【文章內(nèi)容簡介】 團(tuán)項目的啟動上。 經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量繼續(xù)增大 據(jù)了解，截至去年年底，本市集中建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū) 25 個已全部開工，承諾建設(shè)面積 600多萬平方米，已竣工 180萬平方米。其中價格低、交通便利、配套設(shè)施好的項目，戶型設(shè)計新的項目大都售罄。北京市目前公開發(fā)售的 25 個經(jīng)濟(jì)適用房項目，其價格與同地段新建商品房相比要低 300— 2020元不等，價差低的如天通苑，價差高者如百環(huán)花園。有關(guān)資料表明，北京市的經(jīng)濟(jì)適用房項目平均價格約 3000元／平方米，這比北京市商品房平均價格要低 1000元左右。 高科技含量住宅逐漸被人們認(rèn)可 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，從項目開發(fā)、工程建設(shè)到物業(yè)管理各個環(huán)節(jié)，科技含量正不斷提高，新型結(jié)構(gòu)、新型墻體、新型防水保溫隔音材料、高科技安全防范設(shè)施、生活智能化設(shè)施、新型通訊及快速數(shù)據(jù)傳輸設(shè)施、新型生活能源等等正逐漸成為人們對居住環(huán)境的基本要求。 超小型住宅產(chǎn)品成為市場亮點，優(yōu)勢在于總價低 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 19 頁 共 72 頁 在春季房 展會上，小戶型因其總價低而受寵。熱衷購買袖珍小戶型的大致是三種人，即單身年輕白領(lǐng)以及以投資、保值為目的的購房人。這些購房人認(rèn)為，盡管這種小小戶型設(shè)計上不很理想，單價不低，但由于該樓盤的區(qū)位比較好，社區(qū)內(nèi)外的相關(guān)配套齊全，小面積住房易于出租、出售，最適合大量年輕人用于過渡住房，也能滿足投資、保值的需求。而且，貸款總額低，還款壓力小，每月只需拿出幾百元錢用于還貸。 北京住宅市場產(chǎn)品特性分析 低容積率住宅成為市場的一個顯著特點 受土地成本高的影響，三環(huán)以內(nèi)特別是二環(huán)以內(nèi)的住宅，多以高層、高密度 的形態(tài)出現(xiàn)，尤其是一些黃金地段的樓盤，容積率基本在 1： 4以上，甚至更高。 2020年，低密度住宅占據(jù)市場主導(dǎo)地位。據(jù)了解，天鴻集團(tuán)、華潤置地、珠江地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、首創(chuàng)集團(tuán)等開發(fā)公司都將有大量低密度住宅上市。主要原因在于四環(huán)路以外土地成本低廉，為開發(fā)商大規(guī)模的開發(fā)提供了便利條件。這些產(chǎn)品屬中低密度、中低價位，對城內(nèi)居民構(gòu)成強(qiáng)勢吸引。 低密度住宅以別墅、 Townhouse、多層板樓為主，而且多為大盤。低密度住宅的大量涌現(xiàn)，將是對都市居住品質(zhì)的提高與優(yōu)化。 蝶型塔樓提供更舒適的居住環(huán)境 三環(huán)路以內(nèi)的物業(yè) 形態(tài)仍以塔樓為主，一梯八戶以下的蝶式塔樓日漸增多，如寶星園、珠江綠洲、蝶翠華庭等樓盤。蝶型塔樓在朝向、采光、通風(fēng)、視野、戶型格局、樓內(nèi)縱向交通等諸多方面，明顯優(yōu)于傳統(tǒng)的塔樓，而且蝶式塔樓的外觀簡潔美觀，更富有現(xiàn)代感。 隨著蝶式塔樓的不斷涌現(xiàn)，風(fēng)車式塔樓、板連塔樓等革新型產(chǎn)品也將豐富起來。今后，每層 8戶以上的塔樓將逐漸淡出人們的視野。 小戶型住宅成為市場熱點 基于龐大的集團(tuán)購買力和數(shù)目較多的先富階層，因而，北京房地產(chǎn)市場形成了戶型大、總價高的特點。隨著集團(tuán)消費的退出市場，先富起來的階層已基本完成 了第二次置業(yè)，中、低收入家庭開始成為市場主流，他們需要的是總價 50萬元以內(nèi)的住房。而受土地、建安、稅費等剛性成本制約，樓盤單價不可能在短期內(nèi)大幅度回落，因此設(shè)計精巧的小戶型以總價低而大受歡迎。 近年來，由今典花園等小戶型引發(fā)的熱銷行情一浪高過一浪，但仍然無法滿足購房者的需求。許多樓盤的小戶型往往開盤之初即被搶購一空，余下的大戶型反倒為開 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 20 頁 共 72 頁 發(fā)商積壓了大量的資金。 2020年，小戶型是樓市的一個明顯特征。 精裝修住宅數(shù)目呈增加趨勢 北京市 2020年 9月發(fā)布文件，規(guī)定 2020年 12月 1日之后立項報批的樓 盤必須提供精裝修，今后北京樓市將逐步取消毛坯房。精裝房可以節(jié)約采購成本、提高施工效率、避免裝修擾民、保護(hù)建筑結(jié)構(gòu)免遭肆意破壞，體現(xiàn)了集約化大生產(chǎn)的優(yōu)勢，精裝修是由住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的要求所決定的。 北京住宅市場需求分析 附：北京市歷年住宅銷售額、銷售面積和空置面積趨勢圖 0 . 05 0 0 . 01 0 0 0 . 01 5 0 0 . 02 0 0 0 . 01993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2020年 2020年 2020年0 . 01 0 0 . 02 0 0 . 03 0 0 . 04 0 0 . 05 0 0 . 06 0 0 . 07 0 0 . 0住宅銷售額 住宅銷售面積 北京住宅空置面積單位：萬平方米單位：億元數(shù)據(jù)來源：世紀(jì)百人行投資顧問有限公司 2020年 13 月，全市累計銷售商品房 ，比去年同期增長 ％，實現(xiàn)銷售額 億元，比去年同期增長 ％；實現(xiàn)銷售住宅 ，相比去年同期增長 ％。 2020年一季度的住宅銷售情況較好，出現(xiàn)這樣的情況主要歸因于以下幾個因素： 、促銷活動取得一定的效果； 、小戶型的房屋銷量增加，為住宅銷售量的增加出力不??； ，部分市政項目和拆遷項目進(jìn)一步啟動，拆遷戶數(shù)量的增加，增加了對商品住宅的需求量。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 21 頁 共 72 頁 年隨著銀行按揭貸款政策的進(jìn)一步放開，使得一些具有較高經(jīng)濟(jì)收入的 年輕人通過貸款，進(jìn)行首次置業(yè)，成為購房新興力量。 ，購房群體中拆遷戶的比例也有所增加。然而由于這部分客戶需求總價較低的住宅，所對應(yīng)的市場供應(yīng)較少，需求的上升在一定時間內(nèi)還無法得到滿足。 ，采用出售原有住宅的方式購買新房，或是購買第二套住宅。 、辦公類物業(yè)、高檔公寓的租賃市場中，租金一直保持較平穩(wěn)的發(fā)展勢頭，需求呈平穩(wěn)上升的趨勢，投資回報獲得空間較大，投資客戶需求不斷加大。受高檔物業(yè)穩(wěn)定的高回報率的吸引，高價位市場中投資型客戶的 比例也呈現(xiàn)較快的增長趨勢。同時在股市動蕩、其它投資渠道不暢的情況下，部分投資者已經(jīng)開始考慮將資金轉(zhuǎn)向投資高檔物業(yè)這一風(fēng)險相對較低，卻有較高回報的投資市場。 北京住宅市場的主流消費者是以下這些人：海外學(xué)子、高學(xué)歷人才及文藝人才；獲得安置補(bǔ)償款的拆遷戶；即將拿到住房補(bǔ)貼的大批年輕的公務(wù)員；希望通過賣舊買新改善住房條件的已購公房的住戶。各種統(tǒng)計數(shù)字表明，他們的購房需求和已購房數(shù)量占據(jù)越來越大的市場份額，他們是購房的主力軍，是支撐市場的主流。這些潛在住宅消費者的理想產(chǎn)品主要具有以下特 征： 1. 中意東部和北部地區(qū)的住宅 從地理區(qū)位上講，東部和北部依舊是居民熱衷的區(qū)位。有意向在東部和北部購房的消費者比例各占到 40％以上，而準(zhǔn)備在西部和南部購房的消費者比例只在 15％左右。 通州地區(qū)因受八通線建設(shè)和 CBD規(guī)劃的利好影響，加上目前較低的價位，從而最受購房者關(guān)注。另外，京通快速路及朝陽路沿線、亞北地區(qū)、勁松和潘家園附近、亞運村和燕莎及朝陽公園附近也是消費者關(guān)注的地區(qū)。 2. 大多數(shù)客戶能夠承擔(dān) 5000元 /平方米以下的中低價位住宅 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 22 頁 共 72 頁 據(jù)我公司調(diào)查， 80％左右的潛在客戶準(zhǔn)備購買價位在 5000元 /平方米以下的住宅，其中準(zhǔn)備購買 4001 元 — 5000元 /平方米住房的購房者約占 20％，準(zhǔn)備購買 3001— 4000元 /平方米住房的購房者占 30％，準(zhǔn)備購買 2020－ 3000元 /平方米住房的購房者占 20％，準(zhǔn)備購買2020 元 /平方米以下住房的購房者占 10％。而選擇 6000 元 /平方米以上的潛在客戶不足10％。 ，現(xiàn)房得到客戶認(rèn)可 購買期房，對于購房者來說可能會帶來一定的價格優(yōu)惠，而對開發(fā)商來講則可以解決一部分資金壓力，因此期房銷售是以前常見的銷售方式。但是近兩年因購買期房而帶來的糾紛屢屢發(fā)生， 可以說期房在目前的北京房地產(chǎn)市場上已經(jīng)遇到了“生存危機(jī)”。據(jù)本公司資料顯示， 60％以上的購房者希望購買現(xiàn)房。 4. 中小戶型成為需求熱點 近年來，北京市場中小戶型的銷售狀況一直很好，綠景苑 SOLO 18平方米的小戶型一開盤就被定購一空。北京的戶型設(shè)計普遍偏大，總價偏高，這已經(jīng)制約了北京房地產(chǎn)市場的近一步發(fā)展， 110 平方米以下的中小戶型才是多數(shù)消費者購買的理想房屋面積。從具體戶型選擇上看，半數(shù)以上的潛在購房者考慮購買二居室。 1. 對于經(jīng)濟(jì)收入較高的年輕人來說，由于他 們的工作較為繁忙，同時工作的時間較短，積蓄不是很多，因此他們主要關(guān)注的是房屋的總價以及交通情況。 目前北京東部、北部的商業(yè)較為集中，因此大部分的年輕人的目光就集中到北京東部、北部的項目上，尤其是四環(huán)路、高速路、地鐵、輕軌附近的項目以其單價低、交通方便的優(yōu)勢得到這部分消費者的青睞。 2. 拆遷戶把注意力集中到房屋的總價上。由于這部分客戶主要是老北京居民，收入普遍較低，家庭人口較多，因此他們需求的是面積較大、總價較低的普通住宅，滿足這些條件的住宅主要是經(jīng)濟(jì)適用房和四環(huán)以外的項目。 3. 對于要求改善居住環(huán)境的客 戶來說，他們可選擇的余地較大，價格在 5000— 7000元 /平方米的項目都在他們的考慮范圍之內(nèi)。他們關(guān)注的是項目的質(zhì)量、戶型設(shè)計的合理性、交通的便捷性、環(huán)境的舒適性以及配套設(shè)施的完善程度等因素。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 23 頁 共 72 頁 4. 投資型客戶的選擇主要取決于對項目的未來發(fā)展。對于那些交通條件好、總價合理、具有投資前景的項目，他們是不會輕易放過的。普通投資客戶的需求與首次購房客戶的需求基本相同，而投資高檔項目的客戶則更注重地段的商業(yè)氣氛以及檔次，如周邊是否有寫字樓、商務(wù)區(qū)，是否有強(qiáng)大的租房需求市場支持等。 1. 地段、環(huán)境：房屋所處環(huán)境好壞，交通便利與否，綠化程度高低，配套設(shè)施完善與否，都直接影響到客戶的選擇。 2. 設(shè)計：目前市場上因設(shè)計欠佳而空置的商品房比例比較大。對住房的設(shè)計，購買者主要考慮兩方面：一是面積大小，二是內(nèi)部的格局。這兩方面都既要經(jīng)濟(jì)、合理，同時又要不失個性，設(shè)計要超前、新穎。 3. 房屋的其它條件如樓房、朝向、布局、結(jié)構(gòu)等等。這些對客戶做出選擇均有重要影響。 4. 房屋內(nèi)部設(shè)施。購房者比較注意如下設(shè)施：室內(nèi)裝修、電話線路、空調(diào)動力線、電視接收共享天線、天然氣管道、上下水管道和暖氣管道等 。 5. 質(zhì)量。消費者很注重房地產(chǎn)公司的信譽(yù)，對無質(zhì)量鑒定驗收合格證書的住宅，不會輕意購買。 6. 物業(yè)。由哪家物業(yè)公司負(fù)責(zé)社區(qū)的物業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理公約的內(nèi)容，物業(yè)管理的范圍及收費標(biāo)準(zhǔn)、辦法，都在購房者關(guān)注的范圍之內(nèi)。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 24 頁 共 72 頁 三、 北京市房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢分析 2020 年房地產(chǎn)整體市場供應(yīng)量繼續(xù)加大，預(yù)計將達(dá)到 2020 萬平米以上，比 2020年增長 20%左右。但是市場的購買力經(jīng)過近幾年的釋放，今年的有效需求將會有所下降。供應(yīng)量的加大和有效需求不足將造成 2020 年市場整體價格下降，這種狀況 的另一個表現(xiàn)將是現(xiàn)房存量房增多，尾房積壓嚴(yán)重。 北京房地產(chǎn)市場的總體價格雖然將下降，但并不排除熱點地區(qū)個別項目價格的攀升。 從供應(yīng)方面看，目前土地供應(yīng)略有增加、商品房供應(yīng)量增幅較大。 從市場供應(yīng)來看，由于北京的土地市場、增量房和存量房市場還未形成有的聯(lián)動效應(yīng)，2020 年北京市場總體情況趨于增加。 2020 年有關(guān)土地使用的一項重要政策就是“關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出的有關(guān)規(guī)定”，這一政策頒布后，土地交易公開化，房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地門檻抬高，這在一定程度上限制了土地的供應(yīng)量，因此本年度開發(fā)企 業(yè)以拍賣方式獲得的土地數(shù)量將有限，但以其它渠道，例如綠化隔離地區(qū)、危改小區(qū)、小城鎮(zhèn)改造等方式供應(yīng)的土地將呈現(xiàn)增長趨勢。 2020 年商品房供應(yīng)增幅較大，首先，我們認(rèn)為，“關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓”的政策效果將會滯后，其對商品房供應(yīng)量的影響預(yù)計要到 2020 年以后才會顯現(xiàn)出來，所以 2020 年的新增商品房數(shù)量并不會受到影響。另外 2020 年 3 月 31日是最后簽定國有土地使用權(quán)出讓合同的期限，趕在“關(guān)門”之前，將有一大批項目集中報批，這些項目推向市場的時間 都不會太長，因此 2020 年北京的房地產(chǎn)項目在數(shù)量 上會有較大增加，預(yù)計商品房開復(fù)工面積將突破 7000 萬平方米。 從需求方面看，有效需求將平穩(wěn)上升，需求結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化。 北京居民現(xiàn)狀居住狀況決定今后的住宅產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展?jié)摿?；居民收入穩(wěn)步增長，消費結(jié)構(gòu)不斷升級，是有效需求量平穩(wěn)上升的有力保證；同時隨著市場的更加成熟，更多迎合消費者需要的產(chǎn)品出現(xiàn)將拉動更多的有效需求；需求結(jié)構(gòu)也在發(fā)生著變化，自住型需求上 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 25 頁 共 72 頁 升而投資型需求下降。 北京房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)將有所變化，高價位項目供需矛盾變得突出。 北京房地產(chǎn)市場一存在供需結(jié)構(gòu)不匹配，導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性的“過?！?和“不足”，即中價位樓盤供應(yīng)量大，低價位樓盤供應(yīng)量較少，而客戶對低價位樓盤的需求量最大，對中價位樓盤的需求量較少， 2020 年供需結(jié)構(gòu)有所變化，中低