? 模式一的特點是能夠以較快速度回收資金，但是因為出租的面積較少，將會在一定程度上影響該項目的持續(xù)盈利能力 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 合計住宅出售面積（萬平方米） 12 0 0 12單價（元 / 平方米） 6000 6000 6000銷售率 90%收入（萬元） 32400 16200 16200 64800商業(yè)用房出售面積（萬平方米） 30 單價（元 / 平方米） 18,000 1