【正文】 象個別因素比較修正列表如下： 個別因素比較表 表 A3 個別因素 權(quán)數(shù) 估價(jià)對象 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 B 臨街寬深 10 11 11 裝修標(biāo)準(zhǔn) 10 7 9 7 新舊程度 10 7 10 12 建筑結(jié)構(gòu) 10 10 10 10 平面布 置 10 10 10 此資料來自企業(yè) 綜 合 100 101 101 ⑥ 求出比準(zhǔn)價(jià)格 a、把以上比較修正后的各項(xiàng)結(jié)果，綜合計(jì)算出可比實(shí)例修正后的單價(jià)，其計(jì)算列表如下： 綜合修正計(jì)算表 表 A4 實(shí)例項(xiàng)目 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 成交價(jià)格（元 /㎡） 20 30 36 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/101 100/103 100/103 個 別因素修正 100/ 100/101 100/101 修正后單價(jià)（元 /㎡） 25 29 35 b、采用簡單算術(shù)平均法計(jì)算出一個綜合結(jié)果作為比準(zhǔn)價(jià)格 : 估價(jià)對象第二層（沿街為首層）租金＝（ 25＋ 29＋ 35） /3 ＝ 30元／㎡ （ 2）鑒于瓊山市府城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場第二、三層類似出租案例較少，故采用海府地區(qū)類似物業(yè)各層之間租金的價(jià)值環(huán)比，求出估價(jià)對象各層租金 ,環(huán)比百分率列表計(jì)算如下： 位 置 物業(yè)名稱 租金 二層與首層租金環(huán)比 三層與二層租金環(huán)比 海秀路 寶晟大廈 首層 70元 /㎡ ② 交易情況修正： 根據(jù)所掌握 的資料，可比實(shí)例 A、 B、 C均為正常交易，無需進(jìn)行交易情況修正。 A、采用收益法計(jì)算估價(jià)對象現(xiàn)房主樓 24 層的市場價(jià)值（第一層依坡地而建的架空層作為設(shè)備用房） 采用收益法的計(jì)算公式為 : V＝ a/r[1－ 1/(1＋ r)Nn] 公式中 : V:房地產(chǎn)市場價(jià)值總額 a：為年凈收益 r：資本化率 N：耐用年限 n：已經(jīng)過年限 計(jì)算估價(jià)對象主樓 24層的年有效毛收入 此資料來自企業(yè) （ 1）采用市場比較法確定估價(jià)對象第二層 (即沿街首層 )租金。第二條技術(shù)路線：因項(xiàng)目主體大部分為停建工程，現(xiàn)房部分因經(jīng)營不善等原因也停業(yè)多年，結(jié)合交易市場狀況，對估價(jià)對象整體采用成本法進(jìn)行估價(jià)（在計(jì)算重新取得土地價(jià)值時采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法和假設(shè)開發(fā)法）。附樓為居住用途，市場交易實(shí)例較多，故采用市場比較法進(jìn)行估價(jià)。 （五） 估價(jià)方法的選用 此資料來自企業(yè) 根據(jù)估價(jià)對象現(xiàn)房部分占項(xiàng)目總建筑面積的 %，停建工程部分占項(xiàng)目總建筑面積的%，以及不同用途的特點(diǎn)，本次分別采取兩條技術(shù)路線進(jìn)行估價(jià)，然后綜合確定估價(jià)對象的市場價(jià)值。 （四） 最高最佳使用分析 根據(jù)建筑物 設(shè)計(jì)使用功能及需求市場狀況分析，營業(yè)用房及商住用房仍有一定需求市場，主樓若將部分改造為商住兩用房，更能符合當(dāng)前市場的需求。加之政府正加大處置積壓商品房力度，四大資產(chǎn)管理公司又下調(diào)價(jià)格加快處置變現(xiàn)不良資產(chǎn)，這些因素勢必影響到房地產(chǎn)二級市場的交易價(jià)格。區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施較為完善。 （二） 區(qū)域因素分析 估價(jià)對象位于海南省府城鎮(zhèn)主干道瓊州大道東側(cè)，與 樓 隔路相望，北面為 公司。 估價(jià)對象附樓為框架結(jié)構(gòu)住宅用房，平面布置欠佳，室內(nèi)普通裝修，由于使用已 10年，維護(hù)稍差，略顯陳舊，個別窗扇被盜，加之所處位置建筑密度大，環(huán)境、景觀差，制約了物業(yè)的市場價(jià)值。走廊已安裝空調(diào)管道（無主機(jī)），室內(nèi)有 空調(diào)出風(fēng)口（部分被盜），地面未做，電梯未安裝。第四層（沿街第三層）普通裝修， 此資料來自企業(yè) 主要經(jīng)營電子游戲及茶藝包廂。南側(cè)夜總會 (浮仕會 )高檔裝修，內(nèi)設(shè)豪華 KTV包廂、表演舞臺、音控室、雅座、吧臺等。主樓第一層依坡地而建為架空層，作設(shè)備用房使用， 24層于 1998年出租，經(jīng)營餐飲及娛樂業(yè)，現(xiàn)空置，主樓 520層現(xiàn)為半拉子工程。 （十一）估價(jià)人員簽名 中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 （十二）估價(jià)作業(yè)日期： 2020年 9月 23 日至 2020年 10月 8日 （十三） 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期： 本報(bào)告書應(yīng)用有效期為半年，即從 2020年 10月 8日至 2020年 4月 7日止。 此資料來自企業(yè) 基準(zhǔn)地價(jià)修正法定義：在政府確 定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對象宗地價(jià)格的方法。 假設(shè)開發(fā)法的定義：預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 收益法的定義：運(yùn)用某種適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算到估價(jià)時點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格 或價(jià)值的方法。對主樓（塔樓） 520 層停建工程部分，根據(jù)估價(jià)對象房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)（在計(jì)算續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時采用市場比較法）。第一條技術(shù)路線：對現(xiàn)房部分即主樓 24層和附樓，考慮主樓 24層為商業(yè)用途，出租具有收益性，故采用收益法進(jìn)行估價(jià)。 估價(jià)時點(diǎn)原則：估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時點(diǎn)客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 最高最佳使用原則：以估價(jià)對象最高最 佳使用為前提估價(jià)。估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對象在商住綜合用途下的房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)價(jià)格 。 樓 梯 花崗巖貼面，不銹鋼扶手 (四 )估價(jià)目的：為海南 人民法院辦理案件提供估價(jià)對象公開市場價(jià)值的依據(jù)。 維 護(hù) 稍差 建成年月 主樓 1994年停建 ,附樓 1992年建成 主 樓 建 筑 物 裝 修 表 外墻面 23層正面采用落地玻璃墻，配合局部噴涂裝飾； 420 層均以條磚貼面 外 門 第二層（沿街）正門不銹鋼玻璃地彈門 內(nèi)墻面 24 層部分包木墻面，部分刷涂料； 520 層墻面已批擋刷白 內(nèi) 門 24 層木夾板門包門套； 520層已安裝門框及普通夾板門（部分已損壞） 地 面 24 層 5050 地磚 ,局部花崗巖地面； 520 層地面未做 窗 鋁合金玻璃窗 (520 層窗扇及窗框被盜嚴(yán)重 ) 天 棚 24層部分木夾板吊頂 ,部分龍骨刷黑吊頂，部分龍骨石 膏板吊頂； 420層，部分批擋刷白，部分未做 保 養(yǎng) 24層一般， 520層較差 衛(wèi)生間 24 層鋪砌 2030 墻磚至頂 ,鋁扣板吊頂，地面鋪地磚，衛(wèi)生潔具齊全； 520 層貼2m 高墻磚，已預(yù)埋上下水管道，其余未做 樓 梯 電梯井未安裝電梯；消防梯為旋轉(zhuǎn)梯，不銹鋼管扶手，樓梯面未做； 23層室內(nèi)步梯鋪砌花崗巖面，鐵藝護(hù)攔木護(hù)手 附 樓 建 筑 物 裝 修 表 此資料來自企業(yè) 外墻面 條磚 外 門 鋁合金玻璃門及拉閘防盜門 內(nèi)墻面 多彩噴涂 內(nèi) 門 木夾板門 地 面 40*40地磚， 4層以上地板膠地面 窗 鋁合金玻璃 窗 (窗扇部分被盜 ) 天 棚 二層部分木夾板吊頂 ,部分輕鋼龍骨石膏板吊頂；其余部分批擋刷白 保 養(yǎng) 稍差 戶型 每層兩個單間和一個套間，有公用廚房，平面布置不規(guī)則。附樓為現(xiàn)房 面 積 總建筑面積 ㎡，其中主樓 ㎡ ,附樓 ㎡ ；宗地總面積㎡ 地 勢 坡地 此資料來自企業(yè)