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正文內(nèi)容

濰坊市東方世紀(jì)城商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營銷合作提案(40頁)-商業(yè)地產(chǎn)(編輯修改稿)

2024-09-18 10:30 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 引更多客源。 一、濰城區(qū)區(qū)域 1.區(qū)域位置: 以白浪河為界, 處于濰坊市西邊,北至濟(jì)青高速公路,東靠白浪河,西、南至濰坊市城市邊緣。 2.區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況: ① 區(qū)內(nèi)樓盤較多,但規(guī)模不大, 1030 畝居多,尤其是以商業(yè)項(xiàng)目居多,住宅以中檔住宅小區(qū)及集資房為主。 ② 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以多棟多層及數(shù)量較少的小高層為主。多層占 85%以上。 ③ 戶型設(shè)計(jì)以 80100 ㎡ 的二房為主打, 110130 ㎡ 的三房為輔。 區(qū)域內(nèi)樓盤均價(jià)及銷售狀況: ① 區(qū)域內(nèi)商品房?jī)r(jià)格在 2100~ 2900 元 /㎡ 之間,均價(jià)約 2500/㎡ 元,多層小高層價(jià)格相差不大。 ② 消費(fèi)者主要以居住在濰城區(qū)的居民或在此區(qū)域經(jīng)商的人士為 主,周邊環(huán)境配套較成熟。 4.區(qū)域未來發(fā)展預(yù)測(cè): 該區(qū)域?qū)儆诶铣菂^(qū),雖然不屬于市政向東發(fā)展的范圍之內(nèi),但該區(qū)域借其老商業(yè)經(jīng)濟(jì)中心優(yōu)勢(shì),以舊城、就廠改造為主,逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。 二、奎文區(qū)區(qū)域 1. 區(qū)域位置: 該區(qū)域西靠白浪河,東依新華路,北至濟(jì)青高速公路,南達(dá)濰坊市城市邊緣,處于濰坊市城市中心。 2.區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況: 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ① 該區(qū)域內(nèi)樓盤建筑形態(tài)豐富,高層、小高層、多層均有分布,其中高層的比例要明顯高過濰城及高新兩區(qū)。 ② 區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目林立,產(chǎn)品形態(tài)多樣,其中不乏酒店、大型商場(chǎng)、寫字樓和產(chǎn)權(quán)式酒店,商 業(yè)氛圍也要明顯好過其他兩區(qū)。 ③ 區(qū)域內(nèi)戶型設(shè)計(jì)以面積集中在 90116 ㎡左右的 二房 , 及面積在 118160 ㎡的三房為主,其中還有不少單間設(shè)計(jì)的 4050 ㎡純商務(wù)公寓,如泰華城Ⅲ。 區(qū)域內(nèi)樓盤均價(jià)及銷售狀況: 1)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)走訪了解, 來此購房的消費(fèi)者分布較廣,除濰坊本地以外還有不少外地投資者,甚至有部分外國客戶,投資成分比較大。 2)該區(qū)域均價(jià)在 30003200 元 / ㎡, 是濰坊各區(qū)中最高的。 區(qū)域未來發(fā)展預(yù)測(cè): 該區(qū)域景觀較好,濰坊市主要河流白浪河、虞河、張湎河均穿本區(qū),加上區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施成熟,商業(yè) 氛圍濃厚,將發(fā)展成濰坊商業(yè)貿(mào)易金融行政中心。而區(qū)域今后房地產(chǎn)開發(fā)動(dòng)作也不會(huì)太大,從土地局得到的土地發(fā)放資料來看,該區(qū)域開發(fā)今后集中在舊城改造上,宗數(shù)較多,但規(guī)模均在幾十畝范圍內(nèi),主要為舊廠房的遷移。 三、高新區(qū)區(qū)域 1.區(qū)域位置: 高新區(qū)西靠新華路,北至濟(jì)青高速公路,東、南至濰坊市城市邊緣,處于濰坊市東部。 2.區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況: ① 樓盤較多,在建或已建項(xiàng)目 30 余個(gè),以高檔住宅小區(qū)及集資房為主。 ② 產(chǎn)品以多層及小高層為主,其中多層占 85%以上。 ③ 戶型設(shè)計(jì)相對(duì)其他兩區(qū)要大,三房?jī)蓮d兩衛(wèi)為主力戶型。二房 90~ 110 ㎡ ,三房 120~ 148㎡ ,其中三房預(yù)計(jì)占 總量的 67%。 區(qū)域內(nèi)樓盤均價(jià)及銷售狀況: ① 該區(qū)域內(nèi)商品房均價(jià) 2900 元 /㎡左右 ,價(jià)格比濰城高,比奎文稍低。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ② 高新區(qū)購房者主要為企事業(yè)單位職員、政府公務(wù)員、私營企業(yè)主,其中有部分看中高新區(qū)升值潛力的投資者,所占比例在購房者中占到 20%以下。 區(qū)域未來發(fā)展預(yù)測(cè): ① 隨著市政府的東遷,區(qū)域內(nèi)人群購買能力上升,配套設(shè)施隨之完善,將帶動(dòng)地段價(jià)值提升。 ② 區(qū)域均價(jià)相對(duì)奎文區(qū)便宜,產(chǎn)品又比濰城要好,整體性價(jià)比要比兩個(gè)區(qū)高,對(duì)投資者具有一定吸引力。 ③ 區(qū)域內(nèi)大規(guī) 模土地開發(fā),居住氛圍將逐漸形成。 2020 年至今出讓土地在 5000畝左右, 25年內(nèi)將形成濰坊市“新城市居住中心”, 區(qū)域板塊的形成將帶動(dòng)地段價(jià)值的提升,區(qū)域升值潛力將為目前的房地產(chǎn)銷售帶來更多客源。 二、區(qū)域市場(chǎng)分 一、區(qū)域定位: 根據(jù)市政的整體規(guī)劃發(fā)展定位,高新區(qū)在未來的 25 年內(nèi)迎來大規(guī)模的商品住宅開發(fā),最終發(fā)展成濰坊市的“新城市居住中心”。 二、特征描述: 1.區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展。 從 20202020 年,高新區(qū)各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅均在 40%以上。 處于全國 53個(gè)國家級(jí)高新區(qū)前列。 25635949201002003004005002020 2020 2020 圖 1: 0305年高新區(qū)技工貿(mào)總收入 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 05101520252020 2020 2020 圖 2: 0305年高新區(qū)財(cái)政總收入 1 . 8 72 . 6 23 . 2 700 . 511 . 522 . 533 . 52020 2020 2020 圖 3: 0305年高新區(qū)地方財(cái)政收入 2.區(qū)域內(nèi)高素質(zhì)人才聚集,帶動(dòng)園區(qū)人文素質(zhì)水平提升。 截至 05年底,濰坊高新區(qū)共引進(jìn)博士64名、碩士326名;擁有科研專業(yè)人員3500名,占園區(qū)總?cè)丝诘模常?,是山東省平均水平的10倍。 3.區(qū)域內(nèi)生活環(huán)境全面優(yōu)化,提升城市建設(shè)檔次,完善居民生活需求。 ? 截止 05 年底,濰坊高新區(qū)內(nèi)共新修道路 14 條,總長度 65 公里。 ? 投資 2300多萬元用作區(qū)域內(nèi)綠化美化亮化工程,其中栽植喬灌木 300多萬株,硬化鋪裝人行道 6萬多平方米。 ? 完成人民廣場(chǎng)等 10 大拆遷工程,共拆遷 1000 多戶、 30多萬平方米。 ? 先后調(diào)遣勞力 萬人次用作區(qū)域衛(wèi)生美化,共清運(yùn)垃圾 9 萬立方米,平整場(chǎng)地 20 多萬平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4.區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展迅速。 a.土地出讓量大。 高新區(qū) 2020 年全年預(yù)計(jì)將推出商住用地 5000 畝, 6 月將在高新區(qū)濰縣中路以西、櫻前街兩側(cè)出讓 3 塊土地,合約 2300 畝,下半年根據(jù)規(guī)劃預(yù)計(jì)將有約 3000畝土地出讓。 表 1: 06 年高新區(qū)已核定出讓土 地 地塊 位置 面積(畝) 起價(jià)(萬 /畝) 20209 金馬路以動(dòng)、濰縣中路以西、櫻前路北側(cè) 97 202010 濰縣東路以西、東方路以東、櫻前路以南、寶通街北側(cè) 95 202011 東外環(huán)以西、寶通街以南 60 b. 市政府第二辦公大樓的投入使用。 2020 年,隨著高新區(qū)內(nèi)市政府第二辦公大樓的投入使用,市區(qū)內(nèi)市政用地將被拆遷,移至高新區(qū),主要是集體宿舍、單位建設(shè)用地等,單個(gè)體量不大,約每個(gè)在 1020 畝左右,將帶動(dòng)區(qū)域人文素質(zhì)的提高和購買能力的加強(qiáng) 。 c.大量樓盤的涌現(xiàn)。 據(jù)政府有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)字,高新區(qū) 2020 年的新增建設(shè)規(guī)模為全濰坊市濰城區(qū)、奎文區(qū)、坊子區(qū)、寒亭區(qū)四區(qū)總和的 倍, 2020 年新增建設(shè)規(guī)模更是達(dá)到了其他 4 個(gè)區(qū)總和的 2 倍。 3)、區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā) 一、 項(xiàng)目 分析 東方世紀(jì)城項(xiàng)目由東齊國際置業(yè)公司投資開發(fā)。項(xiàng)目占地 平米,整體規(guī)劃為由高層、小高層以及多層住宅,與沿街商業(yè)組成綜合性商住社區(qū)。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 規(guī)劃與產(chǎn)品的初步了解,就項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析如下。 項(xiàng)目具備優(yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目地處城市新居住中心,是濰坊目前以及將來 最宜人居區(qū)域,此為房地產(chǎn)開 發(fā)最為重要的地段優(yōu)勢(shì)。 ? 項(xiàng)目規(guī)模適中, 方正利于規(guī)劃, 具備打造精品 居住區(qū) 的基礎(chǔ)條件。 ? 項(xiàng)目周邊 教育等配套 設(shè)施 完備 , 居住性強(qiáng) 。 ? 一定體量的多層產(chǎn)品不但降低了項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)對(duì)項(xiàng)目聚集人氣起到至關(guān)重要的作用,從而有利于高層產(chǎn)品的推廣。 ? 高層產(chǎn)品在戶型定位上符合市場(chǎng)需求,利于項(xiàng)目初期入市。 ? 前期周邊清荷園、金馬國際、隆基花園、翰林學(xué)府、春華苑等項(xiàng)目的宣傳在市場(chǎng)形成的一定鋪墊; ? 即將開業(yè)的新生活廣場(chǎng),將大大改善本區(qū)域的消費(fèi)購物等現(xiàn)狀,生活便捷程度大大提高; ? 即將開盤的賦海仁居、已經(jīng)重新開始啟動(dòng)的上東國際,金馬國際進(jìn) 入封頂外裝期等,將會(huì)引起市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域的關(guān)注,同時(shí)也會(huì)帶來一定的客源; 項(xiàng)目之前有濰坊日?qǐng)?bào)社的團(tuán)購為基礎(chǔ),所剩的單位并不多,且部分戶型較小,周邊的自然優(yōu)勢(shì)較其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤并不明顯,如果想在周邊物業(yè)上脫穎而出,只能在營銷手段上更有創(chuàng)新,這一差異化產(chǎn)品符合市場(chǎng)需求且前景巨大 項(xiàng)目存在劣勢(shì) ? 開發(fā)商不具有市場(chǎng)知名度與信譽(yù)口碑。 ? 周邊商業(yè) 配套不夠,生活起居不夠方便。 ? 小區(qū)的社區(qū)規(guī)劃過于平整呆板,沒有體現(xiàn)出靈動(dòng)性與起伏感。 3. 項(xiàng)目面臨的機(jī)遇 ? 區(qū)域經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展,房地產(chǎn)投資活躍。 ? 區(qū)域內(nèi)高素質(zhì)人才聚集,人文素質(zhì)及購買力均有提升。 ? 市政遷入高新區(qū),第二辦公大樓也將投入使用,帶來新的市場(chǎng)需求 。 ? 市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)失衡, 小面積、低總價(jià)產(chǎn)品市場(chǎng)嚴(yán)重供不應(yīng)求。 項(xiàng)目面臨的威脅 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 濰坊宏觀市場(chǎng)步入平穩(wěn)消化期,買方市場(chǎng)逐步形成,銷售速度趨緩與價(jià)格增幅趨小特征日益明顯。 ? 高新區(qū)市場(chǎng)不規(guī)范,大量的公建房分化市場(chǎng)需求的同時(shí)極大地扭曲了市場(chǎng)價(jià)格,對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生不利影響 。 ? 租賃市場(chǎng)的日益規(guī)范與成熟,對(duì)新增商品房形成較大沖擊。 ? 項(xiàng)目存在與其他類似樓盤帶來的競(jìng)爭(zhēng)威脅。 總體來看,本項(xiàng)目開發(fā)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存, 日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)項(xiàng)目提出更高的要求,項(xiàng)目本身具備的 優(yōu)勢(shì)與合理的產(chǎn)品規(guī)劃定位為項(xiàng)目成功奠定了良好基礎(chǔ),而如何在企業(yè)形象與品牌塑造、資金回籠以及利潤最大化三者之間尋找最佳平衡,是本案需要思考的最大課題。 二、市場(chǎng)分析與判斷 整體市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展 近幾年濰坊房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展平穩(wěn),從近幾年開發(fā)量、竣工量 以及 銷售量等數(shù)據(jù)看,供需兩旺形勢(shì)明顯,房產(chǎn)開發(fā)整體處于健康快速發(fā)展的軌道中。 買方市場(chǎng)形成,競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,消化速度趨緩 隨著濰坊近幾年舊城、舊村改造開發(fā)力度的加大,城市化進(jìn)程的加快,房產(chǎn)開發(fā)投短期放 量急速的加大 ,同時(shí) 03 年前積累的市場(chǎng)需求逐步得以消化,而新增需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于新增供應(yīng),兩方面因素加速了買方市場(chǎng)的形成。尤其是進(jìn)入去年下半年,競(jìng)爭(zhēng)尤其是同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,市場(chǎng)消化速度放緩,開發(fā)多少賣多少的局面已去不再。 供需結(jié)構(gòu)失衡,同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)白熱 一方面,受政府控規(guī)的影響,另一方面由于開發(fā)跟風(fēng)操作,市場(chǎng)中高端產(chǎn)品尤其是高層小高層產(chǎn)品增量巨大, 不同項(xiàng)目在產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)等等方面存在極大的同質(zhì)化,甚至包括營銷推廣的手法,都鮮有突破。嚴(yán)重的同質(zhì)化使競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。
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