【正文】 針對停建工程的特點(diǎn)，在認(rèn)真調(diào)查的基礎(chǔ)上，考慮了物質(zhì)、功 能與經(jīng)濟(jì)折舊。只有掌握了估價對象的相關(guān)資料，才能為撰寫估價報告奠定良好的基礎(chǔ)。 經(jīng)測算，估價對象 ㎡土地使用權(quán)公開市場價值總額為 ，大寫人民幣叁佰肆拾伍萬玖仟捌佰元整 [詳見附件《土地估價報告》明正評 (2020)估字第 號 ]。 附樓市值單價＝ (616＋ 612＋ 579)/3 ＝ 602元 /㎡ 此資料來自企業(yè) （ 3）附樓市值總額＝ 602 ㎡ ＝ 712260元 ＝ C、采用假設(shè)開發(fā)法計算估價對象主樓 (塔樓 )520 層的市場價值。 月） 建筑面積（㎡） 出租率 (%) 可出租面積 (%) 年（月） 年有效毛收入（萬元 / 年） 二層 (首 層 ) 30 95 92 12 三層 (二層 ) 30%= 90 92 12 四層 (三層 ) 66%= 90 92 12 合計 計算主樓 24層年運(yùn)營總費(fèi)用： （ 1） 管理費(fèi)：取有效毛收入的 3%計 管理費(fèi)＝ 3% ＝ /年 （ 2）維修費(fèi)： 維修費(fèi)取建筑物重置價的 1%，建筑物重置價按 1200元 /㎡計，則： 維修費(fèi)＝ ㎡ 1200 元 /㎡ 1%247。 月 57% 75% 五指山路 鼎華大廈 首層 187元 /㎡ (六 )估價測算過程 第一條技術(shù)路線：分別采用收益法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法測算 估價對象的市場價值。但估價對象所處地理位置較好，從長遠(yuǎn)看仍具有增值的潛力。主樓于 1994年停建至今尚未完工，物業(yè)維護(hù)差，鋁合金窗扇大部分被盜，頂層滲水嚴(yán)重，局部梁露筋，這些因素制約了估價對象的市場價值。 海南明正房地產(chǎn)評估有限公司 二 ○○ 二年十月八日 估價技術(shù)報告 （一） 個別因素分析 估價對象由一幢主樓 20層綜合大廈及 9層附樓組成。第二條技術(shù)路線：因項目主體大部分為停建工程，現(xiàn)房部分因經(jīng)營不善等原因也停業(yè)多年，結(jié)合交易市場狀況，對估價對象整體采用成本法進(jìn)行估價（在計算重新取得土地價值時采用基準(zhǔn)地價修正法和假設(shè)開發(fā)法）。 （七）估價依據(jù)： 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 國家和地方的法律、法規(guī)和有關(guān)政策文件 鑒定委托書 [海南 （ 2020）第 號 ] 房屋所有權(quán)證（瓊山文莊證字第公 號） “ 大廈 ” 各層房產(chǎn)平面圖 國有土地使用證 [瓊山國用（府城）字第 號 ]及土地登記審批表和宗地平面圖 估價人員進(jìn)行市場調(diào)查和實(shí)地勘察所獲取的有關(guān)資料 （八）估價原則： 此資料來自企業(yè) 合法原則：以估價對象合法使用、合法處分為前提估價。 估價結(jié)果報告 （一）委托方：海南 人民法院 （二）估價方：海南明正房地產(chǎn)評估有限公司 住所：?？谑旋埨ケ甭?15號中航大廈 C座 602室 資格等級：貳級 法定代表人： 電話號碼： 089866769171 （三）估價對象 基 本 情 況 名 稱 大廈主樓及附樓 公共配套 齊全 坐 落 海南省瓊山市府城鎮(zhèn)瓊州大道東側(cè) 現(xiàn) 狀 主樓主體為停建工程，其中 24層已裝修使 用。 沒有人對本估價報告提供過重要專業(yè)幫助。若以物抵債，則應(yīng)從公開市場 價值總額中扣除。估價對象宗地由開發(fā)商從另一家公司購買，未辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，宗地性質(zhì)仍為劃撥，存在補(bǔ)交土地出讓金的遺留問題。估價對象已辦理房屋所有權(quán)證，因未清償?shù)盅嘿J款而被法院整體查封。 本報告估價結(jié)果包含主樓 24層室內(nèi)裝修，但不包括室內(nèi)空調(diào)主機(jī)等可移動設(shè)備。 估價師簽名： 估價的假設(shè)和限制條件 經(jīng)到瓊山市國土局查檔及咨詢，估價對象宗地仍為無償劃撥 用地，本報告估價結(jié)果包含辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)時應(yīng)向政府補(bǔ)交土地出讓金等各項稅費(fèi)。附樓為現(xiàn)房 面 積 總建筑面積 ㎡，其中主樓 ㎡ ,附樓 ㎡ ；宗地總面積㎡ 地 勢 坡地 此資料來自企業(yè) 景 觀 良好 環(huán) 境 良好 權(quán) 屬 海南 有限公司 建 筑 物 情 況 表 層 數(shù) 主樓共 20層（第一層依坡地而建為架空層），附樓 9層（錯層式）。 最高最佳使用原則：以估價對象最高最 佳使用為前提估價。 收益法的定義：運(yùn)用某種適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算到估價時點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和，以此估算估價對象的客觀合理價格 或價值的方法。主樓第一層依坡地而建為架空層，作設(shè)備用房使用， 24層于 1998年出租，經(jīng)營餐飲及娛樂業(yè)，現(xiàn)空置，主樓 520層現(xiàn)為半拉子工程。 估價對象附樓為框架結(jié)構(gòu)住宅用房，平面布置欠佳，室內(nèi)普通裝修，由于使用已 10年，維護(hù)稍差，略顯陳舊，個別窗扇被盜，加之所處位置建筑密度大，環(huán)境、景觀差，制約了物業(yè)的市場價值。 （四） 最高最佳使用分析 根據(jù)建筑物 設(shè)計使用功能及需求市場狀況分析，營業(yè)用房及商住用房仍有一定需求市場，主樓若將部分改造為商住兩用房，更能符合當(dāng)前市場的需求。 A、采用收益法計算估價對象現(xiàn)房主樓 24 層的市場價值（第一層依坡地而建的架空層作為設(shè)備用房） 采用收益法的計算公式為 : V＝ a/r[1－ 1/(1＋ r)Nn] 公式中 : V:房地產(chǎn)市場價值總額 a：為年凈收益 r：資本化率 N：耐用年限 n：已經(jīng)過年限 計算估價對象主樓 24層的年有效毛收入 此資料來自企業(yè) （ 1）采用市場比較法確定估價對象第二層 (即沿街首層 )租金。 月二層 80元 /㎡ 10000 ＝ /年 （ 3）稅金： 營業(yè)稅及附加為有效毛收入的 %計算，房產(chǎn)稅為有效毛收入的 12%，合計為有效毛收入的 %。 假設(shè)開發(fā)法的計算公式為： 停建工程價格＝續(xù)建完成后的房地價值 ― 續(xù)建成本 ― 管理費(fèi)用 ― 投資利息 ― 銷售稅費(fèi) ― 續(xù)建投資利潤 ― 買方購買停建工程的稅費(fèi) 采用市場比較法測算續(xù)建完成后的房地產(chǎn)市場價值 ① 選取可比實(shí)例 實(shí)例選用表 表 C1 實(shí)例項目 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 名 稱 港苑大廈 A1701房 鐘誠大廈 A1201 金泰大廈 1905房 位 置 瓊山市龍昆南路 瓊山市龍昆南路 瓊山市龍昆南路 類 型 高層商住兩用 高層商住兩用 高層商住兩用 結(jié) 構(gòu) 鋼混 鋼混 鋼混 裝 修 中等 中等 中等 成交日期 成交價格 (元 /㎡ ) 1230 1000 1200 ② 交易情況修正： 此資料來自企業(yè) 根據(jù)所掌握的資料，可比實(shí)例 A、 B、 C均為正常交易，無需進(jìn)行交易情況修正。 （ 2）主樓、附樓地價分?jǐn)? ① 分?jǐn)傁禂?shù)＝總地價 /建筑面積 ＝ ＝ ② 主樓分?jǐn)偟貎r＝ ＝ ③ 附樓分?jǐn)偟貎r＝ ＝ 計算建筑物重新建造成本： 建筑物重置成本＝開發(fā)成本＋管理費(fèi)＋投資利 息＋銷售費(fèi)用＋ 開發(fā)利潤＋稅費(fèi) (1)開發(fā)成本＝建安工程費(fèi)＋勘察設(shè)計及前期工程費(fèi)＋市政設(shè)施配套費(fèi) 此資料來自企業(yè) ① 建安工程費(fèi) 根據(jù)估價對象現(xiàn)狀及瓊山市建安造價確定估價對象主樓及附樓建安工程費(fèi)如下表： 主樓已完工程造價估算表 項 目 單方造價 (元 /㎡ ) 備 注 樁基礎(chǔ)工程 110 綜合 24層二次裝