【正文】 品 皮革 照明電器 制筆 日用玻璃 香精香料化妝品 發(fā)酵 羽絨 洗滌用品 眼鏡 文房四寶 焙烤食品糖制品 糖業(yè) 電池 五金制品 鐘表 塑料加工 少數(shù)民族用品 釀酒 牙膏 輕工機械 搪瓷 日用雜品 文教體育用品 飲料 樂器 室內(nèi)裝飾 陶瓷 工藝美術(shù) 包裝裝潢印刷 罐頭 玩具 乳制品 衡器 家用電器 輕工成型工具 鹽業(yè) 家具 自行車 縫紉 其他行業(yè) 可優(yōu)先選擇行業(yè) 可排除在外行業(yè) BICI 第 頁 31 出口貿(mào)易是影響商業(yè)模式選擇的重要影響因素 ? 主題大廈未來將會成為企業(yè)對外展示商品和洽談主要場所，國際先進的電子商務(wù)平臺為交易雙方提供快捷、簡便、安全、低成本的交易過程 ? 我國近年來出口貿(mào)易保持持續(xù)穩(wěn)定增長 全國出口統(tǒng)計102505001000150020202500300035002 0 0 1 年1 5 月 2020年 2 0 0 2 年1 5 月 2020年 2 0 0 3 年1 5 月總額（億美元） BICI 第 頁 32 行業(yè)出口狀況分析之一 —— 機電行業(yè) ? 機電產(chǎn)品出口是拉動全國外貿(mào)出口的重要力量 ，約占外貿(mào)總額的 40%以上 ? 目前出口地區(qū)比較集中， 10個重點省市占全部出口量的 90%以上 ? 主要貿(mào)易方式除一般貿(mào)易外，近年來加工貿(mào)易發(fā)展速度很快 全國機電產(chǎn)品出口統(tǒng)計0200400600800100012001400160018002 0 0 1 年1 5 月 2020年 2 0 0 2 年1 5 月 2020年 2 0 0 3 年1 5 月總額（億美元） BICI 第 頁 33 行業(yè)出口狀況分析之一 —— 皮革行業(yè) ? 皮革行業(yè)的出口量遠低于機電行業(yè)，但發(fā)展比較平穩(wěn) ? 目前在我國各地已經(jīng)形成了很多具有規(guī)模的皮革原料及產(chǎn)品的集散地，例如河北辛集、浙江溫州和海寧等 2 0 0 3 年皮革出口統(tǒng)計 0204060801001201407月 8月 9月 19月總額（億美元）上表統(tǒng)計數(shù)據(jù)中皮革行業(yè)所含類別： 皮面皮鞋、旅行用品及箱包、皮革服裝、毛皮服裝、皮革手套、足排藍球、皮革及生皮、靴鞋零件及類似品 BICI 第 頁 34 ? 北京市商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)概況 ? 分鐘寺區(qū)域經(jīng)濟特性分析 ? 項目可行性分析 ? 基本財務(wù)測算 ? 海問可以提供的服務(wù) 目錄 BICI 第 頁 35 ? 模型基本假設(shè) ? 可選的開發(fā)模式 ? 市場風(fēng)險提示 ? 主要結(jié)論 目錄 BICI 第 頁 36 建筑面積假設(shè) 規(guī)劃總建筑面積（萬平方米） 100實際可建筑面積（萬平方米） 90地下面積（萬平方米） 20回遷面積（萬平方米） 12實地面積（萬平方米） 40容積率 ? 本項目位于東南三環(huán)的交接地帶，共占地 40萬平方米左右，預(yù)計總建筑面積達 100萬平方米，容積率為 ? 項目預(yù)計從 2020年開始啟動，并初步假設(shè)通過三個階段達到全部土地的開發(fā) BICI 第 頁 37 開發(fā)周期和銷售比例假設(shè) ? 開發(fā)周期和每年的銷售比例是影響項目投資和資金回收的重要因素，進而影響到項目的收益和風(fēng)險 ? 本案暫設(shè)為三個開發(fā)周期，分別于 2020年、 2020年以及 2020年進行，每個周期持續(xù)兩年，既而投入使用并實現(xiàn)相應(yīng)的收入和收益 ? 考慮到產(chǎn)品推出后不可能在一年時間內(nèi)全部租售完畢，我們根據(jù)翔實的市場調(diào)查依據(jù)對一個產(chǎn)品每年的租售比例作了假設(shè)，原則上定位 3年內(nèi)租售完畢。海問在這方面具有很強的優(yōu)勢和豐富的經(jīng)驗，我們將在以下方面對商業(yè)計劃書進行詳細的描述： ? 公司介紹 （包括公司戰(zhàn)略、產(chǎn)品特點、組織結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)以及公司優(yōu)勢等等） ? 市場風(fēng)險 （市場介紹、目標(biāo)市場、顧客的購買準(zhǔn)則、銷售策略以及市場滲透和銷售量） ? 競爭性分析 （主要包括競爭者分析，以及競爭策略或消除壁壘等） ? 產(chǎn)品與服務(wù) （包括產(chǎn)品品種規(guī)劃、研究與開發(fā)、未來產(chǎn)品和服務(wù)規(guī)劃以及實施計劃等） ? 市場與銷售 （主要包括市場計劃、銷售策略、銷售渠道以及市場推廣等計劃） ? 財務(wù)計劃 （包括財務(wù)年度報表、資金需求、預(yù)計收入報表、資產(chǎn)負債預(yù)計表、現(xiàn)金流量表等） ? 附件 （主要包括管理層人員簡歷、行業(yè)關(guān)系、競爭對手的文件資料、公司現(xiàn)狀、主要顧客名單以及新聞剪報與發(fā)行物、市場營銷、專門術(shù)語等） 。根據(jù)銀行貸款種類和相應(yīng)的利率規(guī)定，項目需要承擔(dān) %的財務(wù)費用，該部分費用我們可以在項目用款進度表中明確的看到 小計自有資金（萬元） 23,388 27,025 29,066 79,478貸款（萬元）貸出 54,572 56,058 53,820 164,449償還 0 0 0 54,572 56,058 53,820 164,449凈貸款 54,572 56,058 53,820 (54,572) (56,058) (53,820) 0小計（萬元） 77,960 83,083 82,885 (54,572) (56,058) (53,820) 79,478資金投入 BICI 第 頁 41 項目計劃用款表 ? 在建設(shè)和開發(fā)費用假設(shè)的基礎(chǔ)上，我們先對本項目的用款計劃進行了測試，目的在于初步了解本項目的投資規(guī)模和主要的支出項目 2020年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 總額土地成本 50,200 50,200前期費用 3,198 6,395 3,198 12,790建安工程費 23,750 71,250 71,250 23,750 190,000監(jiān)理費用 813 2,438 2,438 813 6,500基礎(chǔ)設(shè)施配套 10,000 20,000 10,000 40,000銷售費用 12,500 25,000 12,500 50,000管理及其他費用 396 792 792 792 792 3,563財務(wù)費用 2,996 6,458 10,181 8,513 5,052 34,563 67,762預(yù)備費 1,357 1,357 1,357 1,357 1,357 1,357 1,357 9,500小計 82,313 97,898 121,319 70,225 19,701 36,711 2,149 430,316項目用款計劃表 ( 單位：萬元） BICI 第 頁 42 項目用款計劃表（單位：萬元）82313978981213197022519701367112149430316090,000180,000270,000360,000450,000540,0002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年總額時間數(shù)額前三年是資金壓力較大的建設(shè)開發(fā)時期 ? 由于本項目的大部分資金是需要由銀行貸款解決的，因而通過了解項目的用款高峰是合理安排貸款規(guī)模的關(guān)鍵，進而有助于節(jié)約財務(wù)費用和整個項目的成本 ? 從圖表上可以看到，前三年的資金需求量最大，因而是資金壓力最大的時期 BICI 第 頁 43 可行的開發(fā)模式及特點 ? 不同的開發(fā)模式有不同的收益和風(fēng)險表現(xiàn)，我們這里將具體就以下三個模式進行詳細的財務(wù)分析和預(yù)測，其他模式的預(yù)測也可以參照進行 模式一 1 住宅面積按拆遷面積計算，商業(yè)用房出售：商業(yè)用房出租＝ 3:1，地下面積全部按車庫出售 模式二 2 住宅面積按拆遷面積計算，商業(yè)用房出售：商業(yè)用房出租＝ 1:1，地下面積全部按車庫出租 模式三 3 住宅面積按拆遷面積計算，商業(yè)用房出售：商業(yè)用房出租＝ 1:3，地下面積全部按車庫出租 BICI 第 頁 44 模式一主要收入構(gòu)成 ? 模式一的特點是能夠以較快速度回收資金，但是因為出租的面積較少，將會在一定程度上影響該項目的持續(xù)盈利能力 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 合計住宅出售面積（萬平方米） 12 0 0 12單價（元 / 平方米） 6000 6000 6000銷售率 90%收入（萬元） 32400 16200 16200 64800商業(yè)用房出售面積（萬平方米） 30 單價（元 / 平方米） 18,000 18,000 18,000 銷售率 90%收入（萬元） 78,975 282,488 312,863 197,438 75,938 947,700 商業(yè)用房出租面積（萬平方米） 10 單價（元 / 平方米 / 天） 出租率 90%收入（萬元） 2896 22164 33635 40875 43659 143228車庫出售面積（萬平方米） 單價（元 / 平方米） 出售率 90%收入（萬元） 1, 13, 總收入（萬元） 116,146 324,789 367,010 240,750 120,534 1,169,228 BICI 第 頁 45 模式一主要財務(wù)表現(xiàn) 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 總額營業(yè)收入 0 0 116,146 324,789 367,010 240,750 120,534 1,169,228營業(yè)支出 82,313 97,898 121,319 70,225 19,701 36,711 2,149 430,316開發(fā)成本 77,960 90,083 96,885 34,563 0 0 0 299,490銷售費用 0 0 12,500 25,000 12,500 0 0 50,000管理及其他費用 0 0 396 792 792 792 792 3,563財務(wù)費用 2,996 6,458 10,181 8,513 5,052 34,563 0 67,762預(yù)備費 1,357 1,357 1,357 1,357 1,357 1,357 1,357 9,500稅前利潤 (82,313) (97,898) (5,173) 254,564 347,310 204,038 118,385 738,912所得稅 0 0 (1,707) 84,006 114,612 67,333 39,067 243,841凈利潤 (82,313) (97,898)