【正文】 。同是在回興鎮(zhèn)片區(qū)，南方集團(tuán)已圈下 2020 畝。 大潮 之下，勇夫激增。繼長安汽車集團(tuán)、重鋼集團(tuán)等非地產(chǎn)企業(yè)邁入房地產(chǎn)行業(yè)后，隆鑫、力帆、重慶商社小天鵝、科爾士、大川等實(shí)力品牌企業(yè)等踴躍跳入其中。隆鑫集團(tuán)也摩拳擦掌地將圈地的目光鎖定重慶白市驛。在中國絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)處于供大于求，投資利潤率急劇下降的背景下，這樣的 高利潤率自然誘人。但這也使人想起了 10 年前包括婦聯(lián)、殘聯(lián)這類民間組織也大辦房地產(chǎn)公司、似乎是全民大辦房地產(chǎn)的現(xiàn)象。 廣州地王 2020 年，廣州市有 1318 家登記在冊(cè)的房地產(chǎn)公司，但居然只有 30 家盈利，虧損企業(yè)達(dá) 1288 家， 虧損面超過 97%。廣州市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)權(quán)威人士估計(jì)，至 2020 年底，空置總面積將向著 700 萬平方米邁進(jìn)?！? 廣州樓市整體盈利能力下降受制于開發(fā)商 1998 年以來的過 度土地開發(fā)，乃至開而不發(fā)。與此相關(guān)，廣東全省商品房在建面積超過 1 億平方米，空置面積早在 2020年上半年就突破了 2020 萬平方米。僅增城碧桂園項(xiàng)目，該集團(tuán)就宣稱圈地 萬畝，一期開發(fā) 2500 畝。其中，廣東金葉集團(tuán)的南國奧林匹克花園規(guī)劃占地 3000 畝；合生珠江的華南新城規(guī)劃占地 3000 多畝；華南碧桂園 (以豪華別墅為主 )占地 1000 多畝，開發(fā)商宣稱月均銷售 8000 萬元；錦繡香江 (開發(fā)商香江企業(yè)集團(tuán) )在其廣告中宣稱項(xiàng)目總占地 4000 畝，首期規(guī)劃 1300 畝，目前已開發(fā) 600 畝；廣州市城建集團(tuán)的逸泉山莊也稱征地 3000 畝；廣地花園占地也在千畝以上，擬建筑面積近百萬平方米。據(jù)當(dāng)?shù)卣矫嫣峁┑馁Y料統(tǒng)計(jì)顯示，這 8 個(gè)樓盤實(shí)際協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地共計(jì) 萬多畝。即使是以實(shí)際協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地計(jì)算，整個(gè)番禺地區(qū)可供開發(fā)的項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積也將超過 1500 萬平方米。其中，花都雅寶地產(chǎn)公司在花都征地 3000 畝建雅寶新城，而號(hào)稱占地 萬畝的碧桂園鳳凰城則是其中一個(gè)極端的例子。建設(shè)部 2020 年上半年曾根據(jù)中央領(lǐng)導(dǎo)指示，派出一個(gè)調(diào)查組去調(diào)查廣州圈地的事情，結(jié)論 是沒有傳聞的那么嚴(yán)重 不少開發(fā)商是“開而不發(fā)”，當(dāng)然，他們也未必有能力、有膽量全部開發(fā)。合生珠江就將這股勁頭帶到了北京。到 2020 年底，廣州合生創(chuàng)展與珠江地產(chǎn)總共已聯(lián)手在北京地區(qū)圈下 10 個(gè)項(xiàng)目的地塊，這些地塊的規(guī)劃總建筑面積已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 300 萬平方米。如果廣州的地產(chǎn)市場很好， 500 萬平方米足夠合生珠江開發(fā)好幾年，它為何還要北上？就大的地產(chǎn)外部環(huán)境而言，可能有兩個(gè)原因：一是廣州地產(chǎn)環(huán)境已趨于惡化或不容樂觀；二是北京市場有著遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于廣州的利潤率。 在建設(shè)部宣布清查后，深圳市人大、政協(xié)聯(lián)合組團(tuán)對(duì)寶安、龍崗兩地進(jìn)行清查，初步統(tǒng)計(jì)出兩區(qū)在“圈地?zé)帷敝姓加玫霓r(nóng)業(yè)用地（包括魚塘、果園、菜地、稻田）共計(jì) 7 萬多畝，其中有近 5 萬畝屬于違法用地，約涉及 3000 多個(gè)項(xiàng)目。 1992 年下半年，淡水“熊貓汽車城”項(xiàng)目告吹，惠州市政府決定于 1993 年 4 月份召開“土地清查聯(lián)席會(huì)議”，準(zhǔn)備將資金項(xiàng)目落實(shí)不了的土地收回。不少湖南人回去動(dòng)員家鄉(xiāng)的單位或個(gè)人前來淡水、惠東炒地皮，一時(shí)之間，湖南不少縣、市的黨政部門和“能人”，都爭先恐后以各種名目，通過各種渠道向銀行貸款，奔赴淡水去發(fā)“地皮財(cái)”。湖南邵陽市一家工商銀行挪用公款到淡水炒地皮所賺的錢，全被集體私分。這些錢全被凍結(jié)在地皮上，嚴(yán)重影響了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)運(yùn)行的正常秩序，凡參加“炒地”的市、縣至今還未恢復(fù)“元?dú)狻?。資金不充裕，就以收購小地盤為主，主要以低價(jià)買進(jìn)舊樓，拆掉了重。他們還以十年分期付款的辦法，推動(dòng)新樓的出售，然后再回籠現(xiàn)金購入新的地盤?? 1963 年，永業(yè)公司改組，取名新鴻基企業(yè)有限公司，每人投資 100 萬港元。 1965 年，香港發(fā)生銀行擠兌風(fēng)潮，英資利用危機(jī)一口氣吞掉“廖創(chuàng)興”、“恒生”等華資銀 行的一半股份，“廣東信托”銀行宣布倒閉；接著，中國大陸“文化大革命”又波及香港，香港房地產(chǎn)市場行情一落千丈。 1968 年，新鴻基的投資開始見效，工商業(yè)的復(fù)興地樓宇的量逐漸增加，尤其對(duì)新鴻基的分層出售、十年分期付款的方式，備受山寨式工廠主們的青睞。新鴻基企業(yè)套回大量現(xiàn)金后，繼續(xù)大量吸納土地興建樓宇。 1965年至 1972 年期間，新鴻基企業(yè)售出的樓宇總值達(dá) 億港元，以成立 8 年計(jì)算，平均每年做成 7000 萬港元房地產(chǎn)生意，一個(gè)實(shí)際資本只有 300 萬港元的公司，每年單上房地產(chǎn)做到 7000 萬，其業(yè)績可謂十分壯觀，結(jié)果，霍英東的立信置業(yè)稱霸于住宅樓宇市場、郭得勝的新鴻基則稱霸于工業(yè)樓宇市場，兩者交相輝映。根據(jù)香港金融局官員的分析， 大勢(shì)已去 ，如果港府不采取行動(dòng)，香港很可能在 5 天之內(nèi) 斷氣 。董建華接金融官員報(bào)告后半小時(shí)內(nèi)拍板，動(dòng)用十億美元捍衛(wèi)港元。 大量管理資料下載 當(dāng)時(shí)場面混亂。在雙方對(duì)陣的最后兩天，整個(gè)市場只有特區(qū)政府和 大鱷 ，而 大鱷 更從美國調(diào)來四五名世界頂尖的金融 殺手 。恒指由 4000 點(diǎn)升至 7800 點(diǎn)。 財(cái)政司原司長曾蔭權(quán)在 2020 年宣布，經(jīng)過大約 32 個(gè)月的努力，特區(qū)政府不僅已經(jīng)收回當(dāng) 時(shí)投資的 1100 億港元，而且目前還持有 1000 多億港元的股票。百感交集的他感嘆說： 真是勝者為王，敗者為寇！ 事件使本來已經(jīng)衰退的世界經(jīng)濟(jì)雪上加霜，而香港樓市更是風(fēng)聲鶴唳，急瀉50%，使香港社會(huì)有近 30 萬戶在樓市上被深度套牢，成 負(fù)資產(chǎn)一族 。他們之中的一些人對(duì)于香港樓價(jià) 10 年上漲 10 倍印象深刻，買樓不只是居住，更是一種投資。例如在香港樓價(jià)高時(shí)以 1000萬港元的價(jià)格買下一棟房子，業(yè)主首期只需付 300 萬元即可入住，剩下的 700 萬到銀行按揭。即使業(yè)主將房子抵給銀行，還仍凈欠銀行200 萬元 (利息還未計(jì) )的債。 此時(shí)，董建華被迫發(fā)表聲明： 由于 1997 年和 1998 年經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生重大變化，故此，每年興建 85000 個(gè)單位的目標(biāo)不再存在。其實(shí)，我是在 10 月初說的，到 10 月 23日，利息升 300%，金融風(fēng)暴來臨，根本無機(jī)會(huì)實(shí)施 八萬五 政策，樓價(jià)已經(jīng)下沉，跌得很快，當(dāng)時(shí)最擔(dān)心的是會(huì)影響整個(gè)金融體制穩(wěn)定。 但是，由于此后樓價(jià)一直低迷，還有大量新建房產(chǎn)上市， 八萬五 就成為反對(duì)者急攻之目標(biāo)，說董建華一直不愿承認(rèn)政策失誤、治港無能，放棄 八萬五 之后，仍重手下藥，堅(jiān)持 七成家庭置業(yè) 的計(jì)劃性目標(biāo)，終于把香港樓市徹底摧毀，制造負(fù)資產(chǎn)戶數(shù)以十萬計(jì)，連累百業(yè)受損，拖垮整體經(jīng)濟(jì)，是市民對(duì)特區(qū)政府和經(jīng)濟(jì)環(huán) 境信心崩潰的源頭。 香港房地產(chǎn) 1978 年開始起飛，到 1996 年地產(chǎn)股的市值占恒生指數(shù)成份的 31%，整體市值超過萬億港元，房地產(chǎn)也成為香港經(jīng)濟(jì)的重要支柱。地產(chǎn)股在恒生指數(shù)中的比重下跌到 12%，市值僅約為 4000 億港元。 **自 1980 年代開始掀起豪宅風(fēng)潮，買賣交投十分熱絡(luò)，十年來風(fēng)起云涌，可謂住宅市場中的明星級(jí)產(chǎn)品，在 1980 年 **房地產(chǎn)市場景氣攀上高峰後，之後便處於回檔調(diào)整期。以 **房市發(fā)展歷程來看，目前正處於第三次房地產(chǎn)景氣循環(huán)的 U 型谷底。 **住宅自有率已達(dá) 85％，消費(fèi)者對(duì)住宅的需求已從「量的追求」，推進(jìn)到［質(zhì)的滿足］的階段，換屋型購屋者為市場主要消費(fèi)族群，因此優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)如智慧型辦公大樓、頂級(jí)住宅產(chǎn)品、銀發(fā)公寓等較能獲得市場認(rèn)同。據(jù)“營建署”及“行政院主計(jì)處”統(tǒng)計(jì)，1997 年的住宅存量為 萬套 (一 般以標(biāo)準(zhǔn)房，即室內(nèi)實(shí)際面積約 100 平米計(jì)算 )，相對(duì)于家庭戶數(shù) 萬戶，整整多出 43 萬套，顯然供大于求。島內(nèi)余房總量雖然缺乏公認(rèn)的、準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，不過有學(xué)者推估島內(nèi)廣義上的余屋約有百萬套，估計(jì)積壓的資金在 3 萬億元左右。就連“營建署長”林益厚也不得不承認(rèn)：“六、七年下來多出 40 余萬套 ，加上原先的 67萬套， **的空屋量有近百萬戶，絕不是危言聳聽”。在需求面上，不但如上述房屋庫存總量超過了家庭總數(shù)，且家庭戶數(shù)、人口一般較為穩(wěn)定，長期保持在一定水平；而房屋卻是無節(jié)制地越蓋越多，大大超過前者的增長速度。況且全臺(tái)自有住宅率已達(dá)八成以上，市場容量已很有限，從而使 **房市供需嚴(yán) 重失衡。兩個(gè)月間，風(fēng)暴持續(xù)擴(kuò)大， 34 家上市營建商公司中有 3 家暫停交易， 27 家創(chuàng)下歷史新低價(jià)位，同時(shí)建筑類股指數(shù)比前年重挫 46%。這些經(jīng)營不佳的企業(yè)一旦慘遭淘汰，他們手中的余房，必會(huì)不計(jì)血本地大量釋出，其占?jí)恒y行的貸款勢(shì)必成為壞賬，屆時(shí) **房地產(chǎn)價(jià)格崩盤則在所難免。 這一投機(jī)事件是荷蘭由一個(gè)強(qiáng)盛的殖民帝國走向衰落而被載入史冊(cè)的 ,它也是迄今為止證券交易中極為罕見的一例。 郁金香，一種百合科多年生草本植物。每逢初春乍曖還寒時(shí)，郁金香就含苞待放，花開呈杯狀，非常漂亮。郁金香的花瓣上，多有條紋或斑點(diǎn)，容易受病毒的侵襲。教授精湛的栽培技術(shù)使這些郁金香球莖異漂亮，一時(shí)成為萊頓上層社會(huì)談?wù)摰慕裹c(diǎn)。但那些萌生占有之意的買主一律遭到了教授的拒絕，因?yàn)樗囊獌r(jià)令 人望而生畏。 一次很偶然的事件，使得郁金香得以在市面上流通。郁金香的繁殖率極高，很快，它就成為荷蘭花園里人見人愛的花卉品種，其價(jià)格非常昂貴。 17 世紀(jì)的荷蘭社會(huì)是培育投機(jī)者的溫床。在輿論鼓吹之下，人們對(duì)郁金香的傾慕之情愈來愈濃，最后對(duì)其表現(xiàn)出一種病態(tài)的傾慕與熱忱，以致?lián)碛泻头N植這種花卉逐漸成為享有極高聲譽(yù)的象征。起初，球莖商人只是大量囤積以期價(jià)格上漲拋出，隨著投機(jī)行為的發(fā)展，一大批投機(jī)者趁機(jī)大炒郁金香。 大量管理資料下載 郁金香在培植過程中常受到一種“花葉病”的非致命病毒的侵襲。 “花葉病”促使人們更瘋狂的投機(jī)。歐洲各國的投機(jī)商紛紛擁集荷蘭，加入了這一投機(jī)狂潮。就連長在地里肉眼看不見的球莖都幾經(jīng)轉(zhuǎn)手交易。此時(shí)，任何風(fēng)吹草動(dòng)都可能導(dǎo)致整個(gè)市場的崩潰。 據(jù) 布萊恩維爾游記 記載，一個(gè)年輕的水手因?yàn)橥▓?bào)船訊被一位商人獎(jiǎng)賞一頓早餐。當(dāng)他急匆匆地找到那個(gè)水手時(shí)，小伙子正津津有味地就著 咸魚大口咀嚼 那個(gè)被他當(dāng)作洋蔥的東西 ?；▋r(jià)的漲落造就了一大批富翁，而花價(jià)的每一次高漲都使更多的人堅(jiān)信，這條發(fā)財(cái)之路能永遠(yuǎn)延伸下去，世界各地的富人都會(huì)跑到荷蘭不問價(jià)格地收購所有的郁金香。沒錢的人抵押房產(chǎn)借貸投資，巨額貸款不斷堆積到小小的花莖上。初來乍到，他不知道荷蘭國內(nèi)正在掀起起郁金香投機(jī)潮。那朵球莖是船主花了 3000 金幣，（約合現(xiàn)在 3 到 5 萬美元）從阿姆斯特丹交易所買來的。水手對(duì)郁金香的球莖的價(jià)值一無所知，他認(rèn)為球莖如同洋蔥一樣，應(yīng)該作為鯡魚的佐料一塊兒吃。然而，就是這個(gè)偶然事件仿佛一枚炸彈，引起阿姆斯特丹交易所的恐慌。極少數(shù)人覺得事情不妙，開始賤價(jià)賣出球莖，一些敏感的人立即開始仿效，隨后越來越多的人卷入恐慌性拋售浪潮，暴風(fēng)雨終于來臨了。郁金香球莖的價(jià)格宛如斷崖上滑落的枯枝，一瀉千里，暴跌不止。一星期后，一根郁金香的價(jià)格幾乎一文不值， —— 其售價(jià)不過是一只普通洋蔥的售價(jià)。一夜之間多少人成為不名 分文的窮光蛋，富有的商人變成了乞丐，一些大貴族也陷入無法挽救的破產(chǎn)境地。下跌狂潮剛過，市民們?cè)孤曒d道，極力搜尋替罪羊，卻極力回避全國上下群體無理智的投機(jī)這一事實(shí)?？只胖?，那些原已簽訂合同要以高價(jià)購買的商人全部拒絕履行承諾，只有法律才能督促他們依照合同辦事。法官無可奈何地聲稱，郁金香投機(jī)狂潮實(shí)為一次全國性的賭博活動(dòng)，其行為不受法律保護(hù)！ 人們徹底絕望了！從前那些因一夜乍富喜極而泣之人，而如今又在為乍然降臨的一貧如洗仰天悲哭了。身心疲乏的荷蘭人每天用呆滯的目光盯著手里郁金香球莖，反省著夢(mèng)里的一切 ......。 郁金香球莖大恐慌給荷蘭造成了 嚴(yán)重的影響，使之陷入了長期的經(jīng)濟(jì)大蕭條。 郁金香依然是郁金香，荷蘭卻從此從世界頭號(hào)帝國的寶座上跌落下來，從此一蹶不振。 如同不能忘記郁金香的美麗一樣，我們一定要記住這起最早的由投機(jī)心理引發(fā)的經(jīng)濟(jì)災(zāi)難。 1929:華爾街股市大崩潰 1929 年 10 月，正當(dāng)美國人仍陶醉在他們所杜撰的“永久繁榮時(shí)代”的美夢(mèng)之中時(shí)，一場以股市大崩潰為先導(dǎo)的特大危機(jī)以迅雷不及掩耳之勢(shì)在美國大地上爆裂開來。 一時(shí)間，凄風(fēng)苦雨，哀鴻遍野 ...... 美國經(jīng)濟(jì)從 19 世紀(jì)最后 30 年開始呈跳躍式發(fā)展。到 1913 年第一次世界 大戰(zhàn)前夕，美國的工業(yè)生產(chǎn)已占世界總額的 1/3 以個(gè)上，超過了英、法、德、日所占比重的總和。美國銀行家和商人開始向海外大量輸出資本，到 1929 年，美國的長期海外投資近 154 億美元，其中 78 億美元是美國擁有的外國證券。 任何一個(gè)美國人都有理由相信 20 世紀(jì)美國將會(huì)“永久繁榮”，他們樂觀欣慰的心理首先表現(xiàn)于對(duì)房地產(chǎn)和股票市場的投資。 從投資環(huán)境講，佛羅里達(dá)是誘人的。 有過這樣的報(bào)道，在棕櫚海灘上有一片土地 1923 年值 80 萬美元， 1924 年達(dá) 150 萬美元， 1925 年則高達(dá) 400 萬美元。在邁阿密光是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人就有 75000 個(gè)，占全市人口的 1/3?！? 就像所有的投機(jī)狂潮一樣， 1926 年，佛羅里達(dá)房地產(chǎn)市場不可避免的崩潰來臨了。大量地拋售他們所持有的地產(chǎn)，整個(gè)市場立即處于崩潰的邊緣。紐約股票交易所的股票價(jià)格于慢牛走勢(shì)之中。 推動(dòng)投機(jī)走向高潮的還有眾多金融界知名人士，如紐約股票交易所副總裁理查德 .