【正文】 0 54,572 56,058 53,820 164,449凈貸款 54,572 56,058 53,820 (54,572) (56,058) (53,820) 0小計（萬元） 77,960 83,083 82,885 (54,572) (56,058) (53,820) 79,478資金投入 BICI 第 頁 41 項目計劃用款表 ? 在建設(shè)和開發(fā)費用假設(shè)的基礎(chǔ)上，我們先對本項目的用款計劃進(jìn)行了測試，目的在于初步了解本項目的投資規(guī)模和主要的支出項目 2020年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 總額土地成本 50,200 50,200前期費用 3,198 6,395 3,198 12,790建安工程費 23,750 71,250 71,250 23,750 190,000監(jiān)理費用 813 2,438 2,438 813 6,500基礎(chǔ)設(shè)施配套 10,000 20,000 10,000 40,000銷售費用 12,500 25,000 12,500 50,000管理及其他費用 396 792 792 792 792 3,563財務(wù)費用 2,996 6,458 10,181 8,513 5,052 34,563 67,762預(yù)備費 1,357 1,357 1,357 1,357 1,357 1,357 1,357 9,500小計 82,313 97,898 121,319 70,225 19,701 36,711 2,149 430,316項目用款計劃表 ( 單位：萬元） BICI 第 頁 42 項目用款計劃表（單位：萬元）82313978981213197022519701367112149430316090,000180,000270,000360,000450,000540,0002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年總額時間數(shù)額前三年是資金壓力較大的建設(shè)開發(fā)時期 ? 由于本項目的大部分資金是需要由銀行貸款解決的，因而通過了解項目的用款高峰是合理安排貸款規(guī)模的關(guān)鍵，進(jìn)而有助于節(jié)約財務(wù)費用和整個項目的成本 ? 從圖表上可以看到，前三年的資金需求量最大，因而是資金壓力最大的時期 BICI 第 頁 43 可行的開發(fā)模式及特點 ? 不同的開發(fā)模式有不同的收益和風(fēng)險表現(xiàn)，我們這里將具體就以下三個模式進(jìn)行詳細(xì)的財務(wù)分析和預(yù)測，其他模式的預(yù)測也可以參照進(jìn)行 模式一 1 住宅面積按拆遷面積計算，商業(yè)用房出售：商業(yè)用房出租＝ 3:1，地下面積全部按車庫出售 模式二 2 住宅面積按拆遷面積計算，商業(yè)用房出售：商業(yè)用房出租＝ 1:1，地下面積全部按車庫出租 模式三 3 住宅面積按拆遷面積計算，商業(yè)用房出售：商業(yè)用房出租＝ 1:3，地下面積全部按車庫出租 BICI 第 頁 44 模式一主要收入構(gòu)成 ? 模式一的特點是能夠以較快速度回收資金，但是因為出租的面積較少，將會在一定程度上影響該項目的持續(xù)盈利能力 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 合計住宅出售面積（萬平方米） 12 0 0 12單價（元 / 平方米） 6000 6000 6000銷售率 90%收入（萬元） 32400 16200 16200 64800商業(yè)用房出售面積（萬平方米） 30 單價（元 / 平方米） 18,000 18,000 18,000 銷售率 90%收入（萬元） 78,975 282,488 312,863 197,438 75,938 947,700 商業(yè)用房出租面積（萬平方米） 10 單價（元 / 平方米 / 天） 出租率 90%收入（萬元） 2896 22164 33635 40875 43659 143228車庫出售面積（萬平方米） 單價（元 / 平方米） 出售率 90%收入（萬元） 1, 13, 總收入（萬元） 116,146 324,789 367,010 240,750 120,534 1,169,228 BICI 第 頁 45 模式一主要財務(wù)表現(xiàn) 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 總額營業(yè)收入 0 0 116,146 324,789 367,010 240,750 120,534 1,169,228營業(yè)支出 82,313 97,898 121,319 70,225 19,701 36,711 2,149 430,316開發(fā)成本 77,960 90,083 96,885 34,563 0 0 0 299,490銷售費用 0 0 12,500 25,000 12,500 0 0 50,000管理及其他費用 0 0 396 792 792 792 792 3,563財務(wù)費用 2,996 6,458 10,181 8,513 5,052 34,563 0 67,762預(yù)備費 1,357 1,357 1,357 1,357 1,357 1,357 1,357 9,500稅前利潤 (82,313) (97,898) (5,173) 254,564 347,310 204,038 118,385 738,912所得稅 0 0 (1,707) 84,006 114,612 67,333 39,067 243,841凈利潤 (82,313) (97,898) (3,466) 170,558 232,698 136,706 79,318 495,071累計凈利潤 (82,313) (180,211) (183,677) (13,119) 219,578 356,284 435,602 930,673 BICI 第 頁 46 模式一現(xiàn)金流量情況 現(xiàn)金流量表2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 總額開發(fā)成本 82,313 97,898 121,319 70,225 19,701 36,711 2,149 430,316現(xiàn)金凈流出 82,313 97,898 121,319 70,225 19,701 36,711 2,149 430,316收入 0 0 116,146 324,789 367,010 240,750 120,534 1,169,228住宅售樓收入 0 0 32,400 16,200 16,200 0 0 64,800商業(yè)用房銷售收入 0 0 78,975 282,488 312,863 197,438 75,938 947,700商業(yè)用房租金收入 0 0 2,896 22,164 33,635 40,875 43,659 143,228車庫出租收入 0 0 1,875 3,938 4,313 2,438 938 13,500自營收入其他現(xiàn)金凈流入 0 0 116,146 324,789 367,010 240,750 120,534 1,169,228項目現(xiàn)金流 (82,313) (97,898) (5,173) 254,564 347,310 204,038 118,385 738,912累計現(xiàn)金流 (82,313) (180,211) (185,384) 69,180 416,489 620,527 738,912 1,477,825 BICI 第 頁 47 模式二主要收入構(gòu)成 ? 模式一的特點是能夠較好地平衡回收資金和項目持續(xù)盈利能力之間的關(guān)系，對對于采用較多銀行貸款的項目來說存在一定的資金還款壓力 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 合計住宅出售面積（萬平方米） 12 0 0 12單價（元 / 平方米） 6000 6000 6000銷售率 90%收入（萬元） 32400 16200 16200 64800商業(yè)用房出售面積（萬平方米） 20 39單價（元 / 平方米） 18,000 18,000 18,000 銷售率 90%收入（萬元） 52,650 188,325 208,575 131,625 50,625 631,800 商業(yè)用房出租面積（萬平方米） 20 39單價（元 / 平方米 / 天） 出租率 90%收入（萬元） 5792 44327 67271 81749 87318 286457車庫出租面積（萬平方米） 單價（元 / 車位 / 月） 300 300 300 出售率 90%收入（萬元） 150 465 810 1,005 1,080 3,510 總收入（萬元） 90,992 249,317 292,856 214,379 139,023 986,567 BICI 第 頁 48 模式二主要財務(wù)表現(xiàn) 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 總額營業(yè)收入 0 0 90,992 249,317 292,856 214,379 139,023 986,567營業(yè)支出 82,313 97,898 121,319 70,225 19,701 36,711 2,149 430,316開發(fā)成本 77,960 90,083 96,885 34,563 0 0 0 299,490銷售費用 0 0 12,500 25,000 12,500 0 0 50,000管理及其他費用 0 0 396 792 792 792 792 3,563財務(wù)費用 2,996 6,458 10,181 8,513 5,052 34,563 0 67,762預(yù)備費 1,357 1,357 1,357 1,357 1,357 1,357 1,357 9,500稅前利潤 82,313 97,898 30,328 179,092 273,155 177,668 136,874 556,251所得稅 0 0 10,008 59,100 90,141 58,630 45,168 183,563凈利潤 82,313 97,898 20,320 119,992 183,014 119,037 91,706 372,688累計凈利潤 82,313 180,211 200,530 80,538 102,475 221,513 313,218 685,906 BICI 第 頁 49 模式二現(xiàn)金流量情況 現(xiàn)金流量表2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 總額開發(fā)成本 82,313 97,898