【正文】 景 觀 良好 環(huán) 境 良好 權(quán) 屬 海南 有限公司 建 筑 物 情 況 表 層 數(shù) 主樓共 20層（第一層依坡地而建為架空層），附樓 9層（錯層式）。 本報告有效期為半年，隨著時間的 推移或房地產(chǎn)市場價格波動較大時，其估價結(jié)果應(yīng)做相應(yīng)的調(diào)整或復(fù)估。 幢 層次 面積 (㎡ ) 備注 主樓 二層 含一層（架空層作設(shè)備用房 )及頂層局部分?jǐn)? 三層 含一層 (架空層 )、二層步梯間、頂層局部分?jǐn)? 四層 五至二十層 附樓 整幢 查房產(chǎn)局檔案資料 此資料來自企業(yè) 合計 依據(jù)估價人員現(xiàn)場調(diào)查，估價對象主樓于 1994年停建，附樓于 1992年建成，假設(shè)與實際情況相符。經(jīng)查房屋所有權(quán)證及房屋他項權(quán)證記載，估價對象由房屋所有權(quán)人海南 有限公司向瓊山市 公司購買土地，但未辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，假設(shè)可補辦過戶手續(xù)。 估價師簽名： 估價的假設(shè)和限制條件 經(jīng)到瓊山市國土局查檔及咨詢，估價對象宗地仍為無償劃撥 用地，本報告估價結(jié)果包含辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)時應(yīng)向政府補交土地出讓金等各項稅費。 我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘、拍照。 此資料來自企業(yè) 我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。 此致 海南明正房地產(chǎn)評估有限公司 二 ○○ 二年十月八日 估價師聲明 我們鄭重聲明： 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。 本報告估價結(jié)果包含主樓 24層室內(nèi)裝修，但不包括室內(nèi)空調(diào)主機等可移動設(shè)備。若拍賣成交，由法院扣繳。 注： 本報告估價結(jié)果包含應(yīng)向政府補交土地出讓金。 目 錄 致委托方函 估價師聲明 估價的假設(shè)和限制條件 估價結(jié)果報告 估價技術(shù)報告 附件 致委托方函 海南 人民法院： 此資料來自企業(yè) 受貴院委托，本公司對位于海南省瓊山市府城鎮(zhèn)瓊州大道東側(cè) 大廈主樓 (停建工程 )及附樓在估價時點 2020年 10月 8日的房地產(chǎn)價值進(jìn)行 了估價，為貴院辦理案件提供公開市場價值依據(jù)。估價對象已辦理房屋所有權(quán)證，因未清償?shù)盅嘿J款而被法院整體查封。附樓于 1992年建成。 此資料來自企業(yè) 海南瓊山市某大廈主樓停建工程及附樓涉案房地產(chǎn)價格評估報告 本報告估價對象為一幢主樓（停建綜合大廈）及一幢附樓（住宅現(xiàn)房）。主樓于 1994年停建，主體結(jié)構(gòu)已封頂，外墻裝飾已完成，內(nèi)裝修、設(shè)備及水電安裝未完成。估價對象宗地由開發(fā)商從另一家公司購買，未辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，宗地性質(zhì)仍為劃撥，存在補交土地出讓金的遺留問題。 針對估價對象停建工程占總建筑面積 %，現(xiàn)房為 %，既有商業(yè)用房，也有商住用房，劃撥用地等特點 ，結(jié)合海南房地產(chǎn)市場實際情況，采用兩條估價技術(shù)路線，一是針對商業(yè)、居住及停建各部分分別運用收益法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價；二是采用成本法，然后綜合兩條技術(shù)路線的計算結(jié)果確定其價值。 估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)實地勘察及市場調(diào)查，并進(jìn)行認(rèn)真的分析和測算，確定估價對象在估價時點的公開市場價值總額為 ，大寫人民幣壹仟伍佰玖拾柒萬陸仟玖佰元整，平均市值單價 /㎡，大寫人民幣每平方米捌佰壹拾陸元柒角整。經(jīng)計算，土地出讓金總額為 萬元，大寫人民幣壹佰叁拾捌萬叁仟玖佰貳拾元整。若以物抵債，則應(yīng)從公開市場 價值總額中扣除。 估價的測算過程及有關(guān)說明，請見《估價結(jié)果報告》和《估價技術(shù)報告》。 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自已公正的專業(yè)分析、意見 和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 GB/T502911999 進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，擬定本估價報告。 沒有人對本估價報告提供過重要專業(yè)幫助。 依據(jù)房屋所有權(quán)證和國有土地使用證，房屋所有權(quán)人與土地使用者不一致。 依據(jù)房屋所有權(quán)證及房屋分層平面圖，計算主樓各分層建筑面積如下表，附樓建筑面積從瓊山市房產(chǎn)局查檔而來，今后以房管部門核發(fā)的分幢（層）房屋所有權(quán)證的面積為準(zhǔn)。 估價對象主樓 24層已由承租人裝修使用，本報告估價結(jié)果包含主樓 24層室內(nèi)裝修，但不包括室內(nèi)空調(diào)主機等可移動設(shè)備。 估價結(jié)果報告 （一）委托方：海南 人民法院 （二）估價方：海南明正房地產(chǎn)評估有限公司 住所：?？谑旋埨ケ甭?15號中航大廈 C座 602室 資格等級：貳級 法定代表人： 電話號碼： 089866769171 （三）估價對象 基 本 情 況 名 稱 大廈主樓及附樓 公共配套 齊全 坐 落 海南省瓊山市府城鎮(zhèn)瓊州大道東側(cè) 現(xiàn) 狀 主樓主體為停建工程，其中 24層已裝修使 用。 朝 向 座東向西 結(jié) 構(gòu) 鋼筋混凝土 平面布置 主樓合理、附樓較差 用 途 商住綜合 工程質(zhì)量 主樓 1920層天棚滲水嚴(yán)重，局部梁露筋，附樓未見異常。 衛(wèi)生間 馬賽克地面，木窗。 （五）估價時點： 2020年 10月 8日 （六）價值定義：本次估價采用的公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)為估價對象房地產(chǎn)在公開市場上最可能形成的客觀合理價格。 （七）估價依據(jù)： 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 國家和地方的法律、法規(guī)和有關(guān)政策文件 鑒定委托書 [海南 （ 2020）第 號 ] 房屋所有權(quán)證（瓊山文莊證字第公 號） “ 大廈 ” 各層房產(chǎn)平面圖 國有土地使用證 [瓊山國用（府城）字第 號 ]及土地登記審批表和宗地平面圖 估價人員進(jìn)行市場調(diào)查和實地勘察所獲取的有關(guān)資料 （八）估價原則： 此資料來自企業(yè) 合法原則：以估價對象合法使用、合法處分為前提估價。 替代原則：要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。 （九）估價方法： 根據(jù)估價對象現(xiàn)房部分占項目總建筑面積的 %，停建工程部分占項目總建筑面積的%，以及不同用途的特點，本次分別采取兩條技術(shù)路線進(jìn)行估價，然后綜合確定估價對象的市場價值。附樓為居住用途，市場交易實例較 多，故采用市場比較法進(jìn)行估價。第二條技術(shù)路線：因項目主體大部分為停建工程，現(xiàn)房部分因經(jīng)營不善等原因也停業(yè)多年，結(jié)合交易市場狀況，對估價對象整體采用成本法進(jìn)行估價（在計算重新取得土地價值時采用基準(zhǔn)地價修正法和假設(shè)開發(fā)法）。 市場比較法的定義：將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 成本法的定義：以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)所需要的各項費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常利潤和稅金，得出房地產(chǎn)的重置價格，然后再扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價值的方法。 （十）估價結(jié)果： 估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過認(rèn)真的分析和測算，確定估價對象在估價時點的公開市場價值總額為 ，大寫人民幣壹仟伍佰玖拾柒萬陸仟玖佰元整，平均市值單價 /㎡，大寫人民幣每平方米捌佰壹拾陸元柒角整。 海南明正房地產(chǎn)評估有限公司 二 ○○ 二年十月八日 估價技術(shù)報告 （一） 個別因素分析 估價對象由一幢主樓 20層綜合大廈及 9層附樓組成。主樓二層（沿街首層）大堂兩側(cè)為 茶藝館，室內(nèi)中檔裝修，刷黑色龍骨吊頂，包木墻面，拋光磚地面，內(nèi)設(shè)各式茶座、卡座及秋千凳等。第三層（沿街第二層）中檔裝修，有可容納約 200桌宴席的餐廳及木夾板隔斷的包廂約 36間。五至二十層原設(shè)計用途為帶衛(wèi)生間的寫字間，主體結(jié)構(gòu)已完工，室內(nèi)已做隔墻，外墻貼條磚，內(nèi)墻批擋掃白，已安裝木夾板門，衛(wèi)生間已貼 2m高墻磚，預(yù)埋上下水管道，其余未做。主樓于 1994年停建至今尚未完工，物業(yè)