【正文】 10 小區(qū)配套設(shè)施 10 10 10 10 規(guī)劃限制 10 10 10 10 治安狀況 10 10 10 10 綜 合 100 98 ⑤ 個(gè)別因素修正： 據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察和所掌握資料，三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素比較修正列表如下： 個(gè)別因素比較表 表 C3 此資料來自企業(yè) 個(gè)別因素 權(quán)數(shù) 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 B 樓 層 10 14 13 14 工程質(zhì)量 10 11 11 11 裝修標(biāo)準(zhǔn) 10 10 10 10 新舊程度 10 10 10 10 朝 向 10 10 10 10 平面布置 10 10 10 11 設(shè)施設(shè)備 10 10 10 10 配套設(shè)施 10 11 11 綜 合 100 111 109 ⑥ 求出比準(zhǔn)價(jià)格 a、把以上比較修正后 的各項(xiàng)結(jié)果，綜合計(jì)算出可比實(shí)例修正后的單價(jià)，其計(jì)算列表如下： 綜合修正計(jì)算表 表 C4 實(shí)例項(xiàng)目 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 成交價(jià)格（元 /㎡） 1230 1000 1200 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/ 100/98 100/ 此資料來自企業(yè) 個(gè)別因素修正 100/111 100/109 100/ 修正后單價(jià)（元 /㎡） 1031 936 1041 b、采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法計(jì)算出一個(gè)綜合結(jié)果作為比準(zhǔn)價(jià)格 : 估價(jià)對(duì)象 520層市值單價(jià)＝（ 1031＋ 936＋ 1041） /3 ＝ 1003元 /㎡ 續(xù)建成本： 根據(jù)估價(jià)對(duì)象 520 層停工現(xiàn)狀及瓊山市工程造價(jià)確定 (按商住兩用房的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) )，續(xù)建成本為 450元 /㎡。 假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式為： 停建工程價(jià)格＝續(xù)建完成后的房地價(jià)值 ― 續(xù)建成本 ― 管理費(fèi)用 ― 投資利息 ― 銷售稅費(fèi) ― 續(xù)建投資利潤 ― 買方購買停建工程的稅費(fèi) 采用市場(chǎng)比較法測(cè)算續(xù)建完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值 ① 選取可比實(shí)例 實(shí)例選用表 表 C1 實(shí)例項(xiàng)目 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 名 稱 港苑大廈 A1701房 鐘誠大廈 A1201 金泰大廈 1905房 位 置 瓊山市龍昆南路 瓊山市龍昆南路 瓊山市龍昆南路 類 型 高層商住兩用 高層商住兩用 高層商住兩用 結(jié) 構(gòu) 鋼混 鋼混 鋼混 裝 修 中等 中等 中等 成交日期 成交價(jià)格 (元 /㎡ ) 1230 1000 1200 ② 交易情況修正： 此資料來自企業(yè) 根據(jù)所掌握的資料，可比實(shí)例 A、 B、 C均為正常交易，無需進(jìn)行交易情況修正。 區(qū)域因素修正： 此資料來自企業(yè) 根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察和所掌握資料，三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素比 較修正列表如： 區(qū)域因素比較表 表 B2 區(qū)域因素 權(quán)數(shù) 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 環(huán) 境 10 13 13 13 景 觀 10 13 13 13 交通便捷度 10 10 繁華程度 10 9 9 10 小區(qū)配套設(shè)施 10 12 12 12 規(guī)劃限制 10 10 10 10 治安狀況 10 10 10 10 綜 合 100 112 112 114 個(gè)別因素修正： 據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察和所掌 握資料，三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素比較修正列表如下： 個(gè)別因素比較表 表 B3 個(gè)別因素 權(quán)數(shù) 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 樓 層 10 13 13 新舊程度 10 裝修標(biāo)準(zhǔn) 10 10 10 10 此資料來自企業(yè) 工程質(zhì)量 10 10 10 10 朝 向 10 10 10 10 平面布置 10 13 13 13 設(shè)施設(shè)備 10 10 10 10 建筑結(jié)構(gòu) 10 10 10 10 綜 合 100 116 109 116 求出比準(zhǔn)價(jià)格 （ 1）把以上比較修正后的各項(xiàng)結(jié)果，綜合計(jì)算出可比實(shí)例修正后的單價(jià)，其計(jì)算列表如下： 綜合修正計(jì)算表 表 B4 實(shí)例項(xiàng)目 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 成交價(jià)格（元 /㎡） 800 747 766 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/112 100/112 100/114 個(gè)別因素修正 100/116 100/109 100/116 修正后單價(jià)（元 /㎡） 616 612 579 （ 2）采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法計(jì)算出一個(gè)綜合結(jié)果作為比準(zhǔn)價(jià)格。 選取可比實(shí)例 實(shí)例選用表 表 B1 實(shí)例項(xiàng)目 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 名 稱 鳳翔山莊 A棟 311房 天鵝花園 C棟 807房 金竹花園 B幢 304室 位 置 瓊山市鳳翔路 瓊山市鳳翔路 瓊山市龍昆南路 類 型 住宅 住宅 住宅 結(jié) 構(gòu) 鋼混 鋼混 鋼混 裝 修 普通 普通 普通 成交日期 成交價(jià)格 (元 /㎡ ) 800 747 766 交易情況修正： 根據(jù)所掌握的資料，可比實(shí)例 A、 B、 C均為正常交易，無需進(jìn)行交易情況修正。10000 ＝ /年 （ 5）年運(yùn)營費(fèi)用合計(jì)＝管理費(fèi)＋維修費(fèi)＋稅金＋保險(xiǎn)費(fèi) ＝ ＋ ＋ ＋ ＝ /年 計(jì)算主樓 24層年凈收益： 年凈收益＝年有效毛收入－年運(yùn)營總費(fèi)用 ＝ － ＝ /年 資本化率 r的確定： 采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法： 安全利率取國家一年期存款利率 %,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值根據(jù)府城地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及預(yù)期 ,結(jié)合估價(jià)對(duì)象所處位置及物業(yè)類型的特點(diǎn) ,確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為 % 。10000 ＝ /年 （ 3）稅金： 營業(yè)稅及附加為有效毛收入的 %計(jì)算，房產(chǎn)稅為有效毛收入的 12%，合計(jì)為有效毛收入的 %。 ㎡ 月三層 30 元 /㎡ 月 43% 63% 此資料來自企業(yè) 海秀路 34號(hào) 瑞聯(lián)商場(chǎng) 首層 150元 /㎡ 月二層 80元 /㎡ 月三層 30元 /㎡ ④ 區(qū)域因素修正： 此資料來自企業(yè) 根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察和所掌握資料，三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素比較修正列表如下： 區(qū)域因素比較表 表 A2 區(qū)域因素 權(quán)數(shù) 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 繁華程度 10 10 交通便捷度 10 10 10 10 環(huán)境 10 10 10 10 配套設(shè)施 10 11 11 規(guī)劃限制 10 10 10 10 綜 合 100 101 103 103 ⑤ 個(gè)別因素修正： 據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察和所掌握資料，三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)