【正文】 3,968) (126,874) 75,629 228,358 383,579 767,158 BICI 第 頁(yè) 53 主要風(fēng)險(xiǎn)提示 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 市場(chǎng)的需求和供給的不平衡，以及宏觀經(jīng)濟(jì)、政策情況是產(chǎn)生市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，項(xiàng)目的好壞首先是受市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)影響的 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多 租售能力要求高 未來(lái)市場(chǎng)不確定性 ? 盡管房地產(chǎn)行業(yè)存在很大的發(fā)展空間，但是目前北京市場(chǎng)眾多的樓盤還是在一定程度上加大了本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因而作出風(fēng)格和作出特色是從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出，贏得廠商和客戶青睞的關(guān)鍵 ? 任何商品的推銷和推廣都和銷售的作用密不可分，房地產(chǎn)業(yè)尤其如此，因而不斷提高項(xiàng)目的銷售能力是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵 ? 市場(chǎng)都有不確定性，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，不可能一次性消化當(dāng)年的所有產(chǎn)品，因而未來(lái)的租售業(yè)績(jī)將在很大程度上決定于市場(chǎng)的情況，更好地做好市場(chǎng)規(guī)劃將能很好地減小市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn) BICI 第 頁(yè) 54 主要風(fēng)險(xiǎn)提示 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 如果具備了一定的市場(chǎng)環(huán)境，經(jīng)營(yíng)能力將在絕大程度上決定項(xiàng)目的盈利能力和盈利水平，提高項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)能力，例如租售管理能力、物業(yè)管理能力以及服務(wù)水平等是降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵 成本控制關(guān)鍵 租售管理風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn) ? 項(xiàng)目實(shí)施需要不斷優(yōu)化，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，控制各項(xiàng)成本費(fèi)用，降低投資成本將能直接降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn) ? 剛才提到項(xiàng)目的租售能力是非常重要的，那么對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷的管理工作同樣重要，具體方法有對(duì)營(yíng)銷方式、營(yíng)銷渠道以及營(yíng)銷人員的管理 ? 在沒(méi)有自營(yíng)業(yè)務(wù)的情況這里主要是指物業(yè)管理和售后服務(wù)工作的開展情況，如果在有自營(yíng)業(yè)務(wù)的情況下，以更為有效的方式推廣自營(yíng)業(yè)務(wù)也是降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的一環(huán) BICI 第 頁(yè) 55 主要風(fēng)險(xiǎn)提示 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 上面提及項(xiàng)目的很大部分資金來(lái)自于銀行貸款，那么還款壓力是影響項(xiàng)目的開發(fā)模式以及經(jīng)營(yíng)模式的關(guān)鍵，要更好的做好項(xiàng)目管理工作，同樣需要注意更好地降低項(xiàng)目的金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 還款壓力 資金回收壓力 ? 在保證項(xiàng)目盈利能力的基礎(chǔ)上，我們建議盡量選擇最快回收項(xiàng)目資金的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)模式，這將在很大程度上減緩企業(yè)的還款心理壓力以及實(shí)際還款能力 ? 通過(guò)多種付款方式促銷，盡量從銷售中回收投資是我們建議的銷售方式，力求開發(fā)資金按預(yù)期回籠，從另外一個(gè)角度消減企業(yè)的金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 169。便利店居民住宅區(qū)、主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右居民徒步購(gòu)物57 分鐘可到達(dá)，80% 的顧客為有目的的購(gòu)買以速成食品、飲料、小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)以開架自選貨為主，結(jié)算在收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行營(yíng)業(yè)時(shí)間一般在10小時(shí)以上，甚至24小時(shí)，終年無(wú)休日服務(wù)功能有限 BICI 第 頁(yè) 11 主要商業(yè)業(yè)態(tài)及其特征（續(xù)） 類型 選址 規(guī)模 目標(biāo)顧客 商品結(jié)構(gòu) 店堂設(shè)施 經(jīng)營(yíng)方式 服務(wù)功能大型綜合超市城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道營(yíng)業(yè)面積250 0平方米以上輻射的客戶相對(duì)較廣泛集中采購(gòu)的客戶商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行采取自選銷售方式設(shè)與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道營(yíng)業(yè)面積大，一般為100 00平方米左右以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購(gòu)買和有交通工具的消費(fèi)者為主主要以食品（有一部分生鮮商品）、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品等為主店堂設(shè)施簡(jiǎn)樸、實(shí)用倉(cāng)儲(chǔ)式陳列自選式的銷售設(shè)有較大規(guī)模的停車場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)（商城）交通要道、城市商業(yè)區(qū)、城鄉(xiāng)接合部營(yíng)業(yè)面積大，一般為100 00平方米以上中小零售商、集團(tuán)購(gòu)買和有特定消費(fèi)需求的消費(fèi)者為主以某一產(chǎn)業(yè)和行業(yè)為主的相關(guān)產(chǎn)品店堂設(shè)施簡(jiǎn)樸、實(shí)用由開發(fā)商統(tǒng)一布局規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)實(shí)行賣場(chǎng)租賃制服務(wù)功能齊全。出租、出售均可產(chǎn)權(quán)式酒店把 酒 店 的 每 個(gè) 客 房 作 為 一 個(gè) 有 獨(dú) 立 產(chǎn) 權(quán) 的 單 位 ， 投資 者 可 以 像 購(gòu) 買 其 他 房 產(chǎn) 一 樣 投 資 置 業(yè) ， 投 資 者 每年還可擁有該酒店一定時(shí)間段的免費(fèi)居住權(quán)。 BICI 第 頁(yè) 6 北京市未來(lái)的商業(yè)發(fā)展重點(diǎn) ? 促進(jìn)兩網(wǎng)： 即促進(jìn)連鎖商業(yè)網(wǎng)和電子商務(wù)網(wǎng)的發(fā)展； ? 提高三區(qū)： 即提高城市中心區(qū)（包括王府井、西單、前門 大柵欄三個(gè)商業(yè)中心），商務(wù)中心區(qū)（包括建國(guó)門外、朝陽(yáng)門外兩個(gè)商業(yè)中心），中關(guān)村科技園區(qū)商業(yè)發(fā)展的水平； ? 繁榮三圈： 即發(fā)展三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購(gòu)物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈； ? 開拓十城： 即開拓十個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心； ? 培育十街： 即培育十條左右各具經(jīng)營(yíng)特色的商業(yè)街 (區(qū) )； ? 完善 400社區(qū)： 即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn) 400個(gè)左右社區(qū)商業(yè)中心； ? 加快發(fā)展四類商業(yè)： 即加快發(fā)展發(fā)揮北京優(yōu)勢(shì)的服務(wù)會(huì)展商業(yè)、旅游休閑商業(yè)、科技文化商業(yè)和綠色生態(tài)商業(yè)。 ? 優(yōu)化結(jié)構(gòu) ? 優(yōu)化所有制結(jié)構(gòu)，加快國(guó)有商業(yè)體制改革，進(jìn)一步鼓勵(lì)多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展，完善具有多元市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體的商業(yè)體系。當(dāng)前，低差異化的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將直接導(dǎo)致商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇 ? 商鋪投資者專業(yè)投資水平的迅速提升將導(dǎo)致未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇 ? 商鋪投資者提高專業(yè)投資水平的愿望遠(yuǎn)比開發(fā)商提高開發(fā)水平的愿望要強(qiáng)烈。 2020 Beijing Investment Consultants, Inc. 海問(wèn)咨詢 BICI Confidential 海問(wèn)分鐘寺輕工產(chǎn)品商業(yè)區(qū)規(guī)劃分析報(bào)告 機(jī)密 BICI 第 頁(yè) 1 ? 北京市商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)概況 ? 分鐘寺區(qū)域經(jīng)濟(jì)特性分析 ? 項(xiàng)目可行性分析 ? 基本財(cái)務(wù)測(cè)算 ? 海問(wèn)可以提供的服務(wù) 目錄 BICI 第 頁(yè) 2 ? 商業(yè)地產(chǎn)狀況與相關(guān)政策 ? 商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)模式 ? 流通商業(yè)的主要運(yùn)營(yíng)模式 北京市商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)概況 BICI 第 頁(yè) 3 北京商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 自 90年代，北京商業(yè)迅猛發(fā)展，在流通規(guī)模、設(shè)施建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理和效益水平等方面取得了顯著的進(jìn)步和提高，商業(yè)已成為首都經(jīng)濟(jì)中具有相當(dāng)規(guī)模和水平的重要產(chǎn)業(yè)之一 ? 商業(yè)在首都社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用顯著增強(qiáng) ? 競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)初步形成 – 各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)快速增長(zhǎng)，網(wǎng)點(diǎn)嚴(yán)重不足的問(wèn)題已基本解決 – 多種所有制商業(yè)競(jìng)相發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化 – 發(fā)展速度已趨于穩(wěn)定，商業(yè)增長(zhǎng)方式出現(xiàn)新的轉(zhuǎn)變 ? 新型商業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) ? 商業(yè)現(xiàn)代化水平與國(guó)際先進(jìn)商業(yè)的差距進(jìn)一步縮小 BICI 第 頁(yè) 4 北京商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)必將進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代 ? 北京商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系將發(fā)生根本性的改變 ? 商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)大幅增加，市場(chǎng)需求變化不大，出現(xiàn)階段性飽和 ? 人民銀行 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理通知 》 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提出更高要求 ? 銀行信貸的變化將促使商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商改變?cè)瓉?lái)的操作策略、營(yíng)銷策略，以確保資金體系的可靠性 ? 商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化程度較高，影響項(xiàng)目差異化定位 ? 商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)與運(yùn)作是大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商面對(duì)的新課題。 ? 適度超前 ? 積極利用國(guó)際商業(yè)發(fā)展成果，把近期需求同中長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)結(jié)合起來(lái)，保持發(fā)展后勁。 ? 優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，以發(fā)展新興業(yè)態(tài)為重點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)新型商業(yè)與傳統(tǒng)商業(yè)有機(jī)結(jié)合。開發(fā)商招商、統(tǒng)一管理比較初級(jí)的辦公樓小戶型住宅面 積 在 80 平 方 米 以 下 的 住 宅 ， 總 價(jià) 相 對(duì) 較 低 ， 自 用、出租均可。根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場(chǎng)。同時(shí)考慮市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)各類產(chǎn)品假設(shè)了 10％的空臵率和未租售率，使預(yù)測(cè)結(jié)果更為符合實(shí)際 開發(fā)周期假設(shè)開發(fā)周期 2020 年 2020 年 2020 年開發(fā)面積（萬(wàn)平方米） 25 50 25產(chǎn)品銷售比例假設(shè)銷售、出租進(jìn)度 第一年（ 2020 年） 第二年（ 2020 年） 第三年（ 2020 年）50% 25% 25% BICI 第 頁(yè) 38 建筑和開發(fā)成本假設(shè) ? 建筑和開發(fā)成本是進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)的關(guān)鍵因素，為更為準(zhǔn)確的完成財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)，我們分別通過(guò)實(shí)地考察和不同案例的研究，運(yùn)用科學(xué)的分析工具和模型，得出了以下幾個(gè)影響主要的財(cái)務(wù)假設(shè)數(shù)據(jù) 項(xiàng)目 單位成本（元 / 平米） 注解土地費(fèi)用 2725土地出讓金 625拆遷費(fèi) 2100前期費(fèi)用 設(shè)計(jì)費(fèi) 57 建安費(fèi) *3%勘測(cè)費(fèi) 50可行性研究費(fèi) 建安費(fèi) * 0 . 6 %招標(biāo)費(fèi) 建安費(fèi) * 0 . 5 %建造費(fèi)用 1965建筑安裝費(fèi) 1900監(jiān)理及綠化費(fèi)用 65基礎(chǔ)設(shè)施配套 400銷售費(fèi) 500 銷售傭金、廣告費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅管理費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和前期費(fèi)用的 3%財(cái)務(wù)費(fèi)用 見項(xiàng)目用款進(jìn)展表不可預(yù)計(jì)費(fèi)用 95 建安費(fèi)的 5%總開發(fā)成本 BICI 第 頁(yè) 39 銷售和出租價(jià)格假設(shè) ? 銷售和出租價(jià)格是不同于成本的影響財(cái)務(wù)模型最后結(jié)果的另外一個(gè)關(guān)鍵因素，具體體現(xiàn)在影響項(xiàng)目的收入以及收益 ? 銷售和出租價(jià)格的假設(shè)也是在經(jīng)過(guò)周邊地盤和相關(guān)資料充分的考究基礎(chǔ)上進(jìn)行的，可能由于一些個(gè)別要素的不同會(huì)有稍微的差別，但是并不影響整個(gè)模型表達(dá)的主要效果 注解商品房出售（元 / 平方米） 6000商業(yè)用房出售（元／平方米） 18, 假設(shè)為一般住房?jī)r(jià)格的三倍商業(yè)房出租（元 / 平方米 / 天） 同行價(jià)格地下車庫(kù)出售價(jià)（元／平方米） 地下車庫(kù)出租價(jià)（元／車位 / 月） 300每車位占地面積（平方米） 5租售價(jià)格：根據(jù)周邊樓盤的一般情況以及項(xiàng)目的初步規(guī)劃 BICI 第 頁(yè) 40 資金來(lái)源假設(shè) ? 由于該項(xiàng)目建設(shè)需要大量的資金投入，根據(jù)相關(guān)行業(yè)的一貫做法，我們假設(shè)自有資金和銀行貸款比例為 30： 70 ? 我們選用三年期的銀行貸款，每年支付利息，并于三年后