【文章內容簡介】 此資料來自企業(yè) 根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察和所掌握資料，三個可比實例與估價對象的區(qū)域因素比較修正列表如下： 區(qū)域因素比較表 表 A2 區(qū)域因素 權數(shù) 估價對象 實例 A 實例 B 實例 C 繁華程度 10 10 交通便捷度 10 10 10 10 環(huán)境 10 10 10 10 配套設施 10 11 11 規(guī)劃限制 10 10 10 10 綜 合 100 101 103 103 ⑤ 個別因素修正： 據(jù)現(xiàn)場勘察和所掌握資料，三個可比實例與估價對象個別因素比較修正列表如下： 個別因素比較表 表 A3 個別因素 權數(shù) 估價對象 實例 A 實例 B 實例 B 臨街寬深 10 11 11 裝修標準 10 7 9 7 新舊程度 10 7 10 12 建筑結構 10 10 10 10 平面布 置 10 10 10 此資料來自企業(yè) 綜 合 100 101 101 ⑥ 求出比準價格 a、把以上比較修正后的各項結果，綜合計算出可比實例修正后的單價，其計算列表如下： 綜合修正計算表 表 A4 實例項目 實例 A 實例 B 實例 C 成交價格（元 /㎡） 20 30 36 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/101 100/103 100/103 個 別因素修正 100/ 100/101 100/101 修正后單價（元 /㎡） 25 29 35 b、采用簡單算術平均法計算出一個綜合結果作為比準價格 : 估價對象第二層（沿街為首層）租金＝（ 25＋ 29＋ 35） /3 ＝ 30元／㎡ （ 2）鑒于瓊山市府城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場第二、三層類似出租案例較少，故采用海府地區(qū)類似物業(yè)各層之間租金的價值環(huán)比，求出估價對象各層租金 ,環(huán)比百分率列表計算如下： 位 置 物業(yè)名稱 租金 二層與首層租金環(huán)比 三層與二層租金環(huán)比 海秀路 寶晟大廈 首層 70元 /㎡ 月二層 40元 /㎡ 月三層 30元 /㎡ 月 57% 75% 五指山路 鼎華大廈 首層 187元 /㎡ 月二層 80元 /㎡ 月三層 50元 /㎡ 月 43% 63% 此資料來自企業(yè) 海秀路 34號 瑞聯(lián)商場 首層 150元 /㎡ 月二層 50 元 /㎡ 月三層 30 元 /㎡ 月 33% 60% 綜合百分率 % 66% （ 3）估價對象主樓 24層營業(yè)用房年有效毛收入列表計算如下： 表 A6 估價對象 租金（元 / ㎡ 月） 建筑面積（㎡） 出租率 (%) 可出租面積 (%) 年（月） 年有效毛收入（萬元 / 年） 二層 (首 層 ) 30 95 92 12 三層 (二層 ) 30%= 90 92 12 四層 (三層 ) 66%= 90 92 12 合計 計算主樓 24層年運營總費用： （ 1） 管理費：取有效毛收入的 3%計 管理費＝ 3% ＝ /年 （ 2）維修費： 維修費取建筑物重置價的 1%，建筑物重置價按 1200元 /㎡計，則： 維修費＝ ㎡ 1200 元 /㎡ 1%247。10000 ＝ /年 （ 3）稅金： 營業(yè)稅及附加為有效毛收入的 %計算，房產(chǎn)稅為有效毛收入的 12%，合計為有效毛收入的 %。 此資料來自企業(yè) 稅金＝ % ＝ /年 （ 4）保險費：按建筑物重置價的 2%0計，則 保險費＝ 12002%0247。10000 ＝ /年 （ 5）年運營費用合計＝管理費＋維修費＋稅金＋保險費 ＝ ＋ ＋ ＋ ＝ /年 計算主樓 24層年凈收益： 年凈收益＝年有效毛收入－年運營總費用 ＝ － ＝ /年 資本化率 r的確定： 采用安全利率加風險調整值法： 安全利率取國家一年期存款利率 %,風險調整值根據(jù)府城地區(qū)的社會經(jīng)濟現(xiàn)狀及預期 ,結合估價對象所處位置及物業(yè)類型的特點 ,確定風險調整值為 % 。 資本化率 r＝ %＋ %＝ 7% 計算估價對象主樓 24層收益價格 V＝ａ /r[1－ 1/(1＋ r)Nn] 估價對象耐用年限 60年，已經(jīng)過年限 8年，則： 此資料來自企業(yè) 市場價值總額 V＝ [1 － 1/(1＋ 7%)608] ＝ B、采用市場比較法計算估價對象現(xiàn)房附樓在估價時點的公開市場價值。 選取可比實例 實例選用表 表 B1 實例項目 實例 A 實例 B 實例 C 名 稱 鳳翔山莊 A棟 311房 天鵝花園 C棟 807房 金竹花園 B幢 304室 位 置 瓊山市鳳翔路 瓊山市鳳翔路 瓊山市龍昆南路 類 型 住宅 住宅 住宅 結 構 鋼混 鋼混 鋼混 裝 修 普通 普通 普通 成交日期 成交價格 (元 /㎡ ) 800 747 766 交易情況修正： 根據(jù)所掌握的資料，可比實例 A、 B、 C均為正常交易，無需進行交易情況修正。 交易日期修正： 根據(jù)瓊山市府城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場狀況，去年七月份至今該區(qū)域房地產(chǎn)交易市場價格較為平緩，沒有明顯上升或下跌現(xiàn)象，故無需進行交易日期修正。 區(qū)域因素修正： 此資料來自企業(yè) 根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察和所掌握資料，三個可比實例與估價對象的區(qū)域因素比 較修正列表如： 區(qū)域因素比較表 表 B2 區(qū)域因素 權數(shù) 估價對象 實例 A 實例 B 實例 C 環(huán) 境 10 13 13 13 景 觀 10 13 13 13 交通便捷度 10 10 繁華程度 10 9 9 10 小區(qū)配套設施 10 12 12 12 規(guī)劃限制 10 10 10 10 治安狀況 10 10 10 10 綜 合 100 112 112 114 個別因素修正： 據(jù)現(xiàn)場勘察和所掌 握資料，三個可比實例與估價對象個別因素比較修正列表如下： 個別因素比較表 表 B3 個別因素 權數(shù) 估價對象 實例 A 實例 B 實例 C 樓 層 10 13 13 新舊程度 10 裝修標準 10 10 10 10 此資料來自企業(yè) 工程質量 10 10 10 10 朝 向 10 10 10 10 平面布置 10 13 13 13 設施設備 10 10 10 10 建筑結構 10 10 10 10 綜 合 100 116 109 116 求出比準價格 （ 1）把以上比較修正后的各項結果，綜合計算出可比實例修正后的單價，其計算列表如下： 綜合修正計算表 表 B4 實例項目 實例 A 實例 B 實例 C 成交價格（元 /㎡） 800 747 766 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正