【正文】 維護(hù)差，鋁合金窗扇大部分被盜，頂層滲水嚴(yán)重，局部梁露筋，這些因素制約了估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。 估價(jià)對(duì)象主樓門(mén)前有較大戶外停車場(chǎng)，這對(duì)物業(yè)的有效利用提供了較好條件。區(qū)域內(nèi)有 大廈、 醫(yī)院、 電影院、中學(xué)等，地理位置優(yōu)越，交通便捷，商業(yè)繁華度良好。 （三） 市場(chǎng)背景分析 由于宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，海南省海府地區(qū)積壓商品房和停建工程較多，以致房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求，銷售價(jià)格處于低迷狀態(tài)。但估價(jià)對(duì)象所處地理位置較好，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看仍具有增值的潛力。估價(jià)對(duì)象要達(dá)到最高最佳使用，應(yīng)以商住綜合用途最為有利，故本次評(píng)估確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)為商住綜合用途。第一條技術(shù)路線：對(duì)現(xiàn)房部分即主樓 24層和附樓，考慮主樓 24層為商業(yè)用途，出租 具有收益性，故采用收益法進(jìn)行估價(jià)。對(duì)主樓（塔樓） 520 層停建工程部分，根據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)（在計(jì)算續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)采用市場(chǎng)比較法）。 (六 )估價(jià)測(cè)算過(guò)程 第一條技術(shù)路線：分別采用收益法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算 估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。 ① 選取可比實(shí)例 實(shí)例選用表 表 A1 實(shí)例項(xiàng)目 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 名 稱 紅峰木業(yè)（瓊山市煙草專賣局鋪面） 海南新華印刷廠宿舍首層鋪面（茶藝館） 來(lái)福樓首層鋪面 位 置 府城鎮(zhèn)瓊州大道 府城鎮(zhèn)紅城湖路 府城鎮(zhèn)紅城湖路 類 型 沿街首層鋪面 沿街首層鋪面 沿街首層鋪面 結(jié) 構(gòu) 鋼混 鋼混 鋼混 裝 修 普通 中等 普通 成交日期 2020． 9 2020． 9 2020． 9 出租價(jià)格 (元 /㎡ ) 20 30 36 注：選用實(shí)例均為實(shí)際可出租建筑面積租金，物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)由承租方負(fù)擔(dān)。 ③ 交易日期修正： 根據(jù)府城房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)狀況，選取的實(shí)例成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)間較近，故無(wú)需進(jìn)行交易日期修正。 月二層 40元 /㎡ 月 57% 75% 五指山路 鼎華大廈 首層 187元 /㎡ 月三層 50元 /㎡ 月二層 50 元 /㎡ 月 33% 60% 綜合百分率 % 66% （ 3）估價(jià)對(duì)象主樓 24層營(yíng)業(yè)用房年有效毛收入列表計(jì)算如下： 表 A6 估價(jià)對(duì)象 租金（元 / 月） 建筑面積（㎡） 出租率 (%) 可出租面積 (%) 年（月） 年有效毛收入（萬(wàn)元 / 年） 二層 (首 層 ) 30 95 92 12 三層 (二層 ) 30%= 90 92 12 四層 (三層 ) 66%= 90 92 12 合計(jì) 計(jì)算主樓 24層年運(yùn)營(yíng)總費(fèi)用： （ 1） 管理費(fèi)：取有效毛收入的 3%計(jì) 管理費(fèi)＝ 3% ＝ /年 （ 2）維修費(fèi)： 維修費(fèi)取建筑物重置價(jià)的 1%，建筑物重置價(jià)按 1200元 /㎡計(jì)，則： 維修費(fèi)＝ ㎡ 1200 元 /㎡ 1%247。 此資料來(lái)自企業(yè) 稅金＝ % ＝ /年 （ 4）保險(xiǎn)費(fèi)：按建筑物重置價(jià)的 2%0計(jì)，則 保險(xiǎn)費(fèi)＝ 12002%0247。 資本化率 r＝ %＋ %＝ 7% 計(jì)算估價(jià)對(duì)象主樓 24層收益價(jià)格 V＝ａ /r[1－ 1/(1＋ r)Nn] 估價(jià)對(duì)象耐用年限 60年，已經(jīng)過(guò)年限 8年，則： 此資料來(lái)自企業(yè) 市場(chǎng)價(jià)值總額 V＝ [1 － 1/(1＋ 7%)608] ＝ B、采用市場(chǎng)比較法計(jì)算估價(jià)對(duì)象現(xiàn)房附樓在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。 交易日期修正： 根據(jù)瓊山市府城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，去年七月份至今該區(qū)域房地產(chǎn)交易市場(chǎng)價(jià)格較為平緩，沒(méi)有明顯上升或下跌現(xiàn)象，故無(wú)需進(jìn)行交易日期修正。 附樓市值單價(jià)＝ (616＋ 612＋ 579)/3 ＝ 602元 /㎡ 此資料來(lái)自企業(yè) （ 3）附樓市值總額＝ 602 ㎡ ＝ 712260元 ＝ C、采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算估價(jià)對(duì)象主樓 (塔樓 )520 層的市場(chǎng)價(jià)值。 ③ 交易日期修正： 根據(jù)瓊山市府城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，可比實(shí)例成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)價(jià)格較為平緩，沒(méi)有明顯上升或下跌現(xiàn)象，故無(wú)需進(jìn)行交易日期修正。 續(xù)建成本估算表 表 C5 項(xiàng) 目 單方造價(jià) (元 / ㎡ ) 門(mén)窗工程 90 裝飾工程及局部改造工程 (含腳手架 ) 130 樓地面工程及其他 35 水電安裝 90 電梯 95 局部改造工程設(shè) 計(jì)費(fèi)用 10 合 計(jì) 450 管理費(fèi)用：取續(xù)建成本的 2%計(jì) 管理費(fèi)用＝ 4502% ＝ 9元 /㎡ 此資料來(lái)自企業(yè) 投資利息：利率按國(guó)家一年期貸款利率 %，續(xù)建期為半年，設(shè)停建工程價(jià)值為 。 計(jì)算估價(jià)對(duì)象 520層（停建工程）市場(chǎng)價(jià)值 ① 停建工程價(jià)值單價(jià) : =1003 － 450－ 9－ － 6－ 12－ － = 元 /㎡ ② 停建工程價(jià)值總額＝ /㎡ ＝ D：估價(jià)對(duì)象市值總額＝ A＋ B＋ C ＝ ＋ ＋ 此資料來(lái)自企業(yè) ＝ 第二條技術(shù)路線：采用成本法計(jì)算估價(jià)對(duì)象的整體價(jià)值 (在計(jì)算土地價(jià)值時(shí)采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法 )。 經(jīng)測(cè)算，估價(jià)對(duì)象 ㎡土地使用權(quán)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值總額為 ，大寫(xiě)人民幣叁佰肆拾伍萬(wàn)玖仟捌佰元整 [詳見(jiàn)附件《土地估價(jià)報(bào)告》明正評(píng) (2020)估字第 號(hào) ]。主樓成新度＝ 1－ 8/60＝ % ，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際觀察，由于停工時(shí)間較長(zhǎng)，物業(yè)維護(hù)差，部分樓層露筋、 滲水，因停業(yè)多年 ,營(yíng)業(yè) 用房室內(nèi)裝修部分損壞，故綜合確定主樓成新度為 83%，附樓自然成新度 ＝ 1－ 10/60＝ %；結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際觀察，由于查封后無(wú)人使用，物業(yè)維護(hù)稍差，故綜合確定附樓成新度為 80%。依據(jù)最高最佳使用原則，主樓需要改造為商住兩用方適應(yīng)市場(chǎng)需求，附樓平面布置不 合理，故分別取主樓功能折舊率 10%,附樓功能折舊率 15%計(jì)，則 : 主樓功能折舊額＝ 10% ＝ 附樓功能折舊額＝ 15% ＝ (3)經(jīng)濟(jì)折舊：由于估價(jià)對(duì)象主樓主體為半拉子工程，目前市場(chǎng)積壓半拉子工程較多，變現(xiàn)的難度較大 ,附樓所處位置建筑密度大、環(huán)境景觀差，加之目前瓊山市府城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)低迷，結(jié)合估價(jià)對(duì)象環(huán)境狀況及物業(yè)類型的特點(diǎn)，綜合確定主、附樓經(jīng)濟(jì)折舊率為 15% 。 附 件 《土地估價(jià)報(bào)告》明正評(píng)（ 2020）估字第 號(hào)鑒定委托書(shū) [海南 （ 2020）第 號(hào) ] 房屋所有權(quán)證（瓊山文莊證字第公 號(hào)） “ 大廈 ” 各層房產(chǎn)平面圖 土地登記審批表瓊山市 公司宗地圖 估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)拍攝的照片 估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員的資格證明 此資料來(lái)自企業(yè) 土地估價(jià)報(bào)告（略） 估價(jià)師心得 本報(bào)告估價(jià)對(duì)象為海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高潮時(shí)期遺留的一個(gè)停建項(xiàng)目，在評(píng)估 過(guò)程中有以下幾點(diǎn)體會(huì)： 要調(diào)查摸清估價(jià)對(duì)象的相關(guān)背景資料。只有掌握了估價(jià)對(duì)象的相關(guān)資料，才能為撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告奠定良好的基礎(chǔ)。 半拉子工程形態(tài)各異，必須根據(jù)已完成的分項(xiàng)工程（或未完成的分項(xiàng)工程），結(jié)合當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)確定其建安造價(jià)，這是估價(jià)過(guò)程中的重要環(huán)節(jié)。 采用成本法計(jì)算半拉子工程的價(jià)值，要掌握政府有關(guān)政策和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)停建項(xiàng)目交易狀況，合理選擇諸如稅費(fèi)、利潤(rùn) 率、經(jīng)濟(jì)折舊率等的確定，以期計(jì)算結(jié)果貼近市場(chǎng)。故采取單獨(dú)撰寫(xiě)《土地估價(jià)報(bào)告》作附件的做法，利于今后辦理相關(guān)手續(xù)的使用。 針對(duì)停建工程的特點(diǎn)，在認(rèn)真調(diào)查的基礎(chǔ)上，考慮了物質(zhì)、功 能與經(jīng)濟(jì)折舊。 市場(chǎng)背景分析不夠。