【正文】 169。 2020 Beijing Investment Consultants, Inc. 海問咨詢 BICI Confidential 海問分鐘寺輕工產(chǎn)品商業(yè)區(qū)規(guī)劃分析報(bào)告 機(jī)密 BICI 第 頁 1 ? 北京市商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)概況 ? 分鐘寺區(qū)域經(jīng)濟(jì)特性分析 ? 項(xiàng)目可行性分析 ? 基本財(cái)務(wù)測算 ? 海問可以提供的服務(wù) 目錄 BICI 第 頁 2 ? 商業(yè)地產(chǎn)狀況與相關(guān)政策 ? 商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)模式 ? 流通商業(yè)的主要運(yùn)營模式 北京市商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)概況 BICI 第 頁 3 北京商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 自 90年代，北京商業(yè)迅猛發(fā)展，在流通規(guī)模、設(shè)施建設(shè)、經(jīng)營管理和效益水平等方面取得了顯著的進(jìn)步和提高，商業(yè)已成為首都經(jīng)濟(jì)中具有相當(dāng)規(guī)模和水平的重要產(chǎn)業(yè)之一 ? 商業(yè)在首都社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用顯著增強(qiáng) ? 競爭性商業(yè)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)初步形成 – 各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)快速增長，網(wǎng)點(diǎn)嚴(yán)重不足的問題已基本解決 – 多種所有制商業(yè)競相發(fā)展，競爭日趨激烈，結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化 – 發(fā)展速度已趨于穩(wěn)定，商業(yè)增長方式出現(xiàn)新的轉(zhuǎn)變 ? 新型商業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn) ? 商業(yè)現(xiàn)代化水平與國際先進(jìn)商業(yè)的差距進(jìn)一步縮小 BICI 第 頁 4 北京商業(yè)房地產(chǎn)市場必將進(jìn)入競爭時(shí)代 ? 北京商業(yè)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系將發(fā)生根本性的改變 ? 商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)大幅增加，市場需求變化不大，出現(xiàn)階段性飽和 ? 人民銀行 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理通知 》 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提出更高要求 ? 銀行信貸的變化將促使商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商改變?cè)瓉淼牟僮鞑呗浴I銷策略，以確保資金體系的可靠性 ? 商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化程度較高，影響項(xiàng)目差異化定位 ? 商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營與運(yùn)作是大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商面對(duì)的新課題。當(dāng)前，低差異化的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將直接導(dǎo)致商業(yè)房地產(chǎn)市場競爭加劇 ? 商鋪投資者專業(yè)投資水平的迅速提升將導(dǎo)致未來市場競爭的加劇 ? 商鋪投資者提高專業(yè)投資水平的愿望遠(yuǎn)比開發(fā)商提高開發(fā)水平的愿望要強(qiáng)烈。一旦投資者投資理念成熟，商業(yè)地產(chǎn)的市場運(yùn)作將更加困難 BICI 第 頁 5 北京市制定的商業(yè)發(fā)展基本原則 ? 以人為本 ? 充分體現(xiàn)商業(yè)為人服務(wù)的功能，以滿足不同人群的不同需求作為商業(yè)發(fā)展的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。 ? 發(fā)揮優(yōu)勢 ? 充分發(fā)揮北京“首都、古都、國際大都市”三方面的優(yōu)勢，發(fā)展與之相適應(yīng)的多功能、多層次、多樣化商業(yè)。 ? 適度超前 ? 積極利用國際商業(yè)發(fā)展成果，把近期需求同中長期發(fā)展趨勢結(jié)合起來，保持發(fā)展后勁。 ? 優(yōu)化結(jié)構(gòu) ? 優(yōu)化所有制結(jié)構(gòu)，加快國有商業(yè)體制改革，進(jìn)一步鼓勵(lì)多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展，完善具有多元市場競爭主體的商業(yè)體系。 ? 優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)，形成整體適當(dāng)分散，局部相對(duì)集中，布局合理的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。 ? 優(yōu)化規(guī)模結(jié)構(gòu)，形成大中小結(jié)合，以中小型網(wǎng)點(diǎn)為主的規(guī)模結(jié)構(gòu)。 ? 優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，以發(fā)展新興業(yè)態(tài)為重點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)新型商業(yè)與傳統(tǒng)商業(yè)有機(jī)結(jié)合。 BICI 第 頁 6 北京市未來的商業(yè)發(fā)展重點(diǎn) ? 促進(jìn)兩網(wǎng)： 即促進(jìn)連鎖商業(yè)網(wǎng)和電子商務(wù)網(wǎng)的發(fā)展； ? 提高三區(qū)： 即提高城市中心區(qū)（包括王府井、西單、前門 大柵欄三個(gè)商業(yè)中心），商務(wù)中心區(qū)（包括建國門外、朝陽門外兩個(gè)商業(yè)中心），中關(guān)村科技園區(qū)商業(yè)發(fā)展的水平； ? 繁榮三圈： 即發(fā)展三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈； ? 開拓十城： 即開拓十個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心； ? 培育十街： 即培育十條左右各具經(jīng)營特色的商業(yè)街 (區(qū) )； ? 完善 400社區(qū)： 即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn) 400個(gè)左右社區(qū)商業(yè)中心； ? 加快發(fā)展四類商業(yè)： 即加快發(fā)展發(fā)揮北京優(yōu)勢的服務(wù)會(huì)展商業(yè)、旅游休閑商業(yè)、科技文化商業(yè)和綠色生態(tài)商業(yè)。 BICI 第 頁 7 限 制 地 區(qū) 限 制 項(xiàng) 目 城區(qū)二環(huán)路以內(nèi) 新增 10000平方米以上大型百貨店、大型綜合超市、大型專業(yè)超市 城區(qū)三環(huán)路以內(nèi) 新增營業(yè)面積 10000平方米以上的大型倉儲(chǔ)式商場 各類批發(fā)市場 市級(jí)商業(yè)中心和大型多功能購物中心 以外地區(qū) 新增營業(yè)面積 10000平方米以上的大型商場 地區(qū)級(jí)以上商業(yè)中心和規(guī)劃的特色商業(yè)街（區(qū)）以外地區(qū) 新增營業(yè)面積 5000平方米以上的大中型零售商業(yè)設(shè)施 城市中心區(qū) 、 市級(jí)商業(yè)中心、地區(qū)級(jí)商業(yè)中心、中關(guān)村科技園區(qū)海淀園、商務(wù)中心區(qū) 新增各類初級(jí)集貿(mào)市場、批發(fā)市場 社區(qū)住宅底層 餐館、歌舞廳等影響居民生活商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施 城區(qū)及五環(huán)路以內(nèi) 生豬屠宰廠 北京市商業(yè)限制發(fā)展的項(xiàng)目 資料來源：北京市流通業(yè)發(fā)展分類指導(dǎo)目錄 BICI 第 頁 8 商業(yè)地產(chǎn)主要模式 特點(diǎn) 物業(yè) 案例商場ShoppingMall一 般 單 層 面 積 較 大 ， 賣 場 通 透 、 使 用 率 高 、 有 充 足的停車位開發(fā)商招商、統(tǒng)一管理或自主管理沃爾瑪、家樂福、百安居寫字樓多 位 于 成 熟 商 務(wù) 區(qū) ， 集 中 了 眾 多 的 企 業(yè) 。 由 于 寫 字樓需要各種高檔配套設(shè)施，其單價(jià)相對(duì)更高開發(fā)商招商、統(tǒng)一管理國貿(mào)、豐聯(lián)、京廣中心商住兩用樓與 寫 字 樓 相 比 ， 商 住 兩 用 樓 更 具 有 價(jià) 格 優(yōu) 勢 ， 用 住宅的價(jià)格就能實(shí)現(xiàn)出租為寫字間的投資。開發(fā)商招商、統(tǒng)一管理比較初級(jí)的辦公樓小戶型住宅面 積 在 80 平 方 米 以 下 的 住 宅 ， 總 價(jià) 相 對(duì) 較 低 ， 自 用、出租均可。出租、出售均可產(chǎn)權(quán)式酒店把 酒 店 的 每 個(gè) 客 房 作 為 一 個(gè) 有 獨(dú) 立 產(chǎn) 權(quán) 的 單 位 ， 投資 者 可 以 像 購 買 其 他 房 產(chǎn) 一 樣 投 資 置 業(yè) ， 投 資 者 每年還可擁有該酒店一定時(shí)間段的免費(fèi)居住權(quán)。酒店管理公司管理社區(qū)商業(yè)步行街大 多 處 于 社 區(qū) 沿 街 或 社 區(qū) 內(nèi) 主 要 干 道 ， 以 分 割 鋪 面形式對(duì)外租售開發(fā)商招商，自主招商建外SOHU、東方新天地臨街商鋪 最為傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)之一 自主經(jīng)營、出租 王府井、西單單體商業(yè)形式底層商業(yè)形式形式商業(yè)房地產(chǎn)的主要建筑形式 BICI 第 頁 9 當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式 ? 底商＋住宅 ? 社區(qū)商業(yè)的主要經(jīng)營模式 ? 裙樓當(dāng)中底商經(jīng)營，公寓出售 ? 旗艦店模式 ? 依靠引進(jìn)主力店商家吸引人流，帶動(dòng)其他商鋪人氣 ? 新世界 ? 開發(fā)＋經(jīng)營 ? 長期經(jīng)營模式就是先經(jīng)營成功后再銷售或只收取租金，將地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)為地段入駐商家的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) ? 城外誠 ? 麥當(dāng)勞模式 ? 改變?cè)猩虡I(yè)地產(chǎn)的開發(fā)思路，與資本市場對(duì)接，通過資本市場手段實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、股份出讓，最終獲利 ? 品牌效應(yīng)＋物業(yè)產(chǎn)權(quán)＝項(xiàng)目＝價(jià)值最大化 ? 化整為零 ? 建立自己的品牌。推出小戶型的運(yùn)作模式，即在板塊較好的地段修建內(nèi)循環(huán)多層步行街，將以商場為主要經(jīng)營對(duì)象的大面積單位壓縮為總價(jià)較低的小面積單位 ? 東方新天地，建外 SOHO BICI 第 頁 10 主要商業(yè)業(yè)態(tài)及其特征 類型 選址 規(guī)模 目標(biāo)顧客 商品結(jié)構(gòu) 店堂設(shè)施 經(jīng)營方式 服務(wù)功能百貨店選址在城市繁華區(qū)、交通要道營業(yè)面積在500 0平方米以上以流動(dòng)客戶為主商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主種類齊全、少批量、高毛利商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快定價(jià)銷售，可以退貨采取柜臺(tái)銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式服務(wù)功能齊全超級(jí)市場居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)商店?duì)I業(yè)面積在100 0平方米左右以居民為主要銷售對(duì)象，10分鐘左右可到達(dá)商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行自選銷售方式營業(yè)時(shí)間每天不低于11小時(shí)有一定面積的停車場地購物中心中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道營業(yè)面積大，一般為100 00平方米以上客戶廣泛集采購、休閑、娛樂于一體的綜合消費(fèi)客戶百貨店或超級(jí)市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮由開發(fā)商統(tǒng)一布局規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營實(shí)行賣場租賃制服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場。便利店居民住宅區(qū)、主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右居民徒步購物57 分鐘可到達(dá)，80% 的顧客為有目的的購買以速成食品、飲料、小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)以開架自選貨為主，結(jié)算在收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行營業(yè)時(shí)間一般在10小時(shí)以上，甚至24小時(shí)，終年無休日服務(wù)功能有限 BICI 第 頁 11 主要商業(yè)業(yè)態(tài)及其特征（續(xù)） 類型 選址 規(guī)模 目標(biāo)顧客 商品結(jié)構(gòu) 店堂設(shè)施 經(jīng)營方式 服務(wù)功能大型綜合超市城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道營業(yè)面積250 0平方米以上輻射的客戶相對(duì)較廣泛集中采購的客戶商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行采取自選銷售方式設(shè)與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場倉儲(chǔ)式商場城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道營業(yè)面積大，一般為100 00平方米左右以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購買和有交通工具的消費(fèi)者為主主要以食品（有一部分生鮮商品）、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品等為主店堂設(shè)施簡樸、實(shí)用倉儲(chǔ)式陳列自選式的銷售設(shè)有較大規(guī)模的停車場專業(yè)市場（商城）交通要道、城市商業(yè)區(qū)、城鄉(xiāng)接合部營業(yè)面積大，一般為100 00平方米以上中小零售商、集團(tuán)購買和有特定消費(fèi)需求的消費(fèi)者為主以某一產(chǎn)業(yè)和