【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 引更多客源。 一、濰城區(qū)區(qū)域 1．區(qū)域位置： 以白浪河為界， 處于濰坊市西邊，北至濟(jì)青高速公路，東靠白浪河，西、南至濰坊市城市邊緣。 2．區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況： ① 區(qū)內(nèi)樓盤較多，但規(guī)模不大， 1030 畝居多，尤其是以商業(yè)項(xiàng)目居多，住宅以中檔住宅小區(qū)及集資房為主。 ② 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以多棟多層及數(shù)量較少的小高層為主。多層占 85％以上。 ③ 戶型設(shè)計(jì)以 80100 ㎡ 的二房為主打， 110130 ㎡ 的三房為輔。 區(qū)域內(nèi)樓盤均價(jià)及銷售狀況： ① 區(qū)域內(nèi)商品房?jī)r(jià)格在 2100～ 2900 元 /㎡ 之間，均價(jià)約 2500/㎡ 元，多層小高層價(jià)格相差不大。 ② 消費(fèi)者主要以居住在濰城區(qū)的居民或在此區(qū)域經(jīng)商的人士為 主，周邊環(huán)境配套較成熟。 4．區(qū)域未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)： 該區(qū)域?qū)儆诶铣菂^(qū)，雖然不屬于市政向東發(fā)展的范圍之內(nèi)，但該區(qū)域借其老商業(yè)經(jīng)濟(jì)中心優(yōu)勢(shì)，以舊城、就廠改造為主，逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。 二、奎文區(qū)區(qū)域 1． 區(qū)域位置： 該區(qū)域西靠白浪河，東依新華路，北至濟(jì)青高速公路，南達(dá)濰坊市城市邊緣，處于濰坊市城市中心。 2．區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ① 該區(qū)域內(nèi)樓盤建筑形態(tài)豐富，高層、小高層、多層均有分布，其中高層的比例要明顯高過(guò)濰城及高新兩區(qū)。 ② 區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目林立，產(chǎn)品形態(tài)多樣，其中不乏酒店、大型商場(chǎng)、寫字樓和產(chǎn)權(quán)式酒店，商 業(yè)氛圍也要明顯好過(guò)其他兩區(qū)。 ③ 區(qū)域內(nèi)戶型設(shè)計(jì)以面積集中在 90116 ㎡左右的 二房 ， 及面積在 118160 ㎡的三房為主，其中還有不少單間設(shè)計(jì)的 4050 ㎡純商務(wù)公寓，如泰華城Ⅲ。 區(qū)域內(nèi)樓盤均價(jià)及銷售狀況： 1）根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)走訪了解， 來(lái)此購(gòu)房的消費(fèi)者分布較廣，除濰坊本地以外還有不少外地投資者，甚至有部分外國(guó)客戶，投資成分比較大。 2）該區(qū)域均價(jià)在 30003200 元 / ㎡， 是濰坊各區(qū)中最高的。 區(qū)域未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)： 該區(qū)域景觀較好，濰坊市主要河流白浪河、虞河、張湎河均穿本區(qū)，加上區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施成熟，商業(yè) 氛圍濃厚，將發(fā)展成濰坊商業(yè)貿(mào)易金融行政中心。而區(qū)域今后房地產(chǎn)開發(fā)動(dòng)作也不會(huì)太大，從土地局得到的土地發(fā)放資料來(lái)看，該區(qū)域開發(fā)今后集中在舊城改造上，宗數(shù)較多，但規(guī)模均在幾十畝范圍內(nèi)，主要為舊廠房的遷移。 三、高新區(qū)區(qū)域 1．區(qū)域位置： 高新區(qū)西靠新華路，北至濟(jì)青高速公路，東、南至濰坊市城市邊緣，處于濰坊市東部。 2．區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況： ① 樓盤較多，在建或已建項(xiàng)目 30 余個(gè)，以高檔住宅小區(qū)及集資房為主。 ② 產(chǎn)品以多層及小高層為主，其中多層占 85％以上。 ③ 戶型設(shè)計(jì)相對(duì)其他兩區(qū)要大，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)為主力戶型。二房 90～ 110 ㎡ ，三房 120～ 148㎡ ，其中三房預(yù)計(jì)占 總量的 67％。 區(qū)域內(nèi)樓盤均價(jià)及銷售狀況： ① 該區(qū)域內(nèi)商品房均價(jià) 2900 元 /㎡左右 ，價(jià)格比濰城高，比奎文稍低。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ② 高新區(qū)購(gòu)房者主要為企事業(yè)單位職員、政府公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主，其中有部分看中高新區(qū)升值潛力的投資者，所占比例在購(gòu)房者中占到 20%以下。 區(qū)域未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)： ① 隨著市政府的東遷，區(qū)域內(nèi)人群購(gòu)買能力上升，配套設(shè)施隨之完善，將帶動(dòng)地段價(jià)值提升。 ② 區(qū)域均價(jià)相對(duì)奎文區(qū)便宜，產(chǎn)品又比濰城要好，整體性價(jià)比要比兩個(gè)區(qū)高，對(duì)投資者具有一定吸引力。 ③ 區(qū)域內(nèi)大規(guī) 模土地開發(fā)，居住氛圍將逐漸形成。 2020 年至今出讓土地在 5000畝左右， 25年內(nèi)將形成濰坊市“新城市居住中心”， 區(qū)域板塊的形成將帶動(dòng)地段價(jià)值的提升，區(qū)域升值潛力將為目前的房地產(chǎn)銷售帶來(lái)更多客源。 二、區(qū)域市場(chǎng)分 一、區(qū)域定位： 根據(jù)市政的整體規(guī)劃發(fā)展定位，高新區(qū)在未來(lái)的 25 年內(nèi)迎來(lái)大規(guī)模的商品住宅開發(fā)，最終發(fā)展成濰坊市的“新城市居住中心”。 二、特征描述： 1．區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展。 從 20202020 年，高新區(qū)各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅均在 40%以上。 處于全國(guó) 53個(gè)國(guó)家級(jí)高新區(qū)前列。 25635949201002003004005002020 2020 2020 圖 1： 0305年高新區(qū)技工貿(mào)總收入 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 05101520252020 2020 2020 圖 2： 0305年高新區(qū)財(cái)政總收入 1 . 8 72 . 6 23 . 2 700 . 511 . 522 . 533 . 52020 2020 2020 圖 3： 0305年高新區(qū)地方財(cái)政收入 2．區(qū)域內(nèi)高素質(zhì)人才聚集，帶動(dòng)園區(qū)人文素質(zhì)水平提升。 截至 05年底，濰坊高新區(qū)共引進(jìn)博士６４名、碩士３２６名；擁有科研專業(yè)人員３５００名，占園區(qū)總?cè)丝诘模常?，是山東省平均水平的１０倍。 3．區(qū)域內(nèi)生活環(huán)境全面優(yōu)化，提升城市建設(shè)檔次，完善居民生活需求。 ? 截止 05 年底，濰坊高新區(qū)內(nèi)共新修道路 14 條，總長(zhǎng)度 65 公里。 ? 投資 2300多萬(wàn)元用作區(qū)域內(nèi)綠化美化亮化工程，其中栽植喬灌木 300多萬(wàn)株，硬化鋪裝人行道 6萬(wàn)多平方米。 ? 完成人民廣場(chǎng)等 10 大拆遷工程，共拆遷 1000 多戶、 30多萬(wàn)平方米。 ? 先后調(diào)遣勞力 萬(wàn)人次用作區(qū)域衛(wèi)生美化，共清運(yùn)垃圾 9 萬(wàn)立方米，平整場(chǎng)地 20 多萬(wàn)平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4．區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展迅速。 a．土地出讓量大。 高新區(qū) 2020 年全年預(yù)計(jì)將推出商住用地 5000 畝， 6 月將在高新區(qū)濰縣中路以西、櫻前街兩側(cè)出讓 3 塊土地，合約 2300 畝，下半年根據(jù)規(guī)劃預(yù)計(jì)將有約 3000畝土地出讓。 表 1： 06 年高新區(qū)已核定出讓土 地 地塊 位置 面積（畝） 起價(jià)（萬(wàn) /畝） 20209 金馬路以動(dòng)、濰縣中路以西、櫻前路北側(cè) 97 202010 濰縣東路以西、東方路以東、櫻前路以南、寶通街北側(cè) 95 202011 東外環(huán)以西、寶通街以南 60 b． 市政府第二辦公大樓的投入使用。 2020 年，隨著高新區(qū)內(nèi)市政府第二辦公大樓的投入使用，市區(qū)內(nèi)市政用地將被拆遷，移至高新區(qū)，主要是集體宿舍、單位建設(shè)用地等，單個(gè)體量不大，約每個(gè)在 1020 畝左右，將帶動(dòng)區(qū)域人文素質(zhì)的提高和購(gòu)買能力的加強(qiáng) 。 c．大量樓盤的涌現(xiàn)。 據(jù)政府有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，高新區(qū) 2020 年的新增建設(shè)規(guī)模為全濰坊市濰城區(qū)、奎文區(qū)、坊子區(qū)、寒亭區(qū)四區(qū)總和的 倍， 2020 年新增建設(shè)規(guī)模更是達(dá)到了其他 4 個(gè)區(qū)總和的 2 倍。 3）、區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā) 一、 項(xiàng)目 分析 東方世紀(jì)城項(xiàng)目由東齊國(guó)際置業(yè)公司投資開發(fā)。項(xiàng)目占地 平米，整體規(guī)劃為由高層、小高層以及多層住宅，與沿街商業(yè)組成綜合性商住社區(qū)。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 規(guī)劃與產(chǎn)品的初步了解，就項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析如下。 項(xiàng)目具備優(yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目地處城市新居住中心，是濰坊目前以及將來(lái) 最宜人居區(qū)域，此為房地產(chǎn)開 發(fā)最為重要的地段優(yōu)勢(shì)。 ? 項(xiàng)目規(guī)模適中， 方正利于規(guī)劃， 具備打造精品 居住區(qū) 的基礎(chǔ)條件。 ? 項(xiàng)目周邊 教育等配套 設(shè)施 完備 ， 居住性強(qiáng) 。 ? 一定體量的多層產(chǎn)品不但降低了項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目聚集人氣起到至關(guān)重要的作用，從而有利于高層產(chǎn)品的推廣。 ? 高層產(chǎn)品在戶型定位上符合市場(chǎng)需求，利于項(xiàng)目初期入市。 ? 前期周邊清荷園、金馬國(guó)際、隆基花園、翰林學(xué)府、春華苑等項(xiàng)目的宣傳在市場(chǎng)形成的一定鋪墊； ? 即將開業(yè)的新生活廣場(chǎng)，將大大改善本區(qū)域的消費(fèi)購(gòu)物等現(xiàn)狀，生活便捷程度大大提高； ? 即將開盤的賦海仁居、已經(jīng)重新開始啟動(dòng)的上東國(guó)際，金馬國(guó)際進(jìn) 入封頂外裝期等，將會(huì)引起市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域的關(guān)注，同時(shí)也會(huì)帶來(lái)一定的客源； 項(xiàng)目之前有濰坊日?qǐng)?bào)社的團(tuán)購(gòu)為基礎(chǔ)，所剩的單位并不多，且部分戶型較小，周邊的自然優(yōu)勢(shì)較其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤并不明顯，如果想在周邊物業(yè)上脫穎而出，只能在營(yíng)銷手段上更有創(chuàng)新，這一差異化產(chǎn)品符合市場(chǎng)需求且前景巨大 項(xiàng)目存在劣勢(shì) ? 開發(fā)商不具有市場(chǎng)知名度與信譽(yù)口碑。 ? 周邊商業(yè) 配套不夠，生活起居不夠方便。 ? 小區(qū)的社區(qū)規(guī)劃過(guò)于平整呆板，沒(méi)有體現(xiàn)出靈動(dòng)性與起伏感。 3. 項(xiàng)目面臨的機(jī)遇 ? 區(qū)域經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)投資活躍。 ? 區(qū)域內(nèi)高素質(zhì)人才聚集，人文素質(zhì)及購(gòu)買力均有提升。 ? 市政遷入高新區(qū)，第二辦公大樓也將投入使用，帶來(lái)新的市場(chǎng)需求 。 ? 市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)失衡， 小面積、低總價(jià)產(chǎn)品市場(chǎng)嚴(yán)重供不應(yīng)求。 項(xiàng)目面臨的威脅 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 濰坊宏觀市場(chǎng)步入平穩(wěn)消化期，買方市場(chǎng)逐步形成，銷售速度趨緩與價(jià)格增幅趨小特征日益明顯。 ? 高新區(qū)市場(chǎng)不規(guī)范，大量的公建房分化市場(chǎng)需求的同時(shí)極大地扭曲了市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生不利影響 。 ? 租賃市場(chǎng)的日益規(guī)范與成熟，對(duì)新增商品房形成較大沖擊。 ? 項(xiàng)目存在與其他類似樓盤帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)威脅。 總體來(lái)看，本項(xiàng)目開發(fā)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存， 日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)項(xiàng)目提出更高的要求，項(xiàng)目本身具備的 優(yōu)勢(shì)與合理的產(chǎn)品規(guī)劃定位為項(xiàng)目成功奠定了良好基礎(chǔ)，而如何在企業(yè)形象與品牌塑造、資金回籠以及利潤(rùn)最大化三者之間尋找最佳平衡，是本案需要思考的最大課題。 二、市場(chǎng)分析與判斷 整體市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展 近幾年濰坊房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展平穩(wěn)，從近幾年開發(fā)量、竣工量 以及 銷售量等數(shù)據(jù)看，供需兩旺形勢(shì)明顯，房產(chǎn)開發(fā)整體處于健康快速發(fā)展的軌道中。 買方市場(chǎng)形成，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，消化速度趨緩 隨著濰坊近幾年舊城、舊村改造開發(fā)力度的加大，城市化進(jìn)程的加快，房產(chǎn)開發(fā)投短期放 量急速的加大 ，同時(shí) 03 年前積累的市場(chǎng)需求逐步得以消化，而新增需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于新增供應(yīng)，兩方面因素加速了買方市場(chǎng)的形成。尤其是進(jìn)入去年下半年，競(jìng)爭(zhēng)尤其是同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，市場(chǎng)消化速度放緩，開發(fā)多少賣多少的局面已去不再。 供需結(jié)構(gòu)失衡，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)白熱 一方面，受政府控規(guī)的影響，另一方面由于開發(fā)跟風(fēng)操作，市場(chǎng)中高端產(chǎn)品尤其是高層小高層產(chǎn)品增量巨大， 不同項(xiàng)目在產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)等等方面存在極大的同質(zhì)化，甚至包括營(yíng)銷推廣的手法，都鮮有突破。嚴(yán)重的同質(zhì)化使競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。