【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ? 周邊地區(qū)已經(jīng)形成一定的規(guī)模，并且逐漸成熟的行業(yè) ? 行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)量（或產(chǎn)值）足夠大，足以支撐主體大廈的運(yùn)轉(zhuǎn) ? 行業(yè)產(chǎn)品的出口限制條件，出口量要達(dá)到一定規(guī)模 ? 行業(yè)集中度 ? 行業(yè)內(nèi)主要生產(chǎn)企業(yè)的品牌效應(yīng)以及國(guó)際知名度 ? 行業(yè)企業(yè)原有供應(yīng)渠道 ? …… BICI 第 頁(yè) 30 行業(yè)選擇 ? 根據(jù)以上條件，通過(guò)初步調(diào)查分析，有些行業(yè)可以排除在外，有些行業(yè)可以?xún)?yōu)先考慮 造紙 日用化工 食品添加劑生產(chǎn)應(yīng)用 食品 皮革 照明電器 制筆 日用玻璃 香精香料化妝品 發(fā)酵 羽絨 洗滌用品 眼鏡 文房四寶 焙烤食品糖制品 糖業(yè) 電池 五金制品 鐘表 塑料加工 少數(shù)民族用品 釀酒 牙膏 輕工機(jī)械 搪瓷 日用雜品 文教體育用品 飲料 樂(lè)器 室內(nèi)裝飾 陶瓷 工藝美術(shù) 包裝裝潢印刷 罐頭 玩具 乳制品 衡器 家用電器 輕工成型工具 鹽業(yè) 家具 自行車(chē) 縫紉 其他行業(yè) 可優(yōu)先選擇行業(yè) 可排除在外行業(yè) BICI 第 頁(yè) 31 出口貿(mào)易是影響商業(yè)模式選擇的重要影響因素 ? 主題大廈未來(lái)將會(huì)成為企業(yè)對(duì)外展示商品和洽談主要場(chǎng)所，國(guó)際先進(jìn)的電子商務(wù)平臺(tái)為交易雙方提供快捷、簡(jiǎn)便、安全、低成本的交易過(guò)程 ? 我國(guó)近年來(lái)出口貿(mào)易保持持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng) 全國(guó)出口統(tǒng)計(jì)102505001000150020202500300035002 0 0 1 年1 5 月 2020年 2 0 0 2 年1 5 月 2020年 2 0 0 3 年1 5 月總額（億美元） BICI 第 頁(yè) 32 行業(yè)出口狀況分析之一 —— 機(jī)電行業(yè) ? 機(jī)電產(chǎn)品出口是拉動(dòng)全國(guó)外貿(mào)出口的重要力量 ，約占外貿(mào)總額的 40%以上 ? 目前出口地區(qū)比較集中， 10個(gè)重點(diǎn)省市占全部出口量的 90%以上 ? 主要貿(mào)易方式除一般貿(mào)易外，近年來(lái)加工貿(mào)易發(fā)展速度很快 全國(guó)機(jī)電產(chǎn)品出口統(tǒng)計(jì)0200400600800100012001400160018002 0 0 1 年1 5 月 2020年 2 0 0 2 年1 5 月 2020年 2 0 0 3 年1 5 月總額（億美元） BICI 第 頁(yè) 33 行業(yè)出口狀況分析之一 —— 皮革行業(yè) ? 皮革行業(yè)的出口量遠(yuǎn)低于機(jī)電行業(yè)，但發(fā)展比較平穩(wěn) ? 目前在我國(guó)各地已經(jīng)形成了很多具有規(guī)模的皮革原料及產(chǎn)品的集散地，例如河北辛集、浙江溫州和海寧等 2 0 0 3 年皮革出口統(tǒng)計(jì) 0204060801001201407月 8月 9月 19月總額（億美元）上表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中皮革行業(yè)所含類(lèi)別： 皮面皮鞋、旅行用品及箱包、皮革服裝、毛皮服裝、皮革手套、足排藍(lán)球、皮革及生皮、靴鞋零件及類(lèi)似品 BICI 第 頁(yè) 34 ? 北京市商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)概況 ? 分鐘寺區(qū)域經(jīng)濟(jì)特性分析 ? 項(xiàng)目可行性分析 ? 基本財(cái)務(wù)測(cè)算 ? 海問(wèn)可以提供的服務(wù) 目錄 BICI 第 頁(yè) 35 ? 模型基本假設(shè) ? 可選的開(kāi)發(fā)模式 ? 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示 ? 主要結(jié)論 目錄 BICI 第 頁(yè) 36 建筑面積假設(shè) 規(guī)劃總建筑面積（萬(wàn)平方米） 100實(shí)際可建筑面積（萬(wàn)平方米） 90地下面積（萬(wàn)平方米） 20回遷面積（萬(wàn)平方米） 12實(shí)地面積（萬(wàn)平方米） 40容積率 ? 本項(xiàng)目位于東南三環(huán)的交接地帶，共占地 40萬(wàn)平方米左右，預(yù)計(jì)總建筑面積達(dá) 100萬(wàn)平方米，容積率為 ? 項(xiàng)目預(yù)計(jì)從 2020年開(kāi)始啟動(dòng)，并初步假設(shè)通過(guò)三個(gè)階段達(dá)到全部土地的開(kāi)發(fā) BICI 第 頁(yè) 37 開(kāi)發(fā)周期和銷(xiāo)售比例假設(shè) ? 開(kāi)發(fā)周期和每年的銷(xiāo)售比例是影響項(xiàng)目投資和資金回收的重要因素，進(jìn)而影響到項(xiàng)目的收益和風(fēng)險(xiǎn) ? 本案暫設(shè)為三個(gè)開(kāi)發(fā)周期，分別于 2020年、 2020年以及 2020年進(jìn)行，每個(gè)周期持續(xù)兩年，既而投入使用并實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的收入和收益 ? 考慮到產(chǎn)品推出后不可能在一年時(shí)間內(nèi)全部租售完畢，我們根據(jù)翔實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查依據(jù)對(duì)一個(gè)產(chǎn)品每年的租售比例作了假設(shè)，原則上定位 3年內(nèi)租售完畢。同時(shí)考慮市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)各類(lèi)產(chǎn)品假設(shè)了 10％的空臵率和未租售率，使預(yù)測(cè)結(jié)果更為符合實(shí)際 開(kāi)發(fā)周期假設(shè)開(kāi)發(fā)周期 2020 年 2020 年 2020 年開(kāi)發(fā)面積（萬(wàn)平方米） 25 50 25產(chǎn)品銷(xiāo)售比例假設(shè)銷(xiāo)售、出租進(jìn)度 第一年（ 2020 年） 第二年（ 2020 年） 第三年（ 2020 年）50% 25% 25% BICI 第 頁(yè) 38 建筑和開(kāi)發(fā)成本假設(shè) ? 建筑和開(kāi)發(fā)成本是進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)的關(guān)鍵因素，為更為準(zhǔn)確的完成財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)，我們分別通過(guò)實(shí)地考察和不同案例的研究，運(yùn)用科學(xué)的分析工具和模型，得出了以下幾個(gè)影響主要的財(cái)務(wù)假設(shè)數(shù)據(jù) 項(xiàng)目 單位成本（元 / 平米） 注解土地費(fèi)用 2725土地出讓金 625拆遷費(fèi) 2100前期費(fèi)用 設(shè)計(jì)費(fèi) 57 建安費(fèi) *3%勘測(cè)費(fèi) 50可行性研究費(fèi) 建安費(fèi) * 0 . 6 %招標(biāo)費(fèi) 建安費(fèi) * 0 . 5 %建造費(fèi)用 1965建筑安裝費(fèi) 1900監(jiān)理及綠化費(fèi)用 65基礎(chǔ)設(shè)施配套 400銷(xiāo)售費(fèi) 500 銷(xiāo)售傭金、廣告費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅管理費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和前期費(fèi)用的 3%財(cái)務(wù)費(fèi)用 見(jiàn)項(xiàng)目用款進(jìn)展表不可預(yù)計(jì)費(fèi)用 95 建安費(fèi)的 5%總開(kāi)發(fā)成本 BICI 第 頁(yè) 39 銷(xiāo)售和出租價(jià)格假設(shè) ? 銷(xiāo)售和出租價(jià)格是不同于成本的影響財(cái)務(wù)模型最后結(jié)果的另外一個(gè)關(guān)鍵因素，具體體現(xiàn)在影響項(xiàng)目的收入以及收益 ? 銷(xiāo)售和出租價(jià)格的假設(shè)也是在經(jīng)過(guò)周邊地盤(pán)和相關(guān)資料充分的考究基礎(chǔ)上進(jìn)行的，可能由于一些個(gè)別要素的不同會(huì)有稍微的差別，但是并不影響整個(gè)模型表達(dá)的主要效果 注解商品房出售（元 / 平方米） 6000商業(yè)用房出售（元／平方米） 18, 假設(shè)為一般住房?jī)r(jià)格的三倍商業(yè)房出租（元 / 平方米 / 天） 同行價(jià)格地下車(chē)庫(kù)出售價(jià)（元／平方米） 地下車(chē)庫(kù)出租價(jià)（元／車(chē)位 / 月） 300每車(chē)位占地面積（平方米） 5租售價(jià)格：根據(jù)周邊樓盤(pán)的一般情況以及項(xiàng)目的初步規(guī)劃 BICI 第 頁(yè) 40 資金來(lái)源假設(shè) ? 由于該項(xiàng)目建設(shè)需要大量的資金投入，根據(jù)相關(guān)行業(yè)的一貫做法，我們假設(shè)自有資金和銀行貸款比例為 30： 70 ? 我們選用三年期的銀行貸款，每年支付利息，并于三年后支付本金。根據(jù)銀行貸款種類(lèi)和相應(yīng)的利率規(guī)定，項(xiàng)目需要承擔(dān) %的財(cái)務(wù)費(fèi)用，該部分費(fèi)用我們可以在項(xiàng)目用款進(jìn)度表中明確的看到 小計(jì)自有資金（萬(wàn)元） 23,388 27,025 29,066 79,478貸款（萬(wàn)元）貸出 54,572 56,058 53,820 164,449償還 0 0 0 54,572 56,058 53,820 164,449凈貸款 54,572 56,058 53,820 (54,572) (56,058) (53,820) 0小計(jì)（萬(wàn)元） 77,960 83,083 82,885 (54,572) (56,058) (53,820) 79,478資金投入 BICI 第 頁(yè) 41 項(xiàng)目計(jì)劃用款表 ? 在建設(shè)和開(kāi)發(fā)費(fèi)用假設(shè)的基礎(chǔ)上，我們先對(duì)本項(xiàng)目的用款計(jì)劃進(jìn)行了測(cè)試，目的在于初步了解本項(xiàng)目的投資規(guī)模和主要的支出項(xiàng)目 2020年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 總額土地成本 50,200 50,200前期費(fèi)用 3,198 6,395 3,198 12,790建安工程費(fèi) 23,750 71,250 71,250 23,750 190,000監(jiān)理費(fèi)用 813 2,438 2,438 813 6,500基礎(chǔ)設(shè)施配套 10,000 20,000 10,000 40,000銷(xiāo)售費(fèi)用 12,500 25,000 12,500 50,000管理及其他費(fèi)用 396 792 792 792 792 3,563財(cái)務(wù)費(fèi)用 2,996 6,458 10,181 8,513 5,052 34,563 67,762預(yù)備費(fèi) 1,357 1,357 1,357 1,357 1,357 1,357 1,357 9,500小計(jì) 82,313 97,898 121,319 70,225 19,701 36,711 2,149 430,316項(xiàng)目用款計(jì)劃表 ( 單位：萬(wàn)元） BICI 第 頁(yè) 42 項(xiàng)目用款計(jì)劃表（單位：萬(wàn)元）82313978981213197022519701367112149430316090,000180,000270,000360,000450,000540,0002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年總額時(shí)間數(shù)額前三年是資金壓力較大的建設(shè)開(kāi)發(fā)時(shí)期 ? 由于本項(xiàng)目的大部分資金是需要由銀行貸款解決的，因而通過(guò)了解項(xiàng)目的用款高峰是合理安排貸款規(guī)模的關(guān)鍵，進(jìn)而有助于節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用和整個(gè)項(xiàng)目的成本 ? 從圖表上可以看到，前三年的資金需求量最大，因而是資金壓力最大的時(shí)期 BICI 第 頁(yè) 43 可行的開(kāi)發(fā)模式及特點(diǎn) ? 不同的開(kāi)發(fā)模式有不同的收益和風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)，我們這里將具體就以下三個(gè)模式進(jìn)行詳細(xì)的財(cái)務(wù)分析和預(yù)測(cè)，其他模式的預(yù)測(cè)也可以參照進(jìn)行 模式一 1 住宅面積按拆遷面積計(jì)算，商業(yè)用房出售：商業(yè)用房出租＝ 3:1，地下面積全部按車(chē)庫(kù)出售 模式二 2 住宅面積按拆遷面積計(jì)算，商業(yè)用房出售：商業(yè)用房出租＝ 1:1，地下面積全部按車(chē)庫(kù)出租 模式三 3 住宅面積按拆遷面積計(jì)算，商業(yè)用房出售：商業(yè)用房出租＝ 1:3，地下面積全部按車(chē)庫(kù)出租 BICI 第 頁(yè) 44 模式一主要收入構(gòu)成 ? 模式一的特點(diǎn)是能夠以較快速度回收資金，但是因?yàn)槌鲎獾拿娣e較少，將會(huì)在一定程度上影響該項(xiàng)目的持續(xù)盈利能力 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 合計(jì)住宅出售面積（萬(wàn)平方米） 12 0 0 12單價(jià)（元 / 平方米） 6000 6000 6000銷(xiāo)售率 90%收入（萬(wàn)元） 32400 16200 16200 64800商業(yè)用房出售面積（萬(wàn)平方米） 30 單價(jià)（元 / 平方米） 18,000 1