【正文】 ＝ 1003元 /㎡ 續(xù)建成本： 根據(jù)估價(jià)對(duì)象 520 層停工現(xiàn)狀及瓊山市工程造價(jià)確定 (按商住兩用房的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) )，續(xù)建成本為 450元 /㎡。 采用成本法的計(jì)算公式為： 房地產(chǎn)價(jià)格＝土地重新取得價(jià)格＋建筑物重新建造成本－建筑物折舊 計(jì)算土地重新取得價(jià)格： （ 1）采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行估價(jià)。 主樓物質(zhì)折舊額＝ (1 － 83%)＝ 附樓物質(zhì)折舊額＝ (1 － 80%)＝ 此資料來(lái)自企業(yè) (2)功能折舊 :由于建筑物設(shè)計(jì)至今已相隔 10 年 ,需求市場(chǎng)的變化必然影響到原設(shè)計(jì)使用功能的貶值。如本報(bào)告中主樓停工日期為 1994年，而附樓竣工日期為 1992年；在停工期間，主樓 24層出租由承租人裝修并經(jīng)營(yíng)使用，需確定哪些項(xiàng)目列入估價(jià)范圍；開(kāi)發(fā)商從某公司購(gòu)地后未辦理土地使用權(quán)證，宗地性質(zhì)仍為劃撥用地；房屋所有權(quán)證只有總建筑面積，由于估價(jià)對(duì)象存在有的是現(xiàn)房，有的是半拉子工程，有的是商業(yè)用房，有的是商住房，以及架空層需分?jǐn)偟纫蛩?，則需根據(jù)平面圖分別計(jì)算出各部分的建筑面積。估價(jià)人員需了解掌握當(dāng)?shù)亟ㄖこ填A(yù)算定額的相關(guān)知識(shí)，作出估價(jià)對(duì)象建安造價(jià)的合理確定，否則需借助相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士的幫助。 評(píng) 析 本報(bào)告為涉案的某停建工程價(jià)格評(píng)估，針對(duì)估價(jià)對(duì)象已用、空置、停建三種狀態(tài)及不同商業(yè)、居住等不同用途分別進(jìn)行了估價(jià)，選用估價(jià)技術(shù)路線與方法正確、完整，思路清楚。 2～ 4層商業(yè)用房的收益年限不應(yīng)超過(guò)商業(yè)用途最高出讓年限。 此資料來(lái)自企業(yè) 報(bào)告全文闡述明確、清晰、簡(jiǎn)明扼要，反映了估價(jià)師的認(rèn)真態(tài)度。 由于估價(jià)對(duì)象宗地為劃撥用地，在辦理宗地轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)，需向土地管理部門(mén)提交《土地估價(jià)報(bào)告》，經(jīng)確認(rèn)后補(bǔ)交土地出讓金。 在確定估價(jià)技術(shù)路線時(shí)，要認(rèn)真分析估價(jià)對(duì)象的物業(yè)類(lèi)型，緊扣估價(jià)對(duì)象的特殊性及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際狀況，運(yùn)用適宜的估價(jià)方法，正確計(jì)算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格。 主樓經(jīng)濟(jì)折舊額＝ 15% ＝ 附樓經(jīng)濟(jì)折舊額＝ 15% ＝ (4)建筑物折舊總額 主樓折舊額＝ ＋ ＋ ＝ 附樓折舊額＝ ＋ ＋ ＝ 計(jì)算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值： (1)主樓市場(chǎng)價(jià)值總額＝ ＋ － ＝ (2)附樓市場(chǎng)價(jià)值總額＝ ＋ － ＝ 此資料來(lái)自企業(yè) (3)估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值總額＝ ＋ ＝ 綜合確定估價(jià)對(duì) 象的市場(chǎng)價(jià)值：以上采用兩條技術(shù)路線的估價(jià)結(jié)果相近 ,故采用算術(shù)平均法確定其市場(chǎng)價(jià)值，則： 估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值總額＝ (＋ )/2 ＝ 估價(jià)對(duì)象平均市值單價(jià)＝ 15976900/ ＝ /㎡ (七 )估價(jià)結(jié)果確定 根據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值總額為 ，大寫(xiě)人民幣壹仟伍佰玖拾柒萬(wàn)陸仟玖佰元整，平均市值單價(jià) 元 /㎡，大寫(xiě)人民幣每平方米捌佰壹 拾陸元柒角整。 （ 2）主樓、附樓地價(jià)分?jǐn)? ① 分?jǐn)傁禂?shù)＝總地價(jià) /建筑面積 ＝ ＝ ② 主樓分?jǐn)偟貎r(jià)＝ ＝ ③ 附樓分?jǐn)偟貎r(jià)＝ ＝ 計(jì)算建筑物重新建造成本： 建筑物重置成本＝開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)＋投資利 息＋銷(xiāo)售費(fèi)用＋ 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＋稅費(fèi) (1)開(kāi)發(fā)成本＝建安工程費(fèi)＋勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)＋市政設(shè)施配套費(fèi) 此資料來(lái)自企業(yè) ① 建安工程費(fèi) 根據(jù)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀及瓊山市建安造價(jià)確定估價(jià)對(duì)象主樓及附樓建安工程費(fèi)如下表： 主樓已完工程造價(jià)估算表 項(xiàng) 目 單方造價(jià) (元 /㎡ ) 備 注 樁基礎(chǔ)工程 110 綜合 24層二次裝修及水電安裝 鋼筋混凝土工程 350 磚石工程 50 腳手架工程 40 門(mén)窗工程 40 樓地面工程 22 裝飾工程 210 其 它 18 水電安裝 20 合 計(jì) 860 附樓工程造價(jià)估算表 項(xiàng) 目 單方造價(jià) (元 /㎡ ) 基礎(chǔ)工程 90 鋼筋混凝土工程 230 磚石工程 50 此資料來(lái)自企業(yè) 腳手架工程 40 門(mén)窗工程 130 樓地面工程 45 裝飾工程 120 其 它 15 水電安裝 80 合 計(jì) 800 主樓建安工程費(fèi)＝ 860 元 /㎡ /10000 ＝ 附樓建安工程費(fèi)＝ 800 元 /㎡ /10000 ＝ ② 勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)：按建安工程費(fèi)的 6%計(jì)，則： 主樓勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)＝ 6% ＝ 附樓勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)＝ 6% ＝ ③ 市政設(shè)施配套費(fèi)：按政府有關(guān)規(guī)定 40元 /㎡計(jì)算，則： 主樓市政設(shè)施配套費(fèi)＝ 40 ＝ 附樓市政設(shè)施配套費(fèi)＝ 40 ＝ ④ 開(kāi)發(fā)成本合計(jì)＝ ① ＋ ② ＋ ③ 主樓＝ ＋ ＋ 此資料來(lái)自企業(yè) ＝ 附樓＝ ＋ ＋ ＝ (2)管理費(fèi)：（土地取得費(fèi)＋開(kāi)發(fā)成本） 2 ％ 主樓管理費(fèi) ＝（ ＋ ） 2% ＝ 附樓管理費(fèi)＝（ ＋ ） 2% ＝ (3)投資利息 :利率按國(guó)家一年期貸款利率 %,按現(xiàn)狀建設(shè)期為一年計(jì)，則 ① 土地費(fèi)用利息 主樓 :[ （ 1＋ %） 1－ 1]＝ 附樓 :[ （ 1＋ %） 1－ 1]＝ ② 開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)利息 主樓 :（ ＋ ） [(1 ＋ %)－ 1]＝ 附樓 :（ ＋ ） [( 1＋ %)－ 1]＝ ③ 投資利息合計(jì)： 主樓 :＋ ＝ 附樓 :＋ ＝ (4)銷(xiāo)售費(fèi)用：未發(fā)生 ,故不計(jì) (5)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：取土地價(jià)格、開(kāi)發(fā)成本的 3%計(jì) 主樓開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝（ ＋ ） 3% 此資料來(lái)自企業(yè) ＝ 附樓開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝（ ＋ ） 3% ＝ (6)稅費(fèi)：稅金按處置積壓房地產(chǎn)政策免征，交易手續(xù)費(fèi)按 2元 /㎡計(jì) ,則 : 主樓稅費(fèi)＝ 2/10000＝ 附樓稅費(fèi)＝ 2/10000 ＝ (7)建筑物重置成本 主樓＝ ＋ ＋ ＋ ＋ ＝ 附樓＝ ＋ ＋ ＋ ＋ ＝ 計(jì)算建筑物折舊 (1)物質(zhì)折舊：建筑物耐用年限為 60年，主樓已經(jīng)過(guò)年限為 8年，附樓已經(jīng)過(guò)年限為 10年。 投資利息＝停建工程價(jià)值 [ （ 1＋ %） － 1]+ 續(xù)建成本和管理費(fèi) [(1 ＋ %)－ 1] ＝ ＋（ 450＋ 9） ＝（ ＋ 6）元 /㎡ 銷(xiāo)售稅費(fèi)： “ 兩稅一費(fèi) ” 按處置積壓房地產(chǎn)政策免征，銷(xiāo)售費(fèi)取房地總價(jià)的 1%，交易手續(xù)費(fèi)按處置積壓 房地產(chǎn)政策 2元 /㎡計(jì) : 銷(xiāo)售稅費(fèi)＝ 10031% ＋ 2＝ 12元 /㎡ 續(xù)建投資利潤(rùn)：取停建工程價(jià)值和開(kāi)發(fā)成本的 5%計(jì)算 利潤(rùn)＝（ ＋ 450） 5% ＝（ ＋ ）元 /㎡ 買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)停建工程的稅費(fèi)：按處置積壓房地產(chǎn)政策免征，故不計(jì)。 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的計(jì)算公式為： 停建工程價(jià)格＝續(xù)建完成后的房地價(jià)值 ― 續(xù)建成本 ― 管理費(fèi)用 ― 投資利息 ― 銷(xiāo)售稅費(fèi) ― 續(xù)建投資利潤(rùn) ― 買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)停建工程的稅費(fèi) 采用市場(chǎng)